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1、安邦大溪地项目一期产品策划细案 安邦大溪地项目一期产品策划细案依据市场比较法：洋房（1）、各竞争项目得分 对比 因素项目地理位置品牌自然环境建筑风格户型销售价格自身配套项目规模销售情况园林景观得分唯美品格0.010 0.015 -0.005 0.000 -0.010 -0.010 -0.010 -0.020 -0.010 -0.005 0.955 七里香堤0.000 0.010 0.000 -0.005 -0.005 0.010 -0.010 -0.010 0.015 -0.005 1万科中央0.020 0.020 -0.015 0.000 0.000 -0.020 0.005 -0.010
2、0.005 -0.005 1万科新榆公馆0.010 0.020 -0.015 -0.005 -0.010 -0.010 -0.010 -0.010 -0.010 -0.010 0.95万科城0.010 0.020 -0.015 0.000 0.005 -0.020 0.010 0.005 -0.010 -0.005 1奥林匹克花园0.010 0.020 -0.010 -0.005 0.000 0.005 0.005 -0.005 -0.005 -0.005 1.01（2）各竞争项目权重序号楼 盘竞争圈层权 重备 注1奥林匹克花园第一30区域环境好，规模与我们相近，具有品牌优势，价格低，户型设计
3、好2七里香堤第一50与本项目在同一地区，价格低、户型小3万科新榆公馆第二5位置上有一定距离，品牌力强4唯美品格第三5位置上有一定距离，园区精致，内部景观好5万科城第三5具有规模及品牌优势，价格较高，不属于直接竞争产品6万科中央公园第四5具有中心区的位置优势，品牌力、园区环境、户型设计都有优势，但目前洋房基本售罄注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为50%，第二竞争圈层为30%，第三竞争圈层为5%，全部竞争项目权重之和为100%。（3） 市场比准均价项目名称销售均价元/项目分数竞争权重权重均价奥林匹克花园3100元/1.0130921七里香堤2500元/1501250万科新榆公馆4500元/0.9
4、55237唯美品格4300元/0.9555225万科城6000元/15300万科中央公园5000元/15250安邦大溪地市场比准均价3183注：上表中销售均价为实际销售均价。叠拼（1）、各竞争项目得分 对比因素项目地理位置品牌自然环境建筑风格户型销售价格自身 配套项目 规模销售情况景观得分泉涌新镇0+0.005-0.01-0.015-0.005+0.01-0.005-0.015-0.01-0.0150.94香格蔚蓝+0.01+0.005-0.015-0.01-0.005+0.005+0.01+0.005+0.01-0.0150奥园+0.01+0.015-0.005-0.005+0.00500-
5、0.005-0.015-0.010.99伊利雅特湾+0.02+0.005-0.005-0.005-0.015-0.02-0.01-0.015+0.01-0.0050.96比华利0.0050.005-0.01-0.015-0.01-0.005-0.01-0.015-0.005-0.0150.925（2）竞争项目权重系数序号楼 盘竞争圈层权 重备 注1泉涌新镇第一35%是唯一一个与本案同区域的竞争产品，销售价格比较低2奥园第三20%区域、规模优势明显，销售价格较低，开发品牌力强3香格蔚蓝第二30%位置临近市区、规模大、售价低、销售情况良好4比华利第四10%位于机场成熟山林别院区，销售价格较低，销售
6、情况良好5伊利雅特湾第五5%有极强的区位优势，但属第一居所，客户有所不同注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为35%，第二竞争圈层为30%，第三竞争圈层的项目竞争权重为20%，第四竞争圈层为10%，第五竞争圈层为5%，参与对比的全部竞争对手权重之和为100%。（3） 市场比准均价项目名称销售均价元/项目分数竞争权重权重均价泉涌新镇30000.9435%1117奥园34000.9920%687香格蔚蓝3300130%990比华利36000.92510%389伊利雅特湾62000.965%323安邦大溪地市场比准均价3506联排（1）各竞争项目得分对比因素项目地理位置品牌自然环境建筑 风格户型销售
7、价格自身配套项目规模销售 情况园林景观得分泉涌新镇0.000 0.005 -0.010 -0.010 -0.005 0.015 -0.005 -0.015 -0.010 -0.010 0.955香格蔚蓝0.015 0.010 -0.010 -0.010 0.010 0.010 0.010 0.010 0.010 -0.010 1.045奥园0.010 0.020 -0.005 -0.005 0.005 0.010 0.005 -0.005 0.010 -0.005 1.04伊利雅特湾0.020 0.010 -0.010 -0.005 -0.010 -0.015 -0.010 -0.005 0.
8、010 -0.005 0.98美地庄园0.005 0.005 -0.010 -0.020 -0.005 0.000 -0.015 -0.005 -0.005 -0.015 0.935信盟花园0.005 0.015 -0.010 -0.005 -0.005 0.000 0.020 -0.010 0.005 -0.010 1.005比华利0.005 0.005 -0.010 -0.015 -0.010 0.010 -0.015 -0.015 -0.010 -0.015 0.93莱茵南郡0.005 0.005 -0.010 -0.010 -0.010 0.005 -0.010 -0.020 0.00
9、5 -0.020 0.94（2）竞争项目权重系数序号楼 盘竞争圈层权 重备 注1泉涌新镇第二20%位置相同，销售价格较低2香格蔚蓝第二20%园区规模、配套、户型设计、价格都具有竞争力3奥园第一35%开发商品牌、园区规模、实景环境都具有竞争力4美地庄园第三5%建筑风格比较差，有成熟的生活氛围，销售价格较低5信盟花园第三5%有成熟的社区文化，价格比较相近6比华利第三5%位于机场成熟山林别院区，销售价格较低，销售情况良好7伊利雅特湾第三5%有极强的区位优势，但属第一居所，客户有所不同8莱茵南郡第三5%项目远离传统别墅区，道路规划畅通便利，景观情况不好。注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为35%，第二
10、竞争圈层为20%，第三竞争圈层为5%，参与对比的全部竞争对手权重之和为100%。（3） 市场比准均价项目名称销售均价元/项目分数竞争权重权重均价泉涌新镇36000.95520%754香格蔚蓝39801.04520%755奥园40001.0435%1346信盟花园45001.0055%224比华利40000.935%215美地庄园42000.9355%225莱茵南郡43000.945%229伊利雅特湾70000.985%357安邦项目市场比准均价4111第二部分 全国视野篇一、类别墅建筑风格（一）、类别墅建筑风格发展现状1、发达国家的建筑风格为主流；对于购房者来说，特定的别墅风格是决定购买与否的
11、重要参考因素。特别是早期的别墅项目，热衷于欧洲、北美等发达国家和地区传统居住建筑风格的简单模仿，而购房者也把来自发达国家的建筑形式当作财富炫耀的载体，特别看重其风格的血统，北美、美国、法国、德国、意大利等地的别墅风格成了高贵的代名词。2、简约现代风格更偏重于经济型别墅风格，仍然占据一定的市场空间；简约现代风格清新雅致，简洁明快，在住宅市场上一度成为主流，对于别墅项目，这种风格更多出在在经济型别墅中。因为其价值感、尊贵感很难得到大多数人的认同。况且由于国内材料制造水平和施工工艺相对落后，很多独特的效果不易充分体现，反而授人以简陋的把柄。由于部分购房者并不太关心建筑具体的风格类型，更看重别墅本身的
12、内部空间格局以及外部社区大环境，这种不事张扬的简约现代风格正好符合其心理需求。3、中式别墅成为市场热点；亚洲风格一直不被看好如日本、东南亚、澳洲风格等，中国传统形式别墅更是少有人问津。近两年来，北京出现了一些中式别墅，如观唐、易郡、紫庐、香山清琴、天伦随园等，在市场享有很好的口碑，类别墅建筑风格热点的变换，与购房客户的知识背景与生活经历有关，也表现出中高档客户从亲外派向亲华派的演变。北京传统建筑就是四合院，住在皇城脚下与上下五千年悠久历史为中式别墅的诞生奠定了基础，北京做为首都，更多的外国人出入这里，神秘的中国文化对他们有着说不清的吸引力，中国式的别墅满足了这部分人群的好奇心，同时，中国人经过
13、改革开放的洗礼，更加希望传承老祖宗留下的无价建筑财富，享有中国特色的建筑，成为他们值得炫耀的东西，且不显浮躁，这些都构成了中式别墅在北京及各大都市盛行的原因。4、类别墅建筑风格趋于多样化；随着近年来别墅市场日渐成熟，消费者认识水平的提高和眼界的开阔，别墅风格趋于多样化，中式、西式；欧洲、美洲、日本、东南亚；古典的、现代的；繁琐重装饰的、简约的，各种风格纷纷出现，特别是由于年内国内市场上代表着不同风格的几个别墅楼盘在市场上成功的表现，使更多风格类型的别墅价值得到充分的、客观的认定，正式宣告别墅风格真正多样化时代的来临。5、建筑风格更加细分，打造更加纯粹；类别墅产品的建筑风格更趋于多种多样的同时，
14、建筑风格有更加细分的趋势 ，人们总是崇尚个性化的、差异化的、合理化的建筑风格，每种特定的成熟风格类型无不是经过长期历史的积淀而形成，都具有自身独特的文化价值和审美价值。因此，风格流派的重要性关键在于是否在设计和实施中将其特征鲜明地予以表达，只要精细度和完整度足够，任何别墅风格都可以在市场上立于不败之地。不断创造中国原创的建筑风格是行业建筑设计师的宗旨，而自然出现建筑风格的细分。（二）、各式建筑风格赏析1、国外建筑风格（1）原生墅（2）温哥华森林加拿大建筑风格（3）财富公馆法式建筑风格（4）纳帕溪谷（建筑立面图片）综合了法兰西、意大利、西班牙等最具代表性的设计风格，体现了高档、舒适、私密性强、景
15、观别致的特点和以人为本的设计理念（5）万城华府（建筑立面图片）建筑属新古典主义风格，兼有美国草原式及地中海式特征（6）威尼斯花园（建筑立面图片）传统威尼斯风格建筑2、中式建筑风格（1）朝凤山庄现代自然建筑风格（2）半山枫林（建筑立面图片）现代坡地建筑风格（3）易郡（建筑立面图片）沿用中国四合院建筑形式，而在建筑规划方面符合了现代人的生活习惯，内部交屋标准也比较现代（4）观唐 （建筑立面图片）中式庭院建筑风格（三）、本项目建筑风格借鉴1、中式别墅风格不适于本项目；中式别墅风格有其出现的原因，但随着中国经济的腾飞，中国人的生活习惯也随着经济的变化而发生了变化。中式别墅并不能满足人们生活的需要。相反
16、，将国外的先进的别墅设计本土化，才是目前别墅设计的关键所在。项目所处新兴蒲河新城区域内，区域没有深厚的中式文化沉积，无法给客户以全面的风格展示，项目需求更为突出的建筑风格定位。2、现代风格的别墅不适于本项目；现代风格的别墅不够高档，不足以颠覆人们对传统区域品质认识，不能有效冲击购房者的视觉。3、欧式、北美建筑风格的改良，是项目建筑风格的突破口；欧洲风格包括巴洛克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等，由于它是多种建筑风格的融合，因此往往人们无法准确区分。北美风格实际上是一种混合风格,它受到希腊、罗马、英国、西班牙、法国
17、等国家建筑风格的影响，北美建筑风格不像欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。欧洲与北美建筑风格是历经百年而存留下的建筑风格，打造十年不朽的建筑最好的办法就是在欧洲与北美建筑风格的基础上，结合项目的特点，提升项目的品质与尊贵感，在原有西方建筑的基础上加多一些风格细分与传统元素，大胆运用不被人们熟悉的建筑风格。4、仿古回归自然的建筑风格能够与本项目自然资源溶合；仿古乡村风格别墅既不同于古典传统风格的凝重沉稳，也异于现代风格的简洁犀利，更多地利用自然材料，如木材、
18、石材等，是一种简化了的传统风格或者是加入更多传统细部设计，其宗旨是创造一种乡村生活和高品质居住质量完全融合的生活方式，具有简单随性、朴实自然的特征。这种风格不过分强调其是欧洲的、美洲的还是中国的，所有元素均可以为我所用。由于人们对远郊生活的追求和对接近自然的渴望，有效切合项目湖景与山林、湿地、坡地的自然资源，内外结合打造仿古、原生的坡地建筑。二、类别墅户型设计（一）、类别墅户型设计发展现状建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。虽然别墅外观和户型平面、空间格局并不一定是完全对应的，但绝大多数成熟而经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。别墅产品细分的同时，别墅风格也进入了多样化时代
19、。一、 类别墅产品现状1. 联排、叠拼：市场空隙带来产品定位 该地块具有得天独厚的地理优势，与时下的别墅产品形成较有利的产品差异化特点，通过对沈阳别墅板块分析，农高区的地理特点比较适宜做类别墅产品，从而满足中产阶级客户对生态、自然与人文的追求。2. 创新洋房：情景洋房+BLOOK洋房=创新洋房 万科情景洋房已经分别在浑南、长白、于洪三个地区，满足了依恋区域情节的万科追随者的需求，情景洋房几乎成为了万科在沈阳地产界的企业定位，做同质化产品无疑面临着竞争与挑战。万科中央公园实景 唯美品格、七里香堤的BLOCK洋房产品被市场所接受，它以其独特的围合庭院式概念，让客户回归到原生院落式的生活中，超低密度的产品往往给人们带来舒适与自然的享受。七里香堤院落效果唯美品格院落实景唯美品格街路实景 情景洋房、BLOCK洋房已逐渐占领市场，房地产产品竞争及开发的多元化也成为市场发展趋势，如何在未来难测的市场中占据领先地位是产品开发的思考点，创新才是利润点，创新才会引领市场。 从建筑风格与建筑形式方面形成差异，打造创新洋房产品。13
