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1、商丘 运河上城 项目提案目录一、 开发背景二、 开发思路三、 项目定位四、 产品建议一、 开发背景1. 项目地块区域与城市：睢阳区大部分属于商丘市的新城区，基础设施相对落后但处于不断的健全完善之中，属于城市未来发展的核心区。帝景北苑金穗观天下锦绣嘉苑阳光水榭花都盛大世纪名城水木清华应天花园新城国际帝和水上公园本 案区域与项目：位于中高端形象居住区，未来市场有较大供应量，目前周围竞争对手较多，且实力较强的也有多家。客户认知：由于项目临近运河和商丘迎宾大道-神火大道，客户对本区位有非常高的认可度。2. 市场环境（1）城市经济历史商丘市位于河南省东部，面积10658平方千米，人口831万，外部与本省
2、的开封、周口和山东菏泽、徐州，安徽淮北、亳州相邻，1998年建市，属于河南较为年轻的城市之一。近年来商丘市经济发展迅速，2007年综合实力位于河南省第八位，城市化进度不断加快，对城市周边地区的辐射力和吸引力也在不断增强。（2）城市经济结构传统农业经济占有较大的比重，但随着商丘市经济结构的调整，经济发展结构已由原来的“二一三”格局向“二三一”格局转变。城市的发展方向为由北向南，目前的经济中心依然在老城区，但新城区的迅速发展正在逐步取代老城区的中心位置，新的市委市政府已经迁移至新城区。（3）房地产市场现状梁园区梁园区大部分为商丘市老城区，区内配套成熟，居住区较为密集，是商丘市目前经济最繁荣地区。但
3、随着城区发展的南移，加上可供开发利用土地面积减少，本地区的房地产开发热度在逐日递减，目前区内的开发项目以基本进入销售尾声。睢阳区睢阳区大部分为新城区，除去部分较为密集的旧居住区外，有大量的待开发和在开发用地，可供开发利用的土地面积较为充足，属于目前商丘市房地产开发热度最高的地区，主要开发项目有“帝和水上公园”、“ 富饶新城国际”、“ 金穗观天下”、“ 水木清华”“应天花园”等楼盘名称帝和水上公园新城国际金穗观天下水木清华应天花园阳光水榭花都帝景北苑盛大世纪名城项目占地（亩）113737343650176803680建筑面积（万）70551160207.9411楼盘形态多层、小高层多层、小高层高
4、层、商业多层花园洋房多层、小高层多层、小高层多层、小高层、高层高层均价（元/）二期2700二期2500290029002500180017902000开盘日期2007.9未开盘2007.12销售情况60%80%40%50%未开盘90%60%80%案名帝和水上公园地理位置神火大道西运河两侧用途住宅开发商/投资商商丘帝和置业占地1137亩总建筑面积70万绿化率35%设施配套体育设施、商业设施、医疗设施、娱乐健身设施、双语幼儿园均价2700元/定位语运河上的城邦客源分析市区收入较高市民和周边县市高收入者综合评价1. 在售的为二期现房，客户可以随时实地参观2. 户型全部南北朝向，采光效果好3. 建筑密
5、度适中4. 建筑艺术风格独树一帜5. 物业管理企业的实力突出，水准较高6. 定位为高端产品，价格较高，购买人群有限7. 小户型畅销但数量太少，大户型数量多但客户购买力有限8. 销售价格上没有任何折扣优惠，不利于买方市场下的销售案名新城国际地理位置神火大道“商”字北200米路西用途住宅开发商商丘富饶置业占地373亩总建筑面积55万绿化率31%设施配套双语幼儿园、五星级酒店、28层商务公寓、大型地下车库、网球场、篮球场、康体设施均价2500元/定位语大象之美，百年新城客户来源本市中高收入者综合评价1. 独特的小区三维景观层次设计2. 集住宅、大型商业会所、五星级酒店、28层商务公寓、大型地下车库和
6、各种康体设施为一体的多样化功能设计3. 一流的物业管理企业4. 作为投资商的北京富饶房地产开发有限公司实力雄厚5. 建筑密度较大，小区略显拥挤6. 所处位置为城市交通枢纽，车流量大，噪音影响较大，空气质量一般7. 虽然有各种大型的商场酒店和金融机构，但关系居民日常生活的普通商铺却极为稀少案名金穗 观天下地理位置神火大道南京路交汇处“商”字东北角用途住宅、商用开发商商丘市中通房地产开发有限公司占地42亩总建筑面积11万绿化率30%设施配套天然气均价2900元/定位语一座城市文明形象的最强代表“音”客户来源2900元/的均价，普通的消费阶层很难承受，加上配套的五星级酒店和会所，主要客户应为高收入者
7、综合说明立足于建设商丘市未来的城市标志性建筑，极致的建筑高度、高档的商业配套无疑成为其最大的卖点案名应天花园地理位置南京路与归德路交汇处用途住宅、商业开发商河南应天置业有限公司占地176亩总建筑面积20万绿化率42.6%设施配套省级标准小学、幼儿园、高档VIP会所、中央水景广场、亲子乐园、健康按摩步道、大型地下停车场等均价2500元/定位语第一居所第一人家第一生活客户来源商丘市区中高收入人群，郊县高收入者综合评价商丘市最高档住宅小区之一应天国际广场的商业特点突出，建成后会形成一个新的购物中心案名阳光水榭花都地理位置归德路与香君路交汇处用途住宅开发商商丘美基置业占地80亩总建筑面积7.9万绿化率
8、31%设施配套天然气、全天候供暖供热水均价1800元/定位语来自新加坡的国际风情社区客户来源商丘市区及周边郊县中低收入者综合评价较低的价位别出心裁的户型设计独特的小区景观规划案名水木清华地理位置神火大道“商”字雕塑南600米路西用途住宅/别墅开发商占地650亩总建筑面积60万绿化率46%设施配套天然气、均价2900元/定位语区位可观、建筑可信、景观可融、配套可享、服务可亲、文化可人客户来源商丘市的高收入群体综合评价低建筑密度，低容积率高绿化率建筑品质设计一流综述从楼盘数量分布来看，目前在售项目主要集中在睢阳区，随着新城南移，作为新城区未来发展的核心地带，日益完善的配套设施，日益浓厚的商业氛围，
9、使得这一地区尤其是神火大道两侧附近地区更是成为各开发商的投资热点。3. 开发趋势开发规模近年商丘市房地产市场大规模项目不断增加。规模最大的是“帝和水上公园”项目，占地1137亩，水木清华650亩，新城国际373亩。随着一批较大楼盘相继进入一期、二期热销阶段，2008年的商丘房地产市场竞争会更加激烈。规划设计商丘市最近开发的项目在规划设计上主要采取围合式、半围合式的布局形式，较为单一。道路系统开始逐渐采用人车分流的设计模式，但真正能做到人车分流的项目还是极少数。在车位设计上大多采用地上、地下双停车位。建筑形态目前市场上仍以多层住宅为主导，大多数项目均会开发少量的小高层和高层，个别项目开始了二十多
10、层甚至30层的超高层尝试。已经在建项目的建筑形态有临街住宅、花园洋房、联排别墅、叠加别墅等。绿化景观目前在建项目普遍有较高的绿化率，在30%50%之间，除了最常见的草坪、树木和花坛外，一些规模较大的项目开始注重中央喷泉广场在社区景观中所起的作用，水流的运用也较为普遍。在内涵上主要突出休闲、人文、生态。51%42%30%31%35%应天花园新城国际户型设计 商丘市的户型在形式上丰富多样，包括复式在内，从一居室到四居室均有，在户型的功能上也体现出了多样性，唯一不足的是在各户型的配比上显得不尽合理，在中小户型为主流的前提下，大户型比例过大，中小户型比例不足。15%55%20%10%在市场普遍需求11
11、0以下的中小户型的形势下，商丘市的在售楼盘这些户型的比例显得略为不足，相反，130-150的大户型占据了太大的比例。当然部分以中小户型为主体的楼盘则取得了很不错的销售成绩。 建筑风格在建筑风格的追求上，很多楼盘体现的较为超前，目前普遍流行国外较为有名的艺术风格，如西班牙风情、新加坡花园、海派风格等，基本各个楼盘都有自己的风格特点，并不拘泥于传统的几种风格。 配套设施楼盘名称小区配套生活配套休闲娱乐配套帝和水上公园地暖、天然气、社区底商、社区诊所、双语幼儿园、会所中心喷泉广场新城国际地暖、天然气、会所、配套商业、双语幼儿园网球场、篮球场、康体设施、水系景观金穗观天下配套商业、天然气、集中供暖、会
12、所康体设施应天花园配套商业、天然气、地暖、会所购物广场物业管理智能化水平方面发展迅速，大多数项目都有一定的智能化管理系统，物业管理服务水平方面，外地一流物业服务机构的引进使得一些楼盘的整体品质又达到了一个新高度。29002300175018001900290025002700都会尚空间帝景北苑锦绣嘉苑新城国际都会尚空间新城国际从上图可以看出，商丘市主要在售项目中，中低端市场的均价基本在1700元/-2300元/之间，高端市场的均价则在2500元/-2900元/之间。 客户现状客户来源：本地区的居民大多数为原老城区的郊区居民，附近工厂职工以及看中郊区低租金的外来务工人员。随着区域中心作用的明显，
13、也会吸引一部分较高收入客户来此居住或投资。客户职业特征：原住居民、国企职工或工薪阶层、经商人员或个体户，有实力的企业主。客户年龄：30-55岁之间客户人之途径：朋友介绍和报纸广告、户外广告单页派发为主。付款方式：一次性付款和按揭。 综述整体市场的供给量在迅速增加，但有效需求的增长速度会有所放缓。未来区域开发以新城区为主，房价近几年来也呈快速上升趋势，同时由于产品在市场供给与有效需求之间存在差异，导致销售与成交的数量上受到影响。产品的规模化和精品化趋势在加强，产品现进的规划理念和产品细节得到提升，功能的完善和附加值的设计特点明显。在传统的多层产品领导的市场下，小高层、高层产品也开始了一定的尝试。
14、二、开发思路1.项目分析优劣分析：（1） 优势分析：运河两侧环境优美，靠近水岸，地区小气候优良。北贴长江路，西临华夏路，东依神火大道，交通便利。处于老城区新城区的交汇地带，老城商圈与新城商圈双重辐射，地段升值潜力巨大。离市委市政府不足千米，中心效应明显。商城广场使得本地区有着浓厚的商业氛围。教育、医疗卫生、酒店、银行等成熟配套机构较为完善。紧邻1137亩的帝和水上公园，可以充分依托其项目的配套及人气。（2） 劣势分析：本项目周边有部分污染较为严重的工厂如水泥厂，在吹西风时会对小区的空气带来不利的影响。新老城区的交汇处，外来人口流动量大。项目周围有大面积已进入前期准备的施工现场，未来几年内本地区
15、的周边环境不容乐观，如噪音、粉尘、扬沙等，这样就会和项目的宣传主题产生一定的差距，会影响到客户的购买预期。2.开发战略通过以上分析，本项目在突出明显优势的同时，劣势的影响同样不可低估，如何在充分发挥项目优势的基础上尽量弱化劣势所产生的影响至关重要。项目紧临商丘市第一迎宾大道-神火大道，运河两岸环境优美，区域形象好，在项目的宣传上应突出这两大特色，以吸引客户，聚集人气。帝和商业街的建设，将为本项目的日常生活带来很大的便利，因此本项目可以借此发展临街底商的住宅形式，使其与商业街相连，形成一条延伸的商业链。在周围楼盘突出独特建筑风格、大打异域风情牌的环境下，本项目应当避其锋芒，主推中小户型和低价位，
16、从主流需求的角度切入市场，定能收到良好的市场效应。三、项目定位客户定位：本地区的居民大多数为原老城区的郊区居民，附近工厂职工以及看中郊区低租金的外来务工人员。（1）原住居民随着城市化进程影响，这些居民也想在真正的市区拥有属于自己的房子，只要户型和价格合理，他们会尽快实现这一理想（2）国企职工或工薪阶层随着福利房制度的叫停，国企职工的住房需求一下子涌向了市场，由于这一群体有着庞大的数量，因此应是购房的主力军（3）附近政府机构的公务员这部分人一般有很稳定的收入和不错的福利保障，在买房上会显得很果断，交通便利是他们的首选因素（4）经商人员或个体户（5）外来务工人员最想成为“城里人”的他们，认为只有在
17、城里有自己的房子才算是城市对他们的认可（6）投资者只要有房地产就会有他们的身影四、产品建议本区内高端市场的竞争异常激烈，已经有供过于求的趋势，建议本项目在市场选择上应尽量避开高端市场，主攻中端市场。大多数竞争对手都在追求时尚、尊贵、商业街、国际广场等产品形象，随着城市生活节奏的加快，过于浓厚的都市气息会在无形之中增加人们的心理压力，会让人们产生一种疲劳感，建议本项目选择别致舒适的居家生活和绿色健康的居住环境的完美结合作为项目的形象定位，一定会带给人们耳目一新的感觉，定会从其他楼盘中脱颖而出。户型上，目前商丘市场销售最好的为110左右的二居室和三居室，因此建议本项目在户型配比上应侧重于80-130的中小户型。
