《长租公寓研究 课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长租公寓研究 课件.ppt（59页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、中锐地产长租公寓研究,2018年1月,商管部,赢商云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注,目录,长租公寓概念,“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产
2、开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。,运营模式,集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。分布式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。,运营模式,“集中式”、“分散式”两种模式运营重要指标：空置率续租率利润率集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升
3、级。分散式起步晚，房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。,集中式出租与分散式出租的对比,长租公寓优点,长租公寓兴起主要原因之一在于解决了传统C2C 租赁市场的诸多痛点,长租公寓分类,长租公寓参与者,创业类公司/房地产开发商/房地产服务商/经济型连锁酒店,2017年5月，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部起草了住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）,中央政策扶持,中央层面顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展,中央政策扶持,中央层面近两年对长租公寓的
4、支持政策频出，加快长租公寓的发展,2015年1月,2015年11月,2015年12月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年11月,2017年2月,2017年4月,2017年7月,住建部,国务院,国务院,财政部,发改委,国务院,国务院,税务总局,住建部,住建部,九部委,要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点,要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业,提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向,公寓业所在的生活服务业也纳
5、入营改增试点,分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场,培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策,纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税,规范租赁市场:加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管,鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房,在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、
6、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应,地方政策扶持,多地积极响应中央政策，密集出台实施细则，进行税收、金融等支持,支持长租公寓、商改并开展REITS试点,支持长租公寓、商改未开展REITS试点,只支持长租公寓,暂无政策支持,在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市（直辖市）出台加快培育和发展住房租赁市场的若干意见的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。这些政策未来对长租公寓企业均能产
7、生实质性的利好。,地方政策扶持,对住房租赁型企业提供金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点,加大供给侧改革,相比其他地区，一线城市深化供给侧改革步伐,在土地供给层面，一线城市已经通过改革供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜：深圳将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房；北京则在今后5年将加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。上海在上海市住房发展十三五规划中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地
8、1800公顷。并且更进一步地，上海近期首次出现以“租赁用房”为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售”的模式管理，我们认为以“租赁用房”为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远发展的改革。,一线城市政策,一线城市住房供需矛盾最为突出，租赁需求最为旺盛，政策走在前列,广州,广州,北京,上海,上海,北京,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见根据市场需求合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,关于“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理问题的通知明确对于前几日“限房价，竞地价”的项目，自持商品住房应全部用于对外租赁、租前装修、不得销售
9、,上海市住建委主任表态上海目前自住房和租赁住房比重约为6：4，未来将会构建“购租并举”体系，加快培育住房租赁市场,北京市住建委公告北京大规模推进集体建设用地建设租赁住房，第一批试点项目海淀区唐家岭租赁住房项目927套房源正式签约入驻,上海市住房发展“十三五”规划“十三五”预计新增租赁住房70万套，新增代理经租房源30万套，到2020年形成差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系,广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知赋予符合条件的承租人子女享有就近入学的权益，保障租购同权，增加供应，允许商改租，扶持住房租赁企业,2016.10.04,2016.11.25,2017.04.25,2017.05
10、.25,2017.07.07,2017.07.17,中国流动人口,中国流动人口从高速增长到逐渐平稳，2016年流动人口数量达2.47亿,流动人口居住情况,全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住居住,农民工数量,外出农民工占比平稳在60%左右，达到1.69亿，基数庞大,外出农民工居住,超过1/3的农民工选择租房居住，而且比例呈逐年增长趋势,高校毕业生,高校毕业生逐年增长，2017年将达到795万，累计数量庞大,中国住房解决比例,租房居住人群远高于购房居住人群，且增长速度更快,中美日市场对比,中国有非常大的人口基数却具有很小的租赁市场，市场空间庞大,长租公寓概念,我国购租市场较为失衡，买卖交易
11、金额远大于租赁市场,各国租房比例,租房比例德国最高58%，中国租房比例太低，太低只有26%,平均租金水平,一线城市租金收入比明显偏低，主要因为我国一线城市中合租较多,长租公寓概念,房价的快速增长导致平均首置年龄增加，导致不断增加租房的空间,长租公寓概念,租房市场租房者八成为85 后，超45%是90 后，中青年是租房主力,房租收入占比,中国一线城市房租在收入的占比明显低于世界主要城市,品牌管理水平,中国企业管理房屋数占比远低于美日两国，品牌长租公寓空间巨大,中美日三国TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量,品牌龙头公司,品牌龙头公司对长租公寓的占有量较于日美等发达国家仍有较大空间,市
12、场空间预测,2015年中国租赁市场约1万亿，预计2030年将达到4.6万亿,长租公寓发展,大部分企业成立于2013-2016年，是长租公寓成立的“黄金期”,发展投资区域,我国长租公寓企业仍然主要分布于北上广这样的一线超级城市,主要投资机构,开发商、房产服务机构、酒店集团为三类主要投资机构,开发商：拥有成熟供应链和工程家装地产业务能够提供给自家的公寓的房源将是其未来快速扩张的主要优势，此外，成熟的供应链、工程家装、产品研发资源，将支撑公寓快速占领市场。但是开发商做的公寓资产较重，需要资金沉淀（因此需要找到有效的退出机制，如REITs），选址条件也比较局限，可复制性较差。房产服务机构：掌握房源和客
13、源的精准流量入口目前，公寓规模最大的是链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓，房地产服务机构尤其是中介，离出租方和承租方最近，掌握着精准和庞大的住房流量入口，因此中介机构自身做公寓企业，可以将这些庞大的住房流量转化给自身公寓企业。同时因为中介掌握着房源入口，因此拿房也会有先天优势。酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处经济型快捷酒店虽然和集中式长租公寓有很多相似之处，如物业获取考虑、装修等方面，但在服务密度、渠道运用、人力成本等方面又有很大不同。如今连锁酒店投资布局长租公寓已经成为常态，2014年底总部在杭州的住友酒店集团推出了漫果连锁公寓，2015年4月铂涛酒店集团推出公寓品牌窝趣轻社区
14、，在锦江和铂涛合并后，很大程度上推动了窝趣的发展。同年如家酒店集团11月在上海推出第一家公寓-逗号公寓，规模仅100间，逗号公寓的CEO来自于华住酒店集团的高管。面对同行的抢滩竞争，华住酒店集团旗下的海友客栈也推出了长包房业务，而华住酒店集团和IDG共同投资的城家公寓也已经有2家店开业，还托管了万科地产在上海的部分房源。,投资规模,多数长租公寓多处于多处于发展初始试水阶段，尚未形成龙头企业,利率水平对比,中国利率水平明显高于其他国家，高企的融资成本限制长租公寓发展,长租公寓概念,过低的资产收益率也成为目前公寓难以盈利的主要原因,成本费用拆分,典型品牌的息税前利润只有在10%左右,人房比0.06
15、，人员工资4000/月，入住率95%，单房租金2000/月，拿房成本占比50%，装修10个月租金，5年摊销,收益敏感性分析,长租公寓收益敏感性较强，稍有不慎都将导致亏本,企业融资,资本更倾向于相对成熟、发展潜力突出的公寓品牌,企业融资分布,融资阶段主要集中于A轮前，A轮前企业占比将近60%,长租公寓溢价构成,租金溢价率案例分析,租金溢价率案例分析,分散式长租公寓盈利测算,以广州红璞公寓美林湖畔小区（分布式）为例,进行隔断,进行隔断,集中式长租公寓盈利测算,以广州东圃红璞公寓（集中式）为例,房企参与公寓方式,而从房企参与方式来看，目前房企切入这一领域主要有两种方式一种是单独成立长租公寓品牌，即自
16、营长租公寓品牌，如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作，如保利、绿城、阳光城、复星等,独立品牌和与专业长租公寓品牌合作两种模式,自营品牌房企发展规模,尚处于发展初级阶段，但未来目标宏大,城市布局,房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租凭人口较多，从而对租凭市场产生较大的需求量。像北上广深一线城市，以及杭州、南京、武汉、苏州等热点二线城市，成为了房企布局长租公寓的必争之地。,以一线城市和重点二线城市为重点布局,城市布局,地
17、铁站（大型公交站）步行距离1千米用时15分钟范围内,城市布局,技术（科创）园区周边区域白领聚集地是重点选址区域,产品细分,根据客群需求，细化产品线,目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，在长租公寓的客群研究方面，旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析。旭辉针对三类目标人群打造了对应的三条产品线：第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓；第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区（主要产品，占比约80%）；第
18、三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。,融资渠道,截止至 12 月底，共有 6 款长租公寓的 ABS /类 REITs 产品成功发行（过审）,魔方ABS：国内首单公寓ABS2017年1月4日魔方公寓成功发行国内首单公寓行业的ABS产品，优先级信用评级AAA，计划拟发行金额3.85亿元。该计划期限为1-3年，优先级共设三档，预期期限分别为1年、2年和3年，产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，预期收益分别为4.8%、5%和5.4%，按季付息。该计划的底层资产为公司位于8个一二线城市30处物业
19、的部分公寓未来三年租金收入的应收账款。链家 ABS ：首单分散式公寓ABS2017 年 8 月 15 日链家自如成功发行 ABS ，优先级信用评级 AAA ，发行期限 2 年，发行规模为 5 亿元，其中 4.5 亿元优先级票面利率为 5.39% ，次级 0.5 亿元由自如资产认购，不参与利息分配。自如 1 号的底层资产为预付房租及自如长租公寓衍生服务收入。新派REITs ：类REITs探索第一单2017年10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行，优先级信用评级AAA，产品总规模2.7亿元，期限为5年，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。该产品以位于北京市国贸CBD
20、区域的新派公寓作为标的物业资产。,融资渠道,保利REITs：类REITs持续探索2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过，发行总额不超过50亿元，优先级证券评级AAA，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1。招商蛇口CMBS：国内首单抵押贷款ABS2017年12月1日，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划获深交所审批通过。招商证券担任独家代理销售机构，招证资管担任计划管理人，建信信托担任信托受托人。该项目是全国首单长租公寓储架发行CMBS (商业物
21、业抵押贷款证券化)产品，获批发行规模达60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度。该产品首期拟发行20亿，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿，预计获得AAA评级。本专项计划率先在CMBS领域引入了储架发行的交易结构，即一次审批、分期发行的模式。第一期专项计划以位于深圳市南山区蛇口，出租情况良好的长租公寓作为基础资产。招商蛇口ABN：国内首单ABN2017年12月11日，招商蛇口与建设银行合作，在银行间市场成功注册飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据（简称飞驰ABN）这是首单银行间市场长租公寓ABN。飞驰ABN期限15年，注册总额200亿元，首期发行规模40亿元，底层基础资产为建设银行子公司投资招商蛇口所持有的泰格公寓、美伦公寓两个长租公寓项目收益权所形成的债权，现金流来源是项目收益权债权所产生的全部现金流。,融资渠道,
