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1、工程综合操作指引擦窗机操作规程1 .目的：规范擦窗机运行、保养管理，确保广场擦窗机安全使用；2 .管理职责：4.2.1 工程部经理负责擦窗机的综合管理；4.2.2 综合维修工程师、维修领班负责组织擦窗机外判维保工作的现场监管和检查；4.2.3 维修技工负责擦窗机的巡检工作。3.管理规程：3.1. 安全规程3.1.1. 操作人员必须身体健康，不得有恐高症、心脏病等不利于高空作业的疾病；3.1.2. 操作人员必须经厂家专门培训或劳动部门培训考试合格后方能上岗；3.1.3. 在吊船上的工作人员应戴好安全帽，系好安全带，然后才能登上吊船，并将安全带与吊船内的指定位置系牢；3.1.4. 要进行某项动作时
2、，吊船操作人员应先向各方（楼面台车操作人员、吊船上操作人员和地面观察指挥人员）通报，待各方有准动的回音后方可进行操作；3.1.5. 吊船在上下运行过程中，现场人员应随时观察钢丝绳是否完好无损，发现断丝、扭结、严重锈蚀等异常现象，应立即停止使用，并报请维保单位检修；3.1.6. 台车操作人员作各项动作时，应随时注意各驱动机构的工作是否正常，如发现某项动作不正常时应立即停机检修；3.1.7. 控制台车行走时，应注意电源电缆线是否有伸缩有余，切忌在缠绕或拽紧状态下继续动作，以防拉断电缆造成事故；3.2.1. 使用前的检查：1台车式擦衡机的使用操作人员必须35人以上，台车操作1-2人，吊船操作12人，
3、地面监控指挥1人；用无线对讲机进行相互之间的联系；1使用前必须对控制箱、操作杆、钢丝绳、驱动链条、滚动轴轮、轨道、吊船和滑轮进行安全检查和测试，对擦窗机各项动作分别进行试验，确定正常后方可使用；1检查行走轨道：检查轨道构件连接的可靠性及轨道是否有障碍物；检查卷绕钢绳是否正确附着在各自的滑轮槽中；1使用电源线应先插好台车侧然后再插上电源侧，以防触电1将吊船升离楼面，操纵台车由停泊位运行到作业开始位置，做好作业准备；3.2.2. 使用过程中：1作业工具和作业人员总重量不能超过200KG;I吊船要平行贴近楼面运行，各项动作要平缓进行，不可频繁突开突停；I经常查看各驱动电机温度是否正常，如发现温升超过
4、45摄氏度，应停机冷却或检修；I吊船作业只能从一个高度下降到另一个高度作业，要移动作业区域时，必须将吊船升到楼面之后，操作台车平移一个工作跨间，再从上到下进行作业；3.2.3. 使用完毕：I作业完毕必须将吊船放回到楼面之上，同时操作台车停泊在合适的位置；1操作放下吊船，使之恰好落在楼面上并使钢绳没有松弛现象，以免钢绳卷筒乱绳；1将台车和吊船按维护保养要求保养一遍，以备使用；1将台车的锁定装置锁紧，防止台车在风力或其他作用力下非正常移动；1检查电控制箱及吊船上的开关，确定拨到停止位置，将电控箱内的漏电开关拨到断开位置；1将台车罩衣和吊船罩衣套牢并绑扎牢固，以防雨淋。1每次使用的检查、操作过程应作
5、好详细记录；3.3.管理规定：3.3.1. 擦窗机的钥匙和专用工具、电缆实行专人负责；3.3.2. 擦窗机必须书面申请，如果是外单位使用，应写借用单，并交付机器维保费用，每次人民币500元。机器使用前需经责任人和综合工程师检查确认正常，报工程经理批准后才能使用；3.3.3. 机器使用完毕必须经责任人和综合工程师检验确认正常，并按要求做好维护工作；4 .管理要点：4.1. 使用擦窗机必须经工程部同意，并安排专人负责开车；4.2. 不良天气环境下如遇下雨、刮大风、雷电等严禁使用擦窗机；4.3. 擦衡机使用完毕应收回吊篮，停放安全位置并用机衣盖好；5 .使用表单：5.1. 擦窗机检查（保养）记录表格
6、。6 .附件：附件一擦窗机检查（保养）记录表格设备改造操作规程1.0定义：1.1 商业广场重大设备改造处理流程。2.0目的：2.1 加强设备改造的规范化管理。3.0适用范围：3.1 适用于商业广场物业所有管理项目的设备改造操作。4.0工作内容：4.1 设备改造工作流程如下：5.0注意事项：5.1 本规程所指的设备为单价在1000元以上的公共设备。5.2 合同的签订依据公司合同的相关规定执行。5.3 供货或施工单位原则上需提供三家以上公司进行对比。5.4 材料、工具的采购根据公司相关规定执行。5.5 设备改造完毕，必须由工程部、改造单位共同进行竣工验收，并签署竣工验收单。6.0相关文件：6.1
7、工程、设施设备管理体系。6.2 工程部工作手册。6.3 工程部工作手册。7.0使用表单：略8.0附件：略设备重大故障维修规程1.0定义：略2.0目的：2.1加强设备的规范化管理，明确设备重大故障维修流程。3.0适用范围：3.1适用于商业广场的设备重大故障的处理。4.0工作内容：4.1设备重大故障维修流程如下所示：5.0注意事项：略6.0相关文件：6.1工程、设施设备管理体系。7.0使用表单:略8.0附件:略设备分类代码编制规程1.0定义：1.1此规程为公共设别分类代码的编写规则。2.1 目的：2.2 规范公共设备管理。3.1 适用范围：3.1适用于商业广场公共设备的代码编写。4.0工作内容：4
8、.1代码编写规则如下表：2.1专业分类编号表示方法QRTKG,含义强电弱电电梯空调给排水2.2设施设备分类编号表示方法A1.AE1.APAEPH,含义照明配电箱应急照明电箱动力配电箱应急动力电箱高压柜表示方法CRCDPAPCS含义组合机柜CD播放机功率放大器喇叭摄像机表示方法1.MK1.JKH含义录像机显示器控制台冷水机组板式式换热器表示方法BOTKXTF含义水泵冷却塔空调主机新风机冷却塔风机表示方法PYSPPZCW含义排烟风机送风机排风机膨胀水箱除污器表示方法YDZDFXPBXB含义Y型过渡器电子水处理器电动阀喷淋泵消火栓泵表示方法WBSXSCGBBF含义污水泵水箱水池给水泵湿式报警阀表示方
9、法YFFDH含义预作用报警阀扶梯电梯货梯5.0注意事项：略6.0相关文件：6.1公共设备编号管理规程。7.0使用表单：略8.0附件：略公共设备编号管理规程1.0定义：1.1本规程为商业广场公共设备的编号标准。2.0目的：2.1 规范公共设备的编号，更好的完成设备管理工作。3.0适用范围3.1 适用于商业广场内公共设备的编号管理。4.0内容：4.1 为区分各商业管理项目的公共设备，便于对设备进行维护及维修，对各公共设备进行统一编号。4.2 由各物业服务中心工程主任负责公共设备编号。4.3 公共设备分类代码按照公共设备代码编写规程里的规定执行。1.1.1 设备编号代码为：公司名称-项目名称设备名称
10、设备顺序。1.1.2 如:D1.WY-JZYGC-G-B3-XFB001,D1.WY为大连公司名称，JZYGC代表商业广场；G代表给排水；B3代表商业广场负三层；XFB代表消防泵；OO1.代表该设备在同类设备中的编号顺序。4.5 设备编号应填写在设备标识卡、设备台帐和设施、设备清单等设备管理文件上。5.1 注意事项：5.1 详细的设备编号规则按照工程设施设备管理体系中的规程执行。5.2 每个编号代表一个设备，不得重复。6.1 相关文件：5.1 工程设施设备管理体系。5.2 公共设备代码编写规程。7.1 使用表单：7.1 设备标示卡o7.2 设备台帐。7.3 设施设备清单。8.1 附件：附件一设
11、备标示卡。附件二设备台帐。工程档案管理规程1.0定义：略2.0目的：2.1为规范档案室管理，更好的保存、使用、更新档案资料，特制定本规程。3.0适用范围：3.1本规定适用于商业广场工程档案室的管理。4.0工作内容：4.1 工程部档案是指各系统应当归档保存的图纸、图表、文字材料、照片等技术资料以及外来、外购的图纸、资料、图书等；4.2 各系统保证其技术文件材料的积累，达到收集齐全、整理系统，并按制度及时归档。以保证全公司技术档案工作的顺利开展；4.3 技术文件资料的归档：4.3.1 每一个技术项目完成后，都要有完整、齐全、系统的技术文件资料，并按公司技术文件资料的管理要求，将所形成的技术文件资料
12、加以系统的整理，由工程主任审查后及时向工程部资料管理员移交归档；4.3.2 各系统在移交技术档案或技术文件资料时，交接双方应按规定办理交接手续签字归档备查。凡不符合组卷要求或技术文件资料不全的，工程部资料管理员有权拒绝接收；4.3.3 凡需归档的技术文件资料，应尽量做到书写材料优良，字迹工整，图纸按规格绘制，图样清晰。严禁用铅笔、圆珠笔和复写纸打印；4.3.4 凡各系统形成的图纸类文件，应描制底图一份再移交工程部资料管理员归档；4.3.5 凡外来、外购回公司的图纸资料，随仪器、设备入厂的图纸、使用说明书、电气线路图等在开封前，有关单位必须通知资料管理人员参加清点，如数归档。在未办理借阅使用手续
13、前任何人不得据为私有或拿走；4.4 档案的保管和借阅：4.4.1 对接收来的技术档案进行分类、编目、登记、统计和必要的加工管理，编制档案查阅目录，做到定位存放，妥善保管，方便利用；4.4.2 认真执行技术档案的保管检查制度，每年年底全面检查、清理一次，做到帐档一致。并于12月30日以前整理出检查报告，交工程部主任审查。工程部主任根据检查报告的结果，对出现的问题工程部资料管理员进行整改，并对检查报告的真实性进行复查；443做好技术档案的安全、保密工作，并履行批准和借阅手续。注意防尘、防火、防水、防潮、防晒和防盗。防止档案被虫蛀、鼠咬、霉烂等。如有破损或变质的档案，管理人员要及时修补和提出复制；4
14、.5 档案的保密：4.5.1 工程部员工必须严守机密，维护技术档案的安全。凡借阅重要的档案（包括外来、外购的资料，随仪器、设备回公司的文件资料，原始底图等），要由工程部经理批准后方可借阅。借阅者必须妥善保管，不得遗失；4.5.2 工程部档案如有丢失、被盗、泄密等情况，应立即上报并采取措施作妥善处理；4.5.3 未经允许，不得随意翻阅技术档案；4.6 档案的借阅：4.6.1 凡工程部员工因工作需要都可借阅技术档案。由工程主任填写文件借阅登记表，借阅人员签字后，方可使用。用后按期归还，经管理人员检查后，方可办理注销手续；4.6.2 借阅者应保持档案的完整、安全、整洁，不得转借、拆散、涂改、抽换和丢
15、失。借、还双方应共同清点份数、页数，并检查完整情况，做到认真负责；4.1档案室的责任人为档案管理员，未经档案室管理员允许，任何人不得随意进入档案室。5.0注意事项：分类存放，明确管理。6.0相关文件：6.1工程档案管理规程。6.2档案管理员岗位职贡。7.0使用表单：略8.0附件：略操作间管理规程1.0定义：1.1此规程为工程部操作间、维修间、材料间的管理规定。2.0目的：2.1加强操作间的安全、规范化管理。3.0适用范围：3.1适用于商业广场的操作间管理。4.0工作内容：4.1 操作间的责任人为工程维修领班，全面负责操作间的日常管理。4.2 工程部操作间为工程人员日常维修、工作安排、会议等的场
16、所，未经操作间责任人许可，其他无关人员不得随意进出。4.3 进入操作间需保持安静，不得喧哗或大声讲话。4.4 操作间钥匙由工程主任、操作间责任人统一保管，不得随意转借他人，若责任人休息，则由责任人指定专人负责钥匙的管理；任何人未经允许不得私配操作间钥匙。4.5 所有工程人员的个人工具需按要求统一摆放，由工具领用人自行负责管理；公用工具由贡任人负责按顺序摆放，其他员工需要使用公共工具时，需经责任人同意，并办理公用工具借用手续。4.6 操作间内禁止私拉电线或使用其他无关的电气设备，因工作需要需设置临时线路的，经工程主任同意后方可进行。4.7 操作间的材料归工程维修领班统一管理，需要使用时需经工程维
17、修领班同意，并填写材料损耗表。4.8 保持操作间的照明和通风良好，发现问题及时处理。4.9 保持操作间的卫生，每次维修操作后需对操作间进行一次清扫；操作间的日常清洁由工程维修领班安排所有维修人员进行轮流值日。5.1 注意事项：略5.2 相关文件：6.1工具器材管理规程。7.0使用表单：7.1公共工具借用登记表。8.0附件：附件一公共工具借用登记表。工程工具器材管理规程1.0定义：1.1此规程为工程部工具、材料的管理规定。2.0目的：2.1 为规范工具使用，加强工具管理，制定本规程。3.0适用范围：3.1 适用于商业广场的工具器材管理。4.0工作内容：4.1 各员工须熟练掌握各类工具的正确使用方
18、法，并遵照执行。4.2 各员工个人工具配备按照公司工程人员工具配置标准进行配置。4.3 发放工具需填写个人工具领用登记表，并由领用人签名；个人工具领用登记表需妥善保管，不得故意损坏或丢失。4.4 对较精确工具须按照程序定期进行校准、保养。4.5 员工的个人工具须自行保管，确保完整、齐备；由个人原因造成丢失的，由领用人负责赔偿。4.6 大型或贵重工应集中存放、保管，由工程主任负责统一管理，需要使用时，办理借用、归还手续，并填写工具借用归还登记表。4.7 因非按正确使用方法而造成的工具损坏，由使用人按价进行赔偿；若属正常磨损或因质量问题而导致工具损坏的，经工程主任签字认可后，则可退还仓库，重新领取
19、。4.8 定期检查工具的完缺数量、损坏情况等，并作好记录。4.9 离、退职人员在离、退职之前需办理好工具交还手续。5.0注意事项：略6.0相关文件：6.1 操作间管理规程。6.2 工程人员个人工具配置标准。7.1 使用表单：7.1 个人工具领用登记表。7.2 公用工具借用登记表。8.0附件：附件一个人工具领用登记表。附件二公用工具借用登记表。物业验收操作规程1 .目的：1.1 规范物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制和对物业的全面接管；2 .管理职责：2.1 项目的各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组；2.2 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备
20、试运行记录等技术检验资料的验收；2.3 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收；2.4 验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供配电系统、空调系统、给排水系统、土建装饰工程、给排风系统、消防系统、弱电系统及电梯系统；2.5 由物业公司负责人跟开发商办理接管手续；3 .定义：3.1 物业竣工验收后，由地产公司向物业公司移交物业时进行的接管检验；4 .主要内容：4.1 验收的准备：4.1.1 验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划和验收标准；4.2 验收的实施：4.2.1 验收小组依据验收计划、标
21、准，按专业分工进行预验收；422在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备、提出书面的整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改；423对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收；4.2.4 楼宇的实物验收，应对每单元的电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在物业接管验收记录表中；4.2.5 设备的实物验收，要做到符合以下几点：I图纸设计与设备的规格、型号、数量符合；I主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；1设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类别记录在设施、设备接管验收
22、表中；4.2.6 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在相应的表格内；4.2.7 移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中；5.0注意事项：略6.0相关文件：略7.0使用表单：7.1 物业公司接管验收记录表7.2 物业工程验收移交项目表8.1 附件：附件一物业公司接管验收记录表附件二物业工程验收移交项目表临时用电、水管理规程1.1 的1.1. 为了确保商业广场装修工程临时用电（水）安全，规范临时用电（水）管理，特制定以下有关规定。1.2 定义：略1.3 适用范围3.1 适用于商业广场各单位正式运行电源上所接的一切临时用电（水）
23、。2.主要内容2.1. 用电申请2.1.1. 用户使用临电（水）应提前4小时向物业服务中心提出申请，并填写临时用电（水）申请表。2.2. 申请审批2.2.1. 用电（水）申请需经工程部现场核实后报项目经理审批。2.3. 用电（水）安全要求2.3.1. 用户申请使用临电最大用电容量不能超过10千瓦。2.3.2. 临时用电容量超过1千瓦以上的必须配备专用的电源控制箱并安装电表进行计量。功率不足1千瓦，使用时间4小时以内的参照用电负荷事先估算。2.3.3. 临时用电使用的电气设备必须是完好的，严禁使用废、旧、残电气设备；导材必须选用合格的阻燃或耐火型的电线电缆。2.3.4. 用电设备电源侧必须有过载
24、、短路保护功能，开关的容量与电源导线要匹配，设备外壳必须可靠接地。2.3.5. 从地面敷设的电源线必须选用YC/YZ系列重型橡胶电缆，穿越公共人行区域电缆应选用ZR-YJV或NH-YJV系列电缆或选用ZR-BVV或NH-BVV电线并做好保护。2.3.6. 用电控制箱应安装在方便操作的地方，并有临时固定措施。2.3.7. 所有临时电气设备安装维修、拆除工作必须由持合格电工证的电工进行。2.3.8. 临时供水只能在指定地点取水，不允许随意连接水管，确因工作需要连接水管，使用的水管必须完好不漏水，并要避开供电设备安装固定好。2.4. 接线及送电（水）2.4.1. 经批准后，用户自己按照用电（水）安全
25、要求敷设好用电线路（管路），经工程部检查符合用电（水）安全要求后方可送电（水），并由双方共同确认电表（水表）读数。2.5. 停电（水）及拆线2.5.1. 用户终止用电（水），应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线（停水），并确认表读数。2.6. 用电（水）管理2.6.1. 用户临时用电的电源及配电箱（水表管路）不能转借（租）第三方使用。2.6.2. 临电线路（管路）和设备由用户自己负责维护，并承担全部安全事故责任。2.6.3. 客户服务中心行使临时用电（水）管理监督权，对违反临时用电管理规定的，客户服务中心将进行停电（水）处理，如因违反上述规定造成人身、设备事故、财产损失或重大影响的，将进一步
26、追究其责任2.7. 用电计费2.7.1. 广场临时用电（水）需缴纳押金。2.7.2. 用电（水）实行电（水）表计费，无表计费的，按负荷量和用电（水）时间事先估算。2.7.3. 临水电费根据实际情况确定。2.8. 其他2.8.1. 用户应严格遵守管理规定，如私自接电（水）或不按要求接入电（水）表，都以偷电（水）处理，每发现一次，日用电（水）费按最多使用日10倍计算，另支付IOOO元/每次的赔偿金。5.0注意事项：略6.0相关文件：略7.0使用表单：7.1临时用水用电记录表8.0附件：附件一临时用水用电记录表公共设施巡查管理规程1.0定义：略2.0目的：2.1 确保商业广场内各类公共设施的完好，延
27、长公共设施的使用寿命。3.0适用范围：3.1 适用于商业广场所有的公共设施。4.0工作内容：4.1 公共设施由各专业班长带领技工负责巡视检查。4.2 商业广场公共部位的各类公共设施每周巡查一遍，巡查人认真填写公共设施设备巡查记录。4.3 弱电井、强电井、管道井、水表间、电表间，每周巡查一次；电梯机房、风机房每3天巡查一次；配电房、发电机房每2小时巡查次；水泵房每4小时巡查一次；监控中心、消防中心，每日巡查两次。4.4 巡查需认真填写巡查记录，发现问题，需填写巡查存在问题登记表，并填写派工单，安排技工进行修复。4.5 重大问题（如管道、阀门跑水漏水或公共设施被盗等），巡查人立即报告管理处经理及公
28、司领导，以便及时采取措施。4.6 公共设施完好率应保证在95%以上。4.7 巡查时如发现有人违反管理规定破坏商业广场公共设施时，应及时加以劝阻并及时进行教育，情节恶劣者给予相应处罚。5.0注意事项：略6.0相关文件：略7.0使用表单：7.2公共设施设备巡查记录。8.0附件：附件一公共设施设备巡查记录。节能措施1 .目的1.1. 确保商业广场能源的合理使用，发挥最大的有功，减少无功，科学地进行节能管理，提升服务品质。2 .公共能耗分类：2.1. 用电损耗（变压器损耗、供电线路损耗）、照明能耗、空调能耗、水泵能耗、电梯能耗、风机能耗、其他能耗。3 .具体节能管理措施3.1. 电损3.1.1. 当同
29、一个区域的两台变压器以上的负荷低于50%时，要采取变压器负荷转换，确保运行变压器的负荷达80%以上；3.1.2. 定期检查电容补偿柜，确保电容器完好，将电容补偿自动投入，功率因数设置到0.95o3.2. 照明3.2.1. 停车场照明：根据现场合理调整，在7:00-24:OO时段，隔一路开一路，隔一盏开一盏，双盏只亮一盏；在0:007:00时段，隔两路开一路；实行BA控制设定，配电值班人员每二小时巡查一遍；减少灯管开启数量，降低能耗。3.2.2. 广场公共照明：商场营运时间为9:30-21:00,照明进行BA控制设定，时间为9:0021:30,配电值班人员在开启后和关闭后各巡查一次；中庭四周的筒
30、灯和暗藏霓虹灯在21:30一次日17:50关闭，在17:5021:30开启（根据实际情况进行调整）；合理控制，减少灯的开启数量和时间，以降低能耗。3.2.3. 广场卫生间照明：人工控制，由商场管理做好监控；在开关上做好标识，根据标识提示进行开关。3.2.4. 楼层公共照明：包括走道照明、卫生间照明、电梯厅照明，分路控制，实行BA远程控制，合理控制，减少开启数量和时间，以降低能耗。3.2.5. 消防通道照明：包括楼层消防通道照明、天面公共照明，要求照明灯功率不能大于25瓦，采用红外感应控制开关；合理控制，降低灯的功率，以降低能耗。3.2.6. 设备房照明：配有闭路监控的配电站房、水泵房、空调主机
31、房的照明开关做好常开标识，未做标识的开关在作业完后要做到人走灯灭；严格管理，减少能耗浪费。3.3. 空调3.3.1. 空调主机：1.1.1 1.设定好主机运行参数：在环境温度25摄氏度以下时，出水温度设定为1012摄氏度，冷冻水温差控制为37摄氏度；在环境温度高于25摄氏度时，出水温度设定为710摄氏度，冷冻水温差控制为510摄氏度；科学设定，合理控制，提高主机运行负荷，减少主机数量和频率，以降低能耗。1.1.2 .2.值班员跟进空调主机运行情况,保持机组在较高效率(60%)以上运行,一旦低于此值,手动停机,关闭冷却泵，降低冷冻泵运行频率,以达到节能目的。1.1.13 值班员跟进空调主机运行情
32、况,保持一定的进出水温差,一旦低于1.5度,手动停机,关闭冷却泵，降低冷冻泵运行频率,以达到节能目的。1.1.14 值班员跟进空调主机运行情况及外界天气,减少冷却塔风机运行时间,保持冷却水温也有一定的节能效果3.4. 空调风机：3.4.1 在环境温度低于22摄氏度时，开大新风量；在气温高于28摄氏度时，减少新风量；减少冷量损失，以降低主机能耗。3.4.2 检查公共通风口，在气温高于28摄氏度时要保持关闭，减少冷量的损失。3.4.3 确保风管保温良好，减少冷量损失。3.4.4 定期做好风机保养，确保风机输出冷量的最大化，提高制冷效果，以减少主机能耗。3.4.5 有条件的改造风机电机为变频电机，提
33、高风机的有效功率，降低系统能耗。3.5. 冷却风机：3.5.1 在室外气温低于20摄氏度时，开启冷却塔时，关闭冷却风机，利用自然交换，减少能耗。3.5.2 当冷却水进出水温差低于1.5摄氏度时，应关闭冷却风机，减少能耗浪费。3.6. 电梯：3.6.1 商场扶手梯：采用变频控制，在营业9:30-21:00时间段，电梯工可根据客流量对对开的扶手梯在10:00-11:00,14:00-16:30两个时间段进行合理的调整，减少运行电梯的数量，以降低能耗。3.6.2 做好乘梯监管，减少非客户人员乘坐客梯次数，提高电梯的乘载率，以减少电梯的运行频率，降低能耗3.7. 风机：3.7.1 地下室送排风机：负二
34、层、负一层的送排风机在每天设定四个时段：8:30-9:00,12:00-12:30,16:00-16:30,20:30-21:00启动运行，其它时段停运，以降低能耗。3.7.2 楼层送排风机：非消防联动，一律不启动。5.0注意事项：略6.0相关文件：略7.0使用表单：略8.0附件：略工程突发事件处理目的：规范应急流程和突发事件管理，确保应急突发事件的妥善处理；1 .管理职责：1.1 公司的主任以上人员担负应急突发事件的统筹、组织、协调和实施；1.2 全体职员担负应急突发事件的处理、协助和实施；2 .定义：应急预案是针对大厦可能发生的各种突发性、不可预料性的事件制定的指导性的规程；3 .操作细则
35、3.1 .应急预案的原则：统一指挥、分级负责、协调有序、运转高效；3.1.1 以人为本，减少危害。把保障公众健康和生命财产安全作为首要任务，最大程度地减少突发公共事件及其造成的人员伤亡和危害；3.1.2 居安思危，预防为主。高度重视公共安全工作，常抓不懈，防患于未然。增强忧患意识，坚持预防与应急相结合，常态与非常态相结合，做好应对突发公共事件的各项准备工作；3.1.3 统一领导，分级负责。在物业管理公司的统一领导下，建立健全应急管理体系，在应急救援指挥部领导下，实行岗位责任制，充分发挥各专业应对小组的作用；3.1.4 依法规范，加强管理。依据有关法律和行政法规，加强应急管理，维护公众的合法权益
36、，使应对突发公共事件的工作规范化、制度化、法制化；3.1.5 快速反应，协同应对。充分发挥各职能单位的联动协调的作用和力量，形成统一指挥、反应灵敏、功能齐全、协调有序、运转高效的应急管理机制；3.1.6 采用先进的监测、预测、预警、预防和应急处置技术及设施，充分发挥专家队伍和专业人员的作用，提高应对突发公共事件的科技水平和指挥能力，避免发生次生、衍生事件；加强宣传和培训教育工作，提高公众自救、互救和应对各类突发公共事件的综合素质；3.2 应急预案的启动程序和关闭3.2.1 应急预案的启动条件3.2.1.1 如发生上述八种紧急情况之一，启动预案，调度程序如下:重特大治安事故；b围堵、拥挤、踩踏等
37、突发事件；c暴雨、雷击；d火灾、爆炸；e建筑物坍塌；f触电；g其他突发安全事件；1.1.1.1 事件的第一发现者必须在第一时间向现场突发事件应急救援指挥部汇报，简明扼要说明事件情况，并协同就近岗位人员进行先期处置，以消除和控制事态的发展；1.1.1.2 救援指挥部接到突发事件汇报后，视事件轻重情况，由应急救援现场总指挥决定是否启动本预案。在不影响活动进行的一般情况下，指派调度相关现场救援专业力量现场处置即可；当突发事件严重影响了物业的正常运作、必须停止商业活动和紧急疏散物业内人员时，方可启动本预案时，同时启动相应子预案；3.2.1.4 启动本预案时，由应急救援指挥中心播放事先拟好的应急救援疏散
38、广播词，以稳定顾客/业户情绪；3.2.1.5 所有工作人员和备岗人员未得到指令不得擅自行事，必须坚守岗位，稳定顾客/业户情绪；接到现场总指挥启3.2.1.6 动应急预案的指令后，迅速疏散顾客/业户；3.2.1.7 现场总指挥确定突发事件应急工作结束，通知各部门及相关人员，事故危险已解除，关闭突发事件应急预案程序；3.3现场安全防范及应急救援指挥的实施3.3.1 突发事件应急救援现场指挥部相关人员集中在物业所设的临时指挥部，进行现场应急指挥，相关人员不得擅自离开；3.3.2 现场应急指挥部人员在接到指挥长启动预案的指令后，要迅速组织调配相应救援组人员参加抢险；3.3.3 在现场总指挥的统指挥下，
39、各小组分工协作，迅速展开救援工作；3.3.4 为保持救援工作及时、有效，指挥部、各现场救援组负责人和各进出口警戒人员配备对讲机，确保通讯畅通；4 .纪律要求4.1 有关人员要切实履行职责，严格遵守纪律，确保应急救援工作顺利进行；4.2 未按规定时限迅速做出行动反应或在应急救援过程中有失职行为、甚至不作为的部门和个人，将按照有关规定做出处理；5 .应急预案5.1 电梯系统预案操作规程5.1.1 当火灾发生时A.将所有垂直电梯都降至基站。B.火灾过后，组织联络有关人员对电梯进行检查，在确认其安全性后，才可重新投入使用。5.1.2 地震时A.在确认电梯内没有任何乘客后，切断电源，停止所有电梯的运行，
40、挂“禁止合闸，正在施工”警示牌。B.地震发生过后电梯必须经质量技术监督检验局检查合格后方可投入使用。5.1.3 停电或电梯困人时A.利用骄厢内紧急对讲装置或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并加以安慰，使其安心等待救援，不要擅自逃生，以免发生危险。B.按电梯困人救援程序的方法，把轿厢内的乘客放出，并送至安全的地方。C.若确认停电时间将很长或电梯有故障，在侨厢里的乘客离开后，将电梯厅门锁好，挂出“电梯检修的示意牌，由维保单位进行维修。D.物业客户服务中心通知业户电梯暂停运行.5.1.4 当电梯进水时A.将受水淹威胁的垂直电梯轿厢停于跑水的楼层以上并关闭电梯及拉下总电源挂“禁止合闸，正在施工”警示
41、牌。B.电梯湿水后，按电梯湿水处理方法加风机强制风干,并由电梯维保单位检修在确认恢复正常后才可将电梯投入使用。C.电梯暂停运行时,.管理中心应通知业户.5.2 机械管道系统应急预案5.2.1 管道系统泄漏时A.接到报警通知后，须以最快的速度到达事故现场，确定管道漏水的准确位置和管道种类。（种类包括消防栓、消防喷淋、冷给水、污水、雨水等管道系统）B.迅速对管道发生泄漏的原因作出正确判断，并随即制定处理方案，并将泄漏情况及时报告公司领导部门。1）堵漏和控制水情。漏点小，堵漏可用竹签、木签、自行车内胎、高压胶布、铅条等进行封堵；漏点大，压力小时，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并尽快找
42、到控制的阀门，将之关闭后再作处理。2）关闭阀门的顺序是：支管阀门立管阀门主管阀门分区阀门系统总阀门停泵或泄水减压，原则是以先近后远的顺序逐个关闭阀,直至漏点没水为止。3）迅速将漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品围拢起来，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此时应注意水情的扩散和控制。对重要的设备（设施）和机房，如强、弱电间，电梯井道，地插口，仓库等部位，应用沙袋围挡在门口，并用塑料布作必要的遮盖。C.通知各相关专业人员到场，查看各自设备系统受影响情况，必要时需切断受威胁区域的设备供电，暂停设备运行，待事后经检测正常后再投入使用。D.漏水点控制住以后，马上组织人员进行彻底检修，恢复使用功能。
43、E.修复后，重新开启阀门注水，仔细检查修理部位，经24小时不滴、不渗为合格。F.总结分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，对漏点附近的区域或相同构造的设施作一次全面的检查，以求及时发现隐患，尽早处理。5.2.2 市政管网停水A.首先值班人员应按照水箱、集水井巡检记录进行认真巡查。B.当液位显示管不足总水位高度的1/2或总进户管进水较少时，马上到水表房总进户阀门处检查阀门的开启情况及判定是否阀门故障，如阀门开启，阀门没有故障，这时可视为市政管网停水。C.确定市政管网停水后，用电话及时联系供水公司，弄清停水原因及恢复供水时间，并通知各商户。D.查明各泵房及天面水池的存水量，在确保消防用水储备前
44、提下，有计划地给商户送水，维持用水至市政管网恢复供水。如停水时间过长，物业客户服务中心应及时以书面形式向各栋楼宇的商户及各用水部门发出停水通知。E.市政管网恢复供水后，先不急于送水，要观察一下来水的质量，如特别混浊，应把水放掉，直至清澈为止。如一般混浊，可向水箱内投放氯化钙和明帆沉淀一下，至水质稳定后，再将水送出。5.2.3 水池（箱）水质污染A.当值班人员按机械管道系统水箱、集水井巡检记录内容进行巡查时，发现水池（箱）水质受污染后，应立即关闭上水水泵和供水阀门。B.立即将水质情况报告工程部和上级领导，并通知各用水部门、商户，并告诫各用户切勿食用。C.组织人员尽快查找污染原因，杜绝继续污染。D
45、.把受污染的贮水全部排放掉，并对受污染的设备进行清洗和消毒。E.重新注水后，在水池和水箱中抽取水质样品送化验所检验合格后，再通知各用户恢复正常供水。5.2.4 水泵出现故障A.值班人员应按水泵房巡检记录对水泵进行巡查，发现问题及时处理。B.当水泵起动不起来或在运行过程中泵或电机有杂音，盘根漏水严重，恒定扬程压力表读数大于或小于调定值时，自动控制失灵等，都可视为水泵故障。C.水泵出现故障应立即停止运行，将备用水泵启动上水。D.确定故障原因，电气故障请强电系统员工修理，机械故障由机械管道系统员工修理。5.2.5 消防紧急情况的处理方法：A.当消防泵或消防喷淋泵自动启动后，（包括由消防监控中心启动），应马上与消防监控中心联系，确定火警是否准确，如是误报将水泵立刻关闭，如确定真实火警，值班人员个留守消防泵房观察水泵运行情况、压力情况、消防水源等情况，另一个以最快的速度到消喷阀间根据水力警铃的动作，确定火警区域，并留守消喷阀间观察压力情况，火情是否蔓延至相邻的区域，水量是否足够，B.水量不足请立即向消防监控室或消防总指挥汇报。如消防车需接驳水源加压送水，机械管道值班人员应将消防车输水管引至消防水泵接合器处，告之准确的送水接头向楼内送水，然后返回消喷阀间将接合器下的泄水阀关闭，注意观察压力表读数及火情区的用水变化，直至火警解除。5.3 强电系统应急预案5.3.1 当火灾
