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1、北京某某花园使用.管理,维修公约（范本）目录笫一章物业概况第二章各主体基本情况第三章定义笫四章一般规定第五章业主权利义务笫六章业主大会及管理委员会第七章发展商的权利义务第八章管理者的权利义务笫九章关于房屋使用、管理、维修第十章物业管理费笫十一章物业全部或部分受损不能正常使用时的安排附件一承诺书根据中华人民共和国和北京市有关的房地产法律、法规，结合“北京某某花园”（以下简称“某某花园”）的实际情况，为维护某某花园各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任,确保某某花园的管理能够达到高标准,特制定北京某某花园使用、管理、维修公约（以下简称“公约”）。公约对发展商、管理者及业主包括其受让人、
2、继承人、承租人或占用人均有约束力。第一章物业概况物业名称：北京某某花园座落位置：北京市朝阳区物业四至：东至：西至：南至：北至：建筑面积:400,000平方米国有土地使用权出让合同号：土地用途:住宅公共地方:指其中包括某某花园各出入口、行人道、通道、电梯候梯间、绿化区、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊区域、升降机平台、防火通道、走廊、梯台、共用卫生间、电表房、电话房、配电房、变压器房、隔油池间、污水池间、泵房、水箱间、风机房、垃圾房、消防设备控制室、升降机房及为某某花园的业主、用户及访客而设立共用之其他地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。公共设施设备:指为某某
3、花园的公众利益而在某某花园所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物。包括给排水系统（如污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟等）、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、升降机、帷幕墙、照明系统、供电系统、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其他机械、卫生设备。以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分,但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。第二章各主体基本情况（一）发展商发展商：北京某某房地产开发公司注册地址：邮编：法定代表人：注册资本：联系人：联系电话：（二）业主指对某某花园拥有部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人或其他组织。（三）管
4、理者指物业管理企业或管理委员会成立前，发展商有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，管理委员会成立后，由管理委员会选聘物业管理企业对物业进行管理，对物业进行管理的公司应具有北京市物业管理资质合格证书。物业管理企业：名称：北京某某花园物业管理有限公司地址：邮编：法定代表人：注册资本：联系人：联系电话：资质证号：第三章定义公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下:1 .管理份额-指发展商为使各业主分摊及交纳管理费用而分配给各单元的份额。2 .共用部位共用设施设备维修基金-指管理公司根据公约收取而用于保养及维修某某花园的非日常保养维修基金。3 .管理规则-指公约及用户守则内之一切条款
5、或规则及发展商或管理者按公约授权制定之各项与某某花园管理有关之规章制度。4 .单元-指业主在某某花园拥有房屋所有权的单元包括住宅单元和停车单元。5 .业权份额-指各单元业主的房屋于某某花园内所占之份额。6 .土地出让合同-指北京市房屋土地管理局有偿出让某某花园所占地块、土地使用权的土地使用权出让合同。7 .管理合约一指发展商或管理委员会为管理某某花园而与管理者签定的物业管理合约，其内容不能与本公约违背。发展商、管理委员会、管理者、业主、使用人等均须遵守。8 .绿化区域-指根据政府有关法令所要求或由发展商所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。9 .保留地方-指发展商拥有并供发展商使
6、用之某某花园内部分区域，包括某某花园之非单元及非公共地方。第四章一般规定1 .若本公约内有任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行时,本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。2 .所有受本公约约束的业主或用户倘因本公约条款发生争议,应首先用协商办法解决;如协商不成,可在某某花园所在地有管辖权之人民法院提起诉讼。3 .本公约所规定之任何发给某某花园各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。4 .某某花园任何单元业主直接或间接允许单元的使用者对于
7、本公约任何条款的不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元的业主的不遵守、违反或不履行本公约的行为，该单元的业主对上述人士的行为、非行为及疏忽所导致的任何人身、物件或财产的损失负全责。5 .本公约一式四份，市房地局市场处一份，市房地局小区办一份，朝阳区小区办一份,发展商一份。6 .本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和政府规章有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时,将以最新颁发的法规为准。7 .本公约以中文书写，无论印刷及书写部分皆属有效。8 .管理委员会拥有对公约的解释权,但在管理委员会成立前，由发展商解释。9 .管理委员会成立前，不得
8、对已核准的公约进行修改；管理委员会成立后，可由管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改,公约修改版本须经市房地局核准。第五章业主权利义务（一）业主的权利1.对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。2 .每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或对某某花园有任何权益的人士同意,但该处理须明确地受本公约限制和保障。若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。3 .在不影响某某花园楼宇建筑结构、机电设备及外貌下，并获得管理者书面同意及符合政府规定的情况下,对其名下单元进行内部
9、装修工程。4 .按本公约规定共同使用某某花园的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所5 .业主有权要求召开、参加业主大会，享有选举权和被选举权。6 .可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。惟业主无权直接处理任何管理人员，任何投诉可向管理者作书面提出，由管理者采取其认为合适的必要的行动。（二）业主的义务1.各业主须遵守和履行本公约。7 .业主须依照公约的规定，负责依时缴交其名下应分担的管理费、按金等；业主须按规定缴交维修基金。此基金用于某某花园的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等的非日常维修保养。8 .业主须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、煤气等及有关公共设施费用9 .各业主应如期
10、每月首七日或以前将其单元应缴之当月管理费用及其它相关费用付给管理者。若超出七天仍未支付者,须按未付金额向管理者支付每日千分之三的滞纳金，直至该未付金额及其相应需缴付的滞纳金全数付清为止。10 执行管理委员会及业主大会决议。11 业主须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理者所订立的用户手册、装修守则等其他规章制度，接受物业管理企业管理。12 业主在将其单元出租时，该业主须对管理者及其他业主保证其租客或其使用者遵守和履行本公约的规定及一切守则并对其租客或其使用者的违约行为承担责任。13 出租、转让所拥有的物业时，应提前通知物业管理者，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。14 各业
11、主（下称“原业主”包括某某花园的第一位购买者）承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约之承诺书（“承诺书”）（见本公约附件一）。原业主在管理者接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原业主对该单元的管理费用、其他有关费用及一切有关之事项仍负有责任。如原业主在承受人或受让人拒绝或还未签署本公约之承诺书时仍将其所拥有单元转让，则该原业主仍要履行本公约的责任，包括支付所有管理费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效止等。在承受人或受让人签署之本公约承诺书生效前,如该承受人或受让人对发展商或其他业主造成任何损
12、失，该承受人或受让人及原业主均须共同及分别负责赔偿发展商及/或其他业主。原业主如未能付清应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向业主及/或承受人或受让人追讨。第六章业主大会及管理委员会（一）发展商需于某某花园经有关主管部门检验合格后并已交付使用及当某某花园入住率达到百分之五十以上时召开某某花园之业主大会，选出主席及管理委员会。管理委员会一经产生后需每年至少召开一次业主大会。根据不少于某某花园百分之十的业权份额的业主提议可召开特别大会，以便讨论或决定任何影响或关于某某花园的事项，或为全体业主的利益就某某花园的保养管理向管理者提供意见。下列规定适用于任何业主大会：1 .管理委员会每次召开会议须至
13、少提前十四日发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项，并须将通知张贴于某某花园告示栏内。2 .会议的法定人数为物业超过百分之五十的业权份额单元的业主亲自或派代表出席，出席者达法定人数，会议方可进行。3 .主席须确保出席者及会议程序记录存档。4 .投票时每份业权份额一票。表决时，如赞同和反对票数相等，主席可投第二票即决定性的一票,使议案成为决议。5 .业主可亲自或委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件须于开会前一天提交予管理者。6 .于正式召开的会议上由业主亲自或委派代表出席及投票提供的任何有关某某花园的事项的决议案对全体业主均有约束力，惟：6.1 开会通知未指出拟就该事项提出
14、决议案而通过的决议无效；6. 2某某花园业主均亲自或派代表出席会议,人数应超过百分之五十的业权份额，否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效；7. 3业主大会职责：选举、罢免管理委员会；制定修改管理委员会公约；审议批准物业管理企业的年度预算；决定物业管理的其它重大事项。（二）管理委员会1 .管理委员会经由各业主依据中国有关法规于业主大会选举产生，并由第一次业主大会举行时决定人数,任期等。任何业主除本章第（二）项第五条外均有资格参与管理委员会之委员的选举。2 .管理委员会表决议案时，每位委员一票，以多数票通过议案为决议。3 .管理委员会有权监督管理者履行本公约规定的职责。4 .所有委员必须为
15、产权拥有人.当物业转让之日起，原业主不得继续成为委员，新业主也不得成为委员，增补委员须由产权人大会表决通过。5 .欠付管理费的产权人不能投票及被选为管委会委员。6 .管委会每年一届，委员不得连任超过三年。（三）管理委员会职责包括以下各项：1.选聘或解聘管理者，与管理者签定管理合同。2 .审议管理者提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算。3 .听取业主、使用人的意见和建议，监督管理者的管理服务活动。4 .审议批准管理者制定的物业管理规章制度。5 .组织召开业主大会或管理委员会。6 .协助管理者开展各项工作等。第七章发展商的权利义务1.发展商对其拥有的物业，享有与其他业主同等的权利，并履行
16、相应的义务。7 .为检查、维修及保养某某花园，包括公共地方、公共设施，或为履行管理者对某某花园的管理责任，发展商及/或管理者及其委任的工程承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入某某花园任何一部分；如有必要，可进入某某花园的任何单元，但除紧急情形外,应事先通知有关的业主或其使用人,并获得许可;但发展商在使用此项权利时，不得妨碍其他业主使用所属的单元。8 .除紧急情况外,发展商及/或管理者在发出合理通告后,有权暂时终止任何设施以进行维修。9 .经政府部门批准，于某某花园任何公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、天线、照明及其它各种固定设施；并在
17、事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于合理时间进入某某花园任何部分，以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程；唯上述工程不可不合理地妨碍其他业主使用其所属的单元，而任何安装于天台或某某花园其他地方之招牌，不可阻碍或干扰升降机之升降，并就进行上述工程时所造成之破坏负责赔偿损失。10 管理委员会成立前，发展商有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，有权与管理者签署管理合同、订立管理的职责范围、年期及酬金等。本公约给予发展商可委派代理人行使发展商之规定权利。11 可委派代理人行使本公约给予发展商之规定权利。12 向政府有关部门申请对土地批文作出修改并就此事
18、有全权参与政府磋商、达成协议，签署任何有关文件；惟行使此项权利时不得妨碍其他业主使用其所属的单元或其现有之权益。13 在受本公约的限制和保障下，发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置某某花园任何部分（已出售的部分及公共部分、公共设施除外）14 可就某某花园管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。15 .在管理委员会成立前审核和批准某某花园年度管理预算或修订的年度管理预算16 .当入住率达到50%以上时，发展商须协助筹组某某花园管理委员会。17 .在保修期间，由发展商委托管理者负责保修事宜，其发生的费用由发展商负责。第八章管理者的权利义务（一）一般事项1
19、.享有以下的权利，但同时遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务2 .管理者将视为全部业主之代理人，而非个别代理。每一个业主将被视为全权及已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。（二）管理者的权利及责任1 .管理者有权对某某花园进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括下列事项1.1 检查、视察某某花园，必要时包括所有单元的内部。1.2 每一位业主或其使用者须严格按照装修规则，完成其单元的装修工程。如果管理者发现该业主聘用的承包商或其个人违反装修规则，管理者有权拒绝让该等人士进入某某花园。装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。所有直接或间接因装修工程
20、引起的诉讼、索偿、要求及费用完全由该业主单独负责，与其他业主及管理者无涉。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的业主依据装修规则缴交装修按金予管理者，并由管理者根据装修规则的条款作有关应用。1.3 根据某某花园之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善1.4 根据本公约，制定某某花园用户手册、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵守。1.5 负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。1.6根据某某花园实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制某某花园管理预算,建立物业
21、管理收支帐目，定期向业主公布，接受发展商/或管理委员会查询。收取管理费和市政公用设施使用费及追讨欠款,并可收取欠款利息及手续费。1.7 处理所有对于某某花园管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因某某花园管理而引起的纠纷与争执。1.8 负责某某花园的保安工作，保持某某花园的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。1.9 对各项管理职责定期（每月及每年）或于管理委员会合理要求时作出检讨和总结,并对改善某某花园管理或增加服务项目等事宜向发展商及/或管理委员会递交报告及作出建议。1.10清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物,并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生
22、的有关费用。1.11控制某某花园所有车辆（包括机动及脚踏车）停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。1.12在有关某某花园之物业管理法律诉讼中可作为全体业主的代表。有关之诉讼费用由各业主分担。1.13 防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。1.14 采取一切必要措施以遵守政府对于某某花园的要求。1.15防止任何人对某某花园或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。1.16节日期间可装饰某某花园幕墙包括灯光及其它饰物。并有权组织某某花园内的文娱活动。1.17聘请、撤换
23、及付酬金予律师、建筑商、会计师或其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。1.18采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户手册的规定。-在某某花园内显著地方公布违约业主的姓名连同其违约细节。-通过民事诉讼向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项。-管理者认为合适的其他方法。2.管理某某花园公共地方及公用设施2.1 对某某花园公共部分和公共设施进行维护和修缮,使之保持好的状态,如维修主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等。2.2 确保所有某某花园业主或用户依照某某花园管理公约规定的用途正确使用其所占用之某
24、某花园部分，如有某某花园业主或用户违反某某花园管理公约，管理者应使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。2.3 某某花园每年或在有合理需要时，替某某花园之公共地方及外墙漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。2.4 更换在公共地方的破损玻璃。2.5 保持公共地方的照明系统运作良好。2.6 保持某某花园中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。2.7 保持某某花园的公共地方环境清洁、卫生及美观。2.8 阻止任何废物被弃置于某某花园之公共地方，负责清除某某花园公共地方之垃圾及安排适当的间隔时间为住户收集垃圾。2.9 采取适当措施防止某某花园任何公共地方受阻塞。2. 10
25、确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。2.11保持某某花园的所有公用设备、机械和器材包括某某花园消防系统、保安系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要的情况下，经发展商批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（惟在某某花园管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。2.12在可能的情况下阻止某某花园任何垃圾或其他物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆
26、、公共设施或其他工程造成损坏。如有损害，应及时补救,令有关人士或政府部门满意。2.13安排某某花园保安、管理员的日常工作程序。根据某某花园管理公约或用户守则之条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施。2.13.1垃圾收集站及垃圾车停放处2.13.2花园、花槽、水池及其他文娱设施2.13.3车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。2 .14管理者可用业主或某某花园管理者名义投保。投保项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理某某花园有关的保险。3 .15安排绿化区之绿化工作。4 .管理某某花园财务4.1 负责某某花园之财务管理及帐务处理，正确地运用某某花园管理帐号收取
27、管理费及支付款项,定期复审结存，以确保有足够资金维持必要的开支。4.2 财务管理包括编制每年之管理某某花园预算,尽可能使某某花园的开支及运作控制在此预算范围内。首年度预算由管理者根据本公约制定，财政年度为每年的一月一日至同年之十二月三十一日。第一个财政年度由签定第一份公约日起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度预算须于该年度前一个月提交予发展商或管理委员会审批,并在批准后方可实施。财政年度会计报告须于每个财政年度完结日起六个月内由管理者委任政府认可之独立审计师核算。遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，管理者应提交修订预算供发展商或管理委员会审批核准。4.3 每月定期向各单元业主收取管理费，及
28、其他应付之费用并定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行财务上的责任，并于发出适当警告后，以管理者代表大会中全体业主名义提出法律诉讼。5 .帐目审核及保存5.1 管理者应聘请中国注册会计师审核某某花园年度财务收支报表，并张贴在某某花园告示栏。5.2 管理者须妥当地保存管理收支帐目，并在需要时将帐目提供给各业主查阅或节录。5.3 管理者于辞退或职务被终止时，须移交所有有关某某花园之文件、记录、图则、管理帐目予发展商或管理委员会,发展商或管理委员会可聘请中国注册会计师审核管理帐目。6 .管理者根据本公约作出的决定对所有业主均有法律约束力。7 .管理者及其雇员在下列情况下造成的损失无需对业主或用
29、户负责。7.1 因任何设施、装置必要之保养及更换而导致暂时停水、停电或公共设施设备停用。7.2 火灾、水灾、地震等不可抗力自然灾害引致中断服务。6. 3非管理者责任造成的燃料、材料、供水、电力、空调短缺。6.4非管理者责任造成的其他一切原因。7.管理者应尽全力按照本公约的规定履行其对某某花园的管理和维护的职责。第九章关于房屋使用、管理、维修业主在使用其名下单元及公共地方、设施时，须遵守如下规定：1.不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物，不得在某某花园外墙上安装任何雕塑、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出
30、物,亦不得堵塞任何窗户。2 .不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分的水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。3 .单元露外之窗户不得改变原有色彩，以维护某某花园外貌整齐美观。4 .各业主须负责及时通知其他业主或管理者有关单元内的损坏，及应防范单元受天灾所损害。各业主亦应负责单元内之维修,如有关业主没有及时妥善处理其单元之维修工作而引起其他业主的损失、骚扰及/或其所拥有单元的破坏，管理者有权在紧急情况下进入有关单元进行应急处理安排而该业主须负担一切引起之费用。5 .各单元的业主、用户，只能将其单元按土地出让合同及政府相关规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道
31、德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。6 .任何业主、用户如饲养家禽或其他动物应遵守北京市有关管理规定。7 .不得在某某花园公共地区举行葬礼、宗教仪式、或其他类似活动；不得将某某花园作斋堂、殡仪馆或类似用途；不得在单元内储存易燃易爆危险品。8 .不得在楼宇内进行任何足以引致某某花园投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为。9 .不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。10 .未经向管理者申报并获书面批准，任何业主或用户不得擅自更改迁移用电、用水装置。I1.违反本公约规定的业主需就所引致之损失向其他业主或管理者负责及支付有关开支。12
32、 .各业主不得干预或干扰发展商及或管理者或其委托装修承建商或其工程人员在某某花园范围内进行各项有关建筑工程。13 .个别业主无权要求管理者或其下属为该业主提供与某某花园管理无关的服务。第十章物业管理费用（一）管理费用1 .发展商出售现房时，须向购房人明示物业管理收费标准。2 .管理委员会成立前，管理者可根据物业竣工后的当地物价指数适当调整管理费。物业管理费暂定为人民币一元/。管理委员会成立后，须经其同意。3 .管理土地及某某花园公共地方及某某花园公共设施之管理费用，由某某花园全体业主按管理份额比例分担。4 .各业主需于每月的首七日预先缴交其单元每月应付之管理费用，首期管理费从发展商向业主发出交
33、付单元通知书之日起计算。5 .根据已获发展商或管理委员会批准之年度预算，管理者可从某某花园管理帐户中支付有关管理某某花园之一切支出费用。上述所提交的支出费用包括：5.1 保养及维修某某花园外墙、绿化区、电梯、消防系统、保安系统、电器系统、照明系统、煤气系统、给排水系统及其他机械、设备、机器、装置和设施等的费用。5.2 管理者酬金。5. 3管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费。5.4聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、住宿、制服及装备等。5. 5购买及租赁所有必须的机械及器材之支出。5.6某某花园公共地方适当照明。5. 7聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用。5.8某某花
34、园公共的水、电、煤气费及其他费用。5.9垃圾清理费。5.10清洁某某花园公共地方及帐幕墙之费用。5 .11某某花园幕墙装饰之费用。6 .12行政办公支出。7 .13其它为管理某某花园的支出等。不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元业主或用户须负责缴交管理费及其他应付之费用。8 .非经常性的费用由共用部位共用设施设备维修基金中支付，不足之数由各部分的业主按管理份额的比例分担。9 .管理费及其他费用的追收及欠款利息。业主欠缴管理费或其他根据管理公约规定的任何费用时，管理者应向业主发出通告,详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可采取法律行动向业主追讨欠款。所有管理费及管理费按金及其他根据管理
35、公约或其他管理规则应付的款项,均需按规定清款。任何业主如果未能于应付的款到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：9.1 收取为缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金按每日千分之三计算。9.2 管理者有权对欠款业主于某某花园告示栏张贴欠款业主单元及详情,有权对欠款业主提出诉讼，并可参照中华人民共和国合同法第一百八十二条、一百八十四条的规定采取减少损失的措施，直至该欠款业主清偿全部欠款、滞纳金为止，为追讨所支出费用概由该业主、租户、用户负责。9.3 业主欠交管理费及或其它费用超过三个月时，发展商或管理委员会有权或授权管理者扣除业主押金，若业主仍欠交费用则向人民法院
36、起诉。10 管理费押金。10.1 业主须于其物业交付使用时缴交相等于三个月管理费用的金额作为管理费押金。10.2 主在出售、转让、馈赠或遗赠其单元时已缴交的管理费按金不予退还，但可在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时将按金转至受让人或承受人名下，而且必须到管理处办理有关手续。（二）管理者酬金1 .因管理者履行本公约的职责而由某某花园全体业主付给管理者的报酬，该酬金由发展商与管理者拟定，并每年可作适当调整。2 .管理者无须从管理酬金中支付因任何工作为某某花园管理、运作、会计、审计等的一切直接开支费用。（三）共用部位共用设施设备维修基金1 .共用部位共用设施设备维修基金标准的制订及收取办法执行政府
37、有关文件规定2 .各业主在其购买物业时须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。3 .共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管理委员会研究决定,按管理份额向业主续筹。4 .管理委员会成立前，共用部位共用设施设备维修基金的使用由发展商委托的管理者提出使用计划，经房地产行政主管部门审核后划拨。管理委员会成立后，维修基金的使用由物业管理者提出年度使用计划，经管理委员会审定后实施。5 .业主在出售、转让或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第十一章某某花园全部或部分受损不能正常使用时的安排（一）某某花园任何部分如因火灾、
38、台风、地震、或其他原因而受损导致无法按该土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，管理者可采取一切必要的行动，包括以受损部分的业主（以下简称受影响业主）的费用修复该受损部分。所有受影响业主应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者。（二）1.某某花园任何部分如因前条所述原因而受损导致无法按土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在受损发生之日起三个月内召集一次受影响业主会议,就受损部分共同讨论应变措施O为此目的，管理者可以在会议通知中提出处理建议。2.如果在上述规定的受影
39、响业主会议上通过应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论。如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改），管理者应通知所有受影响业主。如在受影响业主中有超过百分之五十的业权份额向管理者书面表示赞同该计划，则所有受影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。如果自受损发生之日起一年内受影响业主之过半数未能对计划作出书面同意，管理者有权请求受影响业主及其抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有某某花园受损毁的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其他款项后，将按照个别业主持有的业权份额归还
40、该受影响业主或其抵押权人（如有）。北京某某房地产开发公司二零零零年四月承诺书致：本人/我等/本公司为“北京某某花园（以下简称“某某花园”）层室（/号停车位）（以下简称“该单元”）的购买方，为维护某某花园各单元所有权人权益及促进某某花园的管理,本人/我等/本公司同意及声明如下：一、确认已详细参阅公司（以下简称“发展商”）与于年一月日（以下简称“签署日”）签署“北京某某花园使用、管理、维修公约”（以下简称“管理公约”其含义包括在签署日后不时修改、增加、取代和补充管理公约条款的有关文件）。二、完全明白和同意履行和遵守及促使任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义
41、务（包括但不限于根据管理公约的条款支付管理费、管理费按金、共用部位共用设施设备维修基金、单元装修按金及其他金额）三、同意如本人/我等/本公司将该单元出售、转让、馈赠或变卖，本人/我等/本公司同意在将该单元出售、转让、馈赠或变卖的同时必须取得其承购人或其承受人签署承诺书，并在一个月内将已公证及有效的承诺书（“新承诺书”）送给管理者（定义见管理公约）。在管理者（定义见管理公约）收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效,不论该单元是否已被出售、转让、馈赠或变卖给其承购人或其承受人,但管理者（定义见管理公约）在收到已公证及有效的新承诺书后，本承诺书在新承诺书生效日终止。四、本承诺书在本人/我等/本公司签署的当日生效。五、如本承诺书的承诺人多于一方，则每一方现同意每一方在本承诺书中的责任和义务由每一方与其他方共同地和个别地承担。六、*本承诺书完全取代本人/我等/本公司，就购买该单元在年月一日签署的承诺书。七、本承诺书的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律，受中华人民共和国法律保障。*如果承诺人以前未曾签署过承诺书，则该条款删除。承诺人：（签署/盖章）：见证人：（签署/盖章）：承诺人资料：出生日期：身份证号码：国籍：住址：联系电话：签署日期:年一月0
