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1、万泰大厦市场调研分析简报一、项目周边写字楼市场分析本项目位于乌鲁木齐北路470号（延安中路与华山路之间），属静安区与徐汇区交界处。周边静安寺、淮海中路、延安路都为写字楼较为集中的地区，项目周边区域办公氛围较为成熟。下面按照经营模式来分别对项目周边的租赁市场和销售市场进行分析。1、 写字楼租赁市场分析静安寺地区：项目名称位 置写字楼总建筑面积(平方米)单元面积范围(平方米)租金(元/天)物业管理费(元/月)出租率中华企业大厦华山路2号21,500127-1,024USD0.5-0.6USD399%环球世界大厦愚园路172号40,00068-168USD0.45USD398%静安中华大厦北京西路1
2、701号37,48482-350USD0.55-0.65RMB24/延安路沿线：项目名称位 置写字楼总建筑面积(平方米)单元面积范围(平方米)租金(元/天)物业管理费(元/月)出租率科恩国际中心陕西北路66号/近延安路35,814107-277USD0.6RMB22100%东方海外大厦延安中路841号24,486111-1,166USD0.55-0.6RMB2498%阿波罗商务中心延安中路1440号6,00034-70USD0.75-0.85含于租金内97%华侨大厦延安西路129号15,885N/AUSD0.6RMB28100%乌鲁木齐北路沿线：项目名称位 置写字楼总建筑面积(平方米)单元面积
3、范围(平方米)租金(元/天)物业管理费(元/月)出租率朝代商务中心乌鲁木齐北路457号11,43436-140USD0.5USD3.8100%中雅大厦乌鲁木齐北路458号3,500500RMB4.8-5.5RMB3072%淮海中路西段沿线： 项目名称位 置写字楼总建筑面积(平方米)单元面积范围(平方米)租金(元/天)物业管理费(元/月)出租率世纪商贸广场长乐路989号85,800119-2,200USD0.7-1.5USD3.8100%云海大厦淮海中路1333号/宝庆路19,58980-1031USD0.5RMB2195%百富勤广场淮海中路1325号/宝庆路1号15,05076-994USD0
4、.65-0.8USD3.5100%嘉华中心淮海中路1068号63,000121-1,800USD0.8-1.4USD3.895%本项目周边写字楼市场主要分布于静安寺地区、淮海中路沿线、延安路高架沿线和乌鲁木齐路沿线四个写字楼集中地。项目附近写字楼租赁市场呈现以下特征： 项目周边办公楼档次参差不齐，租金也有较大差距。其中以淮海中路沿线的写字楼平均品质最高，世纪商贸广场、嘉华中心及在建的淮海国际广场均为甲级写字楼。静安寺地区多为准甲级写字楼，其余两个区域楼宇等级较低。项目所在的乌鲁木齐北路地区两个项目朝代商务中心、中雅大厦体量较小，档次较差，租金在地区也属低水平。 纯租赁写字楼为市场供应主力，平均
5、出租率达92%以上。（个别交房时间不满6个月的写字楼项目不计入内） 区域平均主力租金范围为USD0.5-1.2/m2/天，甲级写字楼主力租金范围为USD0.7-1.2/m2/天。 准甲级及非甲级写字楼在项目数量上占绝对多数，区域内写字楼主力客户仍为外资中小型企业，集中的行业有贸易、咨询、广告等。 地区整体出租情况良好，出租率基本都在95-100%。 写字楼销售市场分析在售项目情况表：项目名称位 置写字楼总建筑面积(m2)主力单元建筑面积(m2）目前售价（元/m2）已售均价（元/m2）租金(元/m2/天)出售率剩余在售面积项目销售情况静安中华大厦北京中路1701号37,48482-35028,0
6、00（均价）20,105USD0.55-0.6584%现在售22-23；27-29层做销控部分，以及其它层面剩余部分，面积范围87.05-249.32，主力面积集中在140左右。目前共剩余42套，面积5733.46。30层新建高档纯办公楼，知名度较高。开盘均价RMB20,000元/，销售良好。目前已进入尾盘, 科恩国际中心陕西北路66号35,814107-27727,000（均价）/USD0.6/出售11-15；20-22层；整层1487.68m2分割面积在149.2-717.7 26套总销面积近12,000项目重新包装后出售部分层面静安阳光商务广场安源路531号2,40031-8216,00
7、0（均价）/90%现剩余面积集中在3层。只有40、60两种面积单元。项目2005年4月开盘，开盘均价RMB16,500元/。区域写字楼销售市场目前呈现以下特征： 在售项目较少，且多为尾盘项目。 产权式写字楼项目多做小面积分割，主力分割面积为80-200m2，2005年4月静安区写字楼的平均售价为20,584元/m2。 项目附近在建未租售项目中多为甲级写字楼，在2008年前可能进入租售市场的写字楼面积近20万平方米。根据这些项目开发商的一贯操盘手法及目前市场行情，90%的一手供应量将进入租赁市场，未来销售写字楼销售市场的新增供应仍十分有限。 项目附近在一年内将销售的写字楼极少，除非部分原纯租赁写
8、字楼转租为售，预计体量较小，对市场主体无法构成影响。2、 区域未来供应分析项目名称地 址发展商项目概况预计时间项目进度明园大厦愚园路110号/近胶州路上海明宇房地产发展有限公司办公总建面4万平方米预计开盘时间：2006年左右(估)预计竣工时间： 2006年(估)主体建设越洋海德广场南京西路1627号/常德路55号台湾越洋集团43层甲级写字楼和28层酒店式服务公寓最下面6层作为商场引入“越洋百货”办公楼8万平方米预计开盘时间：2007年预计竣工时间： 2008年打桩会德丰广场南京西路/华山路香港九龙仓58层纯甲级写字楼配有部分商业 办公楼11.4万平方米预计开盘时间：2007年预计竣工时间： 2
9、008年基础工程上海鼎固大厦华山路322号/常德路上海鼎固房地产开发有限公司地上40层地下3层，总建筑面积48585平方米B1层-2层商业，3-5层会所，6-40层公寓24,864平方米公寓部分可能做办公预计开盘时间：2007年预计竣工时间： 2008年基础工程淮海国际广场淮海中路1045号/近襄阳南路上海平安欣仑物业发展有限公司37层纯办公楼，14层酒店式公寓总建面：73,061平方米 办公楼约42,800多平方米预计开盘时间：2005年6月预计竣工时间：2006年第二季度主体建设根据上表数据显示，今年区域内的主要供应集中在淮海国际广场一个项目，该项目于2005年6月正式公开租赁。而2006
10、年项目附近也仅明园大厦一个项目将进入租售市场，2007年将是静安寺地区写字楼供应的高峰期。此外常熟路、巨鹿路有一个地块将会兴建一个6、7层的小型办公楼，此项目距离本项目最近，相对影响也较大；由于体量较小、项目的施工时间会相对较短，项目尚未开工，何时入市具有不可预料性，须密切关注本项目万泰大厦虽然已停工多年，但主体建设工程已经完成，只要根据情况进行部分装修和调整，可选择合适时机快速进入市场。二、项目周边商业市场分析本项目处于延安中路与华山路之间，路段为双向二车道，另设有非机动车道，路幅约20米，路面车辆较多，行人较少。该路段两侧商业物业数量不多，且以街铺形式为主，经营状况一般。华山路（乌鲁木齐路
11、路口附近路段）为双向5-7车道，其中南向2车道，北向3-5车道，路幅较宽。住宅底层街铺为商业的主要形态。服饰与餐饮食品占据了60的比例。华山路北段东侧有一条欧式风情街，主要由小洋房底层的休闲酒吧和餐厅构成，面积范围在100-200m2。西段以餐厅、超市、银行和面包房等生活配套设施为主，面积范围在20-100m2。从消费客户来看，贵都大酒店的住客及周边办公楼的白领是这里酒吧、餐厅的重要消费支柱。常熟路（延安中路至长乐路）为双向4车道，无非机动车道。路幅不宽，适合街铺经营。这里的商业以沿街老式住宅底铺及办公楼裙房为主要形式，楼层以一层为主，少数为2层以上商铺，面积较大，以餐饮为主。此地街铺的餐饮、
12、酒吧比例较高，凭借静安广场、世纪商贸广场、国际贵都大酒店等办公、酒店存在，入驻人群带来较高的餐饮需求。 项目周边街铺租金情况 位置楼层面积价格推荐经营备注乌鲁木齐北路5F1,4503.5元/天不限豪华装修，转让费220万，可谈乌鲁木齐北路1F44013元/天适宜银行乌鲁木齐北路1F2804.8元/天可餐饮乌鲁木齐北路1F1,5004.5元/天不限毛坯，近路口乌鲁木齐中路1F5026.7元/天不限面宽6米常熟路/长乐路1F604.2元/天常熟路1-2F9011元/天可餐饮常熟路1-2F1,3003.16元/天可餐饮常熟路B1-3F1,2008元/天适合酒吧、餐饮附带露台巨鹿路1F1006元/天适
13、合服饰/食品/汽配铺面巨鹿路近路口1-4F3056.56元/天巨鹿路近路口1F2706-8元/天餐饮不可长乐路1F723.3美元/天需要品牌店长乐路1F1507元/天适合酒吧华山路1F45016元/天餐饮不可可分割华山路1F60024元/天适合药店综合以上数据，排除价格过低或过高的个案情况，项目周边路段的1楼的街铺租金水平大致为：乌鲁木齐北路、中路（延安西路至淮海路间）：租金5-20元/m2/天。华山路（乌鲁木齐路路口附近）：租金15-25元/m2/天。常熟路（延安中路至长乐路）租金：10-25元/m2/天。长乐路（华山路至常熟路）：租金7-15元/m2/天。街铺租金由于受到面积、位置、商家行
14、业、签约时间等多种因素影响，即使在同一路段上，之间的租金差距都很大，同时考虑到本项目商业为裙房形态，因此这里提供的街铺租金仅作参考。 周边办公楼裙房租售情况本项目所在区域不少办公楼推出时间较早，近期没有其裙房商铺的租售情况；此外一些楼宇品质、位置明显优于本案，可比性差。因此，综合考虑了区域、位置等条件，选取了以下项目作为参考。名称地址楼层单套面积价格备注新越时美大厦裙房江宁路445号（武定路）1-4层1,113-5,1141.35万-2.3万元/时美大厦4层裙房，整层起售博鸿大厦商铺江宁路495号（康定路）1-4层/1楼2.8万元/，2楼2.2万元/，3楼1.7万元/，4楼1.5万元/博鸿大厦裙房商铺高利馆商铺昌平路、常德路口1层77-100；400小面积均价43800元/，大面积(内铺)38000元/建筑共四层，底层为商铺，层高4.8m静安阳光商务广场商铺安远路531号（常德路胶州路间）1层230-280租：8元/天/中雅大楼乌鲁木齐北路/华山路地下1层500租：4元/天/华尔登广场商铺长乐路/常熟路1-2层2,1951-2层整体出售，报价2.5万元/ 9
