购物中心的发展研究(1).docx

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1、 购物中心的发展研究第一节 购物中心的产生和演变今天，购物中心已经经历了多年的发展历程。其发展演变，一方面是由于经济发展和社会进步；另一方面是由于购物中心在传播过程中与各地具体情况相结合的结果。在不同的国家、社会和经济水平下，购物中心的发展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国购物中心的建设始终居于领先地位，对欧洲、澳洲和亚洲国家产生了显著的影响。一、早期探索阶段 早期的购物中心探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚，特别是美国，它乃是发展购物中心的先驱。 早在19世纪，美国购物中心建设已经拉开序幕，但是它在20世纪以前的发展相当缓慢。在早期探索过程中，具有代表性的原型有1827年西鲁斯巴特勒

2、(CyrusButler)在罗得岛普罗维登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三层封闭购物廊，以及1907年爱德华H博尔顿(Edward HBoulton)在巴尔的摩建造的罗兰帕克(Roland Park)中心。 20世纪2030年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。一种较为固定的平面布局方式即将一组商店围绕小汽车布置，或者商店被小汽车包围很快得到重视，并逐渐流行起来。美国郊区化势头迫使零售商业设施适应汽车需要向郊区交通枢纽扩散，迎合新的区位选择。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来，并在商店群背后设置停车场。1921年，西尔斯罗巴克(Sears Roebu

3、ck)公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中心(Strip Center)。带形中心是美国早期购物中心的典型代表，在30年代的美国郊区非常普遍。 探索阶段的购物中心虽然还比较原始，但是已经具备了一些基本特征，它们在布局上一般沿着一条中央大街布置。1923年建成的康萨斯城乡村俱乐部广场(The Country C1ub Plaza)包括280家承租户，由互相独立的一系列商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。1937年建成的休斯敦奥克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面积(GLA)。 特别值得一提

4、的是1931年建成的达拉斯海兰帕克中心(Highland Park Center)，它的一些创造性革新，主要体现在立面不正对街道、停车场不沿街。后来，城市土地机构将海兰帕克中心列为购物中心的原型，并归纳出购物中心的特征：使用不被公共街道分割的整块土地；拥有众多个体商店；统一商店形象；由唯一的所有者控制经营；根据需要提供一定数量的即时停车场。 英国对早期购物中心同样作了重要探索。2030年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。邻里中心是英国购物中心的先驱。20年代在澳大利亚，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划。由于地广人稀的环境，主要吸收了美

5、国经验发展小型郊区带形中心。30年代中期建设了一些小型邻里中心，为郊区兴起的居住区提供服务.二、发展成型阶段3040年代，邻里中心和郊区带形中心的建设，以及堪培拉购物中心的规划思想，为购物中心的设计、建设和管理积累了宝贵的经验。开发商有能力将一组商业设施作为一个整体来规划、建设和管理，规划师和建筑师也能够适应郊区的要求进行设计。政府和私人投资者都为购物中心建设提供了金融支持。零售商乐于在新的商业环境中开展业务，购物者也乐于光顾能够满足多种购物需求的郊区购物中心，这一切为战后购物中心的兴起奠定了基础。 20世纪50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店与小商店群的结合形成

6、了第一个区域购物中心。郊区集中的人口和购买力足以维持大型购物中心的存在，大规模高速公路建设迎来了购物中心发展的黄金时代。大百货商店除了在郊区购物中心开设分店外，还迫切要求建设以自己为核心的购物中心。50年代中期，郊区区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式出现了。百货公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的认识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。 1956年，在明尼阿波利斯郊区伊代纳(Edina)建成的南谷购物中心(Southdale Shopping Center)具有重要的历史地位，它的革新体现在通过人工控制环境营造舒适

7、宜人的购物环境和花园气氛，提供开放的公共空间以满足人们社会活动的需要，提供大面积的免费停车场，并将汽车限制在购物中心周围，在内部建立绝对的排除汽车干扰的步行区。这一切使之成为后来购物中心建设的范例。它的设计师维克托格伦(Victor Gruen)是购物中心的积极倡导者，主持了许多雄心勃勃的购物中心开发计划，他对城市的未来发展充满了信心，甚至把解决城市问题的希望寄托在购物中心上。郊区购物者要求交通便利、购物空间宽敞和免费停车场地充足的商业设施。购物中心不仅满足了这种要求，而且还在精神上满足人们更多的需求。它通过增加更多有吸引力的因素，在步行的环境中创造社会生活和文化活动的气氛，让郊区居民参与社区

8、的生活，创造一种古老的理想社会生活气氛，吸引人们前来购物体闲，从而丰富人们的生活。 郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型。 与此同时，英国政府为了满足新建居住区居民的购物需求，在某种程度上已经参与了购物中心的开发。伴随城市重建和新城建设，一些大型区域购物中心也取得了成功。三、蓬勃发展阶段20世纪50年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，环境工程的进步创造出不受自然环境限制的大型封闭式建筑，舒适的购物条件和环境使购物者纷至沓来，大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国

9、各大城市。60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。 战后欧洲购物中心的发展速度虽不及美国，但一些经济发达的国家也不甘落后。英国试图借鉴美国郊区购物中心的经验进行城市市区的改造。60年代，科隆、斯德哥尔摩和哥本哈根等欧洲城市也陆续建成了购物中心。60年代中期在亚洲，日本已经着手建设购物中心。 这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，但是由于彼此互相影响，仍然呈现出共同的特征，主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式；过分依赖人工照明和人工空调。这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来。四、发展成熟阶段20世纪60年代的建设势头一直持续到70年代早期。欧洲城市的购物中心

10、建设方兴未艾，日本的购物中心也正在积极建设当中，同时，美国出现了巨型购物中心。但是好景不长，70年代中期的石油危机给购物中心，特别是郊区购物中心的发展带来了巨大冲击。 石油危机之后，郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去，人们开始对城市郊区化和郊区购物中心大规模的建设进行反思。购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。五、多样化发展阶段20世纪80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪最富成效的建设阶段。以美国为例，统计资料表明，从数量上看，80年代中期是60年代以来的购物中心建设的第三次也是最高

11、一次高峰。在1984年到1987年，每年约有2000个购物中心开工建设。值得注意的是，一些发展中国家在这一时期开始掀起购物中心建设热潮。 这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化做出反应。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。 由于种种原因，80年代，购物中心的改造和更新成为主要的工作。以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中心设计面临着新的挑战.除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系.城市市区用地和各种条件的限制更加促

12、使购物中心类型的多样化。六、战后两种不同发展模式由于具体条件的差异，北美洲、欧洲、澳洲和亚洲国家的购物中心有各自不同的发展模式，其中大致可以分为两类，即以美国为代表的郊区发展模式和以英国为代表的城市市区发展模式。 、城市郊区发展模式 在郊区发展模式中，购物中心最初立足于城市郊区，石油危机之后被迫转向城市市区，经历了从郊区到市区的过程。 美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国最初优先发展郊区购物中心。在北美国家，城市郊区拥有大量廉价土地，高速公路交通发达，汽车普及率高，城市郊区化明显。因此，购物中心以郊区中高收入居住区和高速公路交叉点为立足点，因为这里服务人口密集，购买力强，汽车交通方便。而澳州国家

13、，由于地广人稀，结合草原新城建设，其购物中心主要出现在新城市区或郊区空旷地上。 郊区购物中心依据规模可以明显地分为邻里中心、社区中心、区域中心等，除邻里中心之外，它们的共同特点是需要大片的郊区用地才能运转。 邻里中心作为基本的购物设施，在许多国家的郊区居住区中大量存在。 5070年代，郊区社区中心在美国非常盛行，在加拿大、澳大利亚、新西兰和日本等国也相当具有代表性。澳洲的郊区发展与美国有相似之处，因此社区中心普遍存在，它们大多与高速公路网有关，或者为郊区居住区服务。日本的社区中心与郊区铁路网关系密切，它们大多建于70年代的东京和大阪郊区或卫星城。 区域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程

14、度的开发。美国城市周围的环路建设为区域中心提供了选址机会。在日本、加拿大、澳大利亚和南美城市，区域中心的发展模式也大致相同，只因各自地方特色的差异而有所变化。与美国相比，日本土地资源昂贵，实际投资费用也高得多，因此土地利用率比美国高得多，以多层区域中心为主，停车场配置率较低，这是由于郊区的公共交通比较便利，所以乘私人汽车购物者比例较低。购物中心主要集中在车站附近或者新城中心，像美国那样距城市市区很远的购物中心非常少。超级区域中心特别依赖于大面积的郊区用地，因此主要出现在美国和加拿大。、城市市区发展模式以英国为代表的欧洲国家出于防止城市无限膨胀的需要，通过立法保护郊区的城市绿带，因此购物中心发展

15、之初就立足于城市市区。 英国购物中心的发展速度明显超过欧洲其他地区，第一阶段主要结合城市重建和更新进行。战后，英国城市无论是否受到战争破坏，旧的城市结构已经破旧，也不能适应汽车的需要。城市街道汽车交通堵塞，商业街购物和服务交通混杂，人车混流，环境非常恶劣。为了改善这种状况，保障购物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市结合城市更新建成了第一批购物中心。第二阶段主要在新城新建商业中心区中建设购物中心。第三个阶段是运用封闭式购物中心大面积更新城市市区。 欧洲国家普遍实施了疏散人口计划。50年代，瑞典等许多欧洲国家实施新城计划，并结合郊区社区开发建设购物中心。虽然新城开发为购物中心在城市边缘地区的

16、发展提供了机会，但是欧洲郊区区域中心的建设仍然极为有限。1981年美国有1350家区域中心开业，而在欧洲仅有75家。由于在高速公路交叉点上发展区域中心遭到规划部门的反对，因此欧洲城市的购物中心主要出现在原有城市结构中，这种城市市区发展模式相当典型。、两种发展模式的融合 在80年代以前，在美国城市市区开发购物中心是难以想像的，而今天，许多购物中心都扎根在城市市区。英国开发商追求这种典型完美的北美式购物中心；就在此时，美国的开发商却已经把开发目光转向城市市区。在英国和美国两个具有代表性的购物中心建设舞台上出现了不同的趋势，其郊区发展模式和市区发展模式出现了相互融合的趋势。第二节 国外购物中心的发展

17、概况购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于80-90年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间。一、美国及北美的购物中心美国是世界上购物中心最发达的国家之一。这个与“汽车王国”孪生的“Mall王国”成为美国零售业中最重要的业态。当前，我国各大城市正在涌动一股发展“Mall热”，研究美国购物中心的发展和现状，分析他们的经验教训，对于指导我国理性发展这一业态肯定会有借鉴作用。， 1、现代大型购物中心的诞生严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴

18、克（Sears, Robuck & Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。 现代意义上的摩尔起源于1940年以后的美国，并从50年代后期起迅速发展起来的。50年代，西雅图市No

19、rthgate购物中心、佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。50、60年代，美国郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而繁荣起来的边缘城市。六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营

20、思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心上。从70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心， 且市区摩尔的业绩也都相当不错， 市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。购物中心的这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受。这样的概念再配合“一次性购足”的新消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。而美国购物中心专家米尔斯先生认为，美国摩尔购物中心始于本世纪5 0 年代中期。实际上其雏形在二三十年代就显现了，一般认为H 巴桑氏是购物中心的创始者，他在1 9 3 1 年就曾进行商业区的统一开发，1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯

21、购物中心。美国购物中心的发展是在第二次世界大战之后，从1 9 5 0 -1 9 7 0 年，持续发展了2 0 年。伴随着人们迁移至郊区，郊区购物中心发展很快。每家购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。7 0 年代初，西方世界爆发了能源危机，石油价格暴涨，依靠小汽车到郊区购物显得费用太高，城市中心商业区的摩尔开始发展。2、美国购物中心的发展历程Ghosh与McLafferty（1991）回顾了美国购物中心的发展过程之后指出，美国的购物中心产业一共经历了三个发展阶段，本研究将三个阶段整理列表如下： 表2-1： 美国购物中心发

22、展历程 发展阶段阶段特色说明该阶段发展的购物中心第一阶段（1950-1975）快速成长与区域差异化（Regional diversification）一开始集中在美国东北部与加州地区发展，随后推展到全国。购物中心推展的过程具有层级性，通常由地区的最大都市扩展至中小型都市。1970年代中期时，该阶段的三种购物中心已经成功建立零售市场的地位与普遍性。区域型、社区型、邻里型第二阶段（1970-1980）差异化以适应社会的变化新型的购物中心的商店经常聚焦于某类商品。较第一阶段的购物中心更为专门（specialization）时尚精品型（Fashion Center）、工厂直销型、自动型（Auto-ca

23、re Mall）第三阶段（1990-今 ）产业成熟与饱和1、购物中心产业因建筑开发成本、人口与所得成长的迟缓、无法找到适合开发的土地等因素逐渐成饱和。 2、购物中心的重建或扩建多余重建建造。N/A资料来源：Avijit Ghosh and Sara McLafferty,“The Shopping Center:A Restructuring of Post-war Retailing”,Journal of Retailing,volume 67,Number 3,Fall 1991,P.255-256 根据台湾购物中心发展协会（1990年）的专文指出，美国的购物中心产业正面临以下的趋势：

24、表2-2： 美国大型购物中心当前趋势 现 今 趋 势说 明1革新与改建革新与改建的原因是为了增加销售量的潜能。随着兴建新的购物中心的各方条件渐趋困难，开发的重点已经转向使现有的购物中心再现活力。重新定位成为购物中心改建的考虑重点。2邀集高传播效力的商店为核心商店很多重新修建的或是扩张的购物中心倾向选择价格取向以及单一产品种类的商店（Price-oriented Category Killers）为主力商店。.如果核心商店维持不变，则其特色及市场区隔就无法达成，所以核心商店如能再租约到期时能被淘汰，则购物中心将能够自然的逐渐更新。3促进废弃市中心的重生许多开发者正从事市中心区重新改建购物中心的工

25、程。单独零售业者不可能从事这种重新繁荣市中心的工作，同时，综合使用型的购物中心将给与市中心区其他新的或是改建中的购物中心予以冲击。消费者期待未来这些零售中心（Retail Center）认知并迎合他们独特的需求与欲望。资料来源：购物中心发展协会，空间杂志，120/121期，1990年9月，P57许慧琪（2000）翻译美国籍购物中心领域专家Alexander的说法，还指出美国当前购物中心产业的发展趋势包括了下列几点： （1）邻里型（购物中心）占百分之六十五：典型的邻里型购物中心包括了一个超级市场、化妆店及25到30个服务性商店。这种形态的购物中心是美国产业中的标准模式。 （2）封闭性走向开放自然

26、：由于消费者趋向走向自然的喜好，购物中心将顶盖移开，直接迎接环境的变化。例如加州的Stanford购物中心就是一例。 （3）适应高年龄层和双薪家庭讲究生活形态的购物中心。（4）同业种店家集中重回经营主潮流：将同业种的店家集中的做法有重回潮流的趋势，现行主流的配置将店家分散，主要目的是期待消费者可以被引导至整个商场，然而，许多消费者，如上班族妇女已经没有太多时间逛街。因此将同业种店家集中的作法又重回主流。（5）多元化商品、餐饮选择、娱乐设施增加休闲方式。 3、美国购物中心的分布截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，各种规模一应俱全，其中27000个购物中心不足100000平方英尺，因

27、而只能算作小型购物中心。由此看来，平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。在美国，摩尔目前已经占有52以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。表2-3：2001年美国各州、区购物中心的地域分布、购物中心人均销售额和人均拥有面积。 州 名 总人口 销售额 人均销售额 购物中心总面积 人均拥有面积 （千人） （百万美元） （美元） （G

28、LA） （GLA） 佛罗里达 16,397 112,467.31 6,859.02 452,443,442 27.6 Florida特拉华 796 5,303.32 6,662.46 22,847,282 28.7Delaware康涅狄格 3,425 22,743.15 6,640.34 97,575,197 28.5Connecticut科罗拉多 4,418 27,542.05 6,234.05 107,432,287 24.3Colorado亚利桑那 5,307 29,170.10 5,496.53 134,234,419 25.3Arizona马里兰 5,375 29,425.76 5,

29、474.56 131,792,267 24.5Maryland维吉尼亚 7,188 37,766.58 5,254.11 177,472,593 24.7Virginia堪萨斯 2,695 13,583.33 5,040.20 59,832,497 22.2Kansas路易斯安那 4,465 21,843.37 4,892.13 86,200,108 19.3Louisiana德克萨斯 21,325 102,529.34 4,807.94 384,605,658 18.0Texas密苏里 5,630 26,638.94 4,731.61 117,905,103 20.9Missouri田纳西

30、5,740 27,004.89 4,704.68 137,928,636 24.0Tennessee南卡罗莱纳 4,063 18,215.63 4,483.30 87,728,004 21.6S Carolina乔治亚 8,384 36,855.65 4,395.95 189,644,221 22.6Georgia麻萨诸塞 6,379 27,950.12 4,381.58 116,472,042 18.3Massachusetts夏威夷 1,224 5,332.40 4,356.53 20,199,354 16.5Hawaii俄克拉荷马 3,460 14,990.49 4,332.51 61,

31、131,215 17.7Oklahoma俄亥俄 11,374 48,620.70 4,274.72 257,300,955 22.6Ohio加利福尼亚 34,501 146,595.06 4,249.00 713,369,198 20.7California新罕布什尔 1,299 5,500.17 4,234.15 25,388,509 19.5New Hampshire罗得岛 1,059 4,472.59 4,223.40 19,961,114 18.8Rhode Island北卡罗莱纳 8,186 33,973.32 4,150.17 183,542,758 22.4N Carolina印

32、地安那 6,115 25,004.37 4,089.02 124,330,576 20.3Indiana新墨西哥 1,829 7,428.37 4,061.44 31,674,120 17.3New Mexico新泽西 8,484 34,090.92 4,018.26 178,522,227 21.0New Jersey阿拉巴马 4,464 17,915.54 4,013.34 79,012,795 17.7Alabama伊利诺斯 12,482 49,980.57 4,004.21 267,275,114 21.4Illinois肯塔基 4,066 16,147.37 3,971.32 68,

33、852,372 16.9Kentucky缅因 1,287 5,104.62 3,966.30 17,886,923 13.9Maine北达科他 634 2,501.25 3,945.19 9,960,171 15.7N Dakota内布拉斯加 1,713 6,704.97 3,914.17 37,499,031 21.9Nebraska阿拉斯加 635 2,478.25 3,902.76 7,612,106 12.0Alaska宾夕法尼亚 12,287 47,665.84 3,879.37 254,884,410 20.7Pennsylvania内华达 2,106 7,993.45 3,795

34、.56 53,328,477 25.3Nevada哥伦比亚特区 572 2,024.89 3,540.02 9,580,084 16.7D.C.华盛顿 5,988 21,110.54 3,525.47 102,116,176 17.1Washington佛蒙特Vermont 613 2,157.61 3,519.75 8,341,679 13.6明尼苏达 4,972 16,493.48 3,317.27 71,300,876 14.3Minnesota犹他 2,270 7,488.69 3,298.98 38,600,257 17.0Utah密西西比 2,858 9,322.09 3,261.

35、75 44,726,359 15.6Mississippi俄勒冈Oregon 3,473 11,195.50 3,223.58 60,673,742 17.5威斯康星 5,402 17,293.85 3,201.38 78,840,100 14.6Wisconsin怀俄明 494 1,574.20 3,186.63 6,196,172 12.5Wyoming阿肯色 2,692 8,550.63 3,176.31 37,155,903 13.8Arkansas爱荷华Iowa 2,923 8,787.14 3,006.21 44,851,109 15.3密歇根 9,991 29,738.54 2,

36、976.53 147,633,634 14.8Michigan爱达荷Idaho 1,321 3,810.35 2,884.44 19,945,635 15.1纽约New York 19,011 52,435.71 2,758.18 253,272,040 13.3蒙大纳 904 2,375.12 2,627.35 9,883,933 10.9Montana西维吉尼亚 1,802 4,270.80 2,370.03 22,829,043 12.7West Virginia南达科他 757 1,505.27 1,988.46 6,976,200 9.2S Dakota总计Total 284,797

37、 1,221,674.20 4,289.63 3,786,888,694 19.9 (1) 购物中心地域分布相对集中。排行前十个州、区拥有购物中心共24940个，占全美国45827个的54%。 (2) 排行前十个州拥有购物中心总面积（GLA）共计3，134,860,023平方英尺,占全美国5,678,768,123平方英尺的55%。 (3) 各州单位面积平均销售额（平销数）排行前十个州的总的平均销售水平为215.13美元平方英尺. (4) 网点密集地区尽管购物中心发展较繁荣，但因销售分流，单个中心的平销指标反而下降。 (5) 平销指标是评估商业设施的重要指标。平销指标是指：购物中心一年实现的总

38、销售除以中心的总面积（平方英尺）。这是一个大致的轮廓未经过审计的数字，可能包括或不包括旗舰店销售额和面积。这取决于资料提供者的口径。美国购物中心分类中中型的购物中心（20万-80万平方英尺），其平销额最低；小型的（小于10万平方英尺）或超大型的（大于100万平方英尺）其平销额较高。 （6）从购物中心历年来平销水平的变化上可以知道：平销额呈逐年上升趋势，但平销额的上升幅度低于网店扩张的幅度。同样显示网点扩张效果呈递减效应。表2-4：美国购物中心平均覆盖的人口大小分类（平方英尺） 数量（个） 平均覆盖人口约*小于1000，001 28，475 10，000100，001-200，000 11，10

39、0 25，000200，001-400，000 4，038 70，000400，001-800，000 1，466 190，000800，001-1，000，000 329 850，000大于1，000，000 420 650，088* 取整数、大数。 摩尔产业在美国成功后，摩尔这一业态便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。 4、美国和加拿大的部分购物中心Mall of America-美国购物中心位于明尼苏达州Bloomington市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，建筑面积约39万平方米，占地78英亩，总投资高达6亿

40、多美元。中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，包括：400个零售商店、 4个大型百货公司、 1个多功能娱乐中心 、2个大型停车场(12，750车位)。 加拿大爱a顿市的西爱民顿-westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。该摩尔建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个商家进入、商场内有100多家餐馆。经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园(项目比锦江乐园还多)、WHL几级溜冰场、迷你高尔夫球场、8个电影院、1个赌场、1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项

41、目，如海豚表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。由于这类大型商场是全场封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了极大的反差。大型Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所)为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。1 9 9 7 年1 月至1 0 月，进入美国“安大略米尔斯摩尔”的顾客已高达1 4 0 0 万人次，而大名鼎鼎的迪斯尼乐园1 9 9 5 年创历史纪录的全年游客也不过1 4 2 0 万人次。安大略米尔斯购物商场为美国1 9 9 6 年开张的最大摩尔购物中心，坐落在洛杉矶以东6 5 公里处，商场面积1 8 万多平方米，内有商店2 3 7 家，工作人员约7 3 0 0 人。安大略米尔斯公司总经理曼斯指出，人们开始厌倦大同小异的购物商场是该公司开设新型商场的主要原因。因为米尔斯商场与众不同之处在于，逛街的消费者平均至少花三个小时在商场内。在安大略米尔斯购物商场内，既有美国知名的中低价位百货公司进驻，如潘尼百货连锁店等，也有像帆萨奇这样高级时装的国际品牌在内设店。逛累的消费者或陪逛者可在商