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1、粤民大厦我院部分公共物业管理需求书一、物业基本情况1.物业概况：大楼1幢21层，地下2层。其中：首层为大堂及商铺，2-3层为餐饮，4-6层及13-21层为办公区，7-12层为客房，地下车库52个停车位。总建筑面积为33400平方米。由于该物业涉及4个业主单位及3家承租户，因此，结合本大厦的实际情况，本项目为公共部分的物业管理。服务范围包括：大厦地下负一楼、负二楼、大堂安保、每层电梯厅及大楼3个走火梯、大楼四围公共通道、广场、东侧垃圾房、大楼天面、消防水池(天面和地下)、20楼平台、5楼裙楼平台、6层半设备层。2 .我院部分公共物业面积：3830.06平方米3 .坐落位置：位于广州市海珠区新港西
2、路114号4 费用分配：(1)本项目最终中标后的公共部分的管理费由4个业主单位和3家承租户按所占建筑面积的比例进行分摊。物业管理服务合同期限内，承租户租赁期限届满的，由出租人承担相应部分管理费；新的租户承租后，出租人要求承租方按租赁面积承担相应的管理费用。(2)大厦公共设备设施的维护由中标方与相应品牌维保公司签订合同，其中：消防和高压电房续保时间分别从2021年7月22日和12月15日开始，费用由中标方承担。涉及大厦公共部分设施设备维修项目，维修方案及报价由中标方负责跟进，向各业主报备通过后，凭发票金额由各业主按所占建筑面积比例分摊，保障大厦的设施设备正常运行。（3）公用水电费，如：消防用水、
3、清洗广场、外围绿化养护等水费，以及电梯、消防，监控，公共照明、高层供水设备（14楼除外）、地下深水井及风机等水、电费用凭发票金额由各业主分摊，由中标方代收代缴并分别签订代收代缴协议。二、物业管理总体要求1.粤民大厦在安全性、保密性、规范性等方面对物业管理服务要求较高，因此，要求中标方提供高标准、高质量、严要求的物业管理服务，依据国家有关法律、法规，对采购方的物业进行维护和管理，保障物业的合理使用，营造和保持整洁、文明、安全、正常的办公环境。2 .本次招标的物业管理费中标价为固定不变价，即在物业管理服务合同期内不因物价及政策调整而变更。3 .政府相关部门所征收本大厦的公共费用（包括但不限于:卫生
4、费、治安联防费等）由中标方承担。4 .采购方不提供中标方工作人员的假食及住宿用房，需中标方自行解决。驻场办公地点可与采购方协商解决。5 .在合同期内，由中标方负责购买公众责任险，包括但不限于事故责任险、事故财产损失险、人员伤害险（含高空堕落），费用由中标方支付，以保障采购方与公众的利益，一旦发生公众责任事故，由中标方负责与保险单位共同处理有关事宜。中标方工作人员在本项目管理范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标方承担责任和负责赔偿。6 .中标方对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用、制定的各项规章制度，中标方在实施前要报采购方审核。7 .中标方对所属聘用人员须按国家劳动法
5、律、法规、政策办理各种用工手续，对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，有上岗资格证，并严格执行广东省职工最低工资标准的通知规定及政府有关职工劳动保障规定，为所有录用人员依法购买社会养老保险、医疗工伤险及住房公积金等。8 .中标方各类管理人员按行业岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象。9 .中标方在日常管理中具有自主创新能力，能利用相应的信息化管控软件提升物业管理服务质量。10 .本项目采购服务范围包含了安保、秩序维护及公用区域保洁等服务内容，为严防发生泄密事件，中标方在工作中要严格落实好信息安全及信息保密管理等措施，并具有相关行之有效的管理体系。11
6、.中标方在工作中要严格落实好反腐倡廉工作，并具有相关行之有效的管理体系。12 .中标方在做好管理服务工作的同时，有责任向采购方提出合理化建议，以提高管理效率和管理质量。13 .在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购方对中标方及其指派的的人员有直接指挥权。14 .物业管理服务合同期限为2年。期间考核不合格采购方有权终止并解除合同。15 .在委托服务期内，如果中标方提供的服务偏离服务质量标准，无法满足采购方安全管理、基础保障等核心需求，且在采购方要求的期限内未能有效整改，采购方有权单方面解除合同，无需承担任何责任。16 .本项目不接受联合体投标。三、物业管理服务内容及标准1.秩序维护管理(1)负责
7、物业管辖区域内的安全保卫、公共秩序维护和突发应急事件的协调处置工作，制定完善的安全保卫应急方案。(2)组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，严格执行纪律和岗位责任制，协助处理各类上访事件，以确保整个办公大楼及周边区域的公共秩序安全有序。(3)中标方根据采购方要求，确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，报采购方审核同意后遵照执行。(4)中标方对本项目外来访客、办事人员，建立询问登记制度。(5)中标方需协助有关业主单位派发报刊和普通信件，登记发放挂号信。(6)办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。（7）重要出入口、消防、视频监控值班室安排人员24小时值班，整栋大楼及外围做到2
8、4小时有安保人员巡查。确保无重大火灾、刑事案件、交通车辆和办公场所失窃等事故发生。（8）对大厦内设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查；发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。（9）对突发事件有应急处理预案和具体措施，防止事态进一步恶化，必要时及时报警并报采购方，协助保护现场。（10）秩序维护日常运作所需之通讯器材及防暴警械等装备由中标方提供。（11）每年至少组织开展一次消防培训及演练。2.交通、车辆管理（1）车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理措施。（2）道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。（3）专人指挥交通，杜绝车辆随意停靠，
9、防止交通堵塞,保证车辆出入畅通。（4）停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象。（5）经常巡视停车场内停放的车辆，发现车门、车尾箱未锁和车窗未关好现象的及时通知车主。（6）正确引导大厦门前广场车辆行驶和停放，对违反车辆停放规定的业主进行劝导并协助整改。对进出车辆进行详细的登记检查,严禁外来车辆随意进入。(7)保持车场整洁，车辆停放有序。发现车辆门窗未关，漏油、漏水等情况及时通知采购方或车主，对漏油可能造成的危害及时做好防范措施。(8)对管理辖区内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告协助采购方做好善后处理工作。(9)其它与交通、车辆、停车场有关的事项。3.清洁
10、卫生管理(1)负责大厦所有公共区域的清洁保洁工作，包括：20楼平台、5楼裙楼平台、6层半设备层，公共卫生间、门前停车场及地下停车库等，以及大楼四围公共通道、广场、东侧垃圾房、大楼天面、消防水池(天面和地下)等。(2)中标方应制定详细的工作制度和管理规定，报采购方审核同意后遵照执行，作为对工作质量进行考核的依据之一。采购方实施重大项目时，中标方须积极配合相关服务工作。(3)保持房屋立面、门前广场、大堂、电梯、楼层候梯间、公共通道、走火楼梯、天台及平台、地下停车库、公共卫生间的整洁卫生，无堆放杂物现象。(4)按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫和不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保
11、洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。(5)需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。(6)负责定期杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源。(7)保持污水排放通畅，至少一年一次清理干净化粪池、垃圾箱。(8)每年对本大厦外墙清洗保养一次，玻璃无锈迹，无水渍、有光泽、明亮。(9)大厦内大堂、走道、公共场所大理石地面定期每个月磨洗保养一次。(10)公共区域空调出风口及主机每年至少专业清洗一次。(11)公共部分的化粪池清理每年至少清理一次，保持管道畅通、无倒灌、满溢等现象。(12)大厦自来水水池按每季度清洗一次的标准进行定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。并定期将水质检测报告公示给业
12、主，费用由中标方负责。(13)中标方负责在清洁卫生工作中消耗的物料、工具等费用，并提供卫生间的纸巾及洗手液。(14)电梯轿厢内天花、内壁、地面每天进行清洁保洁，每月定期打不锈钢油。(15)自来水池每季度至少清洗一次。(16)其它与清洁卫生有关的事项。4 .物业设施设备的使用、维护和管理(1)大厦公共部分的维护和管理大厦主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、电梯间的日常维护与管理。（2）公共电梯维护大厦共有3台电梯，为保证设备维保质量，中标方必须与该品牌专业电梯公司签订维保合同，对电梯进行定期维保，中标方协助维保计划的落实，负责电梯设备
13、房巡查确保设备正常运行，工程人员持证上岗，定期组织团队进行电梯困人的应急处理培训，提高员工的应急能力。（3）高低压电房、发电机房维护保养1）大厦共有3台变压器，须有南方电网直属的电力技术公司负责对变压器、高压房维护保养，中标方必须与南方电网签订维保合同，中标方负责配电房的巡查及维护，做好维护计划。变压器的电损及非因中标方原因产生的维修费由采购方负责。2）发电机由康明斯授权的专业厂家按保养手册的要求定期进行维护保养及检测（保养含更换电池，机油、机油滤芯、空气滤芯、冷却液等），中标方必须与康明斯授权的专业厂家签订维保合同，中标方每月进行一次试机并做好日常巡查工作记录,以确保供电正常。（4）公共监控
14、维护大厦公共区域的监控系统维护保养由专业维保公司负责，中标方必须与专业维保公司签订维保合同，中标方负责监督维保计划的落实以及设备的巡查及时跟进维修。监控岗24小时值班，值班人员必须坚守岗位，不间断注视监视屏及控制柜的运行状况，按规定保存监控录相、设备运行、排除异常情况等记录。发现辖区内报警、探头等监控设备故障，要及时报告并采取措施消除故障,保持正常使用，确保大厦安全。若涉及非因中标方原因产生的监控设备的维修增设等费用由采购方负责。（5）消防设备设施维护大厦消防设备设施为共用的设备，含地下室排风机、烟感报警系统、天面排烟机、天面送风机、消防管、消防水泵系统，喷淋头、消火栓、设备房，恒压泵系统等，
15、中标方负责敦促使用人的装修均按消防管理要求接入消防系统，按有关规定要求,消防设备的维护保养由专业消防公司负责维护（含所有公共区域灭火器及防毒面具的定期更换），中标方必须与专业维保公司签订维保合同，中标方负责维保计划的跟进、消防设备的巡查及隐患排除。（6）深水井设备维护大厦地下负一、负二层的深水井设备维护共6台（含备用1台）的维护保养，每月定期对设备进行巡查及隐患排除，每半年对集水井进行清淤工作，确保设备能正常运行。（7）变频供水设备含管网一套维护保养（14楼除外）负责设备的管理工作，须结构完整，加盖、加锁、水口干净，并加有防蝇、蚊等虫害隔网。（8）大楼里外所有裸露的线管、水管、水开关、天面风机
16、、地下室分管、支架等设备需1年油漆保养一次，开关每半年定期加润滑油一次。（9）非人为事故造成的正常的维修、保养更新或设施设备正常使用中的消耗，单项维保费用200元（不含）以上的，中标方在报采购方书面审批后由采购方支付零部件、材料及维修费用；单项维保费用200元（含）以下的，由中标方负责支付零部件、材料及维修费用。(IO)本项目有大量的设施设备需要中标方进行日常运行管理，中标方要制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议，采购方优先选择具备能源管理体系认证的企业。(11)天面消防水管需1年油漆保养一次(12)其它与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。5 .重大节日绿化
17、租摆服务(1)摆放区域：包括正门大堂区域及一楼候梯间。(2)摆放要求：根据绿化植物摆放区域实际情况，确定绿化植物摆放、更换工作标准，提出绿化摆放工作计划，在征求采购方意见后，做好绿化植物租摆服务。采购方因活动等需要进行临时性摆放、配置的，中标方须积极配合。四、服务人员配置及其它要求1.投标人须符合广东省保安服务管理条例的相关规定，投标时提交保安服务许可证(提供证书复印件)或承诺中标公告发布之后30天内提供由公安机关颁发的广东省自行招用保安员的单位备案回执(提供承诺函原件(承诺函格式自拟)。2.驻本场公共服务人数配置序号项目配置人数要求公共部分1管理人员1项目经理1人，管理类专业硕士或以上学历且
18、具有学位证书，二级或以上保安员证，一级人力资源管理师证；获得物业管理协会颁发的“优秀项目经理”荣誉，5年以上同类综合楼相关物业服务工作经验。2工程主管1工程主管50岁以下，有3-5年以上工作经验，具有工程类中级专业技术证书且拥有一级注册消防工程师证；工程技工具有2年以上工作经验，均需持有特种设备人员证（电梯）、高低压电工操作证、制冷设备维修工资格证。男性，身高不限，年龄要求在25-50岁之间，身体健康。工程技工43保安主管1保安主管1名，年龄45岁以下，有3-5年以上工作经验，具有管理类本科或以上学历、退伍军人证、二级或以上保安员证；保安员年龄在45岁以下，身高1.7米以上。女性保安员年龄不超
19、过38岁，身高1.6米以上。初中以上文化。持有公安机关核发的保安员上岗证、建（构）筑消防员证（至少4人）。保安员104清洁领班1清洁领班1名，年龄50岁以下，大专以上文化程度，具有石材护理资格证书；保洁员，初中以上文化程度，年龄50岁以下，身体健康，工作敬业，责任心强，能吃苦耐劳。保洁员2合计：20人3 .中标方应按照中华人民共和国劳动法和中华人民共和国劳动合同法等相关法律、法规、规范性文件规定为其派驻服务的工作人员发放工资，中标方工作人员的工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）o4 .中标方应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金
20、管理条例的相关规定，为其工作人员支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。5 .中标方对其在管理服务期内由于自身管理责任造成的人身伤亡和财产损失承担全部赔偿责任。6 .中标方服务人员在本项目范围内发生违法、违规行为的,所造成一切后果及损失，由中标方承担责任和负责赔偿。7.服务人员服务质量考核细则序号内容扣分备注1工作时间干私活发现一次扣1分2上班迟到、早退发现一次10分钟内扣1分,30分钟内扣2分3工作时间在非吸烟区吸烟者发现一次扣1分4因工作态度差，被投诉到上级有关部门，经查属实视情节轻重、影响大小，扣当事人220分5工作责任心不强，消极怠工，未能按时按质完成任务一次扣1分经劝三次
21、无效者，作离岗处理6衣冠不整，留怪发、不带工号牌扣1-2分7不坚守岗位、脱岗或在岗位睡觉的扣2-5分五、物业管理标准和质量指标中标方应严格执行广东省物业管理示范大厦标准，认真履行物业管理服务合同的各项约定，不断提升管理水平和服务质量，并达到以下重点事项的管理标准和服务要求：1 .物业管理区域内无因中标方管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。包括但不限于：发生盗窃、纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件、外事纠纷、泄密等事（案）件。2 .物业管理区域内的设施、机电设备无操作管理、使用责任事故发生。由中标方分包的项目及物业管理区域内二次装修工程无因监管不到位而发生安全事故。3 .各项
22、设施设备的维修保养工作，应按采购方要求的时限,高效、保质、保量完成。4 .除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率达100%;零星维修、急修（2小时内完成）及时率达100%（网络等专业设施除外）。5 .物业管理区域内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、广场、道路完好率100%。6 .物业管理区域内实行动态保洁，卫生清洁保洁率99%o7 .物业管理服务满意率在95%以上；业主投诉处理率100%O8 .中标方一切管理服务工作的实施，应以服从于采购方的工作需要为前提，以方便采购方为原则。维修保养等工作通常情况下应在采购方工作时间以外进行。六、物业服务
23、质量考核评分标准1.服务质量考核评分表（安全管理）年一月0至年一月0类别标准内容标准分值评分细则评估得分备注总体保安人员着装统一（包括款式、质地、标志），仪容仪表符合要求7不按规定着装及佩带标志每名扣2分，仪容仪表不符合要求每名扣1分消防安全消防管理制度健全，水（含空调制冷系统）、电、电梯、消防等各项保障工作有应急预案。如：突发事件应急工作领导小组及职责、应急疏散预案、消防监控管理规定、消防工作流程图等。10未达标最高可扣10分消防安全档案齐全有序：如各项制度、方案，年、季、月度的安全工作计划，年度安全工作总结。10未达标最高可扣10分每天巡查、每周检查登记消防安全设备设施，确保消防安全设施设
24、备运行正常，发现隐患及时上报整改。10无巡查、检查或无巡查、检查记录每次扣1分；未发现消防设施设备运行出现异常情况的每次扣2分；发现重大安全消防问题不及时报，该项不得分进行消防安全宣传和培训，采取授课、宣传栏、外请消防专业人员现场指导，理论和实践相结合的方式方法，使员工树立消防安全意识，能够掌握消防常识和基本消防技能，确保项目消防安全。5三个月没有消防培训或没有计划消防培训该项不得分；抽查员工每一名未掌握消防常识和基本消防技能扣1分建立健全义务消防队组织，注重平时训练，每月至少训练一次，提高消防安全意识和自防自救的能力。5没有建立义务消防队该项不得分，没训练扣1分安全保卫按要求在物业管理机构中
25、设立专职保卫部门，专门负责安全保卫工作。制定安全保卫方案，落实安全岗位责任制度并经业主方审核同意备案，认真落实执行。8未设立专职保卫部门该项不得分；安全制度不健全扣2分；安全岗位责任制落实不到位扣2分对重点部位、场所进行重点看护。不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全，及时发现和处理各种治安安全和事故隐患。10重点部位、场所未巡查，每次扣1分，治安安全和事故隐患未及时发现每次扣2分配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警,协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。10没有及时报警每次扣1分，没有配合公安机关保护现场每次扣2分，有破案线索不提供该项不得
26、分根据业主方书面通知，负责业主方物品移动管理，服从领导安排,积极配合，全程跟进，使物品安全就位。10不配合工作每次扣1分；因人为原因导致工作进度缓慢每次扣1分为大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查。5未及时部署工作该项不得分，落实工作不到位每次扣1分，车辆指引不到位每次扣1分，出现重大问题该项不得分制定突发事件应急预案（消防、安全、群体事件），经审核批准后,抓好培训、认真组织演练，每半年不少于一次。3无预案、无培训、无演练该项不得分；应急预案不完备该项扣3分及时处理突发事件并进行秩序维护，及时启动突发事件应急预案,有效地控制突发事件，使损失降到最低。4处理
27、突发事件未及时启动突发事件应急预案，该项不得分；不根据预案处理突发事件，该项不得分；不能有效处理突发事件扣2分采取设立固定哨位、机动巡查等安全值勤方案，各岗位建立互动,以保障项目人员安全。3未设立固定岗和机动巡查岗该项不得分，岗位未达到互动要求，每次扣1分未按物业服务合同的约定进行管理服务，因物业管理服务人员工作失误、失职等导致发生火灾、重大人员伤亡等安全事故的，当月评分为不及格（60分以下）合计总分值：100合计得分：考评部门：考评人：物业服务方确认人:2 .服务质量考核评分表（综合服务）年月0至年月0类别标准内容标准分值评分细则评估得分备注总体全体员工着装规范，仪容仪表符合要求。10不穿工
28、作服的，每名扣1分，3名以上该项不得分；仪容仪表不符合要求每名扣1分，3名以上该项不得分综合服务物业管理规章制度健全，各岗位职责明确，考核制度完善有效。20未达标最高可扣10分物业管理档案的归档及管理制度完善，物业相关的管理档案资料归档及时、齐全、有条理。20未达标最高可扣10分按甲方要求协助分发（回收）搬运物资，拆装相关设施设备。根据业主方的工作需要，适时做好业主方物品调配搬运与仓库物资发放搬运工作。10未按要求服务每次扣5分，如因此影响项目运作每次扣5分。日常管理与服务相关的工作记录齐全，对相关资料做好分类归档工作，保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。20工作记录每缺一处扣3分；管理中
29、每处错误或不规范扣3分，未落实保密制度造成资料泄密该项不得分按甲方要求每月第一天上班后五天内提交上月工作总结及情况汇报。20每迟交一天扣2分。超过十天没上交的扣除该项目总分的50%合计总分值：100合计得分：考评部门:考评人:物业服务方确认人:3 .服务质量考核评分表（环境管理）年月0至年月0类别标准内容标准分值评分细则评估得分备注清洁卫生管理职责范围内的楼梯、过道、走廊、室内，地面干净无垃圾、积水或污渍，墙壁和天花无积尘、蜘蛛网10每发现1处卫生不达标扣1分循环对共用卫生间每一小时清洁一次，每半小时巡查一次卫生间干净、无异味，视野范围内苍蝇少于5个。10每发现一次卫生间不卫生不达标扣1分，苍
30、蝇超标每次扣1分。室内外卫生干净，无垃圾杂物、砂石，每50m内纸屑、杂物平均不超过2处；地面若有垃圾，滞留时间不超过40分钟；雨天在雨停后及时清扫路面，保持地面基本无积水。10每发现1处垃圾杂物扣1分，垃圾滞留超40分钟,每次扣1分。室外绿地上无垃圾杂物。10每100v绿地上垃圾超过3处，扣1分。定期清理垃圾箱、桶的垃圾：垃圾箱（桶）的垃圾至少上下午各清理一次，每天下午5时清理完毕，垃圾箱（桶）0.5米外无异味。10超时清理垃圾每次扣1分，垃圾箱异味不达标每次扣I分。每天拭抹垃圾箱（桶），保持垃圾箱（桶）及其附属物无污渍。10垃圾箱表面有污渍每次扣1分。各种指示牌、消防器材、墙立面、栏杆等附属
31、物每月清理，保持清洁，无尘土、污迹。10附属物有尘土或污迹，每次扣1分项目内无乱张贴、乱悬挂、乱搭建、乱拉管线等现象并做好监督。10每发现一次“四乱”现象扣1分。如遇重要活动或突击检查时，要积极搞好清洁卫生工作。10未积极配合搞好卫生工作，每次扣5分。保洁岗位人员在上班期间不得串岗、脱岗、睡岗、酒后上岗、玩手机、抽烟等。10值班人员串岗、脱岗、睡岗、酒后上岗、玩手机、抽烟等情况，每发现1次扣1分，发现问题不汇报的扣5分合计总分值：IOO合计得分：考评部门：考评人：物业服务方确认人：4 .服务质量考核评分表（设备设施管理）年一月0至年一月0类别标准内容标准分值评分细则评估得分备注设备设施管理对各
32、项设施设备有管理制度、操作规程、保养制度、突发事故应急预案、维护计划。10未达标最高可扣10分各项设施设备警示标识齐备。5每缺一样扣1分。各项设施设备运行良好,正常供水、电等服务。10因乙方的原因导致设施故障造成停水、电、器等每次扣2分，如影响业主方工作运作每次扣5分设施设备若有故障1小时内处理，无重大管理责任事故发生O8处理不及时扣4分；如发生重大责任事故扣8分。有年度设施设备巡查、协调跟进各项维修、保养（如对空调、水、电梯、安防等公司的及时联络等）并落实。5无计划扣2分，未及时跟时、联络安排维修保养单位进行维修的扣2分，影响项目作运作扣5分。经常巡查公共区域设施设备，发现重大问题及时在上报
33、业主方报修。6公共区域设施损坏未报修，每次扣2分每次维修有物业工程人员和业主方申请部门验收并签名确认。6无签名确认，每次扣2分。一般应急问题（如水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏、厕所堵塞等）10分钟内到现场处理。不能及时解决的要提出合理整改理由。5未达到一项每次扣1分。其他简易零星维修工作不超过一小时。5每超时1次扣1分遇紧急问题（如电路故障没电，水管爆裂、供水、供电部门临时停水、10未能有效应对，影响项目工作运作，每次扣5电等）应立即赶赴现场解决和有效应对。分。未及时到场解决每次扣2分。夜间突发性应急维修项目，值守维修工10内分钟到场处理。5未及时到场处理每次扣2分报修处理率100%,所有维
34、修项目返修率不超过1.%o5每超标1个百分点扣1分。排水管、雨水井、污水井、化粪池无堵塞完好率98%,各井盖完好率98%o无堵塞完好率98乐各井盖完好率98%o5每低1个百分点扣1分，破1个扣3分，缺1个扣5分。每周对电梯、空调设备、发电机组等设备巡检一次，保证空调等设备处于良好状态。5无检修记录每次扣1分，无检修该项不得分；未加油扣1分。每周对钢架结构、管道、围栏、花基、楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时处理。5未检查或无检查记录每次扣1分。公共区域照明设备、设施无损坏；电话线路无故障畅通。5每缺或坏一盏灯扣1分。合计总分值：100合计得分：考评部门：考评人：物业服务方确认人：5 .物
35、业服务评定管理办法（1）采购方每季度最后一个月对物业服务单位按照上述服务质量考核评分表进行日常督促检查，发现不符合评分表内容和要求或标准的，按评分细则进行考核评分。（2）每次考核得分工安全管理得分X40%+综合服务得分X10%+环境管理得分X20%+设施设备管理得分X30%o单次考核得分在75（含）-85分、65（含）-75分、65分以下的，中标方分别按照低于85分每分100元、500元、IOoo元的标准向采购方支付违约金，采购方有权直接按照各自使用面积的分摊物业管理费用比例从对中标方的任意一期应付未付款中抵扣。（3）期末综合考核得分二每次考核得分全年考核次数（4）物业对于有事实依据的表扬信，
36、每封表扬信增加总分1分，最多不超过5分。（5）若连续两次期末服务管理质量综合考核得分均达到85分（含），同等条件下可优先选用为下一年供应商继续为采购方服务（按采购规范程序执行）。七、物业管理服务费支付办法管理服务费支付办法：管理服务费按月结算，每月10日前（如遇节假日顺延至3个工作日内）支付上月服务费。中标方在每月底开具等额、合法、有效且符合付款方财务要求的税务发票原件交采购方，采购方在收到中标方发票的10日内，对中标方的服务情况进行确认后办理支付手续。如中标方提供的服务不足一个月则按日计算服务费。双方签订合同后，中标方先向采购方支付一个月的管理服务费作为合同履约保证金，若中标方没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后30个工作日内由采购方无息退还。付款方有权从对中标方对任意一期或几期应付未付款中，对中标方应当承担的包括但不限于违约金、损害赔偿金等一切款项进行抵扣。付款方向财政主管部门申请办理付款手续（如需），视为付款方依约履行付款义务，因财政主管部门审批等原因造成等付款迟延，不属于付款方违约，中标方不得据此怠于履行任何一项或几项合同义务。
