第5章 房地产及在建工程评估课件.ppt

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1、第五章 房地产及在建工程评估,第一节 房地产评估概述,房地产评估的对象 房地产评估的原则 房地产评估的一般程序房地产价格的影响因素,房地产的概念,房地产是一个综合的较为复杂的概念，是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。不能简单认为是建筑物和土地的合称。土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。 （1）房屋是指供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、拄和屋顶等主要构件组成； （2）构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱

2、等建筑。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。,土地及其特性,土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地的特性 土地的自然特性 A位置的固定性。B质量的差异性。 C不可再生性。 D效用永续性。 土地的经济特性 A供给的稀缺性。 B可垄断性。 C土地用途的广泛性。 D效益级差性,土地权利,根据我国

3、的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等,关于土地权属,土地的所有权归国家所有，企业、事业单位和个人可以享有其使用权、租赁权和抵押权等权利 从实际的土地权属情况看，又可以分为国有土地与集体所有土地，集体所有的土地不能够转让其使用权，只有按照规定转化为国有土地后才可以转让使用权。,建筑物,从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房

4、屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。,房地产的几个概念,建筑面积： 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 应该分摊的公用建筑面积包含两大部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、门卫室及其他功能上为整栋楼房服务的公用房建筑面积套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念。 套型建筑面积=套内使用面积标准层的使用面积系数 标准层使用面积系数=标准层使用面积标准层建筑面积 不包括阳台在内；而现在房产

5、交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积容积率： 容积率=建筑总面积土地总面积,房地产特性,房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。房地产一般具有如下特性：(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。,房地产评估的原则,合法性原则最有效利用的原则 建筑物产权受土地使用权年限的限制,合法性原则,合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。 合法产权 合法使用 合法处置评估应当以房地产权属证书和其他有关证件为依

6、据在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。又如测算房地产的纯收益时，其经营用途应为合法用途，比如不能用作赌场。城市规划为居住用地的，评估该地块价值时，必须以居住用地作为其用途，不能用作工业用地或商业用地。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的纯收益作为测算依据。以法律、法规允许的方式处置房地产，如规定不能抵押的房地产就不能进行以抵押为目的的评估,最有效利用的原则,房地产具有用途的多样性，如用于生产、居住、商业等，在不同的用途下，其给使用者带来的经济利益也是不同的，在充分的发达的房地产市场中，房地

7、产总是按照最优利用的途径来形成其价格。因此，进行房地产评估时也要按照最优利用的原则来进行，而不必受房地产的现有用途的约束。当然最优利用方式必须在适法、可行的前提下确定。,建筑物产权受土地使用权年限的限制,建筑物续存期虽然说不上是永续的但建筑物一经建成，其寿命也可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我们不仅要注意房地分估的一面，又要注意建筑物的耐用年限与土地使用权年限的吻合程度。即使建筑物的位置、建筑结构、建筑风格都很好，如果建筑物所占土地的剩余使用年限极其有限，该建筑物

8、的市场价值也要大打折扣的。,注 意,（1）建筑物产权受土地使用年限的限制，也不排除土地使用权出让年限续展的可能； （2）依据受限情况，确定建筑物的相关贬值额。,房地产评估的一般程序,确定评估目的 界定房地产的产权 界定评估前提 确定房地产的估价日期 实地勘察 分析收集的资料 确定评估方法并评定估算,房地产价格影响因素,房地产价格及其种类房地产价格的特征影响房地产价格及评估价值的因素,土地价格的种类,市场价格土地所有权价格土地使用权价格基准地价：基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。一般以城市为单位进行评估。标定地价：是市、

9、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定时期内的价格。基准地价与标定地价一般均由政府公布，有所谓“公告地价”之说,房地产价格及其种类,(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格 (3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 土地总价 总建筑面积,房地产价格的特征,(1)房地产价格是房地产权益的价格。 (2)房地产的价格有两种基本表现形式,即房地产交易价格和房地产租金价格。 (3)房地产价格易受个别因素的影响,一般情况下容易受到买卖

10、双方的偏好、讨价还价能力,以及感情因素的影响。,房地产价值的影响因素,从经济学的角度来看:房地产的使用价值,即房地产的有用性；房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。从房地产开发经营的角度来看:房地产的实物房地产的权益房地产的区位等。,评估中考虑的房地产价值的影响因素,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。(1)一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。 经济因素 社会因素 行政因素 (2)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。(3)个别因素 土地的个别因素

11、 建筑物的个别因素,一般因素,主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行政因素和心理因素等 经济因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等因素都会对房地产价格和评估价值产生影响 社会因素。社会因素对房地产价格和评估价值的影响主要是由人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况等因素构成。 行政因素。主要指影响房地产价格和评估价值的制度、政策、法规、行政措施等因素,土地的个别因素,土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等,建筑物的个别因素,建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施

12、工质量，以及与周围环境的协调等方面,第二节 市场法评估房地产,市场售价类比法基准地价修正法,市场售价类比法,含义基本原理实施步骤,含义,市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。,计算原理,评估程序,(1)广泛搜集房地产交易资料(2)选择可供比较的交易实例作为参照物(3)进行市场交易情况修正(4)进行交易日期修整(5)进行区域因素修正(6)进行个别因素修正(7)确定待估房地产评估价值,参照物

13、交易实例的选取应注意以下几点,应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例；与待估房地产属于同一交易类型,且用途相同；参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易；与待估房地产的估价日期接近； 与待估房地产的区域特征、个别特征相近。,进行市场交易情况修正,特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面： 有特别利害关系人之间的交易,如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易,通常价格偏低。 有特殊动机的交易,如急于脱手的价格往往偏低,急于购买的价格往往偏高。 有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同,造成交易价格偏低。 买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售,使交易价格偏高或偏低。,交易日期

14、修正,利用价格指数进行交易日期修正的公式为：评估基准日的交易实例价格=交易实例当时成交价格 (评估基准日价格指数交易期日价格指数),个别因素修正,土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素,由于它们的重要性和评估值的影响程度较大,通常要单独进行修正。土地使用年限修正系数的数学表达式为： 推导过程式中：y 为年限修正系数； N为参照物土地使用权剩余年限； n为待估土地使用权剩余年限； r为折现率。,市场法案例（1）描述,待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形呈长方形。 要求评估该地块1997年10月的市场价值。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场售价类比

15、法进行评估。,市场法案例（3）修正,（1）进行交易情况修正经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:0（2）进行交易日期修正。根据调查,1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A:6%；交易实例B:7%；交易实例C:12%；交易实例D:10%（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况如下：,市场法

16、案例（4）个别因素修正,经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%。土地使用年限因素的修正。交易实力B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,调整系数测算如下(假定折现略为8%)：,(9)计算待估土地的初步价格交易实例A修正后的单价为：交易实例B修正后的单价为：交易实例C修正后的单价为：交易实例D修正后的单价为：,市场法案例（5）评定估算,采用简单算术平均法求取评估结果待估土地单价为：(909+1038+932+942)4=955(元/平方米)待估土地总价格为：600955=573000(元)

17、,基准地价修正法,含义基本原理基本步骤,基准地价的含义,基准地价是在由政府确定并公布的，在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质的土地，按照不同用途分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出土地使用权平均价格。他所对应的使用年限一般是各用途土地使用权的最高出让年限，而评估对象宗地的使用年限可能与之不同，故需进行年期修正,基准地价修正法的含义,基准地价修正法是我国土地评估的方法之一，其评估过程是：在政府确定公布了基准地价的地区，利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域

18、因素、个别因素(包括土地使用权年限)和开发程度的比较修正，由基准地价调整得出评估对象宗地的价格。,基本原理,基准地价反映的是其基准日期的地价水平。随着时间的推移，不动产市场会发生变化，地价水平也会有所变化，因此，应当对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正一般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数，从而将基准地价在其基准日期时的值调整为评估基准日的值。由于不动产市场具有区域性的特点，加上城市规模大小不一，各地的基准地价水平之间可比性差，在运用基准地价修正法评估宗地价格时，应当以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正体系为准进行评估。,基本步骤,取得当地现行基准地价的有关资料 根据当地

19、基准地价的有关资料，确定被评估宗地所处地段的基准地价 交易日期修正 区域因素及个别因素修正 其他因素修正 经过各种因素修正后，求出委估宗地的土地使用权价格,第三节 收益法评估房地产,基本原理与前提评估步骤收益额的估算折现率或本金化率的估算,基本原理与前提,原理：以利求本前提：运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提是：被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益,评估步骤,1)收集相关房地产收入和费用资料2)预测房地产正常收入3)估算房地产正常费用4)测算房地产正常收益5)估测并选择适当的折现率或资本化率6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值,收益额的估算,收益界定不同房地产的收益

20、测算收益流的类型收益期限的确定,收益界定,1)实际收益与正常(客观)收益实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益,实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。 只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得2)实际费用和正常(客观)费用实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出,不同房地产的收益测算,(1)出租型房地产正常收益的估测 正常收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费 租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。 有效毛租金=毛租金-空置损失-损失租金(2)

21、直接经营型房地产正常收益的估测直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。 正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润,收益流的类型,一般而言,房地产未来收益流的类型大致有以下几种：(1)固定租金型(2)等差数列型(3)递增递减型(4)其他有规则的变化情形,收益期限的确定,(1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。(2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,一般应以土地使用权年限为准,包括：建筑物经济寿命长于或等

22、于土地使用权年限的情况,折现率或本金化率,基本界定估算,折现率或本金化率的界定,从本质上讲,折现率和资本化率是一种投资回报率。从形式上看,折现率和资本化率又是将房地产未来收益转换成现值的比率。(1)土地折现率或资本化率(2)建筑物折现率或资本化率(3)房地合一综合折现率或资本化率 三者关系如下：,折现率或本金化率的估算方法,市场租价比法安全利率加上风险调整值法资金成本加权平均法,市场租价比法,评估人员搜集市场上若干近期交易的且与待估房地产相同或相近似的房地产的正常租金,以及交易价格等资料。运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比(折现率或资本化率),可以通过加权平均值的办法或简单算术

23、平均办法来消除各种偶然因素的干扰,具体可以根据实际情况选择,市场租价比法例题,在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例,市场租价比法例题计算结果,对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为: r=(10%+12%+11%+11.5%+10.6%)5=11%,安全利率加上风险调整值法,首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率,通常选择银行一年定期利率或一年期国债利率作为安全利率,然后根据影响待估房地产的社会经济环境、变现难易程度、投资风险程度等,确定一个调整率值,把它与安全利率相加得到折现率或资本化率。,资金成本加权平均法,用数学式表达： R=Grg+(

24、1-G)re 式中：R为综合折现率 G为借入资金占房地产投资(价值)的比重 rg为借入资金成本(收益率) re为自有资金成本(收益率),收益法举例1,评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。,举例评估过程,（1）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为： （2）收集有关资料。通过调查，收集的有关资料如下： 租金按净使

25、用面积计算。 可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。,举例评估过程,租金平均每月每平方米85元。空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。建筑物原值为4800万元。家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10，残值率为4%。经常费用平均每月8万元， 包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3计算。营业税及附加为年总收入的5.5%。 （3）估算年有效总收入 年有效总收入15000851290% 1377（万元）,举例

26、评估过程,（4）估算年运营成本 年经常费用81296（万元） 房产税137712165.24（万元） 家具设备折旧费 40.32（万元） 年保险费4800314.40（万元） 营业税及附加13775.5%75.74（万元） 年运营成本96165.2440.3214.4075.74 391.70（万元） （5）计算年纯收益 年纯收益1377391.70985.30（万元） （6）确定资本化率。经估测，房地产的资本化率确定为8%。 （7）确定房地产收益年限,举例评估过程,房地产收益年限土地使用权年限开发建设期 房地产开始出租至评估基准日的年数 502345（年） （8）计算房地产评估价值 房地产单

27、价11930.411000025000 4772（元/平方米）,举例2,某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的35，维修费为建筑重置价格的15，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建

28、筑重置价格的02，土地资本化率为7，建筑物资本化率为8。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗土地2008年3月的土地使用权价值。,评估过程（1）,(1)选定评估方法。该房地产有经济收益，适宜采用收益法。(2)计算总收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5012900(1-10)=486 000(元)(3)计算总费用。 年管理费=486 00035=17 010(元) 年维修费=2 50090015=33 750(元) 年税金：20900=18 000(元) 年保险费=2 50090002=4 500(元) 年总费用=+

29、=17 010+33 750+18 000+4 500 =73 260(元)(4)计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益-年总费用 =486 000-73 260=412 740(元),评估过程（2）,(5)计算房屋净收益。 计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年(502)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由国家无偿收回。 计算房屋现值。 房屋现值=房屋重

30、置价-年贬值额已使用年数 =2 500 900-46 875 4=2 062 500(元) 计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋年净收益=房屋现值 房屋资本化率 =2 062 500 8=165 000(元),评估过程（3）,(6)计算土地净收益。 年土地净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412 740-165 000=247 740(元)(7)计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为44年（50-6） 单价=3 358 836.15500=6 71767(元平方米),第四节 房地产评估的假设开发法,基本思路及运用范围数学表达式估价步骤运用举例,基本

31、思路及运用范围,剩余法又称假设开发法或倒算法,它是将待估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建造费用、利息、利润、税金、租售费用等来确定待估土地评估价值的一种具体方法。剩余法的基本思路是,开发商欲投资开发一宗土地,由于存在竞争,其投资目的是希望获取社会正常利润。,数学表达式,剩余法的基本数学表达式为： 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费 式中：(1)楼价为土地建设后的房地混合价,包括售楼价或租楼价(2)建筑费为开发建设待估地产所支出的建筑安装费用 (3)专业费用为开发建设待估土地所需要的测量、设计、工程预算编制等专业技术费用 (4)利息是指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包

32、括买地价、建筑费和专业费用(5)利润为开发商全部投资的正常投资利润(6)税费包括两部分内容,一是土地开发产品的租售费用,二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费,如土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等,估价步骤,(1)调查待估土地的基本情况(2)选择最佳的开发利用方式(3)估计建设期 (4)预测土地开发完成后的楼价(5)估测各项成本费用,各参数的取得,建筑费的估算可采用市场比较法和重置核算法确定,即通过同类建筑物当前市场的建筑费水平推算；也可根据建筑设计图纸,按国家规定的建筑工程预算定额和取费标准来测算。专业费用一般根据建筑费的一定比率估算,即： 专业费用=建筑费专业费

33、用率 利息、利润根据全部预付资本的多少乘以适当的利率、利润率计算,即： 利息=(地价+建筑费+专业费用)利息率 利润=(地价+建筑费+专业费用)利润率 税费根据当时政府的税费政策,估算从获得土地至出售房地产期间可能发生的税费额度,也可以根据过去或其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算。实际中还有一些其他需发生的费用,如建筑物销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等,一般以建筑物总售价的一定比例计算,关于各参数的时间价值问题,假设开发法中，地价、楼价，建筑费、专业费用、税费、利息、利润，实际发生的时间并不相同，在评估时往往有两种评估方案： （1）不考虑货币时间价值，按照各参数的

34、实际发生数测算土地评估价值； （2）考虑货币时间价值，将各费用与收入折现到评估基准日，使他们可以直接比较和运算。此时可不考虑利息因素，因为折现时已经包含了利息因素了。,运用举例,待估地块为七通一平的空地,面积为1000平方米,且土地形状规则,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为50%,土地使用年限为50年。出售时间为2002年10月8日 需要评估出该地块2002年10月8日出售时的市场价值,例题（1）选取最佳开发方式,根据规划的要求和市场调查,该地块最佳开发方式为:建造商业居住混合楼。该建筑为框架结构,共14层,总建筑面积为7000平方米,单层建筑面积均为500平方米,其中12层为

35、商业用房,共1000平方米,314层为住宅,共6000平方米预计共2年完成,即2000年10月完成。,例题（2）预计售楼价,预计建造完成后,其中的商业楼即可全部售出,住宅楼的80%在建造完成后可售出,20%半年后才能售出。预计当时售价,商业楼为4000元/平方米,住宅楼为2500元/平方米。折现率为10%,例题（3）估计费用,估计开发费用及应获得的利润。总建筑费为600万元；专业费用为建筑费的6%；利息率为8%；利润率为20%；税费估计为楼价的4%。在未来2年的建设期内,开发费用的投入情况为：第一年投入60%的建筑费及相应的专业费,第二年投入40%的建筑费及相应的专业费。则： 专业费用=551

36、27476%=330765(元) 税费=155870974%=623484(元) 利润=(地价+建筑费用+专业费用)20% =(地价20%)+(5512747+330765)20% =(地价20%)+1168702由于在估算建筑费、专业费用以及售楼价时均考虑了货币的时间价值,上述各种费用都表现为现值,这其中已经包含了投资利息的因素,因此,不必再单独计算投资利息。,例题（3）评定估算,地价=155870975512747330765623484(地价20%)1168702 地价=79513991.2=6626166(元) 单位地价=66261661000=6626(元),第五节 成本法评估房地产

37、,成本法评估房地产概要成本法评估土地使用权成本法评估新建房地产成本法评估旧建筑物,基本含义,成本途径及其方法是依据开发和建造被估房地产所耗各项费用,包括合理的利息、利润、税费等来确定房地产评估价值的一系列评估方法。,适用范围,1)房地产市场狭小,房地产交易实例较少,难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价；2)开发后供公益事业使用的房地产估价；3)新近开发房地产的估价；4)具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。,基本数学表达式,成本途径的基本数学表达式为：房地产的评估价值=房地产的重置成本房地产实体有形损耗房地产功能性贬值房地产经济性贬值其中：土地使用权的重

38、置成本=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益 房地产的重置成本=土地取得费用+房地产开发成本+管理费用+投资利息+销售税费正常利润,成本法评估土地使用权步骤,计算土地取得费计算土地开发费用计算投资利息计算投资利润确定土地增值收益求取待估土地使用权的评估值,计算土地取得费,土地补偿费 安置补助费树木补偿费 青苗补偿费 房屋及地上物拆迁补偿费 新菜田开发建设基金 耕地占用税,计算土地开发费用,基础设施配套费 “三通一平”：通水、通路、通电、平整地面 通上水、通下水、通路、通电、通讯、通热、通气、平整地面公共事业配套费：邮电、图书馆、学校园、绿地等 小区配套费,计算投资利息,投资利息

39、就是资金的时间价值。投资者贷款需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，也可以看作损失了利息，属于投资机会成本，也应计入成本在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投人，则计息期为开发期的一半,计算投资利润,投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率计算的基

40、数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵,确定土地增值收益,土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于农地转变为建设用地，新用途的土地收益将远高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有。如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。,成本法评估新建房地产,新建房地产项目，如果估价基准日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，则可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中

41、所发生的各种费用，房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等,新建房地产的评估,新建房地产的评估价值用数学式表示为:新建房地产评估价值=土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费正常利润,土地取得费用,土地取得的途径有征用、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的费用，包括有关土地取得的手续费及税金,开发成本,(1)勘察设计和前期工程费(2)基础设施建设费 (3)房屋建筑安装工程费 (4)公共配套设施建设费 (5)开发过程中的税费及其他间接费用,勘察设计和前期工程费,包括临时用地、水、电、场地乎

42、整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计询、可行性研究费、建设工程许可证执照费等,基础设施建设费,包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境、卫生、照明等建设费用,房屋建筑安装工程费,可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用。包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费、三材差价、定额调整系数、建材发展基金等。,公共配套设施建设费,包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电贴费等

43、；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。而商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计人商品房价格。,开发利润、管理费用、投资利息,开发利润 以土地取得费用和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。管理费用 管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。投资利息 以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数,销售税费,销售税费 销售税费主要包括： (1)销售费用：包括销售广告宣传费、委托销售代理费等； (2)销售税金及附加(即两税一费)：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加； (3)其

44、他销售税费：包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等,成本法评估旧建筑物,旧房地产与新房地产的重置成本的构成和计算方法大同小异,而房地产的实体有形损耗可以通过观测法、使用年限法和修复费用法等方法估测。建筑物价值=重置成本-年贬值额已使用年限,年贬值额的确定直线折旧法,计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。 直线折旧法又称定额法，假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的贬值额相等，则建筑物每年的贬值额为：式中：C重新建造成本 S净残值 N耐用年限 R残值率,非生产用房的耐用年限和残值

45、率,各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般可参考以下数据：房地产结构 耐用年限 残值率钢筋混凝土结构 60年, 0%砖混结构一等 50年, 2%砖混结构二等 50年, 2%砖木结构一等 40年, 6%砖木结构二等 40年, 4%砖木结构三等 40年, 3%简易结构 10年, 0%,第六节 在建工程评估,在建工程及其评估的特点 在建工程评估的准备工作及步骤 在建工程评估,在建工程评估的特点,在建工程资产种类多，情况复杂 在建工程资产的形象进度及资产功能差别很大 在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际完成工作量较难一致 在建工程的建设周期长短差别较大,在建工程评估的原则,1）对于建设周期较

46、短，工程投资与工程形象进度大体相当、其帐面价值基本上能反映评估时点的重置成本的，评估时可以考虑按照在建工程的帐面价值作为评估值； 2）对于整个工程建设已经完工或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程完全可以考虑按房屋建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估； 3）对于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值； 4）对于正常在建工程，一般应当按照在建工程的重置成本估价。 注意：只要在建工程资产的预期收益率处于社会的平均收益水平，在建工程的重置成本基本上可以反映其收益价格。如果确实可以证明在建工程的预期收益明显地高于或低于社会平

47、均水平，则要考虑在建工程超额收益或减额收益对在建工程评估值的影响。,在建工程评估的步骤,1、要求企业提供待估在建工程详细资料。如项目、名称、建筑面积、结构、工程预算、实际用款数和完工程度，需安装设备名称、规格、型号、数量、合同金额及实付款额，到货和工程安装情况等。2、要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关帐簿及原始记录等。3、评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。4、检查工程质量。包括在建工程的各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料质量是否过关，在建工程整体布局是否合理，在建工程工期是否符合计划等。5、收集与该项工程评估所需的有关数据资料。如有

48、关部门规定或制定的当地当年的建筑工程预算定额、建筑工程间接费用标准、地方建筑材料价差指数、建筑工程预备费用及其他费用标准，如在建工程贷款利率等。 6、根据收集到的有关数据资料对在建工程进行评估。,在建工程评估,工程进度法 变动因素调整法 重编预算工程进度法,工程进度法,工程进度法是指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程重估价值的一种方法。这种方法主要适用于施工期较短且价格变化小的在建工程。该方法的数学表达式为： （1）在建的建筑工程。 建筑工程评估值建筑工程预算造价建筑工程的完工程度 式中： 建筑工程的完工程度各部位完成进度（）各部位占建筑工程预算比例（） （2）设备安装工程

49、安装工程评估值设备价值安装工程价工程完工程度（）,变动因素调整法,变动因素调整法就是采用对造价工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集汇总后与造价工程实际支出数相加减后确定造价工程的评估值。其数学表达式为： 造价工程评估值造价工程实际支出（）（已完工程部分材料、人工等因价格变化造成的增减额）（）（已完工部分各项间接费、银行贷款利率变化造成的增减额）（）（已完工部分设计变更影响造价的金额）,重编预算工程进度法,对于建设工期较长，设计变更较大，价格变化较大，实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可以采用重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测在建工程的评估值。,在建工程评估应当注意,（1）在建过程前景。 （2）建设工期是否合理。 （3）在建工程贷款利息率水平是否合理。利率水平基本平稳时，利息率可根据实际贷款利率计算；如果利率水平波动很大，或存在若干中贷款利率时，原则上应当选择所能获得贷款中贷款利率最低的一种来计算。 （4）计算贷款利息的投资额应当按照统一口径核算。,推导过程,假设两个参照比较对象的其他条件如收益（假如均为年金）均一样只有收益年限分别为n和N ，则： 由 得到： 约简后即可以得到： 返回,