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1、学校楼宇管理的范围内容和质量要求表分项名称主要内容和质量要求考核分值（总分275）工作时间1 .教学楼管理员：6:00-12:00;14:00-18:00;9:00-23:30;2 .科技楼管理员：8:00-12:00,14:00-18:00,寒暑假或者节假日轮班；3 .后勤处办公楼和科技楼门卫：8:20次日8:20。5管理人员要求1 .着装统一，佩戴标志，举止端庄,言行文明，精神面貌好，不得与师生发生任何纠纷;2 .楼宇管理员年龄要求一般男不超过50周岁，女不超过40周岁，文化程度要求一般至少高中及以上；3 .具备较强的沟通协调与语言表达能力，具备良好的服务意识，工作认真、细致，具有较强的责
2、任心；4 .具有一定的楼宇管理经验，了解一定的建筑物、水电及消防设施设备等基本常识；5 .管理人员应参加相关培训，提高业务技能；6 .管理人员应有保密意识，不得私自泄露学校的机密；7 .按时上下班，不迟到、早退,不擅自离岗、串岗，认真做好交接工作。5门卫值班管理1 .楼宇管理中只有科技楼和后勤处办公楼要求门卫值班；2 .工作时间：8:20-次日8:20;3 .负责该栋楼宇的门卫值班，并做好台账记录；54 .负责该栋楼宇出入大门的开关，禁止小商小贩或者其他闲杂人员进入，并做好正常外来人员登记记录；5 .完成交办的其他工作；6 .按时交接班，保证门卫岗位二十四小时有人，不得无故迟到、早退，离岗或旷
3、工；7 .带牌上岗,在岗期间必须集中精力保持高度警惕，不饮酒、不干私活；8 .穿戴整洁，讲究文明礼貌，对正常来访人员都要积极主动，热情接待；9 .严禁易燃易爆等危险品入楼，按时供、断电，夜间要认真巡查，发现问题及时处理或上报；10 .熟悉整栋楼宇基本情况，遇到突发事故应及时处理或上报。房屋本体管理1 .房屋本体包含地基基础、梁柱板主体、墙体、顶棚、楼梯间、门窗、屋面及隔热层、防水层等；2 .楼宇管理员应对所管辖的楼宇的房屋本饷口使用功能等基本情况依据物业服务合同约定的范围、内容和质量要求进行全面的检查和熟悉，确保楼宇的正常使用功能；3 .在检查过程中若发现问题，如果属于日常维修，应报送维修人员
4、及时维修解决，如果不属于日常维修范围，报送学校相关职能部门解决。检查时应做好登记记录存档备查。4 .检查过程中若涉及专业技术问题，应邀请物业企业的相关专业技术人员共同检查，提出符合客观实际的检查意见；105 .房屋本体管理的检查一般至少每年寒、暑假集中进行1次；6 .在检查过程中应对天台、护栏、门禁门、防火门、管井门、消防通道等涉及安全的部位进行特别检查，凡不符合安全标准的构筑物或者设施设备或者标识标志，应及时处理解决。公共设施设备一般管理1 .楼宇的公共设施设备主要包含供配电系统、应急供电系统（目前学校有4台发电机）、给排水系统、中央空调系统（科技楼、图书馆各1部）、电梯系统（科技楼3部、图
5、书馆8部）、消防系统、安全防范系统、弱电（网络）系统、门禁系统（目前学校只有学生公寓人脸识别闸和校大门车辆进出管理识别系统）、有线及卫星电视系统、广播与背景音乐系统、数字会议系统、停车场管理系统（室夕车场的管理由学校保卫处安保人员负责）、公共照明系统、避雷与接地系统、高空作业设备、测量计量装置、标识系统等；2 .物业企业在接管学校物业管理服务后应及时重新按照相关规范制定或者修改所有设备操作规程，且贯彻实施；3 .物业企业在接管学校物业管理服务后应及时重新制定科学、规范且切实可行的运行方案，建立设备运行记录；4 .物业企业在接管学校物业管理服务时应及时重新制定或者修改所有设备维修保养计划并实施（
6、此项已合并在日常维修项目一起实施）；5 .实施设施设备的维修、保养和检测，应不影响正常教学活动，宜在假期或休息日进行；157 .因公共设施设备管理涉及到相对复杂较强的专业性问题，在楼宇管理过程中应邀请物业企业的相关专业技术人员共同参与或者指导管理，确保公共设施设备管理的顺利实施；8 .公共设施设备的巡查至少每月1次，寒暑假或者开学前或者放假后应该集中巡查1次，且做好巡查记录备案备查。设备机房管理1 .设备机房门口应有机房类别及安全标志，设备机房不得用于其他用途；2 .门窗、锁具完好、有效，有防止鼠、雀等小动物进入机房的设施；3 .设备机房环境整洁，无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运
7、行要求；4 .设备机房内应按规定配置消防器材、设置通阳口应急照明；5 .安全防护用具配置齐全，检验合格；6 .应急设施设备用品应齐全、完备，可随时启用；7 .设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、能源（水电气数据）等档案保存完好，机房内张贴机房管理制度及设备操作规程等文件。10供配电系统1 .电气工作人员配备应执行高压电力用户用电安全（GB/T31989-2015）要求，对未设置集控站或监控中心的配电室：1.1 IOkV电压等级且变压器容量630kVA及以上的,应安排专人24h值守（止bi页已安排在日常维修项目实施）；1.2 IOkV电压等级且变压器容量630kVA及以下的，宜安排专人值班或者
8、每日巡视（此项也已安排在日常维修项目专人每日巡视）；152 .按照建设工程施工现场供用电安全规范(GB50194-2014)要求，对供配电系统进行管理、运行及维护；3 .应按要求可靠接地，运行正常，电压稳定；4 .电线、电缆不外露，管线排列整齐有序，插座及电器设备安装规范、稳固、布局合理美观；9 .高压操作、安全防护用具应委托专业测试单位测试，其中绝缘胶垫1次/年、验电笔1次/年、绝缘鞋及绝缘手套2次/年(高压设备的维修、养护、检测已安排在日常维修项目中实施)；10 .定期检查楼宇内照明和室外路灯等是否正常，发现损坏及时修复；11 .公共区域的配电箱、电开水炉、公共洗衣机、电教设备等易触电区域
9、应制定用电安全防范措施，设置禁止或警示标志；12 .计划性停电应事前通知在校人员，非计划性停电应快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作；13 .节假日考试或者学校举办大型活动应安排专门的水电工值班，确保考试或者活动顺利完成；14 .供配电系统管理因涉及到用电安全，专业性很强，物业企业可以指派相关水电维修资质人员配合该楼宇管理员进行管理服务，也可以指派水电维修资质人员负责各楼宇的供配电系统管服务事项。公共照明管理1.协助学校制定公共照明节能管理制度，并符合GB50034-2013建筑照明设计标准要求；2 .定期对公共照明系统检查维护；3 .楼道、教室等公共区域照明灯按时开启、关闭，
10、满足使用要求；154 .教学楼、办公楼、实验楼、学生公寓等楼道及教室内照明及时检查并修复损坏的开关、灯口、灯泡；5 .保持路灯在庭院、操场等照明完好，定期检修，并做好记录。弱电系统管理弱电系统的巡查由物业公司负责，检测和维护维修由学校实验实训中心负责。5电梯系统管理1 .电梯使用应符合USG特种设备安全技术规范TSG08-2017要求；2 .电梯运行平稳，无异响，平层、开关正常；3 .轿厢保持洁净、无异味、体感温度舒适；4 .使用标志、年检标志、紧急救援电谢口乘客注意事项应置于轿厢醒目位置；5 .电梯紧急电话系统应保持畅通；6 .电梯故障或遇到险情，应在接到通知后IOmin内到达现场了解情况，
11、并按需求通知维保单位或救援组织，维保单位或救援组织不能超过30min到场；7 .电梯维修、保养，应提前通知在校人员，维修时在现场设置提示标识和防护围栏；8 .电梯维保应符合电梯维护保养规则(TSGT5002-2017)要求;9 .应每年委托特种设备监督检验单位对电梯全面检测1次，并出具检测报告和核发电梯使用标志(电梯的维修、养护、检测按照日常维修项目中实施)。10给排水系统1 .水压稳定，满足正常使用，水质无异味及异色等现象；2 .管道无明显锈蚀、无滴漏；3 .排水、排污管道通畅，无堵塞、外溢现象；4 .设备名称与运行状态、管道流向的标志符合相关要求；5 .生活饮用水卫生应符合生活饮用水卫生标
12、准(GB5749-2006)要求；6 .二次供水卫生应符合GB17051-1997-二次供水设施卫生规范要求；7 .中水供水系统运行维护可参考城镇污水处理厂运行维护及安全技术规程(CJJ60-2011)的相关要求执行；8 .定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)，定期清掏化粪池(化粪池的清掏按照公共区域环境卫生保洁项目中实施)；9 .计划性停水应事前通知在校人员，非计划性停水应快速恢复或启用备用水源，并做好应急事件上报及处理工作。10中央空调管理1 .空调机组运行、维修人员应经专业培训合格
13、后方可上岗作业，并严格执行安全操作规程；2 .根据季节变化或学校需求，按时开、关空调机组；3 .空调机房、空调泵房设备的各类标识、安全防范设施齐全，通风照明良好；104 .运行期间定时巡检主机、冷却（热水）泵、冷（热）媒泵、冷却塔等主要设备，查抄负荷、参数；5 .定期清洁风道，清洗空调器、新风机的滤网等，防灰尘、病毒、细菌污染空气；6 .定期对冷却、冷冻水循环管网、冷却塔、冷凝器清洗、除垢、杀菌处理；7 .制定并执行中央空调设备故障应急处理作业规程；8 .中央空调的维修、养护和检查按照日常维修项目中实施。消防系统管理1 .消防设施平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；2 .消防系统各设
14、备设施使用说明清晰，宜使用图文；3 .自动喷水灭火系统运行正常；4 .消火栓箱、防火卷帘、防火门、灭火器、消防水泵运行正常；5 .消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；6 .消防正压送风、痂烟系统运行正常；7 .消防疏散指示灯工作正常，断路测试正常,消防应急照明和灯光疏散指示标志的备用电源的连续供电时间应符合建筑设计防火规范GB50016-2014（2018年版）要求；8 .消防设施巡查应符合建筑消防设施的维护管理（GB25201-2010）GB25201的要求；9 .消防设备检测应符合建筑消防设施检测技术规程（XF503-2004）要求。消防设备的检测由学校保卫处委托第三方单位负
15、责，费用不包含物业费用内。10防雷与接地系统管理1 .定期检查公寓楼、教学楼、计算机房等重要部位防静电地板及浪涌保护器的有效性；2 .定期对各楼栋的避雷（针）带、引下线、均压环及屋面钢结构与防雷系统连接外观检查；3 .保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好,避雷设施完好，接地装置可靠（接地电阻不应大于4,弱电设备接地电阻不应大于1）c4 .防雷系统的检测每年1次（防雷与接地系统的维修极养护和检测按照日常维修项目中实施）。5楼宇出入管理1 .严格按照学校办公楼、教学楼、图书馆、实验实训楼等相关规定执行楼宇的出入管理，杜绝闲杂人员出入楼宇或者在楼内逗留；2 .管理员应提示非楼宇正常人员出示证
16、件，实行可疑人员盘查制度；3 .未经学校相关部门同意，本楼宇内设施设备不得移出本楼宇，并做好出门核查登记制度；4 .未经学校保卫处同意，禁止携带危险、违禁品进入本楼宇。15楼宇巡查管理1 .定时巡查安全防范重点部位；2 .每日办公、教学、实验实训活动结束后，应对办公、教学、实验实训楼宇进行安全巡查；3 .发现影响办公、教学、式样实训工作秩序的行为应立即劝阻，劝阻无效的立即报告学校相关部门处理；4 .发现设施设备及附属物异常的，现场采取必要措施后通知学校有关部门处理；205 .楼宇内，发现异常情况，应立即查明情况,对存在安全隐患的采取相应处置措施，并及时报告学校相关部门处理；6 .随时巡查楼宇建
17、筑各部位、设施设备（除实验实训设备外）、办公及教学用品、水电气设施等，若发现破损或者损坏，及时报告或者填写维修单据报送维修，且做好维修回访登记记录。应急服务管理1 .中标物业服务企业应根据楼宇管理的实际情况制定突发事件应急预案，且在公示栏公示；2 .中标物业服务企业应定期组织突发事件应急预案培训；3 .中标物业服务企业应定期组织突发事件应急处置演练，并对预案进行评估和改进；4 .发生突发事件,应立即启动应急预案，并向学校及有关部门报告，保留相关记录。10教室管理1 .妥善安全保管好教室钥匙，按时开关教室门锁；2 .随时巡查教室桌椅、门窗、照明灯具、卫生保洁等情况，添置粉笔等教师用品，保证正常教
18、学；3 .寒暑假或者节假日使用教室严格按照学校相关规定执行，不得随意开放教室。20直饮水机管理1 .随时巡查直饮水机运行情况，积极配合第三方单位做好报修、维修等工作，保证直饮水机正常使用；2 .做好直饮水机保洁和按键消毒工作。5教师休息室1 .按时开放教师休息室，确保教师课间正常休息；2 .及时添置和摆放好茶叶（茉莉花雪、铁观音、黑苦养速溶咖啡、抽纸、纸杯、桶装水（以上物品按年已列入日常材料消耗清单），确保教师正常使用；3 .随时检查和监督保洁员做好教师休息室保洁，为教师营造良好的休息空间。10会议服务管理1.负责明辨2栋104室（457个座位）明辨2栋106室（247个座15位），明辨1栋1
19、16室（48个座位），科技楼二楼连廊（192个座位）等会议室的开门、关门及清洁卫生打扫；2 .上述会议室财产的管理；3 .协助学校办公室大型活动、会务的布置；4 .会前根据主办方要求，对会场进行清洁检查、会议物资准备、摆台、设备调试等；5 .会中应做好茶水服务、茶歇服务和会场设备运行的保障服务;6 .会后应送宾、清理会场并对会议物资进行清洗、消毒；7 .根据主办方要求进行礼仪服务，如接待、迎宾、颁奖等。消杀管理楼宇大厅、过道、梯步等公共区域的消杀管理已列入公共区域环境卫生保洁项目统一实施，办公室、教室、实验实训室等室内一般不进行统一消杀管理,如果遇特殊情况，按照学校及相关部门要求实施。5节能管
20、理1 .配合学校根据重庆市节约能源条例（2019年修订），结合学校实际，制定节能管理方案，开展节能宣传；2 .配合学校做好能耗、水耗的计量记录工作,有效管控用水、用电情况；3 .定期对水电能源设施进行检查、维护和保养，杜绝跑冒滴漏等，避免资源浪费；4 .配合学校开展节水、节电、节气宣传活动。10教室保洁管珊员务1 .因大部分教室保洁由原来后勤服务保洁调整为各院系学生劳动课保洁，物业J员务企业应积极配合各院系做好教室的保洁管理服务工作；2 .物业服务企业应提前做好教室学生保洁所需要的工具及用品和保管工作（教室保洁材料已列入材料清单）；153 .管理员应及时检查教室保洁情况，且及时反馈到相应院系；
21、4 .寒暑段开学前或者放假后物业服务企业应对学生保洁的教室进行全面保洁工作，为开学做准备。假期服务管理1 .寒暑假或者节假日须安排管理员轮流值班,确保楼宇防火、防盗安全；2 .寒暑假开学前或者放假后应对楼宇进行全面检查，确保开学正常使用或者寒暑假集中维修养护；3 .积极配合协助维修人员进行维修养护。15材料要求1 .所有日常消耗材料、低值易耗材料、设备工具等投标人须按照清单保质保量采购实施，且采购前须向采购人申报审核后方可使用实施。所有材料清单档案应备案，并随时接受采购人监督检查；2 .特别提示：教室休息配备的材料应严格按照学校规定配备，未经学校审批同意不得更改。5备注说明1 .楼宇外的安全巡查由保卫处安保人员负责，楼宇内的安全、消防巡查由管理员负责。2 .楼宇管理中的房屋本体管理、公共设施一般管理、设备机房管理、供配电系统管理、公共照明管理、弱电系统管、电梯系统管理、给排水系统管理、中央空调管理、消防系统管理、防雷与接地系统管理和节能管理等因涉及到专业性很强，物业企业应该将一般的日常管理列入楼宇管理的范围和内容，同时应该指派相关专业资质人员配合该楼宇管理员进行管理服务。
