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1、物业管理之设备管理1 .概念设备管理是物业管理工作中最重要的组成部分。通过对设备进行有效管理，能正确使用，精心维护，科学检修,使其尽量保持完整和完好状态，并能低耗高效运行，最大限度延长使用寿命。为此,特制订本工作指引。2 .一股性原则2.1 设备前期介入的工作要点2.1.1概念设备管理前期介入是指以发展商开发某一楼盘（小区）后，物业管理公司有关人员参与该楼盘各类机电设备（系统）总体方案、设备选型的讨论，以及对设备在安装期间的安装工艺质量进行检查监督等，尽可能让发展商接受物业管理公司的合理建议，使楼盘的设备移交给物业管理公司管理后，减少不必要的返工、修补或改造费用。2.1.2前期介入的项目主要有
2、以下4项：2.1.2.1参加机电设备总体方案的拟定楼盘（小区）的机电设备配置通常是与楼盘（小区）定位（档次）功能有关。但供配电系统、给水排水系统、电梯、消防火灾自动报警系统、闭路电视监控系统、停车场收费系统是必须配置的。对这些必备的系统方案应该从满足安全可靠、使用方便、维修零配件易购、管理的合理性提出我们的要求。在参加总体方案讨论之前应阅读有关设计图纸资料，做好讨论准备。2.1.2.2设备选型讨论当系统确定后，设备选型就是一项重要内容。设备选得好坏不仅影响使用操作，更重要影响今后的维修保养。因此，在一定的功能价格比条件下，首先要求系统功能强、质量好、施工工艺简单，其次按照设备造型美观、操作方便
3、，通用性好、易损件配置容易进行选型，尤其是同一小区内同一个系统的设备力求选用同一型号同一厂家的产品。2.1.2.3选择供应商（承建商）供应商（承建商）的信誉直接关系到设备的质量、安装的工艺质量以及对物业管理今后的维修保养工作量。因此我们可根据多年来被管理楼盘（大厦）的设备及其安装的质量去选择供应商（承建商）。1.1.1 1.2.4施工安装期间设备安装工艺质量的检查监督设备安装的工艺质量直接影响物业管理后维修、保养乃至返工的工作量和费用。有的施工安装单位以各种借口偷工减料或不按国家有关规范进行施工安装，造成各种各样的隐患（尤其是隐埋的管线），我们派出人员到施工现场检查，随时发现问题，及时纠正施工
4、单位的不规范施工或做法,力求将隐患消灭在设备移交之前。1.1.3 前期介入的人员组成以工程部有关专业技术人员为主，兼配管理处（筹）有关人员组成设备前期介入工作小组。1.1.4 前期介入的期限应从开发商确定开发楼盘（小区）开发之日起至设备安装竣工移交验收之前。2 .2设备验收要点3 .2.1设备采购到货，安装前的开箱验收参加人员:会同建设单位、设备供应单位、施工单位、物业管理单位等主管部门进行开箱检查。验收内容：2.2.1.1设备开箱前，先要核对提货单与到货的箱号和箱数是否相符，如不符不开箱2.2.1.2开箱前应检查包装箱有无损坏和受潮。2. 2.1,3开箱后要认真检查设备的规格、型号是否符合设
5、计要求。2.2. 1.4根据装箱单清点设备说明书、产品检验证明书和合格证是否齐全。2.3. 1.5根据装箱清单和设备文件、检查设备的主机、附属零部件、专用工具等是否齐全。2.4. 1.6查看设备表面有无缺陷、损坏、锈蚀、受潮等现象。2.2.1.7填写开箱检查验收记录，参加验收单位人员签字认可，作交工资料和设备技术档案。2.2.1.8检查中如有不符或遗漏之处，统计反馈给供货方作妥善处理。2.2.1.9开箱检查完后，物品暂交施工单位保管，在设备安装移交验收后，再将设备（含管线）的资料移交给物业管理部门。2.2.2设备安装后的移交验收2.2.2.1移交验收的依据I、对验收设备如有GB标准的，则按标准
6、要求验收。I1.对没有GB标准的，则按行业标准要求验收。Ilk对合同条款中有规定的，则按合同要求验收。2.2.2.2移交验收的具体做法：以下按系统分别说明：I、供配电系统包括高压开关柜、直流屏、变压器和低压配电柜（发电机组另行验收）。安装单位将这些设备安装调试完成后，通常由供电部门直接作测试验收并签署同意投入供电证书O因此当安装单位向物业公司移交时所作的验收主要有：a、依据设备移交清单的设备名称、型号规格、数量、生产厂家逐项检查核对。b、依据技术资料清单核对所提供的产品或部件使用说明书、图纸、合格证、保修卡和供电部门所作的继电保护装置测试报告等。C、检查安装单位提供的绝缘手套、绝缘靴、高压验电
7、棒（器）和接地软线以及各类指示牌等。d、检查各电柜上的仪表指示是否正常，各部件安装和接地端子是否牢固，标牌是否齐全。如以上各项均符合要求,则在移交清单上签字。H电梯：包括客梯、货梯（消防梯）、观光梯和扶梯。电梯经劳动部门和质量技术监督部门作了专项验收并出具验收证书后由安装单位向物业公司办理移交。为此可按GB10060-93电梯安装验收规范和供货合同所规定的项目对电梯作移交验收。具体有：a.机房部分包括建筑结构、电气线路、控制柜和曳引机的有关项目检测。b.井道和底坑部分有关项目检测。c.技术资料和文件检查和核对：装箱单、产品出厂合格证、保修卡、使用维护说明书、安装说明书、安装自检记录、安装过程事
8、故记录和处理报告、安全部件型式试验报告结论副本、电梯使用单位提出的经制造厂家同意变更设计的证明文件以及各类图纸等。验收注意事项：a.参加验收的物业人员必须熟悉所验收的电梯产品和GB10060-93规定的检验方法和要求。b.验收用的检验器具与试验负荷应符合GB10059-1997电梯试验方法规定的精度要求,并均在计量检定周期内。in、空调系统空调系统包括冷水机组或风冷机组、冷冻泵和冷却泵、冷却塔、风机盘管机组、新风机、管道和阀门、电控柜等。验收标准按GB50243-97通风与空调工程施工及验收规范和随机技术文件规定执行。.设备安装检查A.冷水机组检查 活塞式制冷机组a.整体安装的活塞式制冷机组.
9、,机身纵、横向水平度允许误差为0.2%。b.卧式冷凝器、管壳式蒸发器,应坡口集油的一端，倾斜度为0.2%。. 离心式制冷机组a.机组应在压缩机的机加工平面找水平，纵、横向水平允许偏差均为0.1%。b.基础底板应平整，底座安装的隔振器压缩量应均匀一致。 螺杆式制冷机组a.机组机座的纵、横向水平度允许偏差均为SOI%。b.机组与吸排气管连接后，检查电机与压缩机的同轴度。B.管道安装检查a.冷冻水（载冷剂），冷却水及冷凝水管道安装应符合国标工业金属管道工程施工及验收规范与采暖与卫生工程施工及验收规范的有关规定。b.冷冻水管道系统应在最高处设置便于操作的放空阀。c.管道应有水压试验及气密性试验报告。d
10、.管道表面应按规定作油漆及防腐处理，回风管及冷冻水管道表面还要做合格的绝热层。e.阀门安装的位置、方向与高度应符合设计要求，不得反装；带手柄的手动截止阀,手柄不得向下；电磁阀、调节阀、热力膨胀阀、升降式止回阀等的阀头均应向上垂直安装。C.冷却塔安装检查a.冷却塔应安装牢固、平稳。b.塔的出水管口及喷嘴方向，位置应正确，布水均匀。c.玻璃钢冷却塔和用塑料制品作填料的冷却塔，应符合防火规定。d.进出水管道及阀门安装应符合GB50243-97中的要求。e.冷却塔运转前，塔内应无杂物、尘垢。f.冷却塔及冷却水管路系统用水冲干净，管路应无漏水现象。g.检查自动补水阀的动作状态,应灵活可靠。D.风机盘管机
11、组安装检查a.风机盘管机组安装前应进行单机三速试运转检查，安装后连支管一起进行水压试验,有试验报告。b.风机盘管安装应牢固，位置及高度正确，有便于维护保养的空间，排冷凝水的管道坡度正确。c.风管、回风箱及风口与风机盘管机组连接处应严密、牢固。d.风管、管道的软性接管位置应符合设计要求，按管自然、无强扭现象。.设备运转试验、检查验收A.空调工程各单机均应经过有关的测试和在试运转合格的基础上，进行联合试运转,试运转的要求是：a.离心式制冷机试运转时，先加热油箱使油温达到5065七。启动压缩机应逐步开启导向叶片，快速通过喘振区，按要求供给冷却水，载冷剂，油冷却器出口油温3545C,油压差0.2Mpa
12、0b.螺杆式压缩机启动前，对油加热到25。C以上，滤油器前后压差0.1MPa,冷却水入口温度32,机组吸气压力0.05Mpa(表压),排气压力1.6Mpac.正常运转时间不应少于8h。B.试运转正常后，必须先停止制冷机，再停冷冻泵、冷却泵。试运转结束后，拆检滤油器、滤网、干燥器,必要时更换润滑油，然后再将整机调整到准备启动状态。C.冷却塔验收要点a.校验塔的补给水及溢水水位。b.检查风机电机的绝缘及风机的旋转方向。c.检查喷水量及吸水量是否平衡，补给水和集水池水位情况。d.测定风机电机运行电流。e.检查塔振动及噪声情况。f.测量轴承温度及冷却水进出口温度。D.清水离心泵验收要点按单级泵GB56
13、57-85单级清水泵技术条件标准和多级离心泵GB5659-85技术条件以及管道泵Q/(JB)YB28-1998JB/T6878.2-93文件规定执行。a.检查泵与管路、阀门及基础的安装是否正确，管道的支撑应稳固。b.检查电机与泵的同轴度和水平度是否在允许范围内，用手盘动联轴节，运转灵活OC.通电运转前用点动方式观察电动机转向是否与泵一致，任何情况下不许水泵反向运行。d.接通电源，当泵达到正常转速后，逐渐打开吐出管路上的阀门，并调节到所需的工况,观察泵的声音及振动情况是否正常。e.观察压力表读数，检查轴封及填料。漏水少量且均匀，机械密封泄漏量3滴/分0严禁密封在干磨擦情况下工作。f.检查电机电流
14、值，不得超过额定电流。g.检查轴承温度，最高W8（C,不得比周围温度超过40cC0h.油位在油镜刻度线内。.工程移交验收时,施工单位应提供的文件及记录：a.设计修改的证明文件和竣工图（核实主机设备是否相互配套）。b.主要材料、设备、成品和仪表的出厂合格证,保修卡等。c.隐蔽工程验收记录和中间验收记录。d.冷却水、冷冻水管道压力试验记录。e.空调系统的试运行测试记录。f.空调系统联合运转的测试,调节记录。g.工程质量检验评定记录。h.工程质量事故处理记录等。IV.通风系统通风设备主要有：送风风机、排烟风机、加压风机、排风排烟双速风机、风阀、排烟阀、管道及阀门和电控箱等。验收标准按GB50243-
15、97通风与空调工程施工及验收规范和随机技术文件规定执行。通风机验收要点：A.外观检查:a.核对风机、电机型号规格是否与设计相符。b.检查风机与风管的软连接、吊装钩架及附属零件是否牢固安全可靠。c.检查皮带松紧程度是否合适。d.风机调节阀门启闭灵活、可靠。B.启动与运转检查a.风机启动前应关上启动阀，点动风机、检查转向是否正确。b.启动风机后，检查电机额定电流并检查轴承运行声音是否有杂音。c.通风机运转时间不少于2h,检查轴承温度，不能高于8(CV.给水排水系统该系统主要设备有：生活供水变频装置、生活水泵、消防栓泵、消防喷淋泵、稳压泵、排污泵、管道与阀门、电控柜等。验收要点：a.泵与管路、阀门及
16、基础安装是否正确，管道支撑是否牢固，阀门开启是否灵活。b.电机与泵的同轴度和水平度是否在允许范围内，用手盘动联轴节运转灵活。c.通电运行前用点动方式，观察设备转向是否与指向一致，在任何情况下不允许水泵反向运行。d.通电运行后，检查生活供水泵是否能变频运行，各台泵是否能根据供水负荷变化切换运行，检查辅泵状态和睡眠状态是否正常。e.通电运行后，检查供水压力和流量是否满足最大负荷需要。f.通电运行后，检查泵的运转声音及振动情况是否正常，有无泄漏。g.通电运行后，检查电动机电流值是否超过其额定电流。h.通电运行2小时后，检查轴承温度最高应W80C,不能超过环境温度40oC1.对排污泵，可拉动上下浮球，
17、检查其工作状态是否正常。j.对消防泵要检查与消防报警控制系统相配合的功能是否满足要求。VI.消防报警系统验收标准按GB50166-92火灾自动报警系统施工及验收规范规定执行。.验收前的准备A.系统移交时,安装单位应提交下列文件：a.竣工图表、设备布置平面图、接线图、安装图、系统图、配线箱图、编码表以及其它必要的技术文件。b.必须提供产品合格证和保修卡、消防检验合格证书、供应商消防资质证明、产品说明书、使用操作说明书及其它必要的技术参数资料。c.提供验收文件和设备验收清单，其中验收文件包括系统设计说明、联动逻辑关系说明、系统设计变更发展商签发的文件或文字记录、调试记录等。B.安装单位应对接收单位
18、的有关的操作人员、管理人员、维护人员进行使用方法和维修基本知识培训。C.验收负责人制定系统功能测试程序，并组成验收小组。.验收移交验收移交一般分两大方面，一是按合同要求和设计要求查验设备的规格、型号、数量、配置、备件备用品等，并在设备验收清单中由参与验收单位签字认可；一是检验调试（功能检测），检查完毕后由参与单位签字认可。检验调试又可分为三个部分：A.系统布线质量检查：a.火灾自动报警系统的布线，应符合现行国家标准电气装置工程施工及验收规范的规定。b火灾自动报警系统布线，应根据现行国家标准火灾自动报警系统设计规范的规定,对导线的种类、电压等级进行检查。C.不同系统、不同电压等级、不同电流类别的
19、线路，不应穿在同一管内或线槽的同一槽孔内。d.敷设在多尘或潮湿场所管路的管口和管子连接处，均应作密封处理。（避免回路线短路对控制盘造成损坏）e.每回路的导线用500V的兆欧表测量绝缘电阻，其对地绝缘电阻值不应小于20MQf.所配导线应根据不同用途用不同颜色的导线加以区分，导线端部均应标明编号，并与图纸一致，字迹清晰不易褪色。B.报警联动逻辑功能测试根据安装商提供的消防设备联动逻辑说明，按调试检验报告所列项目，检查下列各项相关报警、联动功能：a.火灾自动报警系统装置（包括各种火灾探测器、手动报警按钮、区域报警控制器和集中报警控制器等）；终端是烟感、温感、破玻等。b.灭火系统控制装置（包括消火栓系
20、统及泵、喷淋系统、卤代烷或二氧化碳、干粉等固定灭火系统的控制装置）；前端是消防栓破玻、水流开关、压力开关、闸阀、警报装置。c.电动防火门、防火卷帘控制装置；前端是控制箱。d.通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置。e.消防应急广播、消防通讯、消防电源、消防电梯和消防控制室的控制装置；。火灾事故照明及疏散指示控制装置。（市电切断时疏散通道照明切换情况）。g数量较多的相同设备采取按每回路抽验占总数510%进行检验,如探测器、电话插孔等。C.报警控制器的功能检测火灾自动报警系统通电后，应按现行国家标准火灾报警控制器通用技术条件的有关要求对报警控制器进行下列功能检查：a.火灾报警自检、操作权限功
21、能；b.消音、复位功能；c.故障报警功能；d.火灾优先功能；e.断路故障检测功能；f.短路保护功能；g.报警记忆功能；h.电源自动转换和备用电源的自动充电功能；i.备用电源的欠压和过压报警功能；j.根据控制盘特点检查点屏蔽、灵敏度查询功能；k.分别用主电源和备用电源供电，检查火灾自动报警系统的各项控制功能和联动功能。V.闭路电视监控系统验收标准按GB50198-94民用闭路监视电视系统工程技术规范和GB/T15412-94应用电视摄像云台通用技术条件以及GBJ252-90.92电气装置安装工程施工及验收规范规定执行。验收要点：A.功能测试，下列功能应符合要求：a.显示器（或监视器）显示的图像清
22、晰、稳定、无纹波干扰。b.矩阵云台和镜头控制灵活，并满足BAS系统控制要求。C.画面分割控制灵活，可按规定的分割数随意调出图像。d.硬盘录象机可随意设定动态报警并录像，动态报警时有声响和图像颜色变化提示Oe.视频丢失能报警,有文字和颜色提示。f.图像回放清晰、稳定。g.可查询历史资料并能打印。h.UPS替代市电时，系统运行正常。B.按设备移交清单清点设备，并对设备外观和安装质量检查。C.技术文件（资料）移交，包括各类图纸、设计说明书、使用说明书、产品合格证和保修卡、系统设计变更发展商签发的文件或文字记录、调试记录等，通信系统通信系统包括电话、宽带网和卫星电视接收等。通信系统由建设单位验收后，设
23、计和安装单位移交给物业公司使用。移交包括以下要点：A.按设备清单所列的设备名称、型号规格、数量、生产厂家等检查核对。B.按技术资料清单所列产品（或部件）使用说明书、线路图、装配图、平面布置图等检查核对。C.移交系统验收证书（正本或副本均可）。D.检查以下项目：a.线缆布放符合GB/T50312-2000及IS0/IEC11801标准的放线工艺及规范要求如线缆编放整齐，紧固适度，无扭绞现象等。b.线管布放符合GB/T50312-2000及IS0/1ECU801标准的施工要求，如线管布放美观整洁，管、槽利用率达40%-60%等要求。c.接地电阻小于4Q,与其它管线间距符合规范要求。d.配线架、分线
24、箱整洁，标识清晰。e.机柜安装必须按规范要求施工，如水平垂直偏差度2加、机柜门开启角度不小于120度、其表面涂层附着力牢固不存在起皮、掉漆等缺陷。f.供电电压：额定电压-48V（DC）,电压允许变动范围-40-57V；并必须配有备用电源（蓄电池）。g.出、入中继拨号音测听，满足使用要求。h.夜间服务传接后拨打正常，能够满足使用要求。i.出、入中继拨号测试符合要求。j.设备间环境保持在最佳条件下即温度在20度至25度，相对湿度在20%-70%范围内。k.设备间必须有防火、防水、防雷、防小动物的安全措施。2.2.3验收不合格项的整改上述各系统，在移交验收或试运转中发现的不合格项目应全部列出，并出具
25、整改意见书交设计安装单位整改，整改完毕后，再组织小型验收会复检，直至需要整改的项目全部合格为止。2.2.4签发验收移交证书对移交验收合格的设备，均应签署移交验收证书。移交验收证书可依据不同的设备采用不同形式，证书应一式2-4份，由参加移交验收的单位和代表签字后各保存一份。物业公司应将它作为技术档案保存。所有设备从验收签字之日起，安装单位应免费保修一年或两年（依合同规定为限）。2.3对设备使用状态的基本要求各系统（设备）状态要求如下：2.3.1供配电系统状态要求：见表一。2.3.2中央空调系统状态要求:见表二。2.3.3通风系统状态要求：见表三。2.3.4供水排水系统状态要求:见表四。2.3.5
26、照明系统状态要求：见表五。2.3.6消防报警系统状态要求：见表六。2.3.7闭路电视监控系统状态要求：见表七。2.3.8可视对讲门禁系统状态要求：见表八。2.4设备保养的基本要求各系统（设备）维保工作主要职责如下：2.4.1供配电系统工作主要职责：见表九。2.4.2中央空调系统工作主要职责：见表十。2.4.3通风系统工作主要职责：见表十一。2.4.4供水排水系统工作主要职责：见表十二。2.4.5照明系统工作主要职责：见表十三。2.4.6消防报警系统工作主要职责：见表十四。2.4.7闭路电视监控系统工作主要职责：见表十五。2.4.8可视对讲门禁系统工作主要职责：见表十六。2.5设备操作的基本要求
27、2.5.1职责要求2.5.1.l设备操作员工必须掌握设备的实际操作技能，持证上岗。2.5.1,2按设备操作规程进行操作和爱护设备。2.5,1.3按照设备管理大纲要求的巡查制度对运转中的设备进行巡查。2.5.1.4巡查中对运转设备要听:设备运转声音有无异常；看：看各项显示仪表参数有无异常；摸:手摸设备表面有无异常发热情况；闻：有无异常烧焦气味。若有异常情况应立即停车检查并处理。2.5.1.5遵守交接班制度，严禁离岗脱岗。2.5.2记录要求2.5.2.1认真记录设备开停机的时间、压力、温度、电压、电流等参数。2.5.2.2记录清晰、完整、准确、无涂改现象。2.5.2.3设备主管要查阅并签认。2.5
28、.3对操作人员的基本要求2.5.3.1对操作大型和关键设备（如空调冷水机组）的员工必须具备较高的技术水平,新员工在熟练员工指导下按操作规程要求操作。2.5.3.2不管是熟练的或一般水平的员工都必须具备很强的工作责任心。2.5.3.3员工要经过专业的技术培训，考试合格后，持证上岗操作。2.6设备资料、档案管理2.6.1各个系统的设备都要设立台帐和卡片，内容包括:设备名称、编号、原值、使用年限、生产厂家、安装位置等，要求帐、物、卡一致，并输入电脑保存。当设备变更时台帐应及时更改。2.6.2对大型、重要的设备要建立技术档案，一机一档，内容含：装箱、说明书、图纸、设备出厂合格证、开箱验收单、设备安装移
29、交验收单、设备中修大修次数、时间、主要备件的更换、大修完工报告书等。2.6.3凡在用的设备都要设立标示牌，其编号与设备卡一致,标牌（设备保养责任人）固定在机体上。2. 6.4设备档案在管理处专柜统一保管，借阅时办理借还登记手续。2.7设备的中修、大修及技改设备在使用过程中，传动零部件表面的磨损、腐蚀和变形、老化、使性能变差，就要进行设备的中修和大修理。2.7.1设备在使用过程中，如发现温度、声音或松动等异常情况时，就要拆开局部的机件进行检查,甚至更换某些零件,检修停台的时间较短，费用较少。中修原则上由机电公司进行。如水泵换油、换轴承等，管路上阀门：对阀杆、升降螺母、牛油填料件的更换都属于中修的
30、范例。2.7.2大修是对设备进行全部解体、修整所有基准件、修复或更换磨损、腐蚀、老化的零部件，重新配合间隙、试车、使之恢复到设备规定的出厂精度性能要求，并对表面全部进行油漆。大修理停台时间较长，费用较大，工艺参数要求较高。大修原则上由外委单位进行,机电公司辅助。例如：103RT风冷式冷水机组的大修。设备大修完成并经试运行后，填写大修完工证书与设备一起交付使用单位，至此，大修理工作结束。但应有合同（或协议）约定的保用期。设备技术改造在以下情况进行:a.设备在使用过程中，采用新工艺新材料来对设备进行局部的改造，从而改善提高使用性能。b.节约能源的需要：某些设备原设计能耗较大,对它作局部改造，或换上
31、节能部件,或采用新的工艺技术,使其能耗降下来。c.提高工效的要求：某些系统原设计不合理、工作效率不高、自动化程度低，对它进行改造使其形成自控系统,节约人力资源。2.8设备报废原则2.8.1报废设备的范围2.8.1.1超过使用年限，且没有修理价值的老设备。2.8.1.2因自然灾害或事故损坏无法修复的设备。2.8.1.3机型陈旧，效率低，需淘汰设备。2.8.2报废审批流程WAI现场检查、确认IAI报告公司领导工程部A管理处A注销帐、卡拆除报废设备账务部2.9劳动安全防护管理2.9.1前期工作介入时,把设备安全防护及环保安全设施作介入和评价内容之一。2.9.2新入职员工或公司内转为设备运行及保养维修
32、的员工，必须经过安全教育和专业培训后才能上岗。2.9.3公司有安全领导机构，班组设兼职安全员，每周至少进行一次安全学习。2.9.4经常检查督促员工遵守安全操作规程和安全制度，制止违章行为，对各管理处及各部门考评时，实行安全一票否决制。2.9.5对设备的皮带、齿轮、联轴器等传动机构，必须有可靠的防护装置，在设备维修时,拆卸的要安装复原后，才能投入运转操作。2.9.6机器运转时，不准擦拭运转部位，不准调整或紧固承受压力零件。2.9.7在钻床上严禁戴手套操作，要切实夹紧工件防止飞出伤人。2.9.8砂轮机要设置可靠的防护网，工作时戴好防护眼镜，禁止在砂轮机上磨削较长和较大的物件，防止砂轮发生破碎伤及他
33、人。2.9.9上落的楼梯，要有牢固的护手。2.9.10氧气瓶身、瓶头阀门、氧气管道严禁接触油脂；搬运时，防止抛、撞、滚，使用或堆放时，与乙块瓶应有5m的间距。2.9.11在电梯内或电梯井道工作，及楼层集水井内工作时，要用安全行灯照明。2.9.1236V12V电压应由行灯变压器提供禁止用电阻降压或自耦变压器降压，12V-36V安全灯禁止用灯头开关。2.9.13检修各类机械、电气设备时，必须切断电源，验明确无电情况下，挂上“禁止合闸”的警示牌才能工作，严禁带电操作。检修完毕后，合闸前要认真检查，确认无人检修后方准合闸，非工作人员严禁合闸。2.9.14电气设备要定期测试性能，使用电气设备和手电钻等工
34、具时，要绝缘可靠，有良好的接地或接零措施。接地电阻应4o2.9.15在高于2m以上的高处作业时,必须戴好安全帽，系好安全带,严禁穿皮鞋登高作业，以防跌落伤人。2.9.16使用电焊机进行焊接作业时，穿好防护用品，戴好电焊手套，并防触电。2.10能源消耗管理我们管理的能源是指水、电、柴油。在保证小区业户的居住生活环境条件，写字楼办公环境条件达到安全、舒适、方便的前提下，采取有效措施，降低能源消耗，控制成本。2.10.1控制能源消耗应对措施举例a.控制设备开停时间和次数。b.加强室内用冷（热）状况调查,提出合理的供冷（热）温度。c.改进设备操作流程和方法，适当调整设备运行参数。d.精心做好设备维修保
35、养,尽可能减少设备本身的能源消耗。e.在满足照度前提下，控制灯具的功率和数量，尽量采用节能灯具。f.加强巡视，发现漏水或电损过大现象要及时检修。g.园林绿化用水要严格控制浇水时间和水量，杜绝无人在场任由排浇现象。2. 10.2管理2.10. 2.1各管理处每月应定期专人对电表、水表等能源表抄表，认真细致填写能源统计报表，并按时上报公司有关部门。2.10.2.2由管理处管理的供电、供水的负荷回路都应安装电表或水表，以利能源消耗统计。2.10.2.3对能源统计数据要进行计算，必须计算月用电总量（KWh）、月用水总量损耗、损耗比（%）以及能源费用占管理处经营收入的百分比。1. 10.2.4对能源统计
36、数据要进行分析：当月用电（用水）总量、损耗比与去年同期相比较、与上月相比较，是增加还是减少，并分析增加或减少之原因。对不是负荷增加而用电（水）增加或损耗比增大，的要采取有效措施将其降低。2. 10.2.5对电能表、水表应定期校验其计量误差，对超过其允许误差的必须进行调整或将其更换。3. 10.2.6对生锈或渗漏的管道应及时修理或更换；对渗漏的阀门要及时修理或更换。4. 10.2.7管理处要加强对能源的管理，对其节能降耗做出成绩的应给予奖励；采取较大的节能降耗措施要报公司批准。3.过程和方法5. 1设备采购程序公司领导I维酶WZI合格品11不合格品合格讯息5.2 设备中大修理及技改申报程序管理处
37、主管J一A管理处申报工程部审核并安排实施修理试车管理处主管验收后使用w5.3 事故鉴定处理程序5.4 .1对于非正常原因造成损坏、影响性能、出力降低或停产的称事故，可分为：3.3.1.1一般性事故：非正常原因造成小区内全区域范围或写字楼停供动能5-10分钟，分支管线停供5-30分钟。3.3.1.2重大事故：除供电部门及自来水公司外，因其它原因导致全区域停电、停水10分钟以上，分支系统30分钟以上者。3.3.1.3恶性事故：全区域停供电或停供水1小时以上，并伴随火灾、爆炸、伤亡发生,损失极大O3.3.2事故的处理程序3.3.2.1及时向主管部门和上级领导报告对于一般性事故，在当天由管理处向工程部报告。对于重大事故，管理处及时向工程部和公司领导报告，并保护好现场，以便对事故进行鉴别分析；特别情况可拍照留证后,先恢复使用。3.3.2.2召开事故分析会对发生的重大事故，在五天内，应按“三不放过”原则，召开事故分析会，分析事故原因、责任者的责任，制订防范措施,使大家受到教育后，写出典型案例分析报告。3.3.3事故处理方法重在教育，汲取教训。对于玩忽职守，导致人身伤亡、财产发生重大损失的，要追究法律责任。
