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1、物业设施设备管理为确保设备运行良好，正常高效运行，必须做到“三严”“四会”，设备达到“三干净”“四不漏”“五良好”。三严1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。四会1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等
2、级证书。2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。三干净设备干净、机房干净、作业场所干净。四不漏不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。五良好性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。附：设施设备运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准三、消防系统运行、巡视和维保作业标准四、中央空调运行、巡视和维保作业标准五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准六、弱电系统
3、运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制1任人工作记录支持文件1.写字楼1.在启电梯开闭时间清空桥梯技电梯机电梯及（各公司自厢，确认工房日常管理关定）无人时才维护保作业闭2.公寓电能启动及养记录规梯开闭时间关闭表范（各公司自2.业定）务特殊要垂直电3.普通住求需使用梯运行宅电梯开闭时电梯的，巡视记间（各公司自电梯主管录表定）批准后方可进行手扶电3.电梯运行梯主管每巡视记周抽检1录表次电梯开关时间是否正确1.每班次1.巡对直梯机房进视时发现梯技行巡视1次问题能及工（室内温度、时解决、I电网电压、屏的，及时视内各电器动作解决.不情况，曳引机能及时解运行情况）
4、决的，通2.每班次知维保方巡视电梯运行并作好记状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行录.2.电梯主管每周抽检1次外包单位1.外每半个月进行包单位工程主电梯1次维保，每作人员工管维保月相邻两次维作前须签监督保间隔不少于到管理10天，电梯技2.标工按电梯维维保工准保监督管理标作单须准现场跟踪得到维修期班长签字确认3.发现违规维修保养时,报维修主管对其发整改通知书4.维保工作须在各业态用梯闲时进行测每年进行1次政府强制检测1 .合格证到期前一个月组织检测2 .电梯主管负责程主管1.每月底前维保单位提程主设施设、I交下月检修计管备故障划划2.由工程主管审批维修记录
5、表、1.维修保程养人员在对电程主安全控梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前管制挂上“电梯保养、检修”告示牌2.检修完成后确保现场卫生NJ付使用1.由电梯主管确认维修效果2.由维保单位提供维修记录施1.扶梯停机由维修技工进行重新启动2 .重启失败时，汇报总值并通知维保单位3 .直梯停机先停止直梯电源4 .启动直梯困人解救预程主管案1知通知维保单位进行检查胃值人员后进入检修程序保单位二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制另任人工作记录支持文件1.每二小1.强%时巡视IOKV配电主管每电所高压/供配电室1次，发天检查抄运行低压配电系现异常及时向录数据人员电室运统作、主管报
6、告2.工行巡视业规视2.每二小程主管每电主表范时巡视低压配周检查抄管电室1次，发录数据及变电所现异常及时向运行日志运行数主管报告3.管据记录3.按平均理处总经表间隔时间，每理每月检天至少抄录配查抄录数变电所电室电度表数据及运行设备温据四次日志度日测4.特殊天表气时每小时巡视配电室1次5.每天15：OO点、21：00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在设备温度日测表上6.强电主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时处置7.运行人员完成当班运行日志，主管每天对昨日运行日志进行审核1.高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按供配电系统作业规范进行2.某路高作压回路外线路停电、来
7、电时，按照供配电系统作业规范执行低压母联倒闸送电及善后工作3.楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照供配电系统作业规范执行4.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌5.当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案1.每月对1.强声电柜外观清洁电主管检电主设施设1次查配电柜管备定期12.每半年外观清洁维护保压配电室对直流屏紧固情况养（检除尘1次2.强查）记3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次4.每年对配电柜进行高电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程录表压试验1次3压器1 .每月对配电柜外观清洁1次2 .每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次3 .每年对变压器进行直流电阻试
8、验、耐压绝缘试验1次压配电室1 .每月对配电柜外观清洁1次2 .每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次1.供电系1.突引统发生故障发重大故电主设施设时，由主管组障时，按管备故障乡织相关人员现紧急故障维修记制场查看故障情处理录表计况2.维划2.由强电修前，填主管制定维修写工作票计划并经工程并做好安主管审批全措施及1.维修人技术措施修交底员将检修内容、范围告知运行人员2.运行人员在运行日志中填写故障情况3.维修人3.维修时，按电业安全操作规程操作，注意人身及设备安全员作好相应的安全保护措施并进行维修4.维修中，设置设备检运、工1.维修完毕后，由运行修警不牌5.维行人员试运行2.维修人员将试
9、运行内容、范围告知运行人员3.运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况修后，恢复设备周边状态付使用1 .由强电主管确认维修效果2 .告知运行人员可投入使用3 .由强电主管填写维修记录及工作日志4 .运行人员做好故障维修记录制1.发现紧急故障时，立1.禁止违规操工行人高压室供配措即切断故障电作员运行记电系施源2.在至事统作2.运行人操作时，电主业规员通知强电主保证人身管变电所范管及工程主管及设备安运行记3.启动备全事用电源3.做4.及时将好相应设故障时间、现备警示措象等相关记录施填写于运行记事1.保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损2.作好必后要的隔离3.由管理处总经理与客服沟通，并告知受影
10、响业户三、消防系统运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制i任人工作记录支持文件1.专职技工1.每日对喷淋系弱电主程消防设消防统、消火栓系统管每周主备月保系统进行检查1次，对第1管养记设备填写设施设备4项录维护日常维护保养进行检保养（检查）记录表查1次消防安规、y防设备维保完好率应为2.全月检范100%,发现故障工程主查表应在2小时内进管每月行处理，修复时对第5间不超过12小7项时进行检2.专职技工查1次每周对消防水泵3.房、稳压泵房清管理处洁1次总经理3.专职技工每半年每月对火灾报警对第1-联动控制系统、7项进防火卷帘门、疏行检查散指示、消防通1次道照明、屋面消防风机、防火阀、按消防
11、系统设备检查维护规范进行检查1次故障率不得超过2%,发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时4.专职技工每周对报警打印系统测试1次5.每月进行消火栓泵、喷淋泵测试、维护；喷淋系统放水测试、维护；气体灭火系统维护、报警器主机维护6.每半年对管网阀门、电机润滑保养1次，消防风机、防火阀进行外观保养1次7.每月按10%的比例抽查测试、维护烟感探测器、温感探测器、风机、防火阀、手报按钮、联动反馈1.专业技工1.全程陪同维保公工程主程司的维保检测工管每周作并实施监督检查1管%2.工程主管次包每月按建筑消2.方防设施功能检管理处监测、维修保养合总经理管同约定检查消每月检要防维保单位维保查1次求
12、工作完成情况设施设备完好率应为100%,故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时3 .工程主管每月审查确认消防维保单位出具的建筑消防设施技术测试报告4 .管理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的建筑消防设施年检报告四、中央空调运行、巡视和结E保作业标准目作要点工作标准管理控制任人X作记录支持文件、视1.主机巡视：每1小时1次1.定时抄录数据，填写、1行技冷水机组运行空调系统2.室内外运行日志工记录管理温度：每2小2.测表作业时1次温时必须规3.冷却定点，详范塔：每4小时1见空调次系统管理4.水泵：作业规每1小时1次范相关规定1.根据标1.1准营业时间提前主管每
13、行半小时开关机周测试技2.根据实两次效工际情况（室内外果温度、冷冻进出2.水温、冷却进出定时抄水温）调整参数录数据作3.主机及或运行阀门的开关状态状态3.挂状态标识牌，当值班长每天检查一次1.每天白空、-班擦拭外观1调主管行技设施设空调次每周至X备定期系统2.每月检少抽检1维护保管理测1次主机次第一养（检作业3.4000小项工作查）记规机时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养4.每两年换1次油5.电控柜每月进行除尘、紧固效果，2至5项为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效果录表范1.每天白班擦拭外观11.空调主管每卫行技次周至少抽工2.每年冬检1
14、次第7泵季停机加油11项工作程主次效果2.工程主管监督第2项工作落实情况管负责组织加油1,每天开1.空、卫机前检查风机皮调主管每行技带1次周至少抽工负2.每天开检1次责机前开启补水阀1-3项工1-23.每天关作效果项却机后关闭补水阀2.工塔4.每年冬程主管监程主季停机加油1督4-5项管负次5.每年冬季管道外观上漆1次落实情况责4-5项1.每月清洗风机盘管滤网1次，2.每年清洗风机盘管翅片1-4项外保单位施实，运行技工现场跟行技工端1次进，空调设3.每年清主管及时备洗冷冻水过滤器1次检查效果4.每年清洗电机风叶除尘1次1.每月投1-5、I药1次项外保单行2.每月出位施实，技具权威部门的水运行技工
15、工质检测报告现场跟3.每月清进，空调处洗冷却塔1次主管及时理4.每三个检查效果月清洗过滤器1次5.每月清洁冷却塔及周边环境1次P属设备1 .每年对管道外观保养1次2 .每年对阀门外观及润滑保养1次3 .每年对标识完善1次1-3项运行技工实施，综合维修主管及时检查效果行技工1.空调系1.一统发生故障时，维保范程设施设由部门主管组织围外，备故障制相关人员现场查要进行管维修记计看故障情况维修录表划2.由主管2.制定维修计划并突发重经部门经理审批大故才1.维修人员将检修内容、范围告知运行人障，按紧急故障处理修交员2.运行人3.维修底员在运行日志中填写故障情况3.维修人时，按中央空调维员作好相应的安全保
16、护措施并进行维修修保养规范进行，1.维修完注意人毕后，由运行人身及设员试机备安全2.维修人4.、1员将试机内容、维修机范围告知运行人中，设员置设备3.运行人检修警员试机时，维修人员应观察运行情况示牌5.维修后，恢1.由空调复设备主管确认维修效周边状7.果态付2.告知运行人员可投入使用3.由维修班长填写维修记录及工作日志使用制措施1.发现紧急故障时，立即按空调系统管理作业规范停机2 .切断相应电气开关及水路阀门3 .运行人员通知空调主管4 .开启备用机1.禁止违规停机2.在操作时，保证人身及设备安全3.做好相应阀门及开关的警示措施调主管后1 .保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损2 .作好必
17、要的隔离3 .由空调主管与营运部沟通，并告知受影响业户4 .按中央空调检修要求实施五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制另任人工作记录支持文件1.每班次空调、工对水泵、电源主管每周行技生活水给排双投柜内的计检查巡更工泵房巡水系量电度表、水点及记录更检查统作、视泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次2 .夜班对浮球阀检查1次3 .每月抄录水表数据时，对主要的管道及阀门进行检查4 .对上述检查形成记录表格1次表给排水运行巡视记录表业规范i1.每周对1.空、工保水泵、电源双调主管每行技设施设投柜、变频控月对第工维备定期制柜进行清洁1、2项修技维护保除尘1次抽检两次工养（检2.每周对
18、2.维查）记水泵房卫生清洁1次3.每年第一季度对电机轴承加油1次4.填写相应的维保记录修主管对第3项工作填写维保表格3.空调主管每季检查给水泵维保效果录表1.给水系1.突乌统发生故障发重大故合维设施设时，由空调主障，按紧修主备故障管组织相关人急故障处管维修记修员现场查看故障情况2.由空调主管制定维修计划3.由维修主管组织维修理2.维修时，按给排水系统作业规范进行，注意录表4.填写相人身及设应表格备安全3,维修中，设置设备检修警示牌4.维修后，恢复设备周边状态1.每班对空调i污水泵、污水主管每周行技污水井泵控制箱、止检查巡更工巡更记回阀巡视1次点及记录录表、视2 .每月对污水坑情况进行检查1次3
19、 .特殊天气时每小时对地下室出口排水情况进行检查4 .巡视人员填写相应表格表格1次给排水运行巡视记录表1.每季度空调、壬对污水泵控制主管每季行技设施设箱紧固，除尘检查污水工备定期1次泵维保效维护保保2.每月对果，并抽养（检止回阀检查，检其它项查）记并清理杂物1次目录表1.主管组1.g织相关人员现维修主管修主设施设场查看故障情填写维修管备故障况表格维修记2.主管制2.录表修定维修计划由维修主3.由维修管确认维主管组织维修修效果4.填写相应表格1.每班对1.空、壬天面雨排口巡调主管每行技外环境、视检查1次周检查巡工污水视2.特殊天更点及记井、雨气时每小时对录表格1水井定天面雨排排水次期清理情况检查
20、2.特殊天气时1.每月对天面雨排口清当班主管对雨排系理杂物1次统情况随保2.每次下大雨后须对天面雨排口清理时跟踪六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制1任人工作记录支持文件1.每天对1.及、1系统进行检查时协助车行设施设湎测试1次管员解决技备日常说2.填写相因故障导工维护保应记录致车辆堵养（检1,每天用塞问题查）记干布擦拭卡2.满录表1I机、道闸1次足车管员保（保洁员完对停车系设施设成）统的硬件备故障2.每月测操作培训维修记试1次卡机、需求录表道闸的机械性3.维能修主管确3.每季度认维修效对道闸进行加油保养果1.技工接到车管员关于发卡机出现故障信息时，及时赶往现场处修理2
21、.不能及时维修时，向车管员解释原因，并向弱电主管汇报1.电信部1.运Q门进入电信机行技工确电人员出装房时要求其填认填写信主入登记管写相关信息，息的准确管表理方可进入机房性作业2.弱设施设2.弱电主电主管在备日常管负责每月统每月月底维护保计电话数量向行政部养（检3.维护网报送电话查）记络系统数量前，录表抽检统计的准确性每月查看运行才租赁机房设施技工发现房状况并抄录电违规情况管表读数时及时向理弱电主管报告1.每月1发现、2次开启红外系问题时尽行设施设防盗外统测试可能在一技备日常监控线2.发现故天内解工维护保系统监障时及时维修决，如超养（检维护控过一天查）记保养系的，则及录表规统时与安管范员沟通防盗
22、监1.每日对摄像头进行转1-2项由监控修视系统月保养动、调焦动作室安管员主记录路监控系统2 .每日用干布擦拭监视器3 .每月对硬盘录相机、降温风扇等进行除尘清洁1次4 .每月对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次5 .每季度擦拭摄像头防尘罩1次，并检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性完成3-5项由运行技工填写相应记录表格管消控中心每日检查表1.保洁员第1放每天用干布擦项由监控修设施设设拭机柜1次室商管员主备日常备2.每月对监督管维护保功放机进行调2-3养（检试1次项由运行查）记3.每季对技工完成录表机柜内进行除尘清洁1次设施设每月对场运行备故障内的音控器进技工维修记端行抽检1次录表备注：各项目根据所配备的弱电系统进行补充。
