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1、 中山三乡平南村地块可行性研究报告谨呈:李金平董事长中山三乡镇平南村地块可行性研究报告 中城嘉信地产二0一三年三月十八日20第一部分 三乡镇周边市场调研1、 三乡镇区位解读1、 三乡镇概况 三乡镇位于中山市南部，毗邻珠海特区，四面环山，面积93.61平方公里，其中建成区面积12.16平方公里。辖12个村委会和2个居委会，常住人口19.17万人（其中户籍人口4万人），旅外同胞7万人、遍布世界各地。三乡镇是其他地区通达珠海、澳门等地的节点城镇，位于珠中江城市半小时生活圈和珠三角一小时生活圈内，交通路网发达、区位优势明显。2、 三乡镇产业发展状况 改革开放以来，三乡大力实施“工业强镇”战略，美国、德
2、国、日本、意大利、韩国等国家和港澳台等地区的知名企业纷纷落户，三乡迅速发展成为以外向型经济为主导的工业强镇和经济强镇。现全镇拥有2000多家工业企业，其中外资企业500多家，位居全市前列。三乡拥有亚洲最大的制鞋基地宝元鞋厂，亚洲最大的休闲运动帽生产企业伟立制帽厂，全球著名的药业和化妆业品牌企业曼秀雷敦公司、全国箱包行业名牌企业皇冠皮件公司、全国第二家香港上市的房地产企业雅居乐地产集团均座落我镇。另有一批像金胜铝业、日东光器等名优企业，企业先进发展模式是三乡工业发展的标杆。 三乡镇在大力实施“工业强镇”战略的同时，强力推进“双轮驱动”战略，把优先发展现代服务业、新兴服务业摆在重点位置，2011年
3、三大产业比例1.5：52.1：46.4，第三产业发展迅猛，历年比重居全市前列。3、 三乡镇交通区位 三乡交通网络完善，方便快捷。105国道、广珠公路、沙坦路等主干道贯穿全镇，全镇有3个汽车站，班车直通香港、广州、深圳以及省内其他地区和国内14个省份地区。西部沿海高速公路、京珠高速公路、太澳高速公路直接通达三乡，珠三角城际轻轨、提前开工的港珠澳大桥距离三乡20分钟车程，穗、深、港、澳、珠等机场均处在其90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列，其中最近的出口港仅需10分钟车程。市镇公交线路完善，镇内有公共汽车、小巴、以及规划中的自行车慢行系统互补相互配套出行。
4、 此外，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地，形成方便快捷的海陆空交通网络。二、三乡镇房地产项目调查（1） 三乡镇在售房地产项目调查1、三乡镇房地产项目一览图2、三乡镇在售项目统计n 三乡镇目前在售项目约10个，总推售量约33.1万；n 三乡区域中房地产项目多以别墅和洋房为主要产品，多个项目容积率密度较低，居住舒适度极高。由于本区域总价相比周边城市较低，客户的刚需选择也从90的两房跃升100以上的3房，因此在户型上多以100-130的3房为主；n 区域内项目的洋房均价集中在4200-4800之间，别墅均价在10000-18000之间；n 而在较多项目近期的营销动作中不乏看到众多的一
5、口价以及特价房等推广字眼出现，市场已进入以价换量的趋势；3、 部分重点在售项目调查：（1） 个盘分析景观一品n 项目基本概况n 项目分析n 项目小结：该项目在2008年开盘，至今销售周期较长，这与项目的产品户型、价格有关，在早期曾经销售均价为6100元/，并且项目最小的户型为145的三房，户型相对偏大，因此项目对应的客户较为高端，外地人客户承受能力较大，影响着项目的成交客户；（2） 个盘分析大翼龙苑n 项目概况n 项目分析n 项目总结 该项目位于城桂公路旁，较多本地人觉得项目较为偏远，因此不会选择本项目置业，但项目的亮点大赠送面积户型，吸引较多外地客户。在调查的过程中，停车场不乏广州、深圳、珠
6、海等地方的车牌车辆；（3） 个盘分析海尚绿洲n 项目概况n 项目分析n 项目总结 项目位于雅居乐新城旁，其消化速度较慢，项目属于三乡区域内价格的洼地，促使较多的本地人购买，同时也有部分生活工作在三乡的坦洲、珠海客户前往购买；（4）个案分析爱ME公园n 项目概况n 项目分析n 项目总结该项目主要推广区域在珠海，在珠海公交站牌和户外均有项目的画面上画，促进了客户对项目的了解；该项目生活配套设施较为完善，规划中的公园和公交总站也是该项目的一个卖点；（5）个案分析檀香山别墅n 项目概况n 项目分析n 项目总结该项目属于尾盘阶段，所剩货量不多，看其推出特价单位所知，项目想尽快清货；而项目的水系园林规划景
7、观较好，购买的客户置业目的主要以度假旅游为主；销售现场的展示和氛围完全没有销售的气氛；（6） 个案分析雍泉度假山庄n 项目概况n 项目分析n 项目总结该项目属于三乡区域内低密度项目之一，其度假的用途较为明显，吸引较多外地以及外省的客户前往购买用做度假的用途。（7） 个案分析半山午后n 项目概况n 项目分析n 项目总结 该项目产品较为特别，在高层洋房以复式为主要的单位，别墅以联排叠拼错层的产品为主，产品较为新颖。由于产品的赠送面积较大，项目以装修面积算价，别墅总价在100-140万之间，户型建筑面积实际为140-180左右，由于项目建筑面积单价不能备案，因此开发商推出数套特价单位以促进成交并通过
8、备案；（8） 个案分析雅居乐新城n 项目概况n 项目分析n 项目总结 该项目规模较大，其品牌已成熟落地，因此项目主要客户源为三乡本地客户，本地客户较为年轻化、比较关注项目配套与教育设施等问题。而开发商已在香港上市，因此关注港澳市场较多，也选择在港澳举办红酒会和看房团的方式来吸引港澳客户，港澳客户主要以40-50岁为主，主要买来度假，以及节假日居住，该类客户关注较多的是环境以及配套和雅居乐品牌；（二）三乡镇2013年房地产市场新入市项目预测从上表可知，2013年三乡房地产市场未来供应约53万，现阶段在售的项目洋房价格范围集中在3700-5000元/，整体均价约4500元/。户型2房3房4房复式联
9、排商业货量（）16.9万27.2万6.8万3万22.4万6万2013年三乡总的供应量中，最多的产品为三房，有27.2万，其次为联排别墅，有22.4万，第三位为两房，有16.9万。（2） 、三乡镇的房地产发展概述1、 三乡镇房地产发展迅速 三乡镇自雅居乐地产在当地开发第一个楼盘以来，房地产进入了飞速发展的阶段。整个三乡镇的房地产发展水平在中山市名列前茅，社区规模、产品设计及营销意识均较高。目前在售项目供应约33万，2013年新增供应约46.7万，整体供需两端均较为旺盛2 潜在需求旺盛，坦洲及珠海客户大量涌入 一方面，随着三乡镇居民收入的不断提高，消费结构升级步伐加快，通讯、汽车和住宅成为消费热点
10、。调查表明，居民对改善居住环境的愿望非常强烈，对房地产的消费将是三乡镇居民未来的主要消费领域。而另一方面，由于三乡镇生活配套齐全，资源丰富且具有较大的价格，因此坦洲及珠海的客户在三乡置业的比例逐年增加，进一步为三乡镇的房地产发展提供了消费支撑。【结论】三乡镇的房地产市场总体需求旺盛，房地产发展水平较高，具有较大的消费潜力与需求。 但三乡在售以及即将入市的产品接近90万，市场竞争激烈。第二部分：项目地块分析及产品定位1、 项目综述1、 项目地块构成情况u 总占地面积：178675.6 ，容积率2.5，总建筑面积可达446689u 土地年限：70年u 土地状态：尚未完全完成土地购买程序u 项目开发
11、模式：村企合作2、 项目地块分析1、项目四至北：平南村村民房屋南：怡福阳光花园西：宝龙花园住宅区东：金谷大道、东峻华庭2、交通动线组织：地块四面均为交通主干道，交通进入性及通达性良好 总结：地块周边有较多的住宅区及商业配套，从项目地块的状态及区域的发展形势来看，本项目具备规模开发的可行性，。3、 项目开发产品建1、客户定位：第一类：三乡本地乡镇向城市化进程的人 这类客户是三乡本地人，是三乡的个体工商户或者机关单位公务员，他们追求城市化生活 对社区的文化品位要求不高，但向往都市生活； 由于其本身安全感较低，项目的市场口碑尤为重要； 主要考虑价格、户型，购买目的以自住为主； 注重房屋的功能性，以紧
12、凑户型为主； 大多有充足的积蓄、付款方式一次性和按揭约各半 相信口碑传播第二类：三乡本地企业高管、机关单位公务员、个体工商户、外来务工高收入者 他们大多为70后，在三乡工作多年有一定成就； 已经有一套或者多套住房，偏好大户型为主； 有家庭轿车代步，三代同堂，喜欢周末全家自驾出外作短途旅游； 有充裕资金会考虑选择三乡置业作投资和度假； 非常注重房子的升值潜力和周边环境，如空气质量和城市的舒适度； 付款方式多为一次性；第三类：子女在珠海工作，已经退休的外地客户 他们大多为50年代出生； 子女已经在珠海落地生根，而他们是从外省的机关单位、国企等退休过来与子女团聚； 他们有一定的财富积累，但对珠海市区
13、的高房价还是望之却步； 他们很注重房子周边的生活配套和医疗； 付款方式多为一次性，偏好两房和三房；第四类：在珠海上班的中层管理者、白领、技术人员 他们大多为80后，在珠海市区或者在珠海金鼎上班； 大多为首次置业，需要分期付款； 部分可能拥有自用小轿车； 珠海三分之一的房价是吸引他们在三乡置业的主要原因； 他们最为关注项目周边的生活配套和交通配套； 收入稳定，他们更偏向于小三房；2、物业属性定位： 稀有高档“城市豪宅”精品社区3、价格测算：按照目前周边项目毛坯的均价38004800元/估算，根据市场自然溢价，保守预计本项目入市时毛坯售价为4500元/，商业按照20000元/估算4、项目产品定位1
14、 产品类型：在2.5的容积率之下，项目的产品类型定位与30层的高层与6层高的退台式洋房为主，在保证绿化率的前提下，进一步提高项目的居住舒适度。2 建筑布局：以半围合式的布局方式进行建筑排布，最大程度的规避噪音干扰以及利用西北面的山体资源。3 商业布局：一楼设置沿街商业的方式可以最大化的提高商业的价值。4 各种物业的面积段建议：a. 高层面积段建议I、 110-120平米面积段（产品面积比：30%左右）面积上限面积下限户型备注115平米105平米3+1房送入户花园，可变3+1（功能房）户型II、 80-90平米面积段（产品面积比：35%左右）面积上限面积下限户型备注90平米80平米2+1房送入户
15、花园+内庭院，可变标准3房III、 60-70平米面积段（产品面积比：25%左右）面积上限面积下限户型备注70米60平米2房送入户花园，可变2+1（功能房）户型IV、 140-150平米面积段（产品面积比：10%左右）面积上限面积下限户型备注130米120平米4房送入户花园说明：1、四类产品的面积比可在具体设计过程中适当调整，但调整幅度不宜超过5%；2、120-130平米面积段产品作为补充型产品设置在景观及朝向较好的地方，面积可以适当再大，但不宜超过140平米。b. 退台式洋房的面积段建议楼层面积上限面积下限户型备注1-2层135平米125平米4房及以上考虑赠送30-50平米地下室，赠送私家花
16、园3层130平米120平米3+1房“1”为阳光房4层130平米120平米3房送露台5层120平米115平米3房送露台6层110平米105平米3房送露台，结合坡屋顶送阁楼说明：考虑双首层的概念，最大程度提升1、2层的产品价值。第三部分 经济测算及投资分析1、 经济测算依据说明1、总占地面积：178675.6 ，容积率2.5，总建筑面积可达4466892、项目地价按照150万/亩，即楼面地价为900元/，土地总成本为3、楼盘建造、装修及配套标准，参照中山市各项工程造价水平4、各种税费按中山市目前的取费标准计取。5、银行贷款利率按6%计取。6、产品形式组合式：90%住宅、10%商业。7、开发进度安排
17、建议本项目计划分三期开发，开发周期5年，2014年初启动，2018年底完成全部工程，其中： 2014年第一期开发建筑面积约为100000； 2015年第二期开发建筑面积约为90000； 2016年第三期开发建筑面积约为90000。 2017年第四期开发建筑面积约为90000。 2018年第五期开发建筑面积约为70000。2、 项目的经济估算（1） 项目开发投资成本估算 表1、项目开发建设总投资测算表序号项目单价(元/)面积（）总投资(万元)开发建设总投资3563 446689.00 159157 1 开发成本3013 446689.00 134607 1.1 土地成本900 446689.00
18、 40202 1.2 前期土地平整工程费50 178675.60 893 1.3 建筑安装工程费1800 446689.00 80404 1.4 公共配套服务费2500 6700.34 1675 1.5 开发期间税费46 446689.00 2052 1.6 园林设计及施工费用110 446689.00 4914 1.7 其他费用100 446689.00 4467 2 运营成本550 446689.00 24550 2.1 管理费用86 446689.00 3843 2.2 财务费用282 446689.00 12600 2.3 销售费用182 446689.00 8107 1) 楼面地价：
19、900元/，土地成本共：40202万元2) 前期工程费：包括项目前期需要投入的可行性研究费用、土地平整费用，按50元/计，共893万元3) 建筑安装工程费：按照高层建安成本标准为1800元/，共80404万元4) 公共配套费用：本项目内配套的公共设施的建设费用，本项目配套的公共设施包括教育机构、社区中心等，项目公共配套设施建设费用按2500元/计。按照总建面的1.5%左右进行测算，则公共配套面积6700，共1675万元5) 园林设计及施工费用：按照110元/进行打造,共4万元9146) 开发期间税费：即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，以及其他包括监理及质
20、安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按建安成本与公建配套费用之和的2.5%计算，共2052万元7) 其他费用：主要包括监理及质安监费用、租售丈查费、竣工面积丈查费以及各种公共费用，按照100元/计算，共4467万元8) 管理费用：即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，项目管理费用按前述各项之和（开发成本）的3%取值。共3843万元9) 财务费用：即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。本项目的总投资金额约15亿元元，结合房地产运作惯例，开发商的自有资金应占总投资的30%以
21、上，按照企业自有资金30%来算，项目另需银行贷款总额为10.5亿元，年利息率为6%，每年利率为6300万元，贷款期延续2年。因此财务费用为12600万元10) 销售费用：即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值，共8107万元。（销售费用详见销售收入测算）（2） 项目销售收入估算项目单价(元/)面积（）总销售额（万元）住宅销售收入4500402020 180909 商业销售收入2000044669 89338 总收入270247 1、 价格测算：住宅毛坯售价为4500/，商业按照20000元/2
22、、 住宅按照90%比例，即402020，商业按照10%比例446693、 按此估算，本项目销售收入为270247万元。（3） 投资收益分析序号项目计算公式金额（万元）1销售收入详见销售收入预测270247 2投资总额详见开发成本分析159157 3利润总额(1)-(2)111090 4所得税(3)25%27772 5净利润(3)-(4)83317 6税后投资利润率净利润/总投资52.35%7税前投资利润率（总销售额-总投资）/总投资69.80%经上面表格分析，本项目的税后投资利润率为52.35%，在区域同行业处于较高的水平。三、结论上述分析的结果表明，若本项目能较好的规避风险分析中存在的四大风险问题，则本项目具有较好的税后投资利润率、能为股东及债权人带来较高的投资收益。同时,本项目也具有贷款偿还能力和资金平衡能力，抵御市场变动风险的能力较强。随着区域的进一步发展，房地产市场还有较大的增值空间。评估结果表明，本项目可行。The End中城嘉信地产2013年3月14日
