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1、2011年北京春季房展会购房者需求分析2011年楼市调控继续深入，“限购”，“房产税试点”，“一房一价”，“反暴利”，“地方政府房价调控目标责任书”“央企参与保障房开发”新政策层出不穷。究竟对市场影响几何？2011年4月7日-10日“北京市春季房展”活动期间，北京市房地产法学会和首佳地产顾问市场研究中心联合对北京房地产市场需求情况进行了问卷调查。此次调研共收回800份有效问卷，通过调查，我们总结了居民购房的十大特征，在此基础上得出三点主要结论，并针对不同群体提出一系列建议。一、购房者需求现状分析根据调研结果，居民购房需求有十大特征，可分为四大类：一是有关购房者的结构性；二是购房前的相关准备；三
2、是购房时区域位置因素等选择；四是购房者对房屋自身因素的选择等。第一类：购房者所呈现的结构性特征一：自住需求仍是市场主流，投资性需求同比去年春季有所降低北京住宅消费市场上购房动因的自住和投资之比为4.2:1，可见自住的刚性及改善性需求仍然是市场主流，与去年春季调研相比，投资性需求以及改善性需求均有所降低，这主要是受限购、限贷等楼市调控政策影响。其中自住需求中，改善居住条件、结婚用房和给家人住所占的比例分别为33.3%、21.5%和24%，为自住性需求的三大主要目的；因拆迁而买房的比例相对较小，仅有3.3%。针对以上结果，开发商的产品设计应主要满足消费者安居乐居的消费需求。图1 消费者购房需求动因
3、分析特征二：不同年龄段的购房目的差异明显，31-50岁的投资目的较强根据调查，25-30岁年龄段的购房者所占比重最大，达38.7%；其次是31-40岁的年龄段，占比21.1%。另外，根据调研结果可知，结婚用房的需求较大，60岁以上的购房者是为儿女购置婚房，而25-30岁的购房者则是自用型婚房需求。31-50岁购房者的投资目的最强（详见表1）。表1 各年龄段购房目的分布表改善居住条件结婚用房拆迁用于投资给家人住其他25岁以下8%37%22%14%12%7%2530岁26%59%5%2%6%2%3140岁0%15%23%23%31%8%4150岁11%38%24%20%7%1%5160岁9%32%
4、28%9%16%6%60岁以上14%23%31%14%17%0%第二类：有关购房者购房前的相关准备性工作特征三：购房咨询以及产权办理成为购房者最需要的法律咨询和帮助购房前咨询、合同签订和产权办理是购房中最需要法律咨询和帮助的三个环节，其中仅购房前咨询一项占46.7%；合同签订则占29.8；产权办理占28.3%；房屋验收和评估分别占18.9%、17.7%。由于“限购令”和“限贷令”等房地产调控政策的实施，使得购房前咨询所占的比重愈发提高（详见图2）。图2 购房过程中更需要哪些方面法律援助特征四：网络、房展会是购房者获取房屋信息的主要渠道购房者获得房屋信息的主要来源为网络、房展会。半数以上的购房者
5、是通过网络获得房屋信息；约四成的购房者是通过房展会获取信息；考虑房展会开展的间歇性，网络是购房者获得房屋信息的日常主要途径。此外报纸、广播或电视以及中介公司也是购房者获取房屋信息的主要途径（详见图3）。图3 获取房屋信息的来源第三类：购房者购房时的区域位置等因素的考虑特征五：交通条件、地理位置成为购房者比较看重的区域因素从影响购房区域选择的主要因素来看，便利的交通、优越的地理位置、配备齐全的生活配套是最为购房者看重的。其中，交通便利性在购房区域选择因素中所占比重首次超越地理位置，所占比重达68.2%。由此可以看出，随着轨道交通日益发达，市民的出行能力更强，生活的便利不再主要以空间位置来决定，而
6、是更多以日常通勤的时间成本和心理距离来衡量。而其余的几个影响因素：区域升值潜力、自然环境、教育、医疗配套设施所起作用则相差不大。此外，不同年龄群对居住区域的需求不一样，如中青年更关心教育设施，而老年人将医疗配套作为选择房屋位置的重要因素（详见图4）。图4 影响购房区域选择的主要因素特征六：四五环地区仍是购房者最有意选择的区域购房者最青睐的购房区域是四至五环。其中，选择3-4环、4-5环及5环外的购房者分别为33.8%，38.9%，20.7%，合计占90%以上。该分布与2010年春季的调研结果相差甚微，这也说明今后购房者区位选择的倾向性已比较明确：不断向价格相对低廉的郊区迁移，环线意向的重心由3
7、-4环转向4-5环（详见图5）。图5 您最可能选择什么位置购买房子？特征七：购房者多倾向于北京东部及北部，朝阳区仍最受购房者青睐从方位选择来看，北京东部以及北部是购房者选择较为集中的地带，分别占比35.1%、30.1%；西部和南部占比均为20%左右。从区县选择看，朝阳区、海淀区仍是购房者两大主要倾向，其中，朝阳区仍是住房意向最高的区域，占比约三分之一。（详见图6）。图6 购房者的区县选择意愿第四类：购房者对房屋自身因素的选择特征八：户型设计和价位是购房者选房时最关注的两个因素从消费者对房屋产品的关注度分析，户型设计和价位是最吸引消费者购买该产品的直接动因。消费者对小区内的配套设施、房屋的得房率
8、、建筑类型、物业管理及开发商的信誉也投入一定的关注度（详见图7）。图7 房屋产品或服务的看重要素特征九：中低价位、中小套型是购房者的主流户型面积需求从购房承受价位来看，半数的购房者能承受的最高总价在100万以下，意愿最多的住房面积为61-90平方米。承受最高总价在51-80万、81-100万、101-150万的购房者比例分别为16.9%、19.4%和16.9%。购房者打算购买的住房多为小户型，面积在61-90平方米之间的户型最受青睐，占比38.1%。购买91-120平方米的户型的购房者意愿占30.8%。以上结果反映了当前群众的主流购房意愿和承受能力，百万元以下、百平方米左右仍是当前市场的主流需
9、求（详见图8）。图8 计划购买住房面积以及承受房屋总价结合问卷样本的数量分布，可以得到更细致的住房需求量表（详见表2）。从表2可以看出，选择总价150-200万元、面积91-120平方米的购房者有90人，是频率最高的购房选择；其次是总价在80-100万、面积在61-90平方米，共86人。依据每一种类型对应的选择频率的大小，划分为80以上、80-30、30-10、10以下四个等级，可以看出围绕三大频数最高的类型向外，逐步呈现梯度递减的模式，反映了购房者购房需求呈现“中间大、两头小”的钟型分布态势。受房价较高、自身经济水平等因素影响，中小套型、中低总额受到消费者的青睐。表2 受访者的面积和总价需求
10、分布表 面积（m2）总价（元）60及以下619091120121140141200201以上50万以下3852122085180万34643460081100万12862816140101150万454541820151200万036901662200300万0103248122301500万02610162500万以上200224特征十：两居室的户型最受欢迎调查结果显示，购房者对户型要求集中于传统的两居室户型，占比约55.1%；26.3%的购房者希望购买三室的房子；倾向购买一室的消费者为17.2%，较2010年秋季调研时的比重翻番；而四室及以上的户型所占比重仅1.5%（详见图9）。由此可见，
11、开发商在设计户型时应充分考虑所针对的群体，从而设计相应的户型迎合其需求。图9 购房者户型选择二、调控对北京房地产市场需求的主要影响影响一：受限购和限贷等影响，投资投机需求减少在调查中，住宅投资需求占19%，同比去年降低了三个百分点，表明近期“国八条”和“京十五条”等政策已经取得初步成效，住宅市场投资投机需求有所减少。调研对象多为中小户型、中低价位的首次置业者。影响二：观望氛围浓重，购房者购房更为慎重受近期调控政策不断深入和细化的影响，市场观望氛围更加浓重。由于限购令的影响，购房者对仅有的购房机会更加珍惜，加之近期货币政策趋于稳健，频繁加息和限贷政策加大了购房成本，因此消费者的选择也更加慎重。半
12、数以上的调研对象参加房展会的目的均为收集信息，短期内购房计划较少。影响三：市场预期已经初步转变，仅两成购房者认为房价会继续上涨调研对象中，认为房价会上涨的比例从2010年春季的41.4%降到2010年秋季的30%，到2011年春季，更是降至21.3%，比去年同期骤减约一半。相比之下，认为房价将基本保持稳定的占29%，比去年同期增加了近一倍。由此可见，在新一轮的调控背景下，房价上涨的预期已大幅减弱，房价维稳的预期成为主流。三、对策建议房地产市场调控愈发深入，房价上涨的势头已初步遏制，北京3月份的纯商品住宅价格已出现下降的趋势，但是离民众的预期还有一定的距离。结合本次调研成果及首佳公司对市场发展形
13、势的分析，提出以下几点建议：建议一：政府应双管齐下：积极落实保障房建设，同时加强监管促进房地产市场健康发展4月底国家发改委表示：继商品房销售明码标价规定实施后，政府还会陆续出台反暴利规定等一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，以使商品房价格能够保持在合理水平。北京市也很快出台了“一房一价”的实施细则，并展开专项检查。但价格监管只是调控的手段之一，建议相关部门积极落实各项调控政策，加快房地产信息公开，运用税收调节等手段，遏制房地产行业的暴利行为，使商品住宅回归居住属性。此外，还应积极鼓励社会资本参与保障房建设，落实“十二五”保障房建设指标，逐步建立住房“双轨制”，实现“住有所居”目标。建议二：
14、房地产暴利时代落幕，开发商应加强对政策和市场的研究，积极转型随着制度的完善和调控的深入，房地产业获取暴利的时代即将落幕，整个行业的利润率将逐步回归正常水平。目前市场需求也出现结构性变化，住宅市场自主和改善型需求占绝对主流，消费者将更加注重产品的优良品质和合理的性价比。因此房地产企业尤其开发商也应加强对房地产市场和相关政策的研究，看清大势，找准自身定位，积极转型，着力打造高品质、实用型的商品住宅，提升项目的整体竞争力。尤其值得一提的是，未来保障性住房将占据商品住宅市场的半边天，因此开发商应积极参与其建设，甚至持有部分公租房统一运营，在获得长期稳定收益的基础上，也可彰显企业的社会责任感，强化品牌效应。建议三：消费者应更加理性，投资者须提高风险意识随着调控政策不断深入，市场成交量剧减，目前北京房价已出现下降趋势，预计今年下半年房价尤其是普通商品住房价格将继续合理回调，建议符合购房条件的自住型消费者，密切关注楼市动态，年底或许是出手的较好时机。对投资者而言，在房地产市场调控日趋严厉之时，住宅投资并非明智之选，商业地产和周边二、三线城市或将成为近期房地产投资的重点。但是应当谨慎投资“商改住”项目以及经营性物业，特别对小产权房等“看起来很美”的“灰色”项目更应慎之又慎。
