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1、第九章 房地产纠纷的解决,本章提要： 本章介绍房地产纠纷处理的相关法律制度。内容包括房地产纠纷的概念与特征；房地产纠纷处理原则、房地产民事纠纷、行政纠纷的处理程序等 。通过本章学习了解房地产纠纷的种类；掌握房地产纠纷的概念及解决房地产纠纷的方式和法律依据。,第一节房地产纠纷概述,一、房地产纠纷的概念和特征 (一)房地产纠纷的概念 房地产纠纷是指公民之问、企业事业单位之间、公民与企事业单位之间，因房地产所有权、使用权、买卖、租赁、抵押、转让、互易以及与房地产行政管理部门在管理过程中发生的争议。,(二)房地产纠纷的特征,1、主体具有多样性。 2、客体具有特定性。 3、房地产纠纷标的价值比较大，因而
2、调处难度大。 4、房地产纠纷，法律关系复杂，涉及面广。 5、房地产纠纷政策性强,二、房地产纠纷产生的原因及其类型,(一)房地产纠纷产生的原因1历史原因遗留下来的房地产纠纷 2房地产权属登记时错登、漏登产生的纠纷。 3土地制度改革不断深化，房地产市场逐渐形成，房屋作为“商品”走向市场而产生的房地产的纠纷。,(二)房地产纠纷的类型,1房地产权属纠纷。 2商品房买卖纠纷。 3房屋租赁纠纷。 4房产继承纠纷。 5房产抵押纠纷。 6宅基地使用权纠纷。 7房产行政纠纷。 8房地产相邻关系纠纷。,第二节 房地产纠纷调处的原则和途径,一、房地产纠纷调处的原则 (一)依法保护当事人合法权益的原则 (二)有利生产
3、、方便生活的原则 (三)尊重历史，面对现实，兼顾当事人双方或多方利益的原则（四）利益协调和兼顾原则,二、房地产纠纷的解决途径和方法,(一)房地产纠纷的协商解决 (二)房地产纠纷的调解解决 (三)房地产纠纷的仲裁解决 (四)房地产纠纷的诉讼解决,第三节 房地产纠纷诉讼,一、房地产纠纷行政诉讼（一）房地产纠纷行政诉讼的概述 1、房地产纠纷行政诉讼的概念房地产纠纷行政诉讼是指在房地产管理中，公民、法人或者其他组织认为房地产行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向人民法院提起的诉讼。,2、房地产纠纷行政诉讼的特征,（1）房地产行政诉讼的发生，必须是在房地产管理活动中，被管理的相对
4、人(公民、法人或者其他组织)对房地产管理机关的管理行为侵犯其合法权益而向人民法院提起的诉讼。 （2）房地产行政诉讼当事人中的被告方，必须是国家行政机关。 （3）房地产行政诉讼的管辖不是以被告所在地为依据，而是以被管理的房地产所属地区为依据。,3、房地产纠纷行政诉讼的特别规定,（1）举证责任倒置 （2）诉讼期间原行政行为不停止执行 （3）房地产纠纷行政诉讼不适用调解 （4）审查具体行政行为合法性,（二）房地产纠纷行政诉讼提起的条件,根据我国行政诉讼法的规定，房地产行政纠纷能够提起行政诉讼的，主要有以下几种情况： 1相对人不服房地产管理部门罚款、吊销报废证照的，责令停业、没收房地产的； 2公民、法
5、人或者其他组织认为房地产行政管理机关或工作人员侵犯其房地产企业经营自主权的； 3公民、法人或者其他组织认为符合条件向房地产行政管理部门申请颁发产权证、准建证和其他有关房地的证件而拒绝颁发或不予答复的； 4公民、法人或其他组织，向房地产管理部门申请保护人身权、财产权的法定职责而拒绝履行或不予答复的； 5公民、法人或者其他组织认为房地产行政管理部门违反要求履行义务的。,（三）人民法院对房地产行政案件的审理,人民法院根据不同情况，可依法作出以下几种判决： 1房地产行政管理机关作出的具体行政行为所依据的事实清楚，证据充足，适用法律正确，符合法定程序的，判决维持被告的具体行政行为。,2房地产行政管理部门
6、，所作出的具体行政行为若有以下情形之一的，判决撤销或部分撤销该具体行政行为。 (1)具体行政行为证据不足。即在行政诉讼过程中，被告房地产行政管理部门拿不出证据或证据不足，证明其具体行政行为的合法。 (2)适用法律错误。是指对违法事实的定性或对法律条文错误的理解，从而引用了不该引用的法律条文。 (3)违反法定程序。即不按法律规定的程序行使行政权，其结果会损害或可能损害原告人的权益。 (4)超越职权。房地产行政管理部门所作的具体行政行为超出了自己的职权范围。例如房地产行政管理部门对违反房地产市场秩序的人予以拘留，这就超越权限，侵犯了公安部门的职权，应予撤销。 (5)滥用职权。房地产行政管理部门在执
7、法时违背了法律、法规的立法目的或以权谋私、索要好处，对某企业违章非法印制、伪造房屋权属证书的，应当没收其非法所得，并可对当事人处以罚款。,3房地产行政管理部门不履行或拖延履行其法定职责的，判决其在一定期限内履行。 4房地产行政管理部门所作的行政处罚显失公正的，人民法院可以判决变更。我国行政诉讼法规定人民法院对具体行政行为有有限的司法变更权。,二、房地产纠纷民事诉讼,（一）房地产纠纷民事诉讼的概述 1、房地产纠纷民事诉讼的概念 民事诉讼法是国家规定民事诉讼的原则、制度和程序，调整人民法院和当事人、其他诉讼参与人之间诉讼权利和义务关系的法律，是国家重要的程序法。房地产诉讼，是指人民法院在当事人和其
8、他诉讼人的参与下，依法审理房地产纠纷案件的活动。,2、房地产纠纷民事诉讼的原则,（1）民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。（2）人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。 （ 3）人民法院审理民事案件时，当事人有权进行辩论。 （4）当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。,（二）房地产纠纷民事诉讼的管辖,1、级别管辖 2、地域管辖（1）一般地域管辖 （2）特殊地域管辖 （3）专属管辖 （4）选择管辖,（三）第一审程序,1、普通程序 （1）起诉 （2）受理 （3）审理前的准备 （4）开庭审理和作出判决 2、简易程序,（四）第二审程序,第二审人
9、民法院对上诉案件经过审理，对下列情形分别处理： 1认为原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 2认为原判决适用法律错误的，依法改判。 3认为原判决认定事实错误或者原判决认定事实不清，证据不足的，撤销原判决，发回原审法院重审或者查清事实后改判。 4认为原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。,（五）审判监督程序,1、审判监督的方法和制度（1）审判监督程序的提起 （2）审判监督程序规则,（六）诉讼的执行程序,1、执行程序的一般规定（1）对于发生法律效力的纠纷案件的判决、裁定，由第一审人民法院执行或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在
10、地人民法院执行。（2）被执行人或者被执行的财产在外地的，可以委托当地人民法院代为执行。 （3）在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或盖章。,（4）在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。 （5）作为被执行人的公民已死亡的，以其遗产偿还债务。作为被执行人的法人或者其他组织终止的，由其权利义务承受人履行义务。 （6）执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已经执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。,（7）执行过程
11、中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。,2、执行的移送和申请,（1）移送执行 （2）申请执行 （3）申请执行期间 （七）房地产纠纷的诉讼时效1、一般时效 时效是指其他法律有特别规定除外的诉讼时效，通常适用民法通则第一百三十五条规定的诉讼时效为2年，从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计，超过2年，人民法院不予受理。,2、特别时效特别时效是指民法通则第一百三十六条第三项的规定“延付或者拒付租金”的情况，诉讼时效为1年，超过1年的，人民法院不予受理。3、最长时效。最长时效是指民法通则第一百三十
12、七条的规定“从权利被侵害之日起超过20年”的，人民法院不予受理。,第五节房地产纠纷仲裁,一、房地产仲裁的概念房地产仲裁是指房地产仲裁机关根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，作出具有约束力的调解或仲裁。,二、房地产仲裁的原则和基本制度,（一）自愿仲裁原则 （二）以事实为根据，以法律为准绳原则 （三）独立仲裁的原则 （四）或裁或审制度 （五）一裁终局制度,三、房地产仲裁的受案范围,（一）房地产仲裁机构可受理的房地产争议案件1、房屋买卖的争议。包括房产买卖合同、价格、优先购买权等；2、房屋所有权争议。包括所有权归
13、属、份额、变更、析产、交换等；3、房屋使用权争议。包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让等方面的争议；4、他项权利与相邻关系争议。包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全完好、通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等。5、房屋修缮的争议。包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。,四、房地产仲裁机构,我国的房地产仲裁机构有两个系统：一是国内仲裁机构；二是涉外仲裁机构，即中国国际商会设立的中国国际经济贸易仲裁委员会，只对涉外房地产民事纠纷进行仲裁。 仲裁委员会应具备的条件为：有自己的名称、住所和章程；有必要的财产；有该委员会的组成人员，有聘任的、符合法定条件的仲裁员。仲裁委员会由主任1人，副主任2至4人和委员1至11人组成，其中法律、经济贸易专家不得少于2/3。仲裁委员会独立于行政机关，与行政机关没有隶属关系，仲裁委员会之间也没有隶属关系。,五、房地产仲裁程序,（一）仲裁申请和受理、1、仲裁申请2、仲裁申请的受理（二）仲裁庭的组成仲裁庭可由3名仲裁员或1名仲裁员组成，由3名仲裁员组成的，设首席仲裁员。 （三）仲裁审理与裁决仲裁应当开庭进行。仲裁不公开进行。当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。,（四）仲裁裁决的执行当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。,
