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1、目 录上篇：2003年度房地产行业分析提要1I行业进入退出定性趋势预测1一、行业趋势预测1二、贷款建议2II行业风险揭示、政策分析及负面信息3III行业动态跟踪分析评价5一、行业运行情况5二、行业强势、弱势、机会与风险（SWOT）6三、行业经济运行指标6IV行业产品7一、主要产品生产情况7二、主要产品价格情况7三、主要产品市场情况7下篇：2003年度房地产行业分析说明9I 2003年度房地产业继续保持较快增长9一、11月份我国固定资产投资增速回落9二、11月份“国房景气指数”回落0.22点10三、四季度全国房地产业继续保持稳中有升13四、今年中低价房发展风头持续强劲15五、年底地产上市公司出现
2、上扬走势18六、中国房地产仍处于供给不足的阶段20七、2004年房地产业将逐步回归现实21II 2003年全国商业地产呈现高涨势头24一、全国商业地产出现普遍性的高涨24二、京城商铺销售形势十分火爆29三、广州商铺价格呈现持续上涨局面32四、上海地产点燃商业战火36五、国内ShoppingMall的开发有泛滥倾向40III房地产业的高速发展暴露出的一些问题44一、我国房地产开发贷款风险增高44二、房地产高速发展凸现规划漏洞44三“央产房”交易存在五大羁绊48四、全国开发区圈地3万多平方公里49IV我国房地产行业金融、土地政策演变分析52一、全国性房地产政策法规颁布变化情况52二、房地产行业重要
3、金融政策变化(1995以前)53三、房地产行业重要金融政策变化(1995以后)56四、土地出让市场化的逐步深入60V今年房地产政策实施情况及今后政策趋向62一、土地市场秩序治理整顿取得阶段性进展62二、国税总局将严查房地产业偷、漏税63三、国土资源部又出新规收紧开发用地64四、田凤山之后的土地政策将会有大调整68五、全国14个城市明年发布房产预警报告72六、明年国内物业收费必须明码标价73VI防范房地产信贷风险的策略分析74一、银行应理性地开展房地产信贷业务74二、大力拓宽房地产融资渠道75三、加强对房地产信贷业务的监管76四、健全房地产信贷的法律法规体系77五、政府应促使房地产业匀速发展78
4、六、加强社会道德和信用建设78VII国内物业管理行业需要加快发展80一、国内物业管理走向品牌时代80二、物业管理服务要以人为本83三、住宅小区走向智能化物业管理85VIII物业管理招投标实施的主要问题及对策90一、实施物业管理招投标面临的主要问题90二、实施物业管理招投标的对策措施92三、应建立公开、公平、公正的招投标评价体系96银行业务支持系统 房地产上篇：2003年度房地产行业分析提要本报告如无特殊说明数据来源均为统计局。I行业进入退出定性趋势预测一、行业趋势预测指标数量同比增减%供给施工面积（万平方米）102930.0227.3新开工面积（万平方米）43836.8929.9竣工面积（万平
5、方米）21006.9329.0需求销售面积（万平方米）19950.2032.0趋势预测本期市场供求特点分析【主要影响因素】国民经济的高速发展带动了房地产行业的高涨；我国一系列政策措施进一步规范了房地产行业。【结论】今年房地产行业持续了高速增长的趋势。下期市场供求趋势分析【主要影响因素】建材价格的上涨将给行业发展造成一定影响；国家对土地市场的规范和收紧将对房地产行业产生一定影响。【结论】2004年房地产行业整体上将继续保持快速增长。简要结论我国房地产行业正进入新一轮的增长周期，未来几年内将会持续较好的增长态势，建议进入。二、贷款建议行业资金流向流入利润水平可接受度较好建议开发热点区域北京、浙江、
6、上海、重庆等地。产品中低档商品房前景持续看好。企业万科、华远、顺驰等。风险政策风险国家对开发用地的收紧及对房地产贷款政策的严格化将对行业发展造成影响。市场风险建材价格上涨可能导致商品房价格的上升。经营风险国家对开发用地的收紧将使部分企业面临危机。II行业风险揭示、政策分析及负面信息【风险揭示】我国房地产开发贷款风险增高中国人民银行日前发布的报告表明，近年来，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%。其中，房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元
7、。房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险值得关注。【负面信息】国土资源部进一步规范开发用地近日，国土资源部针对当前一些地方盲目设立开发区、乱批滥占耕地等严重问题，出台了关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知，进一步强调要实行最严格的耕地保护制度，清理各种违法开发建设用地。 通知明确要求，在土地审批和利用上，要坚持“三个不报批、一个从严”。同时要求，要严把建设用地审查关。规定各省级国土资源部门要督促各市（地）坚决收回各地违规下放的土地审批权。还要严控土地登记，杜绝形象工程。全国开发区圈地3万多平方公里2002年，全国共发现土地违法行为140254件，涉及土地面积3
8、1457.59公顷，其中耕地14872.6公顷，分别比2001年上升12.02%、25.89%、50.05%，创历史新高。问题最突出的表现就是乱设开发区，从省里到市里，到县里再到村里，村村都是。按照现在统计的数量，全国根据各省市报来的数字，各类开发区已经达到了5000多个，圈地大概3万多平方公里。相当于我们全国现在所有城市加上建制镇现有的建设用地的面积。III行业动态跟踪分析评价一、行业运行情况运行特点1. 房地产开发投资全面增长。2. 土地开发增速加快，土地开发面积快速增长。3. 开工、竣工面积均继续增加。4. 全国商品房价格同比继续上升。主要产品变动今年中低档商品房销售持续看好；下半年全国
9、商业地产市场普遍上扬，需求旺盛。存在问题央行信贷新政策将收紧房地产资金链，开发用地的审批存在大量违规行为。部分地区的商品房空置率还处于高位。上下游变动1. 上游建材价格上涨影响了行业利润和商品房价格。2. 国家对开发用地的规范促进了地价上扬，一定程度上抬高了房地产价格。行业前景预测北京、上海、江苏等地发展前景看好，特别是中低档住房需求十分旺盛；但高档住房将受到央行新政策较大的影响。国家的一系列政策将使行业发展更加规范。业内对策建议1. 房地产开发应向中低档市场转移。2. 同时要逐步降低对外部资金的过多依赖。二、行业强势、弱势、机会与风险（SWOT）强势1. 房地产业已经成为国民经济的支柱行业。
10、2. 房地产需求依然保持较好的增长。3. 土地开发增速加快，开发面积快速增长。4. 开工、竣工面积均有增加，发展势头良好。弱势1. 各地区发展形势不均衡，区域冷热不均。2. 部分地区商品房空置率居高不下。机会. 北京、上海、重庆等地中低档房地产市场需求比较好。. 国务院18号令的出台将促进行业的健康发展。风险. 央行新政将导致房地产资金链的收紧，增大房地产投资的风险。. 国家将继续加强对土地市场的宏观管理，对部分房地产开发商将有一定的影响。. 房地产开结构还有待改善，发展存在结构性风险。三、行业经济运行指标1-11月行业指标1-11月值同比增长%商品房销售额（亿元）4898.8638.3商品房
11、销售建筑面积（万平方米）19950.2032.0商品房平均销售价格（元/平米）24564.8房地产开发完成投资（亿元）8284.8132.5其中：住宅开发完成投资（亿元）5646.7827.5完成土地开发面积（万平方米）13513.3538.8商品房施工面积（万平方米）102930.0227.3其中：新开工面积（万平方米）43836.8929.9完成竣工面积（万平方米）21006.9329.0IV行业产品一、主要产品生产情况1-11月行业指标1-11月累计同比增长（%）商品房施工面积（万平方米）102930.0227.3其中：新开工面积（万平方米）43836.8929.9完成竣工面积（万平方米
12、）21006.9329.0二、主要产品价格情况1-11月行业指标1-11月累计同比增长（%）全国商品房平均销售价格（元/平米）24564.8全国商品住宅销售平均价格（元/平米）23134.7三、主要产品市场情况（一）各地房价有升有降1-11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低于去年同期增长5.7%的水平。其中，商品住宅平均销售价格为2313元/平方米，同比增长4.7%；办公楼平均销售价格增速最高，增长了6.8%。分地区看，广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降。浙江、上海和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10%以上。（二）今年中低
13、价房发展风头持续强劲市场供应结构与需求结构相适应，是保持房地产市场持续健康发展的重要环节。当前，供求结构性矛盾是房地产市场开发中比较突出的一个问题。就这一问题讲，房地产开发不能搞单一，要多功能，目前北京面向中低收入阶层的十几平方米到100平方米的小户型房子和经济适用房卖得很快。上海的二手房也卖得很好。（三）全国商业地产出现普遍性的高涨北到哈尔滨，南及海口，西至成都，东达上海，中部武汉，商业地产之火已烧遍大江南北。据2003年第三季度市场分析指数，京沪穗商铺市场已在二季度SARS的打压中全面恢复，呈现租金上涨、空置下降之势。商业地产红火的直接征象是，租金上扬、售价飚升。杭州、上海、北京的商铺拍卖
14、，以不断攀升的成交价格为此提供了有力的佐证。另一个重要表现是，造MALL此起彼伏。北京、上海、西安、成都乃至东莞，都在大肆兴建一个个大型MALL。下篇：2003年度房地产行业分析说明I 2003年度房地产业继续保持较快增长一、11月份我国固定资产投资增速回落1-11月，国有及其他经济类型累计完成投资34618亿元，比去年同期增长29.6%。其中，基本建设投资18058亿元，增长27.2%，更新改造投资6833亿元，增长33.1%，房地产开发投资8285亿元，增长32.5%，其他投资1443亿元，增长28.6%。投资增长速度继续呈小幅回落态势与1-10月相比，全部投资增速回落0.6个百分点。其中
15、，基本建设增速回落1.4个百分点、更新改造增速回落1个百分点，但房地产开发略有加速，加快了1.2个百分点；分地区看，东部地区增长加速0.5个百分点，中、西部地区分别下降1和0.2个百分点,有19个地区增幅回落，12个地区投资增速小幅攀升。各行业投资增速有升有降冶金、纺织、煤炭投资增幅回落，其中，冶金行业投资增速回落了10个百分点，机械、电力和有色金属行业投资仍有小幅上升。资金到位情况良好1-11月累计到位资金37904亿元，比同期完成投资多3285亿元，增长速度为40.6%，回落1.1个百分点。11月当月完成投资4152亿元，增长25.3%，与上月相比，增幅上升了2.7个百分点。11月当月新开
16、工项目8821个，在上月大幅减少的基础上又减少2.6%，新开工项目增长势头得到控制。1-11月新开工项目计划总投资与去年同期相比增长58.5%，增速比1-10月快2.1个百分点。图表 1 2003年全国固定资产投资增长走势二、11月份“国房景气指数”回落0.22点房地产开发业总体处于景气水平国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：11月份，全国房地产开发景气指数为106.45，比去年同月上升了1.55，比10月份回落0.22点。但“国房景气指数”已经连续4个月保持在106点以上的水平。11月份,“国房景气指数”所属的8个分类指数与10月份相比，呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土
17、地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。图表 2 2003年我国房地产开发景气指数走势图主要分类指数的走势竣工面积分类指数。11月份，竣工面积分类指数为108.71，比去年同月上升0.21点，比10月份回落1.16点，是降幅最大的分类指数。1-11月份，全国完成房屋竣工面积2.1亿平方米，同比增长29%，增幅比1-10月份回落4.2个百分点。其中，商品住宅竣工面积1.76亿平方米，同比增长28%；竣工商业营业用房2097万平方米，同比增长40.9%，增长最快。分地区来看，全国有四个省份竣工面
18、积出现负增长。其中，吉林省商品房竣工面积同比下降了22.5%。土地开发面积分类指数。11月份，土地开发面积分类指数为114.53，比去年同月上升0.98点，比10月份回落0.56点。1-11月份，全国完成土地开发面积1.35亿平方米，同比增长38.8%，继续保持快速增长的势头，但增长幅度比前10个月回落了0.7个百分点。今年以来，全国土地开发与购置面积持续增长。前11个月，土地购置面积达到了2.78亿平方米，同比增长了37.3%。商品房销售价格分类指数。11月份，商品房销售价格分类指数为97.62，比去年同月下降0.49点，比10月份回落0.45点。今年以来，由于商品房销售情况持续升温，商品房
19、平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增长幅度逐步回落。1-11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低于去年同期增长5.7%的水平。其中，商品住宅平均销售价格为2313元/平方米，同比增长4.7%；办公楼平均销售价格增速最高，增长了6.8%。分地区看，广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；浙江、上海和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10%以上。房地产开发投资分类指数。11月份，房地产开发投资分类指数为106.87，比去年同月上升1个点，比10月份上升0.16点。1-11月份，全国房地产开发投资突破8000亿，达到8285亿元，同比增长
20、32.5%，增幅比去年同期增加4.3个百分点。其中，商品住宅完成投资5647亿元，同比增长27.5%，占全部房地产开发投资的比重为68.2%；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过40%。商品房空置面积分类指数。11月份，商品房空置面积分类指数为95.16，比去年同月下降2.58点，比10月份回落0.15点。空置面积分类指数的下降，表明商品房空置面积增幅有所回落。1-11月份，全国商品房空置面积已经突破1亿平方米，同比增长6.5%，但增幅比去年同期回落6.1个百分点，也低于前10个月同比增长7.6%的水平。其中，空置一年以上的为4220万平方米，同比增长2.4%。分地区看
21、，东部地区增速最低，同比仅增长0.3%；中部地区同比增长11.4%；西部地区同比增长了29.2%。三、四季度全国房地产业继续保持稳中有升四季度，全国房地产行业持续了高速发展的态势，各项指标较去年均有大幅度的增长。图表 3 2003年1-11月全国房地产行业主要指标统计1-11月行业指标1-11月值同比增长%商品房销售额（亿元）4898.8638.3商品房销售建筑面积（万平方米）19950.2032.0商品房平均销售价格（元/平米）24564.8房地产开发完成投资（亿元）8284.8132.5其中：住宅开发完成投资（亿元）5646.7827.5完成土地开发面积（万平方米）13513.3538.8
22、商品房施工面积（万平方米）102930.0227.3其中：新开工面积（万平方米）43836.8929.9完成竣工面积（万平方米）21006.9329.0数据来源：根据国家统计局相关资料整理。根据中房指数系统对北京、上海、深圳、天津、重庆、广州等6个城市的重点监测，2003年10月，全国房地产继续保持平稳上升的发展趋势。城市综合指数除北京略有下降、重庆持平外均有上升。住宅：上海涨速恢复 天津商机无限本月住宅指数除北京小幅下跌2点以外，其他城市都有不同幅度的提高。上海本月住宅指数上升24点，是几个月来上涨的最高点，这与目前房地产市场火爆、需求旺盛是分不开的。而在需求旺盛的表象下，投资和投机的置业需
23、求也在急速膨胀。从明年开始，外环线附近、单价4000元以下的中低价商品住宅将集中上市，并将给房价多年持续走高、有些区域房价甚至不正常暴涨的滚烫市场降温。深圳、天津、成都、重庆四个城市房市都在本月出现不同程度的增长。重庆的房地产市场保持了持续活跃和健康发展的态势。从重庆秋季房交会成交量和商品房价格变化情况看，重庆房地产市场运行状况良好，预计一段时间内重庆房地产市场巨大的消费潜力还将继续呈现。天津已经被列为中国住交会6大商机无限城市之一，主要因素有三点：具有战略意义的海河两岸综合开发叫响全国、吸引了国内外众多客商关注。短短几个月时间，海河开发“四二一六”起步工程即全面展开；六大节点、道路、桥梁等基
24、础设施建设项目相继动工，带动城建经济高速增长。截至目前，今年天津市拆迁各类房屋已超过400万平方米。不仅刷新了天津的拆迁纪录，拆迁规模之大、速度之快在国内也属罕见。这种大规模地拆迁进一步活跃了天津的房地产市场。用一些开发商的话说，目前的天津到处充满了商机。天津被业界、媒体评价为没有泡沫的健康的房地产市场之一。办公用房：大多数城市止步不前办公用房指数本月除上海、天津出现涨幅外，其他城市均持平或者出现一定幅度的下跌。上海本月办公用房指数上升22点，目前上海市办公楼总量约330万平方米，而浦东则有150万平方米，至2007年上海办公楼市场新增供应量分布为静安60万平方米，黄浦22万平方米，卢湾15万
25、平方米，虹桥8万平方米，而陆家嘴就占据整个新增供应量200万平方米中的90万平方米。所以，判定陆家嘴办公楼是上海市场的风向标，无论从现有存量，还是从未来增量的比例来看，都不为过。商服用房：海内外投资商看好天津本月深圳商服用房指数分别下跌15点，天津上涨7点，其他城市与上月持平。随着天津经济的快速发展，大量外地甚至海外投资商相继看好天津，沃尔玛、麦德龙、家乐福等国外大型商业零售企业加紧了在天津的扩张步伐，受10月份举行的首届天津商业房产投资展览会的影响，形成了天津商业地产投资火爆又一新的章节。今年天津市共有商业房产项目137个投入建设，投资总额69亿元，比去年和前年分别提高20%和33%，其中大
26、型商业中心就有十余个，还有多家大型连锁超市的加盟。10月，天津市首座续建的纯商务写字楼国际经济贸易中心全面竣工。法国欧尚超市正式与天津隆迪立川签约。这些都表明天津商务写字楼市场持续升温，目前，河西区已建成或在建19座写字楼，总建筑面积63万平方米，其中已建成16座商务楼宇，建筑面积50万平方米。四、今年中低价房发展风头持续强劲市场供应结构与需求结构相适应，是保持房地产市场持续健康发展的重要环节。当前，供求结构性矛盾是房地产市场开发中比较突出的一个问题。房地产开发要照顾农民工和城市低收入者的住房需求。中低价房成市场“赢家”福州市房地产交易登记中心今年三季度的信息显示：中低档房屋供给比较缺乏是目前
27、福州市房地产市场中的突出问题。该中心有关负责人表示，福州市的房地产业能否持续健康地发展，实际上就是整个楼市结构能否平衡发展的问题，而今后福州住宅市场的重点，将是面向最广大消费群体的中档和中低档产品。此外，随着福州城市“东扩南进”的进一步发展，今后福州的几大新区以及基础设施配套较好的区域将很快成为今后几年内福州地产发展的重点，这些地方的住宅产品基本将以中低价房为主。而6月沈阳第五届房交会信息显示，沈阳房市巨轮正悄然转航，沿着平民航线全速航行。在沈阳市今年1月4月份全市商品住宅销售比重中，单价3500元以下的商品房占总交易户数的80%，2500元/平方米以下的占46%；户均面积160平方米以下的占
28、交易户数的82%，130平方米以下的占60%。分析发现，平均价位2300元/平方米左右，面积在80平方米120平方米的户型销售占总销售的70%以上。中低价房完善了市场结构除了南湾营地块，南京年内还要推出玄武区仙鹤门、下关区幕府西路、雨花台区宋家洼3个地块的中低价商品房建设区域，总用地面积约为46万平方米。按计划，该市年内力争开工建设50万平方米。据介绍，中低价商品房除了房屋质量和小区建设要求高标准之外，和经济适用房最大不同处在于，小区周边将依托成熟的轨道交通和快速干道等基础设施，让入住的业主出行更便利，同时规划上要求学校、医院、商场、农贸市场等公共服务配套设施也要尽可能齐全。因此，中低价商品房
29、对南京房地产市场的“降温”作用将更为显著。但有关人士提醒说，从目前来看，南京市计划每年建设的20万30万平方米的低价房源还带有政府指导的性质，要想填满整个市场的“空缺”，还需要有关的政策扶持以真正拉动开发商的兴趣。其次，首个中低价商品房小区进行了限价，规定为每平方米2600元，今后的中低价商品房能在什么价位？对此，南京市建委有关负责人透露说，价格将以目前南京商品房的水平和居民收入为参照，结合中低价商品房的建设地点，在每平方米2600元3200元的范围内。专家：呼吁多功能开发目前国内房地产商热衷于建豪宅别墅，而忽视大量进城的农民工和城市中低收入者、困难户对住房的需求，在农民工用房、廉租房和经济适
30、用房、小户型房开发投入总量上严重不足。房地产开发商如果着眼于这一社会需求，会薄利多销，长盛不衰。当前房地产存在土地批租、房地连体流通和经济适用房不经济等三大最根本的问题。目前我国农民工的流动量为1.1亿人，如果按留在城里10%的人口计算，每年至少要投入6000亿才能满足他们的住房需求，如果加上城市中低收入者和困难户，每年至少要8000亿元以上。就这一问题讲，房地产开发不能搞单一，要多功能，目前北京面向中低收入阶层的十几平方米到100平方米的小户型房子和经济适用房卖得很快。上海的二手房也卖得很好。政府：加大政策扶持力度增加普通商品住房供应，是解决当前房地产市场供求结构矛盾的客观需要，同时也有利于
31、进一步推进住房市场化，扩大市场机制作用范围。为此，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知要求各地根据市场需求，完善住房供应政策，调整住房供应结构，提高普通商品住房在市场供应中的比例，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。按照“政府引导、市场运作、面向社会、服务大众”的原则，上海市房地资源局会同有关部门和区在深入调查研究的基础上，提出从今年起，连续3年每年开工300万平方米中低价商品住房。部分房地产开发企业通过项目认定和竞标的方式，参与中低价商品房的建设，目前也开工了35万平方米。预计今年全市中低价商品房开工将达到300万平方米。开发商：热衷“中间路线”从福建住交会上透露出中低价房热销的形
32、势，反映了开发商不再像以往那样一味追求楼盘的高档化，而更愿意选择中间路线，建中低价房，这从一个侧面说明了福州地产开发的理性回归。对此，福州一位知名地产策划人表示，按福州目前的房价来看，去年商品房的均价为3096元/平方米，其中住宅类的为2696元/平方米，因此，业界比较一致的观点是单价在3000元/平方米的住宅在福州就可算中高价房了，3500元/平方米的则应属于高价房，而2500元以下的为中低价房，三者之间的比例当呈“金字塔”状方属正常的市场供应结构。五、年底地产上市公司出现上扬走势近期房地产市场风声挺紧，遏制非法圈地的新闻报道不时在各地、各类媒体中显现，而作为房地产行业排头兵的地产类上市公司
33、的股价也不时做出配合，深天地昨日开盘就涨停，深深房、金地集团等个股也不时地活跃在盘面中。整治非法圈地有助于土地市场的规范随着房地产市场的日渐火爆，许多不可忽视的问题也开始显现，其中最值得关注的就是土地市场的不规范。部分城市的“圈地”风波，土地暗箱操作等等层出不穷，不仅冲击了土地市场，而且已成为社会的不稳定因素之一。今年初开始多管齐下，整治日益混乱的土地市场，尤其是非法圈地。据报道，经过近期的整治，取得了一定成果，全国已撤并整合各类开发区2046个，各地乱设开发区的“圈地风”得到初步遏制。而且在治理整顿过程中，各地清理废止了一批与土地管理法律法规不符的政策和规定，多数地方收回了违规下放的土地审批
34、权，土地市场的操作开始逐渐透明。地产类上市公司有望受益对土地市场的治理整顿对上市公司而言，主要有以下几个积极的影响：一是土地审批日益法制化，暗箱操作的概率大为降低，从而为房地产上市公司在日后取得土地储备打下了基础。二是整顿土地市场之后，对一些土地储备较多的地产类上市公司自然是一个福音，供求规律表明，当供不应求之时，仅有的可开发土地将出现升值，这无疑会为那些实力雄厚、土地储备丰富的上市公司带来巨大的升值收益。目前这样的上市公司有招商局、金地集团、万科等。另外，开发区类的上市公司也将受益匪浅。由于目前的土地市场的整顿是以开发区为突破口的，那么对于信息披露透明且在当地乃至全国有一定知名度的开发区类上
35、市公司自然会大大的受益，他们终于有了公平竞争的机会，这可能也是南京高科、苏州高新、长春经开等个股在近期频频放量上涨的原因。龙头类地产股值得关注目前对房价是否到顶存在着诸多分歧，但是作为房地产市场“晴雨表”的国房景气指数仍然在高位运行。今年10月份的国房景气指数为106.67，比去年同期上升1.52个百分点，充分表明房地产的景气程度仍然在高位运行。当前，房地产市场也需要关注两个弱点：一是地产类上市公司良莠不齐，既有万科这样的全国性初具蓝筹特性的公司，也有诸如好时光等偏安于一地的中小型地产类上市公司。二是房地产的利润有趋于稀薄的可能，尤其是在目前钢铁、水泥等价格正处在上升趋势的背景下更是如此。对于
36、这两个负面影响大概只有大型企业才能具备化解成本压力的潜力，因此，我们建议投资者重点关注地产蓝筹性质的上市公司，如招商局、万科、金地集团等，同时，对于一些地方龙头的地产类上市公司也可关注，如南京的栖霞建设，深圳的沙河股份等。另外，对于南京高科、苏州高新、长春经开等开发区类上市公司也不错。六、中国房地产仍处于供给不足的阶段有舆论表示，中国的房屋空置率已经超过了国际警戒线。但来自中国房地产协会的观点对上述说法做出了反驳，并对什么是空置率的警戒线，如何计算空置率做出了解释。国际上通行的空置率与我国现行的空置率并不是一个概念。国际上的空置率是指市场上现有的卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分
37、）与全社会所有存量房的数量之比。按照国际空置率计算，欧美国家一般在10%上下属于正常范围。如果我国按照国际上的通行法则来计算，全国城镇存量住房114亿平方米，现在开发商手里的空置商品住房约1亿平方米，加上业主手里想卖没卖出去的房子，也算1亿平方米，以此计算空置率低于2%。 我国现行的空置率的计算方式与国际方式有所不同，我国空置率的计算方式是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。按照我国这种算法，一般认为5%14%的空置率是合适的。据统计，全国空置率2000年为16.7%，2001年为15.4%，2002年为14%，2003年到目前为止还是14%，空置率在警戒线以内，是符合
38、正常范围的。而且，我国在计算空置房时，包括了空置一年以内的待销房屋，这部分房屋又占到空置房的50%左右。如果按照新的统计方式，一年内未出售的房屋只是属于待销房，不属于空置。现在的空置率大约只有7%。 中国房地产市场仍处于总量不足的阶段，以后每年还需要有大的增量，空置房的消化并不是太大问题。另外，空置率也存在很大的地区差异，不可一概而论。七、2004年房地产业将逐步回归现实2004年将回归现实2003年是中国房地产行业大起大落的一年。我们认为，2004年中国房地产行业将是一个回归现实的一年。其中：回归消费市场基本面、回归企业财务环境基本面、回归企业产品结构基本面将是其主要特征。 从数据趋势分析来
39、看，2004年房地产投资的增长率将会离开30%的水平，向20%以下回归。而行业综合景气度对于本轮房地产牛市最高点来说，也许在2003年第一季度我们已经见到了。但是在2004年其指数不会跌破100点大关。最具标志性的上海房地产价格没有停止上涨前，我们认为，不可轻言此轮房地产牛市的终结。最有可能出现实质性调整应该是在2006年。9月末房地产贷款余额已经达到21327亿元，其中个人房地产贷款余额也超过11000亿元。 从近3个月以来房地产信托基金超过以往500%数量增加，以及房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资举动来看，面对于央行存款准备金上调、社会资金收紧的局面，房地产企业资金控制水平和运
40、行节奏将决定2006年后这个市场的前途，及谁能成为未来的市场核心。 未来发展的趋势房价将持续上涨，专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。最近国务院18 号文件出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是与会专家认为，截止到2004 年，房地产的价格还会持续上涨。融资多元化，央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。二手房市场升温,下半年房地产二级市场将升温。今年上半年出台
41、的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金等政策将促进二手房市场的发展。政府将加大对地产开发的介入力度,这一点在北京和上海表现得特别明显。市场行为和政府行为齐头并进,政府从土地购买、营销过程，直至内部的管理的介入，会导致房地产市场化行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。物业管理进一步走向规范化和产业化,现在物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场自己会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似的问题。II 2003年全国商业地产
42、呈现高涨势头一、全国商业地产出现普遍性的高涨北到哈尔滨，南及海口，西至成都，东达上海，中部武汉，商业地产之火已烧遍大江南北。国家统计局统计快报显示，17月，全国商业营业用房新开工面积同比增长45.9%，而办公楼和商业营业用房的增幅均超过40%。18月，商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40%，是房地产分类物业增幅最高的。据2003年第三季度市场分析指数，京沪穗商铺市场已在二季度SARS的打压中全面恢复，呈现租金上涨、空置下降之势。10月7日，德国慕尼黑国际会展中心举办了一场中国投资论坛，欧洲各国的投资商对投资中国商业地产表示了巨大兴趣。11月1日，全球地产之父密尔顿库帕（MILTONCO
43、OPER）将手中的指挥棒指向了中国。通过对北京、上海、深圳、南京、苏州的考察，库帕表示，这些城市有非常好的购物中心，他“有一种触电的感觉”，认为中国是一个具有极大潜力的市场，是KIMCO不能错过的机会。商业地产红火的直接征象是，租金上扬、售价飚升。杭州、上海、北京的商铺拍卖，以不断攀升的成交价格为此提供了有力的佐证。另一个重要表现是，造MALL此起彼伏。北京、上海、西安、成都乃至东莞，都在大肆兴建一个个大型MALL。已经有专家呼吁有加强对商业地产投资的宏观调控和引导。大连是商业地产热得最快的城市之一，也是过剩迹象表现最明显的城市之一。大连市政府最近已经着手对此进行政策调控。但是，对于诸多商业地
44、产刚热起来的城市来说，开发商会认为引导和调控也许言之过早，然而，倘若非要等待商业地产“过热”时，政府再伸出有形之手，损失就不仅仅是开发商和投资者自己了。商业地产的“可持续性”商业地产的“可持续性”，主要是指商业项目的后期经营管理。如果开发商都做“甩手掌柜”，影响的绝不仅仅是一个项目本身。目前，一些房地产开发商已开始有意识地从纯住宅开发向社区商业或地产商业的开发经营转向，商业项目的销售获得了较好的市场反响，有的甚至被一抢而空，开发商赚得钵满盂满。但这些商业此后的经营却有待追问。北京西四环内长安街沿线某住宅项目，开发了5万平方米的商业中心，但从1999年底建成到今天搁置2年有余，损失近2亿元。前期
45、是开发商自己商业经营能力匮乏，后期则是受建筑结构设计的影响。该商业中心2002年重金聘请了有多年商业经验的专家，招聘了大量专门从事商业经营的人员组建了商业管理团队，但仍用了近一年时间才具备开业条件。原来，该商业中心的建筑结构与形态存在严重问题，硬件设施先天不足，不得不花费很大力气在后期进行调改和弥补。这在北京并非仅此一家。显然，并不是所有开发商都能够进入商业地产领域，后期经营管理和建筑设计的漏洞，将会将这些自信的投资商的缺陷一一暴露。能将房地产开发与商业经营这两个概念玩弄于掌心并不容易。房地产开发也日益呈细分化趋势，全能的开发商越来越少了。如果不懂商业经营，就做一个纯粹的商业投资商好了；如果非
46、要自己经营，何不请专业商业管理团队呢，这种团队市场到处都有。不懂装懂，或者什么钱都想赚，结果可能却是砸了牌子赔了钱，两手空空。写字楼一直是商业地产的主角。它不仅代表了一个城市的商业形态，还是现代都市的景观。当前国内的宏观经济形势为写字楼物业提供了良好的发展预期。中国入世、CEPA实施之后，金融、保险、科技、贸易、物流等行业的发展，令北京、上海、广州等地的甲级写字楼市场趋向专业性、聚集性。写字楼的增值因素主要取决于下面几点：区域的成长性、价值的稳定性和物业管理。而热点区域总是开发商抢占的重点，北京几大热点区域2005年前后可能出现写字楼“井喷”，制胜之道是准确的定位和品质。“企业总部”的定位令北京丰台总部基地、万通中心和置地星座备受关注，而高品质的物业价值是最稳定的。综观北京、上海、广州的业态，写字楼的发展有多元化发展的趋势，顶级写字楼的标准何在？除了国际标准的5A之外，目前在建筑设计国际化以及营销包装概念化、物业管理人性化这几方面，发展商都不断谋求突破。但写字楼的销售并无任何规律和周期性可言，谁能够整合自身资源，给客户提供更细心的定制服务，也许谁就能够引领市场。上海写字楼的冠名运动对于王均瑶来说，也许“均瑶国际广场”的最大意义不在于它的赢利能力，而在于它的名字
