某地产房地产管理流程工作指引.docx

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1、工作指引标准表单目 录1.项目投资管理2.项目设计管理3.项目施工管理4.项目进度管理5.项目成本管理6.项目销售管理7.安全文明生产8.招投标管理9.经济合同管理10.经营目标管理11.危机管理12. 信息披露工作指引13.管理制度系统14.业务信息管理项目投资管理目 录项目经营策划书编制提纲项目立项评审决策指引项目可行性研究报告编制指引项目建议书编制指引项目论证审查表项目开发论证综述表新项目基本情况调查表1 城市规划及发展简述2 项目决策背景及摘要2.1 外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策

2、即将颁布走向等；b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2 内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3 至5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。3 项目概况3.1 宗地位置3.2 宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性

3、，地质情况。3.3 项目周边的社区配套3.4 项目周边环境3.5 大市政配套3.6 规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7 土地价格3.8 土地升值潜力初步评估3.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。4 法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。5 市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）、区域

4、市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。6 项目投资简要评价主要经营指标分析开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；经济效益赢利能力分析。7 结论和建议1 项目决策背景及摘要1.1 外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等；b)

5、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2 内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3 至5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；c) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。2 项目概况2.1 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出

6、宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。2.2 宗地现状a) 四至范围；b) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；c) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；d) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；e) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；f) 土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江

7、河湖泊等因素分割土地；g) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）2.3 项目周边的社区配套a) 周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。b) 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4 项目周边环境治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽

8、、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。2.5 大市政配套周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。2.6 规划控制要点a) 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；b) 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；c) 综合容积率、住宅容积率；d) 建筑密度；e) 控高；f) 绿化率等。2.7 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2.8 土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市

9、场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。3 法律及政策性风险分析3.1 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述3.1.1 项目用地现状土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。3.1.2 计划手续项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3 规划手续规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。3.1.4 土地手续征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。a) 项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得

10、土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。b) 项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。c) 政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。3.2 合作方式及风险评估合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不

11、利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。4 市场分析4.1 区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。4.2 区域内供应产品特征各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。4.3 区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。4.4 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5

12、产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5 规划设计初步分析5.1 规划设计的可行性分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。6 工程及销售计划a) 截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。b) 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。c) 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。7 投资收益分析7.1 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。7.2 税务分析营业税及附加、所得税、土地增值

13、税。7.3 经济效益分析a) 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。b) 项目开发各期的利润体现。c) 敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。d) 盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4 项目资金预测资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。8 综合分析与建议8.1 优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.2 劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思

14、路等方面论述。8.3 机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4 结论和建议附表1 开发成本测算项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）一、土地价款支出二、前期开发准备费三、主体建筑（装饰）工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其它建设工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三、各项税金十四、预备费十五、总计在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。附表2 投资收益分析项目名称：制表人：编制单位:编制日期：序号项 目总金额（万元

15、）可售面积（）单位金额（元/）备注1一、销售总收入21 多层住宅收入32 高层住宅收入43 小高层住宅收入54 公建收入65 车库收入76 其他收入8二、各项支出总额91 建造成本101.1土地价款支出111.2前期开发准备费121.3主体建筑工程费131.4主体安装工程费141.5社区管网工程费151.6 智能化系统161.7 园林环境工程费171.8 配套设施费181.9 其他建设工程支出192.0 预备费202 销售费用213 管理费用224 财务费用235 营业税金及附加24四、利润总额25减：所得税26五、净利润27六、项目投资总额28七、收益率291 毛利率302 销售利润率313

16、 成本利润率324 成本净利率335 投资利润率346 投资净利率附表3 开发各期利润预测经济指标年年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（）单位利润(元/)利润(万元)1 项目可行性评审方式和要求1.1 项目立项的评审经两步完成，包括管理公司经营管理委员会的评审和集团经营决策委员会的评审。1.2 管理公司经营管理委员会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对项目可行性研究报告提出书面评审意见，交由经营管理部修订完善项目可行性研究报告。1.3 集团经营决策委员会做出项目立项评审的最终决定。2 评审内容要点2.1 项目可行性研究报告及相关附件资料的审查a) 所用背景资料的可靠性；b

17、) 可行性论证分析的内容是否完整；c) 分析方法是否可行；d) 是否存在先入为主的“假设”。2.2 拟开发项目与集团房地产发展战略的符合性a) 所在地域选择；b) 项目品牌与企业品牌的协调性；c) 开发项目规模；d) 开发项目档次；e) 目标客户选择。2.3 投资收益及风险a) 风险分析是否充分；b) 风险规避措施是否可行；c) 潜在风险对集团经营策略的影响；d) 投资收益测算的可信程度；e) 投资收益是否满足要求。2.4 项目策划的评价a) 项目规划分析与集团业务策略的符合性；b) 规划概念的创新；c) 工程计划及销售计划是否可行。2.5 资源能力评价a) 开发项目对近期经营计划的影响；b)

18、 资金来源的可行性；c) 项目开发管理能力；d) 专业资源及解决途径的可行性。3 项目可行性评审决策会议3.1 评审会计划应至少提前3 天通知各与会人员，并随附项目可行性研究报告及相关资料。与会人员必须提前审查项目可行性研究报告及相关资料。3.2 评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。3.3 评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4 管理公司经营管理部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成集团决策会议纪要，报集团主管领导签发。4 评审决策结论评审结论分为三种

19、：同意立项、反对立项、推迟立项。说明：项目经营策划书分为整体经营策划书和分期经营策划书，整体策划书用于整个开发项目的经营策划，分期经营策划书在整体策划书的指导下编制，用于对每一分期的项目经营策划。下文中的提纲可用于整体经营策划书和分期经营策划书，但斜体字仅用于分期经营策划书的编制.1 项目介绍1.1 城市发展概况主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。1.2 项目所在区位发展概况主要包括分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施、地块基本情况（现状、环境、交通、配套等）、周边楼盘情况等。1.3 项目的技术指标主要包括总占地

20、面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。1.4 项目的总体经营目标主要包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。1.5 项目面临的主要问题主要包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的问题。2 整体策划2.1 市场现状及竞争对手分析主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。2.2 项目的优势、劣势分析主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。2.3 项目的风险管理主要包括项目所面临风险因素（如市场

21、、技术、工程、投资、融资等方面）的识别及预测、风险评估和风险对策研究等。2.4 客源分析主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。2.5 项目定位主要包括目标客户、销售价格等。2.6 营销概念主要包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。2.7 分析结论3 营销策划3.1 营销体系的建立主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励办法等。3.2 销售价格策略主要包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优惠策略、折扣规定等。3.3 推广促销策略主要包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广阶段、分阶段实施推广目标、细化推广内容等。3.4 项

22、目包装主要包括建立CIS（企业形象识别系统）：具体建立VI（视觉识别系统）、建立MI（企业管理识别系统）、建立BI（行为识别系统）。3.5 销售费用的估算3.6 整体及年度销售计划方案4 产品策划4.1 规划设计指引主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等。4.2 景观环境设计指引主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑布局设计等。4.3 建筑设计主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。4.4 卖场设计主要包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。4.5 公建设计主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。5 当地工程施工管理指引

23、5.1 当地的工程建设政策、法规、条例。5.2 当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）。5.3 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。5.4 当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。5.5 当地的验收组织程序、验收内容。5.6 当地档案管理程序、制度等。5.7 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况。5.8 当地建筑产品质量通病调查报告。5.9 质量管理目标（指标）及措施。6 财务管理6.1 编制项目投资计划项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，进而形成项目投资计划。6.2 编制工程支出计划

24、、费用开支计划明细表。6.3 编制项目资金流量计划结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。6.4 融资计划依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。6.5 项目的总体财务分析确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。7 成本控制7.1 市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于：a) 政府规费；b) 项目报建费用；c) 当地工程造价指标。7.2 结合公司原有项目的目标成本管理评价报告，提出借鉴预防措施。7.3 提出项目成本分类总汇。7.4 提出实施

25、过程中成本控制的主要节点和方法或原则如在规划设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价，控制现场签证；竣工结算阶段审查结算等。7.5 材料设备价格及供应商的考察。7.6 编制建设项目目标成本表。8 物业经营管理8.1 对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当地物业管理市场现状的调查、分析。8.2 物业经营管理目标8.2.1 在遵循当地现行法律、法规，适应当地人文地理的前提下，进行规范、优质的物业管理服务。8.2.2 在现有万科物业管理品牌基础上，进一步提升万科物业管理品牌形象。8.2.3 确

26、立经营目标，如建设文明小区、ISO9000 质量体系认证、服务功能定位、社区文化定位等。8.3 物业公司（物业管理处）筹建计划8.4 项目物业管理运做的特殊要求（即根据项目当地特色，与常规物业管理不同之处的要求）8.5 物业经营管理要求8.5.1 商业公建8.5.2 会所8.5.3 幼儿园、学校8.5.4 物业管理办公用房、宿舍8.5.5 其他，如垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等。8.6 提出物业收支估算和物业管理收费标准新项目基本情况调查表填写公司(部门)：填写时间： PIF101B 第1 页 共2 页项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西

27、北交通、地段土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积住宅容积率共建土地现状地质情况规划要求合作方式及条件合作方式土地价格及构成付款条件优惠政策市政配套费项目名称其他新项目基本情况调查表填写公司(部门)： PIF101A PIF101B 第2 页 共2 页市政配套情况说明公建配套情况说明报批程序及时间地块踏勘记录填表说明交通、地段：与市中心、主要建筑物、商圈等的距离，公共交通现状说明土地现状：包括使用现状、地形地貌、地上地下建筑物、待动拆迁、代征道路及绿化用地情况。地块1/500、1/2000 地形图；地质情况：包括地基条件、场地标高等等规划要求：包括地块内的建筑密度、容积率、绿化率和控高要

28、求以及项目周边的政府规划功能说明。市政配套情况说明：包括道路、水、电、燃气、有线电视、通信、网络、排水情况及相应的容量、接口位置等现状及规划情况公建配套情况说明：包括项目周边的医院、学校、商业等设施的数量及位置填写报人： 管理公司经营开发管理部经理负责人：项目所在公司总经理：项目开发论证综述表PIF102A 第1 页 共4 页一 宗地概况土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民_户_人涉及单位 个需要迁移的企业或工厂 个其他交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其

29、他现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校托幼商业网点综合商场超级市场农贸市场其他银行邮局文化体育公园运动场官图书馆游泳馆其他医院大市政配套周边环境项目开发论证综述表、PIF102A 第2 页 共4 页二 经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性

30、公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其他标准建筑覆盖率绿化率控高备注项目开发论证综述表PIF102A 第3 页 共4 页三 合作条件合作方式（主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等）合作依据政府批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文件规划用地批准文件征地批文及其附图方案设计批准文件建设用地批准文件其他政府文件合作 要 求土地成本（成本构成、楼面地价）付款条件其他要求项目所在地政府税、费标准项目开发论证综述表PIF102A 第4 页 共4 页 四 投资收益预测项目投资收益测算规划指标用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计住宅多层住宅

31、高层住宅公建经营性非经营性成本预算项目金额（万元）单价（元/平方米）一直接成本小计1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5红线内市政工程费6环境及配套设施费7其他费用其中：物业费用资本化利息二管理费用销售费用财务费用税金及附加总计序号项目金额/万元单价/元/备注1销售收入2直接成本3税金及附加4三项费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用项目论证审查表PIF103A 序号:项目名称审查意见综述报告资料完整性和可信程度项目发展方向投资收益及风险项目策划资源能力 同意立项 不同意立项 推迟立项审查人签名

32、:设计管理指引设计管理工作指引目 录规划设计指引编制要点规划设计任务书编制要点项目规划方案评审指引建筑单体方案评审指引景观设计任务书编制要点施工图审查基本要求设计变更分类与审批权限规定项目规划设计方案简评表施工图审查意见表1 城市背景分析（详见规划设计指引）a) 城市房地产市场现状分析b) 主要销售对象与需求人群分析c) 市场潜力与隐性商机分析d) 当地风俗与人文分析e) 市民居住模式和出行方式分析f) 建筑文脉分析2 项目用地概况（详见规划设计指引）a) 自然环境调查报告􀂗 空气质量􀂗 噪声水平􀂗 水文情况􀂗 地形地貌分

33、析􀂗 基地内市政设施b) 项目用地城市区位价值分析􀂗 项目所处地段等级􀂗 出行可达性分析􀂗 周边土地与建筑c) 可利用资源分析􀂗 交通资源􀂗 城市配套服务􀂗 景观与生态资源d) 用地原有构筑物、建筑物情况3 项目开发目标及经营要求3.1 开发目标（如：项目初步定位、风格主题、项目类型等）a) 客户主流及档次定位b) 产品构成（高、中、低层比例）c) 户型配置d) 分期开发的安排3.2 经营要求（如：功能区域配置及划分）4 规划设计指导原则及要求4.1 指导原则a) 符合

34、城市规划原则b) 符合项目初步定位的原则c) 生态与可持续发展原则d) 整体规划原则（与项目周边环境的协调和融合）e) 尊重和利用当地人文、历史、地理的原则f) 经济性原则g) 有利于物业管理的原则4.2 具体要求（分概念规划和详细规划）4.2.1 规划技术经济指标要求4.2.2 住宅用地规划要求a) 整个小区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风与防风措施。b) 住宅组团的组织范围，组团空间的层次要求。c) 多层与小高层日照、间距满足规范要求。4.2.3 公建配套用地规划设计要求a) 关于公建的配套设计和功能分配是整个规划的核心与关键，商业街的规模与尺度应体现出与众不同，创造性的特色。公

35、建配套发展应于住宅建设同步进行。b) 公建配套的分类、面积指标、设置位置。4.2.4 道路用地与停车设施规划要求a) 路网形式及出入口规划b) 人车方式c) 停车位、各种停车方式的分配比例d) 步行系统规划要求4.2.5 景观与环境规划设计要求a) 对现有自然资源的保护与利用b) 与总体规划、建筑风格的协调统一c) 主要景观与次要景观的合理划分4.2.6 成本控制要求5 设计依据由甲方提供或政府政策文件。6 成果要求成果类型及规格。7 成果提交时间、地点及联系方式。1 适用范围适用于规划设计阶段集团全资和控股地产项目规划设计方案的评审。a) 评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要；b) 初

36、步选择规划设计方案。2 评审方式及要求2.1 项目规划方案评审采用会议评审的方式进行，管理公司发展规划经理总监负责制订评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。2.2 评审会一般由管理公司设计规划总监负责主持，并指定规划管理部专业人员进行记录，管理公司经营策划规划管理委员会成员至少三分之二以上人员参加，以及：a) 项目所在公司设计总监、开发设计部经理；b) 管理公司发展规划管理部相关人员；c) 由管理公司规划总监提议邀请的有关专家。2.3 规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4 评审会议所需资料由管理公司发

37、展规划管理部负责准备，包括：a) 项目可行性研究报告；b) 项目开发计划书；c) 项目调研报告；d) 规划设计指引；e) 规划设计方案（至少三家设计单位提供）；f) 规划设计招标文件；g) 规划设计任务书；h) 地形模块（需要时）；i) 周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备计划；j) 其它资料。1 适用范围适用于规划设计阶段集团全资和控股地产项目规划设计方案的评审。a) 评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要；b) 初步选择规划设计方案。2 评审方式及要求2.1 项目规划方案评审采用会议评审的方式进行，管理公司发展规划经理总监负责制订评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员

38、、地点及议程安排。2.2 评审会一般由管理公司设计规划总监负责主持，并指定规划管理部专业人员进行记录，管理公司经营策划规划管理委员会成员至少三分之二以上人员参加，以及：a) 项目所在公司设计总监、开发设计部经理；b) 管理公司发展规划管理部相关人员；c) 由管理公司规划总监提议邀请的有关专家。2.3 规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4 评审会议所需资料由管理公司发展规划管理部负责准备，包括：a) 项目可行性研究报告；b) 项目开发计划书；c) 项目调研报告；d) 规划设计指引；e) 规划设计方案（至少三家设计单位提供）；f

39、) 规划设计招标文件；g) 规划设计任务书；h) 地形模块（需要时）；i) 周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备计划；j) 其它资料。3 评审议程及结论3.1 由发展规划管理部对项目规划设计指引进行讲解，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）。3.2 由各投标单位分别介绍方案，并留出20 分钟左右的提问时间。3.3 与会者就投标方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于项目规划设计方案简评表中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。3.4 方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行，规划设计方案简评表中每一单项满分为10 分，由投票人分别就每一方案给出各项得分。3.5 各单项间权重由管理公司设计规划总监和各项目公司设计总监（或开发设计部经理）采用分层比