某某年房地产行业动态分析.docx

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1、房地产动态半 月 刊2009年6月10日未经许可不得它用房地产业迎来真正的复苏2009年1-4月北京市房地产市场运行情况二线城市房展会热销 解析金融危机下的“购房热”深圳“小产权房”开闸或带来房价冲击波聂梅生：国际视野看中国楼市 实体经济才是根本从理论走向实践 开征物业税对房市意味着什么？“假按揭”利益链条深度追踪 银行向开发商亮绿灯境外热钱3月或已微妙转向“潜伏”内地楼市全国廉租住房保障规划出台 3年内拟提供747万户廉租房房地产开发统计资料2009.1148房地产动态2009年第11期 目 录大势点平房地产业迎来真正的复苏政策动向最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干

2、问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释市场走势2009年1-4月北京市房地产市场运行情况北京部分楼盘退房超30% 楼市是否继续回暖存疑二线城市房展会热销 解析金融危机下的“购房热”深圳“小产权房”开闸或带来房价冲击波业界论坛聂梅生：国际视野看中国楼市 实体经济才是根本从理论走向实践 开征物业税对房市意味着什么？地产金融“假按揭”利益链条深度追踪 银行向开发商亮绿灯境外热钱3月或已微妙转向“潜伏”内地楼市营销策略房市低迷下的12种营销策略海外之窗次贷危机背后美国房地产和金融市场困境英国房价20个月来首次环比止跌要闻简报全国廉租住房保障规划出台 3年内拟提供747

3、万户廉租房北京经适房再上市政策分界延3天 新老政策分实施供求信息北海嘉莱度假酒店物业资产包项目近期公开转让房地产开发统计资料2009年1-4月城镇固定资产投资情况2009年1-4月房地产开发投资与销售情况2009年1-4月各地区房地产开发投资情况2009年1-4月各地区城镇住宅建设情况2009年1-4月各地区商品房销售增长情况2009年1-4月房地产开发资金来源情况大势点评大势点评房地产动态2009年第11期房地产业迎来真正的复苏 2009年年初以来，中国房地产销售增长率停止下滑并出现强劲反弹。截至4月份，中国房屋销售面积同比增长39%，远远高于2008年12月接近零增长的水平；与此同时，平均

4、房价同比下降趋势开始回稳，连续几个月录得大幅环比增长。房地产建筑量也呈现出类似趋势。在经历了2008年上半年的显著放缓和下半年的负增长后，在建建筑面积和完工建筑面积于2009年年初都开始录得正增长，到今年4月份，分别同比增长10%和28%。房地产建筑量的复苏反映出供需情况的实质性改善，尤其是当货币政策取向开始宽松时，房地产开发商的财务状况有了显著改善，而银行融资门槛的降低将使得大量在2008年因资金不足或市场需求不明而中止开发的房地产项目得以迅速恢复施工。 三因素推动复苏 虽然房地产销售增长率和房地产建筑量的反弹至今为止仅仅持续了两到三个月，但是我们认为，由于受到以下三个因素的推动，中国房地产

5、业实际上已经开始持续复苏。 首先，相对购买力（定义为房地产价格相对于家庭收入）在2008年得到显著改善。我们估计，虽然2008年住宅的每平方米平均价格与2007年不相上下，但2008年城镇居民家庭人均收入水平较2007年增长约14%。因此，经历了2003-2007年间的大致稳定之后，相对购买力在2008年录得了有史以来的最大提高。 其次，抵押贷款利率大幅下降。五年期基本利率（即抵押贷款的基准利率）从2008年8月的7.83%下降189个基点至12月的5.94%，抵押贷款标准利率折扣幅度的变动更令抵押贷款实际利率大幅降低。目前第一套房抵押贷款的实际利率是4.16%，比2008年8月的水平低了约2

6、50个基点，短时间内降息幅度巨大。 最后，银行恢复向房地产开发商放贷。房地产开发商贷款增长率从2007年12月的同比增长28%急剧下降到2008年12月的同比增长约7%，这是因为政府为了调控这一产业快速增长，实施政策大量削减房地产开发商的贷款。可用资金（尤其是来自银行方面的可用资金）大量减少，房地产开发商不得不通过大幅减价来促进销售，从而改善现金流。在我们看来，由于消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发商带来降价压力，导致2008年大部分时间里房地产市场销售清淡。从2008年10月起，当政策重心转为促进增长并预防经济硬着陆时，整体融资环境开始恢复正常。在这样的背景下，消费者对于房地产价格进一

7、步下降的预期开始减弱，购买意愿逐渐增强。 房价收入比指标并不完善 房价收入比（HPIR，90平方米住房的平均价格与城市家庭年均可支配收入的比率）衡量的是绝对住房购买力，一些市场观察家认为这一指标是合适的购买力评估指标。2003年至2008年间，中国的房价收入比的平均值在8到9倍的范围内，远高于3到6倍的标准水平。 然而在我们看来，由于中国的一些特殊国情，使得中国的房价收入比可能夸大了绝对住房购买力较低的程度。将下面这两个因素计算进去之后，房价购买力将高于目前的房价收入比所显示的水平，从而进一步证实了不存在全国范围内房价泡沫的论点。 第一个因素，是中国家庭收入增长整体强劲，预计这种增长趋势在可预

8、见的未来仍将保持不变。2002年至2007年间，中国人均可支配家庭收入的名义年均增长率约为12%，远高于许多新兴市场经济体，更不用说发达国家了。考虑到可预见的未来的快速收入增长，中国经过收入增长调整的房价收入比（IGA-HPIR）（即收入持续强劲增长而购房价格固定不变）将在购房后的几年内急速下滑。我们认为，当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时，经过收入增长调整的房价收入比（IGA-HPIR）是一个比房价收入比（HPIR）更加适用的指标。 由于发达国家3至6倍的房价收入比标准水平是基于这些国家的预期收入增长，因此在估算中国的IGA-HPIR时，我们用的是中国同发达经济体间的预期收入

9、增长差额。如果我们假设中国的名义家庭年收入增长率比发达国家高5个百分点（从过去5到10年的历史纪录来看，这并非一个过高的假设），那么目前在中国购买一套房产，其平均房价收入比将从现在的8.3倍（2007年数据）降至5年后的6.5倍。 第二个有助于解释看似过高的房价收入比的因素，是中国相当高的住房拥有率以及强烈的住房升级需求。中国的住房拥有率超过80%，是世界上最高的国家之一，这是计划经济时代的遗留产物。在计划经济体制下，绝大多数的职工住在公房里，这些公房后来被私有化并以非常大的折扣（许多情况下甚至免费）出售给这些职工。在这种背景下，非同一般的高住房拥有率是过去计划经济畸变的结果，而不是市场经济的

10、自然产物。 中国的大多数公房，特别是计划经济时代遗留下来的公房，往往质量很差，再考虑到近年来家庭收入迅速上升，这也是为什么在住房拥有率已经很高的情况下仍然有强烈的住房升级需求的原因。我们估测，近年来至少有30%的住房需求源自住房升级需求，而其首付款往往来自出售第一套房的收入。换言之，大约30%的购房者已经有相当大的一笔房款，来自于国家公房私有化的财富转移，这使他们不必动用现在的收入或储蓄即可支付首付款。而在发达国家，情况则大为不同，他们有正常运转的房地产市场，不存在被抑制的住房升级需求。 我们假设，购房者出于住房升级的要求，需要支付40%的首付款（鉴于目前平均首付款约为35%，40%是一个颇为

11、保守的假设），而这些首付款完全来自第一套房的销售收入。通过调整住房升级需求这个特殊因素之后，我们估测房价收入比将从目前的8.3倍降至7.3倍。 综合考虑以上两个中国的特有国情，我们估计调整后的住房收入比将在5.7倍左右，远低于目前的8.3倍。 地产复苏意义重大 在我们看来，短期推动因素和基本面都显示房地产业的复苏是真实且可持续的。尽管大家都更关注于中国政府实施的大型财政刺激政策，但我们认为，迄今为止房地产业的复苏是当前中国经济中最鼓舞人心的进展。 受到积极政策的刺激，主要由国有企业或国有控股企业开展的基础设施项目的投资显著增加。如果2009年之后刺激效果逐渐消失，强劲的投资增长究竟能否持续已经

12、成为众多市场观察家关注的一个关键问题。在这种情况下，房地产业的复苏使得人们有理由相信，基于市场的私人投资以及它对其他经济活动的积极影响（如消费、土地销售恢复正常令当地政府收入增加），将会弥补政策刺激效果的最终消失，帮助维持经济的有机增长，尤其是帮助中国经济度过2009年之后G3经济体（美国、欧盟、日本）的长期衰退。 我们观察到，目前中国房地产销售显著增长，大城市的房地产存量房已经开始迅速减少。根据摩根士丹利的房地产研究小组预计，目前大城市的存量房水平介于上海约3个月销售量到北京约11个月销售量之间。用另一个指标，依据主要市场的可供销售闲置面积，我们预计全国存量房水平在经历了2008年大部分时间

13、的快速增长后最近已停止增长。 当存量房停止增长甚至开始减少，销售的显著复苏将最终演变成新项目启动的显著复苏。虽然开工建筑面积的年同比增长率仍然处于负值范围内，但我们认为该数据将在2009年下半年走出低谷并重新录得正增长。根据过往经验来看，新项目启动开始对销售造成影响需要大约六个月的时间。 繁荣的房地产市场还会促进私人消费。尽管新的房地产建筑量仍然低迷，但房地产销售的复苏已经为房地产相关零售销售带来积极的影响，这将有助于刺激整体零售销售的反弹。例如，建筑和装饰材料及家具的零售销售，自今年年初以来强劲反弹。 无须担忧政策调整 不可否认，房地产业的复苏很大程度上得益于政策回归常态。自2005年以来，

14、中国政府采取了一系列紧缩措施来抑制快速上涨的房地产价格，我们认为，这些紧缩措施的目标是解决收入/财富差距这个社会问题，而不是从经济/金融角度出发的实际意义上的房地产泡沫。自2008年10月起，几乎所有紧缩措施都在回调，目的是促进房地产市场恢复。 一个稳定的政策环境对中国房地产业的健康、可持续发展具有重要的意义，2008年10月起进行的政策调整是政策回归，而不是酌情、反周期的临时性政策松动，预计政府对于现行房地产业的政策取向维持不变。 我们认为，当前地产政策的意图在于通过废除不适当的、人为阻碍其发展的紧缩政策措施，鼓励基于市场的商品房产业，以及用社会基金开发低成本、低租金的经济适用房计划，解决低

15、收入家庭的住房问题。这是一个有效且可持续的政策途径，因为一个迅政策动向房地产动态2009年第11期速增长的商业住房计划需要有一个可行的经济适用房计划来匹配。考虑到房地产业对于支持经济复苏及实现可持续增长的重要性，有关于政策调整可能对该产业不利的担忧是没有根据的。 政策推动下的基建投资正在对中国经济的复苏起到积极作用，而其中我们认为最鼓舞人心的进展是房地产业的复苏。 我们坚持认为，中国不存在全国性的房地产价格泡沫，中国房地产业的基本面仍然保持稳健。 考虑到房地产业对于支持经济复苏的重要性，因此对于政策调整可能对该产业不利的担忧是没有根据的。 (中国证券报摩根士丹利王庆章俊)政策动向最高人民法院关

16、于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号2009年5月14日最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依

17、法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、

18、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业

19、主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物

20、总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害

21、关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之

22、日起一年内行使。 第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人

23、请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加

24、建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。 第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。 第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。 因物权法施行后实施的行为引

25、起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20098号2009年5月15日最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 建设单位依法与

26、物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确

27、定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持

28、。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主

29、张权利。第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，市场走势房地产动态2009年第11期但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法

30、第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。市场走势2009年1-4月北京市房地产市场运行情况1-4月，北京市房地产市场持续一季度以来“开发低迷，销售回升”态势，房地产开发投资和新开工面积仍处于低位，降幅较大，但是销售量的回升以及资金紧张预期的减弱，使土地和开发市场主要指标降幅均趋于

31、缩小，销售价格环比回调。一、房地产开发投资大幅下降1-4月，北京市完成房地产开发投资额338.2亿元，比上年同期下降26.5%，降幅比一季度缩小3.7个百分点。房地产开发市场总体形势依然低迷，企业对扩大投资和购置土地仍较为谨慎。但随着销售形势的好转和资金紧张预期的减弱，上游建安和购地投资降幅在逐渐缩小。1-4月，全市建安工程完成投资180.2亿元，比上年同期下降21.6%，降幅比一季度缩小1.7个百分点。全市房地产开发企业支付土地购置费用75亿元，下降46.6%，降幅比一季度缩小8.5个百分点。二、开发供给量仍显不足房地产施工项目同比减少，但当月新开工面积有所增多。截至4月底，全市房地产开发企

32、业施工项目638个，新开工项目90个，分别比上年同期减少51个和28个。商品房施工面积为7405.2万平方米，比上年同期下降2.1%。本年新开工面积为464万平方米，下降41.3%。其中，4月份新开工面积152.1万平方米，比3月当月增长50.4%。1-4月，住宅新开工项目59个，同比减少30个，新开工面积为269.9万平方米，比上年同期下降51.6%。其中，4月份住宅新开工面积为105.4万平方米，比3月当月增长32.7%。竣工面积由增转降。年初由于部分项目集中报竣，商品房竣工面积增长较快，但增速逐月放缓。1-4月，房地产商品房竣工面积为396.3万平方米，由一季度同比增长7.4%转为下降3

33、.3%。其中，住宅竣工面积为270.4万平方米，增长7.9%，增幅比一季度降低14个百分点。三、商品房销售面积增长加快新建商品房销售面积翻倍。1-4月，全市商品房销售面积为542.1万平方米，比上年同期增长1.1倍，增幅比一季度提高26.4个百分点。其中，现房销售面积为124.6万平方米，期房销售面积为417.5万平方米，同比分别增长24.5%和1.6倍。全市商品住宅销售面积465.6万平方米，同比增长1.6倍，增幅比一季度提高46.1个百分点。其中，住宅现房销售92.1万平方米，期房销售373.5万平方米，分别增长90.7%和1.8倍。政策性住房销售比重有所降低。1-4月，全市限价房和经济适

34、用房住宅销售面积合计为39.6万平方米，共4671套，占全市住宅销售面积和销售套数比重分别为8.5%和11.3%，比一季度所占比重分别下降2.2个和2.5个百分点。四、房屋销售价格同比降幅缩小4月份，北京市房屋销售价格同比下降1%，降幅比上月缩小0.3个百分点。其中，新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.2个百分点，二手住宅同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点。新建住宅价格环比涨幅加快。4月份，北京市房屋销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月提高0.3个百分点。其中，新建住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月提高0.2个百分点，新建住宅价格已连续两个月环比上涨。二手住宅

35、价格有所回升。随着二手住宅交易量的持续回升，4月份，全市二手住宅交易价格结束自上年8月份以来的连续8个月走低，本月价格有所回升，环比上涨0.1%。(北京市统计局国家统计局北京调查总队)市场走势房地产动态2009年第11期北京部分楼盘退房超30% 楼市是否继续回暖存疑 市场预期不明朗，开发商放宽退房条件退房背后原因复杂 在房地产市场能否继续回暖尚不确定的关键时期，任何不正常的现象，都足以牵动人们敏感的神经。明显多于以往的退房现象就是其中之一。 今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”同时，退房现象却不断增加。据了解，今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。

36、西安期房的退房率超过6%。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。 买房者为何纷纷要退房？ 记者致电北京几家退房率较高的项目。西南四环某项目销售人员表示，在售房源不足50套：“一家公司曾经一次买了20多套，后来因为资金紧张，全部退掉，因此退房率显得比较高。” 东四环百子湾某项目销售人员则表示，由于楼盘春节期间优惠力度大，一些前期的老业主觉得吃亏，提出退房。所有手续办完，需要一两个月，因此三四月份登记的退房数比平时多。“都是正常现象，这些退掉的房子没用多长时间我们也快卖完了。” “退房增加，与市场震荡回暖但预期又不明朗有关。”对退房现象进行了

37、专门分析的北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，退房增加的具体原因十分复杂。最主要的原因是一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房。受经济危机影响，一些购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房。有的热销项目加大了供应量，一些刚买了房的业主想换另一套房，也必须先退房再买房。 另一方面，近期各界对房地产市场能否继续回暖，房价是否会再次下跌的争议较多，导致一些刚买了房的人预期和信心受到影响，担心房价还要继续下跌，选择退房继续观望。此外，因为房屋质量、合同纠纷等常见原因导致退房的，也会随着成交量的增加而增加。 购房者一度争得面红耳赤也无法实现的退房要求，为什么现在似乎变得“

38、容易”了？业内人士认为，许多开发商为了促销，将“无条件退房”作为营销卖点，甚至写入销售合同里，这些条件使得购房者的退房成功率提高。 去年不少城市发生了因业主要求退房与开发商发生冲突的事件，引起各地政府高度关注。“一方面，地方政府要求我们主动采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我们也需要维护公司的形象。因此在条件允许的情况下，我们满足了一些业主的退房要求。”一家大型房地产企业的内部人士告诉记者。 自买自卖，制造热销假象假按揭若隐若现 除了开发商对退房原因种种合理的解释，不少业内人士担心，退房现象增加的背后，不排除某些开发商制造假按揭的可能。 所谓假按揭，即开发商由于资金紧张，通过“内部销售”或者找

39、员工、亲戚做“托儿”，给一定好处，假借他们的身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当市场回暖时，开发商再把房子退掉重新销售。这样一来，不仅解决了资金难题，还能在热销时赚上一笔。 开发商通过假按揭“自买自卖”，从银行套现，既缓解了资金压力，又回避了降价售楼的尴尬，并且能制造项目热销的虚假繁荣。 “假按揭在前期市场监管不严的时候比较多，风险是显而易见的。”中国社科院金融研究所研究院尹中立认为，开发商骗贷成功后，一旦资金仍然紧张，很快便无法支付房贷，银行的坏账就会不断增加。 早在2005年，央行在中国房地产金融报告中即提到，“假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”而根据央行援引工商银行消费信贷部门

40、分析称，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。 最高人民法院副院长奚晓明近日公开表示，仅今年1至2月，全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件，同比上升15.56%。虚假按揭贷款案件开始明显增多。 格外引人关注的退房现象，有多少与假按揭有关？记者采访的多位专家均表示，开发商通过假按揭套现，导致退房率过高的情况是存在的，但目前还只是个别现象。“现在商业银行对按揭贷款的风险控制比较严格，不太可能出现普遍的假按揭现象。如果把市场回暖或者退房率偏高的原因全部归结为假按揭，过于片面。”尹中立说。 “从技术层面上讲，现在开发商做假按揭的操作难度非常大。”建设银行常州分行行长蒋敏告诉记

41、者，受美国次贷危机的警示，银监会、央行多次强调加强对住房按揭贷款的风险控制。该行今年也加强了对借款人身份、收入情况、贷款意图的审查。并向业务经理反复强调，每一笔合同都要求面签，与贷款人当面交谈，判断真实性。 “如果是假按揭，能从一些细节看出来。比如借款人的融资目的比较明显；一个人试图用多个身份证办理多笔贷款；或者借款人是楼盘的员工等。银行的工作人员只要认真负责，引起足够的重视，通过这些蛛丝马迹，是可以控制的。”蒋敏说。 据了解，今年以来，在信贷充足、楼市回暖的背景下，建行常州分行已经新增近9亿元个人住房按揭贷款，但按揭贷款资产质量相当好，不良贷款率始终在千分之五以下，比其他的业务的不良率低佷多

42、。 而一位房地产业内人士透露，正是因为按揭贷款质量好，导致各家银行激烈竞争，不排除银行对个别项目、尤其是“大客户”的项目存在放松审查的现象，有的资信审核甚至流于形式。这就为制造假按揭提供了空间。 造假过程中难以发现假按揭监管须紧盯不正常“苗头” 近日，北京、上海等地房地产市场主管部门纷纷开展了对房地产市场秩序的专项整治行动，其中假按揭是重点整治对象。“只要证据确凿，我们一定严肃查处，绝不能让这种现象蔓延。”北京市建委有关人士向记者表示。 监管部门面临的难度并不小。“假按揭虽然是作假，但所有的购房、贷款手续都正常履行，很难查清贷款的真实用途，协助造假者也大都出于自愿。因此难以找出证据证明哪些楼盘

43、存在假按揭。”江苏某市房管局负责人告诉记者。 北京仁和律师事务所律师孟宪生也认为，假按揭在造假过程中不容易被发现，只有到最后开发商还不上贷款了才能展开调查。“产生了后果才能界定，但往往这个时候，风险已经转嫁到银行身上。” “现在我们主要通过观察楼盘交易中一些不正常的苗头，加强对假按揭的防范。”上述房管局负责人说，如果一个平时销量一般的楼盘，成交量或退房率突然增加，就会进行专门的调查。今天已经售出的楼盘，过几天又变成可售的，也有可能是假按揭。“政府部门目前没有更好的办法，只能从这些细节入手。” “我们对假按揭始终保持着高度敏感。”蒋敏透露，为了避免银行内部人员与开发商合谋，各家银行现在审批住房按

44、揭贷款大多要经过客户经理、风险经理等多个把关环节，不可能做到“一手清”。同时，出现问题以后的问责制度也比以往更加严格。 专家认为，对借款人的资信审核内容不能仅局限于身份证、个人收入证明等比较原始的资料，应当对借款人的资产负债状况、社会活动及有无违法记录、有无失信情况等进行全面查证。在银行发放贷款后，及时跟踪监督借款使用情况，制定应急预案，防范和化解贷款发放后出现的各种风险。 孟宪生认为，由于房地产按揭贷款数额巨大，司法机关应该加强对假按揭案件的查处力度。既要处罚房地产开发商等受益者，对银行内部协同作案者和主动提供身份证明并获利的协助造假者，也应加大处罚力度。 4月底，北京市二中院宣判了一起多年

45、前的假按揭案森豪公寓案。开发商邹庆采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料等方式，从中行北京分行骗得巨额个人按揭贷款达7.5亿元。开发商最后受到法律的制裁，这一案件应该给房地产市场以更多的警示。 (人民日报)市场走势房地产动态2009年第11期二线城市房展会热销 解析金融危机下的“购房热”金融危机的硝烟并未远去，然而就在地处内陆的省会城市山西太原，一场在当地“规模空前”的房展会开展期间，吸引了21万意欲购房者，累计成交各类房屋1376套，成交总量超过以往任何一届，日成交量超过上届三成半，场面异常火爆。记者日前走访了相关业内人士，他们对此次房展会热销背后的市

46、场信号进行了解读。“展”逢商机虽“危”不“跌”在金融危机的影响下，北京、上海等一线城市房地产的成交量出现大幅萎缩。据房地管理部门统计，在过去的一年里，我国一线城市的成交量同比下跌30%，价格下跌20%。相对而言，包括太原在内的郑州、武汉等二线城市却呈现出难得的“持平”。据当地房地管理部门统计，“2009太原市第11届大型房地产交易展示会”期间，五天共接待群众21万人次，发放各类宣传资料40多万份，达成购房意向的为2880人。累计成交各类房屋1376套，成交面积144060平方米，成交金额61240万元。其中商品房成交1158套，二手房成交218套。“这一数字相对金融危机以来较为低迷的太原市房地产市场而言，是一个新的突破。”太原市房地局专家黎成学说。这位多年从事房地产调研的专家特别强