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1、信和集团管理流程与管理标准编号：XINHE0001版号：XH/0101页码：第 46 页 共 46 页信和集团管理流程项目拓展管理流程1.项目拓展及论证管理流程2.市场研究作业指引3.项目可行性报告内容-46项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。适用范围适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应研究工作。3.术语和定义3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性
2、求证。3.2. 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为。3.3. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4.职责4.1. 秘书处：4.1.1负责组织编制公司战略规划。4.2. 项目发展部4.2.4.2.4.2.负责进行基础研究，根据公司战略规划编制三年土地储备计划。信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过 初步市场资料判断确定项目的定位，结合项目经
3、济初步测算，形成项目建议书，提交公司管理层审议。4.2.可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。4.2.4.2.跟踪。决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审。负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和4.2.4.3负责办理政府立项手续。风险控制部：4.3.1发展项目确定阶段：对拟发展项目背景资料提供法律意见。 4.44.4.14.4.2营销部/代理公司：在发展项目确定阶段介入，负责项目所在区域的初步市场调查及建议。在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，
4、并根据市场调研结果提出初步产品定位建议。4.4.34.54.5.1在项目可行性研究阶段介入，营销部根据初步产品定位建议提出营销初步计划。设计部：发展项目确定阶段：根据项目发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。4.5.2项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，提出概念设计方案。4.64.6.1工程部在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据概念设计方案审核工程技术分析。4.74.7.1成本管理部：发展项目确定阶段：参加新开发区域
5、市场成本状况调查；根据设计部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。4.7.2项目可行性研究阶段：根据设计部提供的规划草案和工程部提供的工程技术分析，进行建安成本估算。4.84.8.1财务部：在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等信息，进行经济效益预测和相关分析。4.94.9.1分管副总/总裁：在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核/批准是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。4.10 董事会4.10.14.10.2对公司的三年土地储备计划进行审议，提出相关意见；在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，审议项目可行性研究报告。4.
6、11 董事长4.11.14.11.2负责批准公司三年土地储备计划；负责批准项目可行性研究报告。55.15.1.1工作程序基础研究基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。5.1.2基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。5.1.3各分项研究工作由项目发展部完成，项目发展专员负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。5.1.4项目发展专员负责整个基础研究计划的制定，及时收集、分析各项动态信息，其研究成果可在即时报告中和以年度
7、为节点的总结报告中体现。5.1.5项目发展专员负责基础研究库的整理，基础资料和研究成果经整理、编号后放入各基础研究库归档。5.25.2.1土地信息收集、甄别：项目发展部根据公司制定的战略规划，补充、修编三年土地储备计划，此计划须由公司董事会审批，由董事长批准。5.2.2项目发展专员结合公司土地储备计划的要求和日常工作安排，负责土地信息的汇总、整理和总结。5.2.3a)b)c)5.2.4土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业
8、进行转让的挂牌公告。其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。了解到有效土地信息后，项目发展专员需于当日最迟不超过两日内填写土地信息采集表，项目发展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由项目发展专员记录并存档。5.2.5通过初步判断，对符合公司土地储备计划的土地信息通过土地信息采集表的形式将土地情况向公司分管副总汇报，经审核通过后进入发展项目确定阶段；如未通过，则由项目发展专员存入土地信息库。此后由项目发
9、展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。5.35.3.1发展项目确定对分管副总审核通过的拟开发目标项目，项目发展专员按统一格式及时填制每周的新项目发展进度通报，汇总上报部门负责人和公司分管副总。5.3.2项目发展专员根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请风险控制部法务专员提供意见，最终做出项目用地法律风险的判断。5.3.35.3.4项目发展专员对项目实地勘察和周边市场的简易调查，形成相应报告。项目发展部根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位（必要时可由营销部营销策划主管配合进行初步项目定位工作），初步项目定位至少需
10、包含以下内容：a） 项目的档次、主要客户群。b） 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。c） 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。5.3.5a)b)5.3.65.3.7项目发展专员可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：常规项目，易于规划的：可与设计部、营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计部做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。项目发展专员根据项目情况，做出初步经济测算结果。项目发展专员综
11、合初步接触土地项目后确定的土地获取操作方式，形成简易的新项目发展报告，经部门内部评审后，申请召开公司专项汇报会。5.3.8专项汇报会是由公司管理层参加，判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可加入公司其他专业部门人员参加。会议事项包括：a) 准备新项目发展报告：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。b) 项目发展专员需提前将新项目发展报告发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及。c) 项目发展专员根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。d)
12、 会议首先由项目发展专员做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。e) 公司总裁最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。5.3.9项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。5.3.10对于评审通过的项目中，如果需要先到政府立项的，由项目发展部报批报建专员负责办理政府立项手续。待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。对于需要在获取土地之后办理政府立项手续的，同样由报批报建专员在获取土地之后负责办理。5.45.4.1项目可行性研究项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成项
13、目可行性研究报告。5.4.2项目发展专员首先将专项汇报会上的意见汇总，根据项目情况，对于新开发大型项目，可向公司申请成立项目可研小组，并制订可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出甘特图，发相关部门。5.4.3项目发展专员根据可行性研究计划，组织完成如下工作：a）组织公司各相关部门对项目进行现场勘察；b）项目发展部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；c）营销部/代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；d）营销部根据初步定位建议确定后形成新
14、项目初步市场定位建议，交由公司设计部进行概念设计；e）设计部根据先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，组织概念设计，形成概念设计方案，结合新项目初步市场定位建议，形成新项目可行性论证规划草案指标说明；f） 工程部进行工程技术分析；g）成本管理部根据审核后的规划草案、新项目可行性论证规划草案指标说明和工程技术分析，进行建安成本测算；h）同时营销部制订销售初步计划；i） 财务部根据规划、成本、销售计划等信息，完成经济效益预测分析，进行新项目经济指标测算。5.4.4项目发展部最终组织各方面材料，形成项目可行性报告，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。5.4.5对于小型项目，
15、可由项目发展部完成上述可研过程活动，包括调研、产品定位、各项分析和测算，形成项目可行性报告，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。5.55.5.1决策评审公司新项目听证会由项目发展部组织，公司董事会成员参加，听取项目发展专员对项目可行性研究的汇报并进行讨论。5.5.2若项目未获评审通过，项目发展专员则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并由项目发展专员将全部资料收集归档，纳入信息库。5.5.35.5.4踪。5.65.6.1a)b)5.6.2若项目获评审通过，则需上报公司董事长批准。审批通过后，即可进入开发阶段。项目发展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实
16、施和跟项目获取项目获取的方式，通常有两种：政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；二级市场，包括直接土地转让、股权转让、楼花转让三种。无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，秘书处立即根据可行性研究的情况，按照计划管理流程的要求，组织制定项目开发总体控制计划，上报公司管理层审批。5.6.36项目发展部组织将项目拓展相关资料整理后移交至秘书处存档。支持性文件6.16.26.377.17.27.37.47.5市场研究作业指引项目可行性研究报告模板计划管理流程相关记录土地储备计划表土地信息采集表新项目发展进度通报新项目初步市场定位建议新项目可行性论证规划草案指标说明（附建造标准）XIN
17、HE-YG-WI-TZ-001XINHE-YG-WI-TZ-002XINHE-YG-WI-TZ-002XINHE-QR-TZ-01XINHE-QR-TZ-02XINHE-QR-TZ-03XINHE-QR-TZ-04XINHE-QR-TZ-0土地储备计划表XINHE-QR-TZ-01 2011年 2012年 2013年1、当年新储备总规模（建筑面积）2、目标发展方向A、目标一1）区域位置要求2）规模（建筑面积）3）楼面地价水平4）销售净利润水平5）最迟签约时间6）最早体现利润时间7）备选项目B、目标二1）区域位置要求2）规模（建筑面积）3）楼面地价水平4）利润水平5）最迟签约时间6）最早体现利润
18、时间7）备选项目C、目标三内容同上3、关注发展方向4、预计地价支付最大需求5、年末土地储备预计6、预计土地经营成果体现A、增加净利润预计B、增加销售面积预计C、增加销售额预计D、增加剩余资金预计E、增加新开工面积预计F、增加在建面积预计G、增加竣工面积预计7、2007 年土地储备方向与目标设想备注：本表根据公司确定的战略规划大纲分解编制；设置的年度可根据实际年份调整；土地信息采集表XINHE-QR-TZ-02信息来源：项目联系人：实地考察日期：一、宗地基本情况概要宗地名称区域位置填报日期：土地编号位置四至范围东西南北地段土地所有权归属土地方交易方土地使用权归属土地使用年期土地规划用途技术指标
19、( 根据对方阐占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率.建筑覆盖率其中：住宅商业%机动车位述)公建配套公厕垃圾站土地渊源土地现状周边环境周边楼盘销售情况合作方式及条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件 交地标准经济测算项目判断意见分管领导意见后续跟进情况记录最终成交情况附：1.2.3.4.项目成本简单测算：项目利润简单测算：项目位置图：项目宗地图：备注：1.2.3.本表由项目发展部项目发展专员组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经分管副总审核后存入公司土地信息资料库；本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；后附图片可根据资料掌握的实际情况附上；新项目发展进度通报 XINHEQRTZ0
20、3 填报单位： 填报日期：一、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市
21、规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。备注：本表由项目发展部项目发展专员每周填报，经部门审核后汇总汇报分管副总。新项目初步市场定位建议 XINHE-QR-TZ-04项目编号填写日期项目名称一、规划要点指标指标类型指标单位比较建议数值备注用地平衡总用地面积平方米计容积率净用地面积平方米规划容积率总建筑面积（计容积率）平方米其中：商
22、业面积平方米住宅面积平方米其他配套面积平方米基本指标覆盖率%绿化率%总户数个二、可售建筑类型分布住宅分类建筑面积（范围）户型大小（范围）客户定位景观要求内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计总体说明备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列其他可售物业建筑面积（范围）分层考虑客户定位备注(含经营模式考虑)类型一类型二合计总体说明三、其他配套设施说明计算容积率部分占地面积（范围）单位比较建筑面积建议数值备注(含经营模式考虑)会所平方米幼儿园平方米小学平方米其他平方米合计平方米总体说明不计容积率部分指标单位比较建议数值备注(含经营
23、模式考虑)车位个数个室外体育设施建筑面积平方米总体说明四、其他说明：总体市场定位总体装修标准四、签 字 栏要求完成时间填表校对审核签 收备注：本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明本表由营销部提出此表由营销部填写新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）XINHE-QR-TZ-05项目编号填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位定位建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积（计容积率）平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米注明个数基本指标规划容积率
24、覆盖率%绿化率%总户数个车位数（其中地面停车）个二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其他说明：建筑概况1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、 主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，
25、及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；3、 各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合理；4、 商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调；园林小品标准其他配套设施内容及规模单独占地体育设施规模和标准说明总体装修标准包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准；节能和环保型建筑材料选用的考虑；其他必要文字说明四、签 字 栏填 表（设计部设计管理人员）审 核（设计部负责人）签 收（工程部）签 收（成本管理部）备注：1、本表（含附表建造标准）由设计部设计管理人员根据新项目初步市场定位建议编制，经设计部内部校对审核后，作为进行工程技术分析和进行建安成本测算的依据。2、本
26、表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明。1. 目的建立信息资源平台，制定土地储备计划，筛选甄别项目，提供评审项目的相关依据，同时为项目开发前期论证过程打下基础。2. 适用范围适用于公司日常信息收集、区域市场研究、项目地块研究等前期的项目论证过程。3. 术语和定义3.1. 日常信息收集：对各地房地产项目及相关信息进行收集和整理，建立基础信息库（资源平台）。3.2. 区域市场研究：针对某一区域的经济发展、产品现状、开发动态、价格分布、营销水平等方面，由项目发展部进行调研分析，初步判断和预测区域市场。编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人3.3. 项目地块研究：针
27、对具体项目或地块所进行的信息收集、资料分析和研究，作为项目论证的依据。4. 职责4.1. 项目发展部4.1.1. 负责日常信息收集工作；4.1.2. 负责区域市场研究工作；4.1.3. 负责项目地块分析工作。4.2. 公司管理层4.2.1. 确定项目重点开发区域。5. 作业内容5.1. 日常基础研究5.1.1. 产品研究：项目发展部对各地市场上出现的具有参考价值和代表性的产品，通过实地考察、参观房展、电话咨询、网上搜索等方式，进行产品资料整理、分析，形成楼盘调研表，纳入产品信息资料库。5.1.2. 土地信息收集：项目发展部对各地市场上出现的有代表性的开发土地，包括二级市场上的土地，进行整理、分
28、析，形成土地信息资料库。定期（每月或每季度）向分管副总/总经理上报，对公司开发项目有影响的重要的土地信息须及时上报。5.1.3. 行业信息收集：项目发展部对国家、地方相关政策、发展商动态、专业论坛、主要竞争对手等信息进行整理、分析，形成行业信息资料，向基础信息库归档。5.2. 区域市场研究5.2.1. 确定区域的方式包括：5.2.2. 公司管理层根据公司发展战略和资源配置情况，确定重点开发区域。5.2.2.1. 项目发展部根据有利于公司开发的原则，选择房地产发展区域，如具有区域中心价值的二线城市，具有旅游商业价值的地区，经管理层审批后，确定为市场研究的对象。5.2.2.2. 项目发展部选择具有
29、房地产发展示范意义的地区或城市，经管理层审批后，确定为市场研究的对象。5.2.3. 项目发展部按要求定期上报区域市场研究报告，其内容包括：a) 区域的宏观环境，包括区域发展战略、区域宏观经济和宏观政策。b) 区域市政总体规划，包括城市发展规划、交通发展规划和其他基础设施现状及发展规划。c) 对房地产投资开发项目，调查和研究区域房地产相关政策判断房地产走势，包括供应量、需求量、价格走势、房地产发展方向和趋势等。d) 区域环境条件和自然地理特征，包括区域自然地理概况、历史背景和固定及流动人口等研究。e) 区域项目市场需求研究，包括住宅、商业、服务式公寓、酒店、办公楼以及其他业态的历史供应情况，目前
30、库存情况、吸纳和市场消化率、空置率、未来供应量、价格走势等，根据这些市场分析条件，预测未来市场发展趋势和研究确定投资目标。5.3. 项目地块研究针对管理层批示的具有开发可能性的项目或土地，项目发展部进行专项的调研，除记录土地信息外，填写楼盘调研表或项目竞争楼盘跟踪表，并向部门负责人和公司分管副总以及管理层汇报项目发展进度及变化情况。6. 支持性文件 (无)7. 相关表格及记录7.1. 楼盘调研表7.2. 项目竞争楼盘跟踪表XINHE-QR-TZ-06XINHE-QR-TZ-07楼 盘 调 研 表XINHE-QR-TZ-06调研员姓名：楼盘名称电话发展商代理商环境设计建筑设计物业管理物管费内部认
31、购时间公开发售时间入伙时间地理位置车位数价格（租售）占地面积建筑面积容积率户数楼层与栋数绿化率实用率规划/建筑/园林主要特点户型及面积配比小区及周边配套设施付款方式折扣及价格策略楼盘均价销售情况（总体销售情况及不同户型销售期情况）楼盘定位情况客户定位特点项目主要推广宣传方式及卖点优劣势评价优势劣势工程建设，建材情况开工时间：调研时间：20年 月 项目竞争楼盘跟踪表调研内容竞争楼盘阶段性策略竞争能力分析对公司项目影响可借鉴策略主推产品价格策略推广主题广告策略活动营销效果评估主要卖点市场影响XINHE-QR-TZ-07可行性研究报告内容模板编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目录目录 -2项目决策背景及摘要： . 3第一部分：项目概况 . 4第二部分：法律及政策性风险分析 . 7第三部分：市场分析 . 9第四部分：规划设计分析 . 11第五部分：项目开发 . 13第六部分：投资收益分析 . 14第七部分：管理资源配置 .
