营销工作策划报告.docx

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1、一、市场篇 “知己知彼，方能百战百胜”，市场，就是我们营销工作的主战场。运用科学合理的调研方法，吃透市场，才能发现问题，找到胜机。因此，本篇的相关结论，将成为我们策划思路的根本依据。1、山西省市场分析11 山西经济运行情况2008年，全球爆发金融危机，世界经济发展受到严重的打击。山西省在面对复杂多变的经济形势和国际金融危机的冲击，针对实际情况，采取有效举措施积极应对和破解发展难题，全省国民经济保持了平稳较快发展。由上图可以看出，山西省近年来经济发展良好，2008年虽然受到经济危机的影响，经济增长速度比上年有所下降，但经济总量不断增加。第一产业增加值302.48亿元，增长2.5%；第二产业增加值

2、4265.77亿元，增长7.4%；第三产业增加值2370.48亿元，增长10.6%。第一、第二和第三产业增加值占全省生产总值的比重分别为4.3%、61.5%和34.2%。而人均地区生产总值首次突破两万元，达到20398元，按2008年平均汇率计算达到2937美元。2008山西年度经济指标指标名称实现值(亿元)累计比上年同期增减1、全省国内生产总值6938.73+8.3%2、社会固定资产投资总额3635.1+24.2%3、房地产开发投资完成额326.7+26.2%4、社会消费品零售总额2356.5+23.1%其中: 批发零售业销售额1989.8+23%住宿餐饮业零售额300.2+28.9%城市消

3、费品零售总额1536.1+23.1%5、直接进口总额(美元)51.4+2.1%6、直接出口总额(美元)92.4+41.5%7、金融机构各项存款12827.6+26.9%8、城乡居民储蓄存款余额7087.67+29.7%资料来源：山西省统计局2008年数据社会固定资产投资 2004-2008年全社会固定资产投资及其增长速度虽然2008年发生了全球性的金融危机，但山西省投资保持较快增长，投资结构也有所改善。全年全社会固定资产投资3635.1亿元，比上年增长24.2%。其中，房地产开发投资326.7亿元，比上年增长26.2%。在城镇投资中，第一产业投资66.9亿元，增长37.6%；第二产业投资177

4、0.3亿元，增长14.6%；第三产业投资1461.3亿元，增长36.2%。社会消费品零售总额2004-2008年社会消费品零售总额及其增长速度2008年，全省社会消费品零售总额2356.5亿元，比上年增长23.1%。其中，城市消费品零售额1536.1亿元，增长23.1%；县消费品零售额435.3亿元，增长23.7%；县以下消费品零售额385.1亿元，增长22.7%。在金融危机的环境下，消费品零售增长速度比上年还要高。消费品的零售额虽然不同区域总额差异比较大，但其增速在不同的区域增长速度相对平均。进出口状况2008年，全省海关进出口总额143.9亿美元，比上年增长24.4%。其中，出口增长41.

5、5%，进口增长2.1%。20042008年海关进出口总额及其增长速度受金融危机的影响，全省全年的进出口总额虽然有所增长，但增长速度比上一年下降3倍多，其中进口的增长速度与出口的增长速度差距十分悬殊。2009年第一季度山西经济运行情况2009年一季度度经济指标指标名称实现值(亿元)增速比上年同期1、全省国内生产总值1309.2-8.1%2、社会消费品零售总额659.1-2.4%3、直接进进口总额(美元)15.5-87.8%4、工业经济599.6-22.4%5、财政收入423-40.2%6、城乡居民收入1117-16.7%数据来源山西省统计局今年以来，国际金融危机进一步蔓延，山西省的一些主要经济指

6、标仍在继续下行，全省经济仍处在困难时期。这主要是由于山西省支柱产业过多集中于产业链上游，抵御市场风险的回旋余地小。但是，随着中央及省政府保增长的一系列政策措施和决策部署，经济运行中的积极因素不断增多，保增长的政策效应逐步显现。1.2 山西房地产市场状况2008年山西省房地产市场状况全年房地产开发投资326.7亿元，比上年增长26.2%。按工程用途分，商品住宅投资227.9亿元，增长19.8%；办公楼投资8.2亿元，增长58.2%；商业营业用房投资38亿元，增长54.8%。指标单位绝对数比上年增长()投资完成额（其中住宅）亿元326.726.2亿元227.919.8房屋施工面积（其中住宅）万平方

7、米3891.015.0万平方米3282.715.3房屋新开工面积（其中住宅）万平方米1418.515.5万平方米1253.814.1房屋竣工面积（其中住宅）万平方米882.810.8万平方米747.68.9商品房销售面积（其中住宅）万平方米904.4-1.0万平方米804.2-5.02008年，由美国次贷危机引发的金融危机席卷全球，对于中国的房地产业产生前所未有的影响，中国的房地产业寒流弥漫。山西省也不可避免的遭受到影响，商品房销售成交量明显下降，出现负增长，在政策和市场的双重影响下，山西省房地产市场开始进入调整期。2009年第一季度山西省房地产市场状况指标单位绝对数比上年增长()开发投资完成

8、额亿元31.1企业购置土地面积万平方米40.2-56.3土地开发面积万平方米158+188.2房屋新开工面积（其中住宅）万平方米338.3+67.0万平方米291.6+70.0房屋竣工面积（其中住宅）万平方米82.7-2.1万平方米61.8-21.5商品房销售面积万平方米81.97+0.1纵观今年第一季度，山西的房地产市场依然不尽理想，商品房的销售面积同比只有0.1的增长速度，低迷现象依然，但随着国家今年相关的政策及省委省政府的一系列措施，市场的回暖指日可待。2、运城市市场调查分析21运城市宏观经济分析运城基本情况位置：运城市古称河东，位于山西省南端，与陕西、河南两省隔黄河而相望，北与临汾市毗

9、连，东与晋城接壤。地理坐标东经11015-11204和北纬34 35-3549之间，东西长201.87公里，南北宽127.47公里，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。 距省会太原400公里。组成：全市辖1区：盐湖区；2市：永济市、河津市；10县：稷山县、闻喜县、绛县、万荣县、夏县、新绛县、垣曲县、芮城县、平陆县、临猗县面积：全市总面积13968平方公里，占山西省总面积的9，其中平原面积8136平方公里，占总面积58.2；市区面积1237平方公里。气候：运城市地势平坦，气候温和，土壤肥沃，属于暖温带半湿润半干旱大陆性季风气候，光照充足，年太阳辐射量123.7千卡/2，年平均日照

10、时数2336小时，年平均气温11.813.8，年降雨量450600，无霜期188238天，10以上活动积温在38004700之间。交通：运城具有得天独厚的交通条件，是连接中西部的“桥头堡”，为发展提供有力条件 公路方面：运城具有得天独厚的交通条件，境内同蒲铁路线横穿南北，运风高速公路、运三高速公路和侯运高速公路，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成纵横交错的公路网络。全市公路里程8611公里，居全省第一，高速公路里程235公里，居全省第一；环中心城市高速网和通往各县(市)的一小时经济圈初步形成。 机场方面：运城关公机场2005年投入使用后，为运

11、城带来了巨大的发展机遇。关公机场航站区扩建后，旅客吞吐量达150万人次、高峰小时875人次、货邮吞吐量8000吨；也将进一步完善黄河金三角地区的综合交通体系，改善这一区域的投资环境 铁路方面：大西客运专线(运城段)和运三铁路建成后，运城市域内的铁路将由目前的单线增加为五线，也即将成为南下湖广，东去中原、华东，西南去成都、昆明，北去太原、北京的重要通道，运城的交通枢纽地位更加凸显。而运十铁路起点为山西省运城市，途经三门峡市，至湖北省十堰市，在南阳市西峡县与宁西铁路（南京西安）交会，该铁路已列入国家中长期铁路网规划。运城城市地位随着国家“以东带西、西部开发、中部崛起、东中西共同发展”四大战略的全面

12、实施，区域互动效应和区域间协调发展必须优先推进区域结合地带的发展，使其成为梯度转移的中转站和区域发展的增长极，越来越受到重视，依托于这一大背景下，“黄河新三角经济区”这一崭新的概念应运而生。运城凭借其位踞于“黄河新三角经济区”中心的区位优势，具备明显的聚集辐射效应，发展潜力巨大。 运城市位于山西省南端 ，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。 运城是黄河新三角经济区的中心城市，2008年生产总值达到680.2亿元 ，在整个中西部地区中极具经济竞争力。 运城是山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。 运城所在的

13、黄河新三角地区将会面临着前所未有的发展机遇，甚至黄河新三角经济区将成为中国第四大经济圈，无论从地理位置、综合实力、政府号召力等方面看，运城将无疑成为这个新三角地区中心城市，大量的人力资源、资金资源和商业资源涌向运城，经济发展空间十分巨大，运城将会成为新的经济增长极。成为一支黄河新三角经济增长极的重要力量，让运城市的中心地位和优势更明显。运城经济运行情况2008年，面对国际金融危机冲击的不利影响，运城市加快推进经济结构调整和经济发展方式转变，全市国民经济保持了平稳较快增长，各项社会事业取得了新的进步。2008年度经济指标指标名称实现值(亿元)累计比上年同期增减1、全市国内生产总值680.2+7.

14、1%2、社会固定资产投资总额343.5+26.4%3、房地产开发投资完成额35.0+32.9%4、社会消费品零售总额269.0+25.6%其中: 批发零售业销售额8.277+9.0%住宿餐饮业零售额1.937+45.9%5、直接进口总额(美元)5.4+81.3%6、直接出口总额(美元)8.1+7.1%7、金融机构各项存款716.4+21.8%8、城乡居民储蓄存款余额517.4+21.9%运城近年来GDP总量及增长率情况数据来源：山西省统计局2009年运城第一季度GDP情况生产总值（亿元）同比增长（%） 完成全年目标任务（%）125.4-9.516.7数据来源：运城市统计局2008年运城GDP在

15、全省的位置城市GDP值(亿元)全省排名太 原 市1468.11临 汾 市749.62长 治 市682.13运 城 市680.24吕 梁 市629.65晋 中 市567.86大 同 市565.77晋 城 市527.58朔 州 市420.49忻 州 市311.210阳 泉 市310.811数据来源：山西省统计局由上述图表发现，近年来，运城市GDP总值基本上都保持在双位数的增长率。但是，由于受到国际金融危机的影响，2008年GDP出现趋缓的态势，增长率同比下降了一倍，但总量仍有所增长。总体上，经济保持良好。而运城GDP总值除了与省会太原市相差较大外，与排位第二、三的两个城市差距都不大，在全省属于中上

16、地位。近年来运城固定资产投资2003年2004年2005年2006年2007年2008年投资额（亿元）102.4138160.5222.4272343.5数据来源：运城市统计局2009年运城第一季度社会固定资产情况社会固定资产投资完成额（亿元）同比增长（%）25.332.4%数据来源：运城市统计局近年来，运城社会固定资产势猛，每年保持在双位数的增长。尽管2008年受到了国际金融危机的影响，但势头仍然强劲，比上年增长26.4%。今年受到国家“保增长、扩内需、促发展”一系列促进经济增长政策的拉动，仅一季度就比上年增长26.4%。分析： 运城市优越的地理位置和良好的投资前景使得固定资产投资规模进一步

17、扩大。 日益完善的交通条件以及外商和港澳台企业投资的不断增长，以及投资规模的不断扩大，使得运城的基础建设有了更大的改善，同时也为经济的增长奠定了坚实的基础。运城市近年消费品零售总额及其增长率 社会消费品零售总额及其增长率2003年至2008年 （单位：亿元） 近年来，随着政府的规划和购物环境的改善，运城市的商贸业发展良好，每年的增长率都在两位数以上。 2008年，虽然全球金融危机对运城带来了不小的冲击，但社会消费品零售额总值依然有增无减，增长率创03年以来的新高。运城市2009年第一季度主要经济指标 指标本季度累计比上年同期增负百分比社会消费品零售总额（亿元）74.923.5城市居民人均可支配

18、收入（元）3081.420.5当地财政收入（亿元）14.7-40.9本季度居民消费价格总指数（%）95.9-4.1资料来源：运城市统计局 受国际金融危机的影响，今年一季度运城地方财政收入同比大幅度的下降，政府收入减少，对商业和消费领域都造成一定的影响。 社会消费品零售总额同比的大幅增加，一方面反映居民在消费品方面的支出越来越多，另一方面也反映了运城的经济的确发展了，人们的生活水平提高了。 城市居民人均可支配收入的增加，反映居民可以支配的钱更多，对消费品的数量消费也将大幅提高，给商业带来更多消费机会。 三大产业状况 2008年，运城三大产业比例由2007年的11.4:54.9:33.7调整为11

19、.5:53.2:35.3。与07年相比，第一产业比重上升0.1个百分点，第二产业比重下降1.7个百分点，第三产业比重提高了1.6个百分点。2008年三大产业所占的比重分析： 08年，运城的三大产业中，第三产业的比例明显有所提高，表明政府在稳固第一产业和第二产业的同时，更重视加快第三产业的发展 第三产业比例的增加，将为相关行业包括商业、消费、娱乐、旅游等领域带来更广阔的发展空间，并衍生出更多的投资机会。运城市2008年国民经济发展特点工业名 称金额（亿元）同比增长（%）工业完成增加值328.6+5.0%规模以上工业完成增加266.6+5.2%资料来源：运城市统计局 分析： 受金融危机的影响，20

20、08年，运城市工业全年持续低迷，增幅回落到单位数。 08年工业增长主要靠中央企业和县及县级以下企业拉动；省属企业和市属企业均出现负增长，这反映实力雄厚的央企和灵活自主的小企业在危机面前为运城的工业发展贡献巨大金融业名 称金额（亿元）同比增长（%）金融机构各项存款716.4+21.8%城乡居民储蓄存款余额517.4+21.9%地方财政收入92.5+7.1%地方财政支出93.0+28.8%资料来源：运城市统计局分析： 2008年运城金融运城平稳，各项存款大幅增加，人们生活水平提高。 受金融危机影响，地方财政收入增幅有所减缓，但财政支出依然大幅增长，政府对城市建设决心巨大 对外贸易名 称单位增幅（%

21、）协议利用外资1.4268亿美元78.0实际利用外资2.52972亿美元1122.0直接进出口总额 13.5亿美元28.3直接出口总额5.4亿美元81.3进口总额8.1亿美元7.1资料来源：运城市统计局分析：随着运城投资环境的不断完善，政府加大招商引资工作。外部对运城的关注越来越高，外商对运城的投资不断增加，必然会引起城市新一轮的发展。 固定资产投资名 称金额（亿元）同比增长（%）固定资产总投资343.5+26.4房地产完成投资（其中商品住宅投资）35.0+32.922.9+10.4资料来源：运城市统计局 分析： 无论是社会固定资产投资，还是房地产投资方面，都呈现两位数增长，投资快速增长。受金

22、融危机的影响，社会固定资产投资呈现出呈先抑后扬之势。居民收入名 称金额（元）同比增长（%）城市居民可支配收入11290.5+16.2%人均消费支出7198.4+13.7%资料来源：运城市统计局分析： 近年运城来城市居民可支配收入和人均消费支出都呈现出两位数的增长。居民可支配收入和人均消费支出的增长，说明居民“有能力消费，敢消费”，对本项目未来是一个利好的消息。消费市场 名 称金额（亿元）同比增长（%）社会消费品零售总额269.0+25.6%其中: 批发和零售业额8.277+9.0%住宿和餐饮业额1.937+45.9%市消费品零售总额157.9+27.3%资料来源：运城市统计局分析：尽管2008

23、年爆发全球性金融危机，但运城市消费品市场繁荣活跃。社会消费品零售总额比上年增长了两位数，尤其是市消费品零售总额的增速。强劲的消费品市场，为本项目未来带来无限机遇。结论： 2008年，受自然灾害和从紧的货币政策到席卷全球的金融动荡波，导致运城经济增速大幅回落， GDP增速仅为7.1%，低于全省平均水平。 虽然增速放缓，各项指标都有所增加，特别是第三产业的增势明显。第三产业在国民经济中的比例越高，城市发展越发达，越促进社会活动和信息物流的频繁化。第三产业的快速发展，给项目带来了极大的利好。运城市人口状况分析据统计，运城2008年末总人口为507.6万人，比上年年末增加3万人，增长5.9。其中：男性

24、257.9万人，占50.8%；女性249.7万人，占49.2%。其中，市区盐湖区人口63.5万。2008年各县（市、区）人口数据县(市、区)总人口男女性别比出生率自增率城镇人口乡村人口城镇化率全市507567025792502496420103.3211.525.871788363328730735.23盐湖区635374319774315600101.3210.975.9641153822383664.77临猗县566261286986279275102.7611.525.5613978742647424.69万荣县448727225545223182101.0611.595.7281980

25、36674718.27闻喜县398377204390193987105.3611.535.929867629970124.77稷山县342032176440165592106.5512.025.948557625645625.02新绛县329614165412164202100.7411.536.1610042522918930.47绛县278814142968135846105.2411.715.919074118807332.55垣曲县229974117191112783103.9111.746.157955715041734.59夏县362856187728175128107.1911.

26、626.0610066726218927.74平陆县255982129529126453102.4311.706.175949919648323.24芮城县393014199432193582103.0211.375.8811443827857629.12永济市44529322103622425798.5611.265.3825518519010857.31河津市389352202819186533108.7311.835.9017029421905843.74数据来源：运城市统计局2008年运城总人口为507.6万，市区盐湖人口63.5万，约占百分之十三（13）。而目前市区大型购物场都基本集

27、中在南风广场商圈，而其他区域相对缺乏，大部分居民都选择在南风广场商圈购物。购物区域相对单一及本项目附近聚集大量居住小区，对项目无疑很有好处。22运城市房地产市场发展概况运城市房地产市场发展现状（1）“撤地设市”为运城市房地产市发展提供契机运城撤地设市之际，运城市城市总体规划期限为2001 年2020 年，规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展；其中：近期（2001 年2005 年）建设重点为东城区，中期（2006 年2010 年）建设重点为北城区，远期（2011 年2020 年）建设重点是东北工业区，逐步改造老城区。（2）近年运城市房地产市场逐步增长在城市发展及城市总体规划的框架下，运城市

28、的房地产市场也得到了发展的契机。据运城市统计局2008年数据显示，全年全社会固定资产投资完成343.5亿元，比上年增长26.4%；房地产开发投资35.0亿元，比上年增长32.9%，其中，商品住宅投资22.9亿元，增长10.4%。2009年第一季度，房地产开发完成4.5亿元，同比增长18.4%。近年来运城房地产开发投资2004年2005年2006年2007年2008年投资额（亿元）10.516.320.226.3430.0同比增长（）3855.224.330.432.9数据来源：运城市统计局2008年运城房地产开发和销售主要指标情况指 标计量单位绝对数比上年增长（%）房地产开发投资万元35002

29、632.9其中：住宅万元22938810.4房屋施工面积万平方米592.846.5其中：住宅万平方米461.134.0房屋新开工面积万平方米234.535.6其中：住宅万平方米185.826.1房屋竣工面积万平方米256.354.7其中：住宅万平方米192.933.4商品房销售面积万平方米184.846.3其中：住宅万平方米143.323.0数据来源于运城统计局2009年第一季度运城市房地产情况房地产开发完成额4.5亿元 住宅销售面积销售套数全市108744.72 M758盐湖区14168.56 M116 商业销售面积销售套数全市4086.75 M26盐湖区3184.92 M16数据来源于运城

30、统计局房地产投资与固定资产投资和GDP的比例关系异常基本正常正常运行基本正常异常2008年房地产开发投资/GDP0.20.051反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37 %10.1%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 2003年2008年，运城房地产投资占GDP的比例均低于正常水平 说明运城房地产投资发展水平落后于运城整体经济发展水平结论：u 2008年，虽然受到金融危机等的影响，但运城房地产市场表现出强劲的发展势头，在投资、施工、竣工、销售面积方面增速均达到双位数u 相比而言，近年来运城房地产投资落后于GDP与固定

31、资产投资。u 房价近两年有较大幅度增长，但由于基数小，房价绝对值增长有限23 运城市未来规划根据运城市城市总体规划，运城为未来“晋南和晋、陕、豫黄河金三角地区重要的中心城市，具有河东文化特色的工贸旅游城市”。城市发展方向以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。主体布局结构为“一主两副”三个城市中心和三大工业片区的城市组团。 “一主两副”：“一主”指以市委、市政府为中心的老城区，“两副”指高专东路以东以水库为中心和城东区和铁路以北的城北区。 三大工业片区：东北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。24 运城市经济发展规划与展望（1）运城市经济发展稳步走高自2000 年运城市撤地设市以来，运城市城

32、市规模不断扩大，城市化水平显著提高；城市经济快速发展，经济结构明显改善；社会各项事业也都取得新的进展；城市建设日新月异，基础设施明显改善；居民收入稳步增长，生活水平也有较大程度提升。（2）运城市未来经济发展前景向好随着中西部城市经济不断发展，运城市凭借其得天独厚的地理位置，公路、铁路、航运等线路的便利，加之运城市近年来良好的经济发展基础，招商引资的力度不断加大，可以断定，运城市仍具备着巨大的发展潜力，无限的发展空间。3、运城市商业市场状况分析31运城市商业市场概况及未来发展趋势运城商业现状综合概述运城，作为中华民族的最早发祥地之一，历史源远流长，从商、经商人才辈出，其中著名的就有春秋时期商人猗

33、顿。随着经济的发展，经过改革开放几十年的发展，运城市流通业产业结构得到不断改善优化，各种适应经济需求和市场竞争的新业态、新业种，如大型综合超市，家具超市，汽车超市、装饰材料超市以及电子商务等得到快速发展，一个由大型超市、专业品牌超市、各类市场及社区便利店等多层级的流通结构基本形成，市场主体在市场规律的影响下，自觉定位、自主经营的市场模型基本形成。随着城市商业网点规划的制定，城市商业中心、区域商业中心和社区商业中心定位清晰；商业步行街、专业特色街以及专营店、便利店、大型综合超市、百货商店、购物中心等多种零售业层次分明；各类商品市场规划布局更趋合理，为“大市场、大流通”格局的形成奠定了良好的物质基

34、础。目前，全市共有连锁经营企业132家，连锁企业销售额占社会消费品零售总额13%，连锁经营率达24.5%。 据统计：在运城住宅商品的投资回报率一般在4%左右，商铺的平均回报率达到6%8%。而品质优良的商铺一般在1215年之内就能全部实现资本的回收，以后就是纯收入了。如此高的回报率使得买方市场持续繁荣，这也导致了近年来运城商业地产投资的高位运行，一股商业投资浪潮席卷运城。 在这股大潮中，东星企业、运城华联集团公司、鑫源兄弟实业集团等民营企业成为运城商业市场最活跃的力量。他们由最初运营家居建材、家电等专业市场，逐步进入百货超市行业，一时间，大型百货、超市与原来已成气候的专业市场，共同成为运城目前主

35、要的商业形态。 但是，目前运城的超市百货行业，还处于刚刚起步的摸索阶段，一系列的问题接踵而来：缺乏品牌号召力而无法招揽知名商家，缺乏专业管理导致经营混乱，产品种类不齐全、价格偏高无法满足消费者的需求在这个大背景下，城市呼唤一个真正的商业领导者的诞生，它的诞生，将承载树立运城市百货超市行业标杆的历史使命。这时，学苑路与河东街交汇处的一个商业项目映入了人们的眼帘，它以战略的高度引进世界零售行业“巨无霸”沃乐玛超市，必将彻底颠覆运城传统的购物消费习惯。它位踞运城市的未来行政商务中心，周边已聚集了国土局、法院、电力局等多个市政单位以及多个商务写字楼项目，可以想象，在不久的将来，这个以沃尔玛为依托的商业

36、项目一定会给运城市的地产行业和商业带来大的冲击，并将成为未来城市商业的典范。运城商业未来发展据运城市城市商业网点规划，未来运城将系统建设零售、批发、商贸物流三位一体的商品市场体系。到2010年末，要改造、完善和优化南风广场城市商业中心，规划设计新区商业中心；改造、建设和完善禹都商业中心，规划设计安邑商业中心、空港商业中心和城北商业中心；新建、改造和提升现有社区商业中心，共建成凤凰小区等8个社区商业中心；建成1家年销售额超10亿元的大型零售企业。连锁企业销售额占社会消费品零售总额比重超过25%。重点建设禹都大街商业街道等6处商业街（区）。规划生产资料批发市场、品牌汽车销售市场、二手车交易市场、报

37、废汽车回收拆解中心和旧货市场。调整、改造和提升现有河东市场、运城家电市场等专业批发市场，聚合分散性、小规模的专业批发市场。培育建材装饰、钢铁煤炭、电子通讯批发市场，积极引导运城市批发交易市场向组织化、专业化、规模化方向发展。运城，地处黄河金三角中心区域，在山西省内具有重要经济地位。据“运城十一五纲要”，运城市将建设成晋陕豫黄河金三角地区工贸旅游中心城市，其200公里辐射人口范围有1000万多人，未来将是一个庞大的消费市场群。运城商业特点分析南风广场解放南商圈、黄河大道商圈、空港商圈三足鼎力 根据运城城市商业分布特点，运城主要三大商圈，分别为：南风广场解放南商圈、黄河大道商圈、目前尚未成形的空港

38、商圈。南风广场解放路商圈为目前运城的商业消费中心，主要经营业态以百货、超市、服装、通讯、餐饮娱乐为主，消费档次相对较高。黄河大道商圈则主要由黄河汽配城、黄河家私城、黄河市场、亿适家超市、东星数码广场等商家组成，主要经营业态以批发为主，消费档次较低。空港新区为政府着力打造的经济技术开发区，依托周边的大型知名企业（香港标威织集团、华夏织业等）、名校（康杰中学、运城中学）及多个住宅小区，该区域的商业前景值得期待。大型高档商业非常集中 从商圈分布来看，运城的大型高档商业（如恒隆购物广场、东星时代购物中心、鑫源服装城等）都集中在解放南路、南风广场西南侧以及凤凰路周边，半径不超过2公里，解放南路和凤凰路为

39、运城的老商业中心，目前聚集了东星时代广场、百货大楼、购物中心三大规模较大的百货商场以及1000米长的二郎庙商业步行街，该区域商业气氛浓厚，人流量大。南风广场西南侧为新兴商业聚集地，目前形成了以华联超市、恒隆购物广场、鑫源服装城、今日国际MALL以及在建的港瑞新天地为主力的新型商业消费中心。 城市商业东移趋势明显 随着城市城东新区、运城市经济技术开发区、空港新区的启动建设，整个城市商业向东发展的趋势已初见端倪，尤其是城东新区，随着政府行政部分的大批迁入及多个商务写字楼项目的启动，加上该区域聚集了大规模的高档小区，城东新区已被赋予了“新的城市行政中心”的头衔。据专家预测，该区域5年后的居住人口将超

40、过10万，日益激增的人口和高层次居住人群的庞大消费力，已急需一个大型的商业消费中心来支撑，沃尔玛项目选址于此，也正是看中该区域的广阔前景。 传统商业过剩，“体验式”商业将填补市场空白 传统商业的本质是购买型商业，购买需求是主要组成部分。因此需要在有限的时间内传递尽可能多的产品信息，进行尽可能多的交易行为。传统的集中商业就是与这种需求相适应的商业建筑模式，把众多的店铺统一组织在一个井然有序空间中。从百货商场、购物中心到现在的SHOPPING MALL，无论建筑风格和外观怎样改进，细节和环境怎样强化，其本质并没有发生变化，仍然是适应传统商业时代的建筑形态，无法真正满足体验时代给予消费者的需要和需求

41、，目前运城的商业基本还停留在这一阶段，因此出现了同质化严重、恶性竞争的现象，导致部分商场经营不善。 不同于传统的商业模式，体验商业时代的主题消费模式为“感受型消费”，“买”的需求不再是人们消费行为的主要部分，“眼睛”与“心灵”的需求却成为消费的主体；消费的结果不再是用物化的标准来衡量，“我来了我看到了我感动了我记住了”这一行为模式本身就是目的和结果。谁要是很好的理解了这一体验商业的真正内涵，并很好的丰富这一内涵，谁就有可能成为运城未来的商业领袖！32运城市商业发展阶段分析在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主商业业态的分化和进步大致经历了三个阶段。第一阶段是二十世

42、纪九十年代中期，世界零售商巨头家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台。第二阶段是二十世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭，在觙个时候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩超市集团，学习家乐福等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式，“师夷长技”，开拓出一片天空。第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心（Shopping

43、 Mall）或Mall（摩尔）商城为中心，其周边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种商业业态正是体验经济时代的产物和体现。随着经济的发展，运城的零售业取得了不俗的成绩，但还没有外地大型企业进驻，主要是本地的为数不多的几家企业为主，过分激烈的竞争局面还没有形成，但随着本项目的进驻，未来竞争将会空前激烈。目前运城的商业环境还是“太幼稚、太薄弱、太脆弱”了，还处于相对较低的竞争水平，仍处于第二阶段和第三阶段的交替阶段，商业相对落后。随着运城消费水平的提高以及消费方式的相应改变，运城居民进出不同场所购物的频次以及比重必将发生变化，一些旧有的零售业态所占的市场份额也必将发生变化，这要求运城零售业态结构的调整也要相应加快。33运城市目前主要商圈分析根据运城城市商业分布特点，目