《郑州市XXXX年2月份房地产市场报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州市XXXX年2月份房地产市场报告.docx（50页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、郑州市2016年2月份房地产市场报告 专业 高效郑 州 市2016年2月份房地产市场报告 2016年3月目录一、全国热点41.行业快讯42.郑州热点63.城市规划7二、土地市场91.土地供应宗数及面积走势92.土地成交宗数及面积走势103.各区域土地成交情况114.土地成交性质分析115.土地成交单价走势图126.土地楼面地价走势图127.成交地块信息13三、整体楼市151.商品房市场151)供销价走势152)各物业成交面积163)区域量价走势172.商品住宅市场181)商品住宅月度量价分析182)各区域商品住宅供销价对比193)各住宅类型成交量价201.高层产品202.小高层产品213.多层
2、产品（包括洋房）224.别墅产品234)商品住宅面积段细分243.商业市场251)商业供求走势252)商业库存分析263)郑州各区商业物业供销价对比274.办公市场281)办公市场供销走势282)办公市场库存走势293)各区域办公物业供销价304)纯办公市场311)月度纯办公物业供销价走势312)库存分析323)各区域办公市场供销价对比325)公寓市场331)月度供销价走势332)库存分析343)各区域公寓供销价对比35四、楼盘动态361.新盘项目汇总362.典型项目分析371)万科天伦紫台372)美盛天境393)国投玖栋424)茉莉公馆445)海亮时代 ONE476)东方鼎盛花样城49一、
3、全国热点1. 行业快讯全国房地产政策汇总标题解读国务院：除超大特大城市外其他不得设置落户限制央行出招去库存：公积金存贷利率上调至1.5%房地产交易契税营业税下调，二套房减税教育部多校划片政策出台，降温学区房央行：3月1日期降准0.5个百分点1) 国务院：除超大特大城市外其他不得设置落户限制国务院近日印发国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见（以下简称意见）。意见指出，鼓励各地区进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，允许农业转移人口在就业地落户。除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。意见鼓励各地区进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，允
4、许农业转移人口在就业地落户，优先解决农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题，全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员癿落户限制，加快制定公开透明的落户标准和切实可行的落户目标。点评：落户放宽，推进农业转移人口市民化，为城市经济发展建设提供强大支持，有效推动新型城镇化，同时新市民的落户，也将进一步产生潜在住房消费需求，促进库存去化。2) 央行出招去库存：住房公积金存款利率上调至1.50% 央行2月17日在官网上发布关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知，称自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利
5、率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.5%。此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。新利率下，职工每月缴200元公积金，一年可多得利息55.2元，对于缴纳公积金额度较低的普通工薪阶层来说，实际增加利息并不多。点评：此次公积金存款利率上调，有利于刺激工薪阶层缴纳的积极性，扩大公积金缴纳的规模和范围，加之公积金贷款利率的降低，公积金的存贷利率进一步减少，对于购房者来说，还款压力进一步减轻，可以刺激购房者更加充分利用公积金。3) 房地产交易契税营业税下调 二套房减税不含京沪广深 财政部近日发布关于调整房地产交易环
6、节契税、营业税优惠政策的通知。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征营业税。点评：此次契税、营业税优惠政策，不仅进一步降低了购房成本，还增加了对购买第二套房的契税优惠，有利于促进改善型住房的加速去化；同时，降低营业税征收年
7、限，又可增加投资者的购买信心。4) 教育部多校划片政策出台，降温学区房教育部办公厅近日下发了关于做好 2016 年城市义务教育招生入学工作的通知（以下简称通知）， 明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。 这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。此前，多地教育部门曾表示，学区房划片要动态调整，甚至有传言学区片区每年调整。这次通知明确提出， 片区确定后应在一段时间内保持相对稳定。即使调整，也要提前广泛告知，设立必要过渡时限，给社会留出合理的预期时间。多校划片是指一个小区对应多个学校。 根据通知要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片
8、区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。点评：多校划片政策，有利于缓解教育资源分配不均，进一步促进教育公平，同时也能为学区房降温，进而降低学区房房价，但鉴于市场对学区房的青睐，优质教育资源集中的学区房价格很可能会保持高位甚至再度走高。5) 央行：3 月 1 日起降准 0.5 个百分点中国人民银行 2 月 29 日宣布，自3 月 1 日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。人民银行称，此举旨在保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧积极性改革营造适宜的货币金
9、融环境。这是今年央行首次降准。 2015 年人民银行五次下调存款准备金率。专家预计，此次降准将向市场释放 7000 亿元的流动性。点评：央行降准，货币政策迎来进一步宽松，有助于刺激市场需求，助力实体经济发展，稳定经济增长；同时开发商融资成本降低，融资渠道更多，资金链更加稳固充裕，同时也提高人们对楼市的心理预期；银行后续资金将更加宽裕，房贷有望迚一步宽松，购房者压力持续降低。2. 郑州热点郑州房地产政策汇总标题解读河南省城中村改造新政：只分一套房，剩余都给钱我省今年起新建小区推广街区制“退店还路”1) 河南省城中村改造新政：只分一套房，剩余都给钱对于城中村改造，河南省出台新政：今后凡是城中村改造
10、居民，原则上只分一套房，其他部分直接发钱，也就是“货币补偿”。【原则】 严格限制实物补偿标准。合理确定人均补偿面积标准，控制实物安置量，严格限制实物补偿标准，防止补偿标准过高。【方式】城中村改造一户分一套房。原则上户均实物补偿一套，剩余补偿部分采取货币化安置。也就是说，城中村改造居民，今后一家只分一套房，其他直接发钱。【政策】对居民“回购”给予优惠棚户区改造居民因个人房屋被政府征收，利用补偿款购买普通商品住房的，对不超过补偿款的部分免征契税。对棚户区改造居民利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置的，免征印花税，其个人取得的补偿款部分按有关规定免征个人所得税。点评：货币化安置有利于发挥市场的调节
11、作用，增加市场需求，促进库存去化，但货币补偿会大大增加开发商资金链的负担，同时补偿标准的确定也会影响居民的拆迁意愿。2) 我省今年起新建小区推广街区制“退店还路”3 月 2 日，从全省住房城乡建设工作会议上了解到：我省新建小区推广街区制，已建成住宅小区局部功能公共化前，要征求业主同意并予以合理补偿；2016 年起，全省不再新开工公租房项目；去年我省农民买走了近四成商品住房2016年，我省新建小区推广街区制，原则上不再建设封闭小区，对已建成的住宅小区和单位大院要区别不同情况，通过功能评估，征求业主同意并予以合理补偿后，逐步实现局部公共化。据了解，今年我省要树立“窄马路密路网”理念，超前规划路网建
12、设，城市新建区域路网密度要达到8公里/平方公里，实现道路畅通。同时，在郑州、开封、洛阳要开展“退店还路”行动，力争23年时间，将非商业街区“住改商”店铺等临街违建商铺全部清退还路。点评：街区制小区与我们的居住习惯、文化理念及利益划分密切相关，对于城市规划建设、住宅产品设计及物业管理都提出了新的要求，面临阻力较大，不可操之过急。3. 城市规划郑州市政规划汇总标题解读庙李、刘庄、高皇寨3月底开拆郑州将打造国际商都 各区域“功能区”各有分工郑登洛城铁线路方案初步确定 力争今年上半年开建1) 庙李、刘庄、高皇寨3月底开拆从金水区相关部门获悉，位于郑州市金水区的庙李、刘庄和高皇寨等三个城中村的拆迁改造已
13、全部启动，村内张贴的相关公告显示，按照计划，3 月底前上述三个城中村内住户将全部搬迁，随后进行正式拆迁。目前，陈寨、张家村、柳林等几个村子还没有张贴告示，村民们也没有得到相关的拆迁消息。但按照拆迁计划，金水区剩余其他几个城中村的改造，进度今年也将加快。点评：城中村改造既符合城镇化进度需求，又能提升居民居住、安全、卫生条件，随着大量租客流入租房市场，房屋租金上涨，以及最近城改新政的出台，更催生出大量潜在的购房需求，有利于促进库存去化。但可能会迫使部分低收入人群离开郑州，经济发展或将受到影响。2) 郑州将打造国际商都 各城区“功能区”各有分工郑州市将再建国际商都，探索内陆城市发展开放型经济的新模式
14、。主城区：国际级商贸中心；航空城：国际航空物流中心；南部新城区：制造业集聚区；东部新城：中原经济区行政服务功能区；西部新城：中国制造2025先锋实验区；郑州外国“四兄弟”组团，巩义组团：功能定位为铝及铝精深加工基地、文化创意区；新郑组团：功能定位为都市区黄帝故里历史文化名城、现代食品和生物医药产业基地；新密组团：功能定位为都市区能源、建材、原材料循环经济示范区；登封组团：功能定位为华夏历史文明传承创新示范区、世界历史文化旅游名城。点评：商城遗址、商文化、铁路枢纽、航空港区、90年代亚细亚商战这些都是郑州作为商都的要素，国际商都的提出，更加明确了郑州的城市形象，各城区功能定位更加清晰，对于形成规
15、模集聚效应，吸引外资，促进经济发展有重要促进作用。3) 郑登洛城铁线路方案初步确定，力争今年上半年开建郑州南站至登封至洛阳城铁（简称郑登洛城铁）线路走向初步确定，有望于今年上半年开工建设。郑登洛城铁，是国家批复的中原城市群城际铁路网规划内项目，是城际铁路网的骨干线路。该线路自郑州南站出，向南至商登高速北侧，经园博园向西，跨京广铁路和南水北调干渠抵新郑北，继续向西在新密城区东侧折向北，经北横岭北、新密东，跨郑少洛高速后向西，出新密折向西南至登封后向西，经君召、颍阳、吕店、白沙、伊川北，折向北至洛阳龙门站。报告显示，郑登洛城铁将建新郑北、新密东、新密西、登封东、登封、伊川北、洛阳龙门等14座车站，
16、全长173.67公里。点评：作为第四条城铁的郑登洛城铁，是城际铁路网的骨干线路，实现周边城市与郑州的紧密结合，加快城市发展步伐，有利于实现城市路网的完善，加强郑州在中原经济区的主导地位。二、 土地市场1. 土地供应宗数及面积走势郑州市国土资源局 2月份土地供应较1月下降明显，但对比去年同期有大幅上涨；本月土地供应14宗合计801亩，环比下降41.43%，同比上涨73.86%；2. 土地成交宗数及面积走势郑州市国土资源局 2016 年 2 月郑州共成交土地 23 宗，成交土地面积为 916亩,按照指定容积率计算，可建成 255.26万的商品房； 作为楼市传统淡季加之春节假期的到来，土地整体市场表
17、现一般，随着楼市政策持续放宽以及“小阳春”的到来，预计 3 月份开始，郑州土地市场开始逐渐回暖。3. 各区域土地成交情况郑州市国土资源局 2月成交土地中管城区成交 9 幅，总占地面积356亩，占比最多，但土地面积相对较小，大多在 60亩以下，土地性质以其他普通商品住房用地为主。4. 土地成交性质分析郑州市国土资源局 2 月份郑州土地市场共成交土地 23 幅，其中其他普通商品住房用地及住宅兼商业用地共成交20幅，成交面积57.84万，占本月土地成交面积的94.8%，占据绝对比例；商务金融用地及商服用地共成交3幅，成交面积3.18 万，占本月土地成交面积的5.2%。5. 土地成交单价走势图郑州市国
18、土资源局 本月郑州市整体土地单价 502 万元/亩，环比下降 38.12%，下降明显，商品住宅成交土地均价为 497.36万元/亩，环比下降30.57%，商务金融土地成交均价为 586.16 万元/亩，环比下降7.7%。6. 土地楼面地价走势图郑州市国土资源局 2月郑州整体土地成交楼面地价为1800.5 元/，环比下降36.23%，由于成交土地多集中于郑州三环外区域，土地总价较低，因此拉低了整体楼面地价。其中商务金融均价1990.12 元/，环比上涨 3.8%，商品住宅均价为1789.52 元/，环比下降44.08%。7. 成交地块信息地理位置区域土地性质面积（亩）容积率规划建面（万）成交价（
19、万元）土地单价（万/亩）楼面地价（元/）开发商长江路北、南三环东二七区商品住房13.1754.397486568.611705.74河南长坤置业有限公司建安路北、福安路东106.874.5232.251911485.741611.96玉兰街北、月桂路东中原区商务金融26.43.56.1211180423.411826.8郑州新银科置业有限公司航海东路以南、经开第八大街以西管城区商务金融4.4341.18548012384644.07郑州建海置业有限公司物华国际二期农业路南、孟砦中街东金水区住宅、商服 6.821.10.52548373.665096郑州杰人置业有限公司孟农街南、铁东路东29.0
20、86.612.824132829.791885.31明天世纪地块孟砦北路南、铁西路西47.295.417.0236314767.842133.61河南大京江房地产发展有限公司双铺路北、信息学院路西19.45.67.2416271838.732247.38河南祈福明天置业有限公司源升金锣湾地块紫辰路东北、刘庄南街南管城区 商品住房 9.853.275403551.521652.29郑州丰益置业有限公司南站路路南、冯庄东路68.17418.1834003498.771870.35郑州鑫南置业有限公司冯庄东路西、郑航北路北城镇住宅 27.053.56.3112751471.322020.76长江路南
21、、冯庄东路东二七区 商品住房 38.44.611.7821168551.181796.94永威城地块站马屯路北、建兴路东管城区 商品住房 96.323.522.4837675391.141675.93永威置业有限公司宇通路北、江城路东88.013.520.5434254389.211667.67三峡路北、冯庄东路西1.0950.36651598.621808.33河南上林置业有限公司冯庄东路西、万泉路北48.33516.1126656551.541654.62冯庄东路东、三峡路南12.4243.311871150.64565.26航海路南、连云路东二七区商务金融 16.9466.7711341
22、669.621674.07长江路南、连云路西 商品住房 43.7838.7618611425.132124.54能源路东、颍河西路南中原区住宅兼商务金融 27.0459.0116651615.851848.06河南国信乐达房地产有限公司二砂路东、颍河西路南中原区住宅 50.72516.927958551.241654.32苏屯路南、金河路南金水区住宅兼批发零售、住宿餐饮62.783.213.3925348403.781893.05郑州大有永固置业有限公司新苑路南、金河路西金水区71.123.516.629881420.121800.06郑州市国土资源局三、 整体楼市1. 商品房市场1) 供销价
23、走势2016 年 2 月商品房销售概况2月供应面积销售面积销售套数销售金额销售均价数据32.31万47.64万457445.92亿元9639元/同比-52.1%14.7%10.9%25.8%9.7%环比-42.1%-49.2%-50.7%-49.2%0%郑州市房管局郑州市房管局 商品房月度供销价走势2月，受春节假期影响， 供求量环比下降较为明显，不过受政府救市政策影响，与去年同期相比销售面积增幅明显为14.7%； 从供应来看，今年前两个月供应量都处在相对低位，减少供应可以有效的缓解去库存任务，推动市场持续发展，预计一季度过后，整个市场供应会逐步恢复正常，尤其是两会对于房地产大方向的提及，将成为
24、大多数房企战略布局的风向标； 从销售面积来看，尽管 2 月销售方面数据下滑明显，但节前、节后政府相继出台政策利好市场。在降首付、调整契税、营业税等一些政策利好之下，预计三月份市场将迎来一波“小阳春”。2) 各物业成交面积2016年2月各物业类型成交概况物业类型商品房商品住房商业办公纯办公公寓数据47.6438.942.925.242.342.9同比15%11%131%51%-22%496%环比-49%-49%-44%-31%-47%-9%郑州市房管局 住宅成交占商品房成交绝对主力，占比达到77%；3) 区域量价走势郑州市房管局 进入2016年2月，楼市受春节假期及政府救市政策影响，2月楼市冷热
25、不均，上半月“冷”是必然，下半月受政府“救市政策”刺激影响，楼市回暖态势较为明显； 从供应方面来说，郑州市八大区中，以中原区供应市场相对火爆，为16.42万，主要为金水世纪城、领创天誉华庭等项目的供应，其他区域供应量相对较少； 成交方面来说，中原区、二七区、管城区成交火爆。其中中原区为9.12万，位居八大之首，主要为金水世纪城、锦艺国际轻纺城及金域世家等项目的备案；惠济区和郑东新区市场定位相对高端，整体去化量偏低；经开区由于在售项目较少，且周边基础设施配套等仍处于初级开发阶段，整体去化速度偏缓； 价格方面，郑东新区依然领先位居第一，为14637元/，随着“地王窝”北龙湖多个项目的逐渐入市，郑东
26、新区商品房销售均价将进一步拉升。纵观其他七个区域，区域价格差距越来越小，后期随着大量城中村项目的入市，以及郑州城市框架的逐渐拉大，郑州各区域差距逐渐缩小。 2. 商品住宅市场1) 商品住宅月度量价分析2016年2月商品住宅销售概况2月供应面积销售面积销售套数销售金额销售均价数据28.90万38.94万378036.30亿元9322元/同比-30.9%11%6.1%22.4%10.3%环比64.4%-48.5%-49.4%-49.0%-1.1%数据来源；郑州市房管局数据来源；郑州市房管局 春节作为传统假日，楼市表现相对冷淡，但在节前“央妈”降首付助力下，春节期间郑州整体市场略好于去年，预计一季度
27、过后，市场将逐步回暖，迎来新一轮热潮。2) 各区域商品住宅供销价对比数据来源；郑州市房管局 2月中原区、管城区、高新区呈现供需两旺的态势，不过除郑东新区外，其他七个区域商品住宅价格差愈来愈小； 从供应方面来说， 以中原区供应量表现较为突出，总供应量为 14.16 万，主要金水世纪城、天誉华庭、城开绿园项目的供应；管城区位居第二供应量为 9.07 万，均为正商中州城项目的供应；高新区供应量紧随其后为 5.66 万，为公园道一号和西雅图项目的供应；其他区域供应趋冷现象表现明显； 销售方面来说，以二七区表现较为抢眼， 2 月份总销售量为 7.58 万，主要为亚星盛世、正商城、鑫苑名城等项目备案的拉动
28、；管城区位居其次为 7.45 万，为绿都紫荆华庭、绿都澜湾、 正商华钻及鼎盛阳光城等项目的备案的拉动； 中原区及高新区销售量分别为 6.83 万和5.65 万，其他区域销售量整体偏小； 价格方面来说，郑东新区依然为八大区的价格高地，均价为 14442 元/。纵观其他七区域，住宅销售均价差距愈来愈小，随着城中村项目的逐渐入市， 及城市框架的逐渐拉大， 各区域间价格差距将进一步缩小。3) 各住宅类型成交量价2016年2月份各物业类型成交概况物业类型高层小高层多层别墅数据34.27万2.73万1.42万0.41万同比11%5%19%13%环比-46%-62%-66%-60%数据来源：郑州市房管局1.
29、 高层产品 数据来源；郑州市房管局 高层为市场主流产品，价格波动较小，整体呈稳步增长态势； 2014年月均销售4103套，月均去化40.48万，整体均价8671元/； 2015年月均销售6500套，月均去化64.69万，整体均价8945元/； 2016年12月，月均去化4909套，月均去化48.77万，均价9028元/；2. 小高层产品数据来源；郑州市房管局 小高层产品相对较为稀缺，2月仅成交2.73 万，同比上涨5.2%，环比回落62.1%（受春节假期影响，2 月份成交效果不佳）； 2014年，月均销售454套，月均去化4.54万，整体均价8671元/； 2015年，月均销售771套，月均去
30、化8.05万，整体均价9291元/； 2016年12月，月均销售488套，月均去化4.98万，均价9053元/。3. 多层产品（包括洋房）数据来源；郑州市房管局 2 月多层产品备案面积为 1.42 万，同比上涨 19.5%，环比回落 65.8%； 2014年，月均销售257套，月均去化面积3.21万，整体均价10606元/； 2015年，月均销售283套，月均去化4.15万，整体均价15639元/； 2016年12月，月均销售196套，去化2.79万，整体均价13886万。4. 别墅产品数据来源；郑州市房管局 2 月成交 0.41 万，同比上涨 13.1%，环比下跌 59.9%； 2014年，
31、月均销售24套，月均去化0.67万，整体均价16279元/； 2015年，月均销售42套，月均去化1.16万，整体均价18478元/； 2016年12月，月均销售32套，月均去化0.72万，均价18749元/。4) 商品住宅面积段细分数据来源：郑州市房管局 80-90面积段依然是成交主力；3. 商业市场1) 商业供求走势2016年2月商业物业销售概况2月供应面积销售面积销售套数销售金额销售均价数据1.28万2.92万1004.16亿元14239元/同比-78.8%130.8%-2.9%49.0%-35.4%环比-89.6%-43.8%-80.0%-53.5%-17.3%数据来源：郑州市房管局数
32、据来源：郑州市房管局 商业产品由于受到地段、商圈板块等因素的影响，销售价格相差较大，2 月份均价14239元/，环比下跌 17.3%； 2014年，月均去化4.77万； 2015年，月均去化3.98万； 2016年，月均去化4.06万。2) 商业库存分析数据来源：郑州市房管局 截止到2016年2月底，商业物业总库存量为390.97万，同比2015年年底上涨1个百分点；3) 郑州各区商业物业供销价对比数据来源：郑州市房管局 中原区供应异军突出，金水区成交领先全城； 从供应量来看， 中原区供应量为 1.24 万，领先于其他区域，主要是金水世纪城、 领创天誉华庭项目的供应；高新区供应量为 0.04
33、万，为公园道一号项目的供应；其他区域本月无供应； 从销售量来看，金水区销量领跑全城，销售量为 1.72 万，主要为普罗旺世四层商业集中备案。4. 办公市场1) 办公市场供销走势2016年2月办公物业销售概况2月供应面积销售面积销售套数销售金额销售均价数据05.24万6605.23亿元9978元/同比-100%50.6%115%53.3%1.8%环比-100%-31.0%-30.7%-25.9%7.3%数据来源：郑州市房管局数据来源：郑州市房管局 2月无供应， 销售量价同比增幅明显； 2016 年开年以来，办公物业供应量大幅下滑，1-2 月供应量仅为 6.19 万，同比下滑 62.1%； 销售面
34、积 12.84 万， 同比小幅上升 5%；销售均价为 9575 元/，小幅下滑； 受春节影响，2 月份郑州市办公物业出现“零” 供应，销售面积为 5.24 万， 同比上升 50.6%，环比下滑 31%；销售均价为 9978 元/， 同比环比均小幅上升。2) 办公市场库存走势数据来源：郑州市房管局 库存依然居高位，去库存成重中之重；3) 各区域办公物业供销价数据来源：郑州市房管局 各区域 2 月份办公物业供销价中原区销量超越郑东新区居首位； 2016 年 2 月份，中原区销售面积为 2.14 万， 位居第一，其中锦艺国际轻纺城项目 LOFT 产品备案占绝对主力，备案面积为 1.82 万， 占中原
35、区办公物业总销量的 85%， 大大拉动该区域总体备案量；郑东新区办公物业销售面积 1.76 万，主要为绿地新都会、龙子湖中央广场等项目的备案，成交均价为 14758 元/， 远远领先其他几个区域。4) 纯办公市场1) 月度纯办公物业供销价走势2016年2月纯办公市场销售情况2月供应面积销售面积销售套数销售金额销售均价数据02.34万1493.19亿元13598元/同比-100%-21.7%-30.0%6.7%36.3%环比-100%-47%-48.6%-29.5%33.1%数据来源：郑州市房管局数据来源：郑州市房管局 2014年月均去化9.08万；2015年月均去化5.98万。2) 库存分析数
36、据来源：郑州市房管局3) 各区域办公市场供销价对比数据来源：郑州市房管局 2016 年 2 月份，郑东新区销售面积高达 1.62 万， 位居第一，占郑州市纯办公物业总销量的69%， 主要为绿地新都会、龙子湖中央广场等项目的备案； 成交均价为 15050 元/， 稳居高位。5) 公寓市场1) 月度供销价走势2016年2月公寓市场销售情况2月供应面积销售面积销售套数销售金额销售均价数据02.9万5112.04亿元7050元/同比0496.2%443.6%379.6%-19.6%环比-100%-8.6%-22.8%-19.5%-12%数据来源：郑州市房管局数据来源：郑州市房管局 2月公寓市场受春节影
37、响较为明显， 环比均呈下跌态势，但销售面积同比涨幅明显； 2014年公寓月均去化1.12万；2015年公寓月均去化2.79万；2016年12月月均去化3.03万；2) 库存分析数据来源：郑州市房管局 高新区库存高企， 占比69%；3) 各区域公寓供销价对比数据来源：郑州市房管局 四、 楼盘动态1. 新盘项目汇总区域项目名称物业类型项目概况产品面积营销动态惠济区万科天伦紫台高层、洋房一期总建筑面积17万，容积率2.4，由11栋8层电梯洋房和8栋2526层高层组成高层：86124；洋房122、/1115年10月12日得地，目前处于前期咨询中，售楼处即将完工，工地暂未动工，已于1月23日启动会员招募
38、，预计5月开盘销售。郑东新区美盛天境叠墅、洋房、小高层、高层、商业分三期开发，一期住宅共规划8栋3334层高层，14 栋 5+1、 6+1、 11 层洋房，2 栋别墅，一所幼儿园和会所。高层：79-189 洋房：130-237别墅：307、 317目前 0 元入会 1000 余组，预计 3、 4 月份正式认筹，4、 5 月仹开盘国投玖栋 洋房项目规划9 栋洋房，约125 套房源，全部为6层多层；216462；目前处于前期咨询中，意向客户积累阶段美景东望双拼、叠加、联排别墅顷目一期规划有 29 栋双拼、叠加、联排别墅，一所幼儿园，一个会所，共130 户叠加：225-251；双拼： 398 ；联排
39、：265、300目前处于认筹阶段，排卡约 90 组，预计五六月份开盘茉莉公馆洋房、小高层小区规划有 5 栋 6+1 层洋房、 8 栋 17 层5000 元/精装小高层，配套有一所幼儿园、社区便利店、 会所等，共约 650 户洋房：190、 223、230 ；小高层：130-180 目前处于前期咨询中，意向客户积累阶段金水区海亮时代ONE公寓由三栋青年公寓及三栋LOFT 公寓（5m）组成，具体梯户比未定，项目内部规划3万集中式购物中心，健身会所、游泳馆35-43 项目目前处于 0 元入会阶段，工程进度正在做地下停车场，目前入会 300 多人，预计2016 年 5 月开盘管城区东方鼎盛花样城高层共
40、6 个地块，其中 A、 B 地块属于安置区，首推 D 区，两栋 33 层住宅，两梯五户75-120 2015 年 11 月 22 日启动认筹，目前 2 栋楼少量剩余在售，均价 7500 元/。2. 典型项目分析1) 万科天伦紫台万科在惠济区的“刚需改善”产品，紧邻黄河迎宾馆，环境好 项目概况 万科与天伦合作的东赵合村并城项目。项目位于文化路三所北，紧邻惠济特色商业区、惠济区万达，郑州四中、省实验中学等教育资源丰富。项目一期总建筑面积约 17 万，容积率 2.4，由 11 栋 8 层电梯洋房和 8 栋 25-26 层高层组成。块地在 2015 年 10 月 12 日取得，目前处于前期咨询中，售楼
41、处即将完工，工地暂未动工，已于 1 月 23 日启动万万卡会员招募，预计将于 5 月份开盘销售。 预计开盘情况房源信息：高层 1-8#，共计约 1132 套；具体房源信息：户型面积（）套数占比18#（2T4,2526层）小三房86.6156650%大三房88.301029.01%四房115.8331027.39%合计/1132100%预计开盘时间：5 月份；预计销售价格：预计 9500-9800 元/左右；优惠方式：铂金卡：交 5 千，开盘优惠 1 万元；钻石卡：交 5 万，开盘优惠 1 万元同时优惠 1%总房款；黑金卡：交 10 万，开盘优惠 1 万元同时优惠 2%总房款；排卡情况：项目自 2016 年 1 月 23 日开始认筹，至 2 月底排卡 200 组左右。 产品特征整体户型方正，布局紧凑，88 小三房南北通透，通风及采光效果好。中间 86 户型小三房面宽稍微窄，虽然次卧主卧均有飘窗阳台，整体略显紧凑，但南向次卧与客厅直接连通，动静不分，且受制于次卧的进深，阳台略长，客厅采光后期较差。 项目观点项目优势：1、
