金正广场可行性研究报告.docx

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1、滨海县“金正广场”房地产开发项目可行性研究报告 “金 正 广 场” 可 行 性 研 究 报 告二0一三年七月五号目 录第一章 总 论第二章 项目建设必要性与可行性第三章 项目市场调查分析第四章 场址主要建设条件第五章 工程设计方案第六章 节能与节水第七章 环境影响评价第八章 组织机构与人力资源配置第九章 质量保证体系及工程招投标方案第十章 项目实施进度第十一章 投资估算与资金筹措第十二章 财务评价第十三章 社会评价第十四章 风险分析第十五章 可行性研究结论附件及附图：1项目法人营业执照；2项目地理位置图；3总平面图；4地下一层平面图；5首层平面图；6二层平面图；7三层平面图；8标准层平面图2第

2、一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：金正广场二、建设单位：金正实业滨海有限公司三、法人代表：邵金元金正实业滨海有限公司注册资金4000万元，是滨海县最具实力的房产投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务。四、建设地址：项目建设地点位于滨海县人民路西侧、师苑路南侧五、建设性质：新建六、建设规模：项目总用地面积15863平方米。项目总建筑面积50294平方米，地上39466平方米，地下10828平方米，工程建筑总高度23.9米。七、建设期限：2013年7月2014年8月八、主要技术经济指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）158632

3、总建筑面积（平方米）50294其中：地上39466 地下108283总建筑高度（米）23.14建筑密度57.60%5绿化覆盖率6.20%6停车数量（辆）501其中：地上374 地下九投资估算与资金筹措项目总投资20000万元，其中工程费用13000万元；工程建设其他费用3000万元，预备费3000万元，建设期利息1000万元。十、商铺销售可销售面积约11000平方米，均价约19000元，销售总价209000000元。第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）2、滨海县国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民共和国城市规

4、划法4、城市居住区规划设计规范（GB5018093）5、江苏省城市规划管理技术导则6、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数7、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设“金正广场”项目可以达到下述目的：1、符合滨海县县城总体规划，有利于滨海县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。2、本项目将建成滨海县的商业

5、航母，为滨海县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、滨海县概况滨海县属淮河流域下游，主要水源除自然降水外，还有江、淮、里下河等水系可补充。大量的地下水正待开采，淡水资源比较丰富。全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里，占88.69；水域面积106平方公里，占5.64；滩涂面积106.6平方公里，占5.67。滨海县坚持把发展作为第一要务，积极创新

6、思路，破解难题，推进发展。全市完成地区生产总值1174.3亿元，比上年增长15.1%，是“十五”以来增长最快的一年；人均地区生产总值14657元，增长15%。地方一般预算收入48.8亿元，增长28.9%；财政总收入实现超百亿元，达到111亿元，增长27.7%。经济结构进一步优化，三次产业比重为20.945.733.4，二、三产业增加值占GDP比重比上年提高1.8个百分点。加快农业结构调整步伐，推进高效农业发展，农业实现丰产丰收，一产增加值增长5.5%。组织实施农民致富工程，农民人均纯收入5431元，增长11%。坚持走新型工业化道路，着力培植支柱产业和骨干企业，悦达集团年营业收入突破300亿元，

7、东风悦达起亚汽车公司年纳税8.1亿元；亨威、丰山被认定为中国驰名商标，全市中国名牌总数位居苏北第一。项目选址原为小汽车站的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境。第二节 项目建设的必要性一、促进项目区商业发展大型超市设置在市区商业中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径3km以上，目前盐城商业中心区以外和规划的人口聚集区的大型超市不足，市级商业中心以及城市中心设有规划的大型综合超市，项目店区域目前尚无大型商家进驻。本项目通过引进大润发超市，将调整现有商业网点布局结构，加快服务业的快速发展。本项目的实施是江苏盐城商业网点规划中的一环，将促进

8、规划的实施，以及项目区商业发展。二、引进国际先进管理经验和营销技术，促进现代化传统的商业类型普遍具有悠久的历史和国资的背景，建筑老化、设施陈旧、商品过时、效率低下、负担沉重、无停车位等等是这些企业的通病，如果不能及时跟上市场的节奏，很难在市场上占据一席之地。新兴超市、综合购物中心这类新兴商业形态是集零售、餐饮、娱乐于一体的多功能综合性商业项目，由于舒适的购物环境、一站式的商业组合等国际先进管理经验和营销技术，因为需要满足大多数人的需求，通常是中档的定位，更加能够满足现代消费者的需求，所以这种多种业态的融合也是一个商业的发展趋势。发展才是硬道理，引进国际先进管理经验和营销技术，可以帮助我们的经济

9、快速成长，从而促进现代化的发展步伐。自从我国商业流通领域对外开放，引进外资的短短十多年间，越来越多的外国企业纷纷进入我国市场，一批新型的商业业态在国内生根开花，特别是代表当今世界先进理念的连锁经营的便利店、超市、大型综合超市（大卖场），在国内主要是东部地区得到了迅速的发展。从国外发达国家和大型超市占各国食品市场的份额来看，大型超市已成为零售业的主力业态之一。国外大型超市所占食品市场份额：国家澳大利亚法国德国英国美国大型超市比重40.5%45.7%19.1%40.8%22.9%大型综合超市作为现代化营销方式已成为零售业的主力业态，大润发滨海店将采用“大润发”先进的超市管理模式和现代化的经营管理方

10、法，将成为零售行业中现代化程度最高的著名品牌企业之一。大润发滨海店将以新鲜、便宜、优质的商品，舒适、便利、优秀的购物环境，以及温馨、热情、优异的服务态度满足所在城市的广大消费者日益增长的提高生活质量的需求，必定有利于现代营销方式的发展和经营管理的现代化。三、劳动带动企业出口，增加企业外汇收入随着国际经济日益一体化，各国市场之间的联系越来越紧密，彼此之间的影响日益增大，这不仅是国际市场变得更加复杂，而且导致了国际市场的多变性，在这种市场行情下要获得规模效益必须采取多样化弹性营销策略来扩大产品销售。随着经济的迅猛发展，劳动带动企业出口，增加企业外汇收入，增加我国的贸易顺差。四、方便群众购物，完善周

11、边商业网点设置大型连锁超市一般选择在交通便利，远离市中心建店，是其低成本运营的前提，即低廉的土地使用成本，再加之规范的经营管理，电子系统的全程跟踪，统一采购的低价格，品种齐全的商品，开架自提的一站式服务，宽敞舒适的购物环境。大润发滨海店的建设，有利于推动城区商业零售业规范市场的进程，并带动相关产业的发展，对江苏零售业产生积极作用。大润发滨海店新型的综合超市业态，全新的购物感受，全方位、一站式的服务，良好的购物环境，将使该地区居民多了一个休闲购物场所。本项目的建设，有利于增加地方财政收入，拉动该地区经济发展。大润发滨海店的建设，有利于缓解本地就业市场紧张的压力，起到良好的社会效益。商业零售业为劳

12、动密集型产业，可以提供大批劳动就业机会，在该地区建店对解决当地就业紧张问题无疑注入了催化剂。大润发滨海店设有各类岗位500个左右，含管理岗位和普通员工岗位，加之厂方驻店代表500人左右，单店能提供近1000个直接就业机会。大润发滨海店除了个别管理岗位由公司派驻外，绝大多数员工都面向社会公开招聘。随着国民收入的提高，人民群众的物质文化需求日益增长。康成投资（中国）有限公司将为江苏引进先进的经营管理模式，以经济实惠、商品优质、环境舒适、服务周到等一系列方便顾客的措施，让消费者得益，从而达到让利于民、回报社会的目的。一定程度上改善本地居民的购物环境和满足本地居民日益增长的消费需求，对促进消费起到了重

13、要作用。同时符合江苏省盐城市城市商业网点规划的要求，使周边商业网点的设置得以更加完善。五、有利于改善小车站地区市政基础设施，提升滨海县城市形象项目的建设，可以促进小车站地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善滨海县的投资环境。项目的出现弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三节 项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口

14、的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十二五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来滨海县城三五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长超过40%，说明宏观调控并未严重影响滨海县房地产市场。预测未来滨海县城三五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二、政府调控为

15、项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对滨海县房地产市场未来发展均有一定程度影响。国八条、国六条、国十条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是苏北地区的县城，该政策的负面影响较小。滨海县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性

16、、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。三、“金正广场”项目已经具备开发的条件，前景较好。本项目的建筑规划设计已经滨海县建筑行政主管部门和县政府批复，前期立项已完成，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目一至五层为大型超市（大润发），地下室为大润发配套商业广场，。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的滨海县“金正广场”开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是滨海县房地

17、产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。第三章 项目市场调查分析第一节 项目周边环境分析一、项目地理位置分析本项目位于滨海县项目宗地位于滨海县中心地带，是新区与老城区的交接处。是城市的政治、经济、文化中心。金正广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的滨海中学、滨海小学、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。二、项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：滨海县人民医院、滨海县中医院距本项目

18、均在1500m路程以内。2、学校、教育：滨海县中、小学距本项目约500m。3、自然景观、人文景观：本项目往西面约1500m为滨海县的中心公园，滨海县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。第二节 市场供需分析一、滨海县房地产发展情况分析（一）滨海县房地产发展概况随着滨海县社会经济逐步发展，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来滨海县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房

19、条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，滨海县城区的房价也逐年上升。2006年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在1400元/以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品住房为550元/ ，2001年为620元/ ，2002年为650元/ ，2003年为780元/ ，2004年为920元/ ，2005年上半年为1100元/ ，下半年达到1200元/ ；2006年达到1350元/ ，2007年商品住房为2200元/ ，2008年为2800元/ ，2009年为3300元/ 。1、房地产业投资额稳步增长“十五”

20、期间滨海县房地产累计投资达到370000万元，投资规模年平均增长率超过40%。全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。“十一五”期间房地产投资增长率2、需求基本平衡，市场发展相对稳健“十一五”期间滨海县商品房销售面积累计超过100万平方米。“十一五”期间商品房开工、竣工、销售面积增长表（二）20062009年滨海县商品房审批统计审批统计表分析结论：从审批建筑面积来看，20052009年审批建筑面积分别为19、30、40、73、85万平方米。（四）土地供应分析滨海县城经营性土地实际供应量每年增长超过20%滨海县城人口众多，城市人口每

21、年增长约1.21.5万人，购房需求比较旺盛。二、2006年2010年滨海县房地产市场分析十一五期间是滨海县房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；2006年国家一系列宏观调控政策的出台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。从滨海县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看： 1、住宅方面存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外

22、出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主591、价格水平2009年末滨海县商品房销售均价3200元/平方米，同比上涨20%，从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整滨海县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上升，春节期间到达高潮。2、投资规模2009年投资规模250000万元，投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。3、热点户型通过数据统计和有关部门的

23、调查了解，得出在滨海县市场对两房、单身公寓的需求是很大的，两房、三房的比例占到了总和的75%，经过调研与客户深度调研发现，目前某某市场对5080平方米的两房、小面积户型的需求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，因为市场的变化动量是非常大的。4、消费群体通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。 住房消费群体 住房消费市场富人、高收入者 别墅、高档公寓稍高收入者 商品房中、低收入者 经济适用房二手房最低收入者 政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消费结构示意图）5、分析结论（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良

24、好的发展势头。乡镇进城人口、公务员、企业主、大学生等购房，是近几年购房的主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。（2）2009年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，滨海县并未受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明滨海县房地产发展具备坚实基础。（3）滨海县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品

25、房价格仍有较大的上涨空间。（5）近三年市场需求基本平衡，20082010年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。（7）目前滨海县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。三、市场需求分析建设小康城市，逐步使滨海县城发展成为苏北地区

26、的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积的扩展，2010年初步形成约22万人口规模的文明卫生城镇，给滨海县房地产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，滨海县城区现有人口22万，如果按人均建筑面积25m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积150万m2。2、近几年旧城改造房屋拆迁情况2006年至2010年，滨海县县城累计拆迁房屋面积超过30万m2，这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。如果要安置20082010年的拆迁户，按户均70 m2计算，需住房面积7万m2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积1

27、6.1万m2。3、城区新增人口住房需求据初步分析，滨海县城区未来5年时间要达到30万人口规模，比现有城区人口要增加8万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25 m2计算，需增加住房面积约150万m2。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，滨海县城区住房需求总量约205万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。4、分析结论从上述分析看，滨海县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求41万m2供需缺口较大，住宅需大于供，房地产

28、市场前景广阔，未来五年滨海县城区的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。从长期角度看，滨海县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。根据滨海县提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城区人口达到30万人左右，到2010年城镇化水平达到38%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到30m2的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面积不足18m2，因此，将导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变滨海县城区房价总趋势的长期上升。对于滨海县城区房价上涨过快的

29、现状，政府的态度是进行平抑，以保障房地产行业的平稳健康发展。主要的措施有三方面：一是积极调整供应结构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量、减少私房的建设和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到未来四、五年中，滨海县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 “十一五”期间，滨海县城区商品房价格年涨幅在20左右。到“十二五”期间

30、，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下： 第一实现小康目标，滨海县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足18m2。人均居住面积要达到30m2的小康目标，还要走相当长一段路程。第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。滨海县2009年的城市化水平仅为21.12，2010年要达到38。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。 第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根

31、本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，滨海县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。第三节 项目的SWOT分析本项目优劣势分析：（一）优势（strength）1、地段优势本项目座落在人民中路上，往东不足1000米是滨海县的城市中心广场和行政中心，是传统的科教文卫中心区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒

32、作。本项目让生活与购物在金正广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势 资本运作优势 本项目的开发商金正实业滨海有限公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，只要完成前期工作就能顺利开工。 成本控制优势 金正实业滨海有限公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。 营销策划优势 金正实业滨海有限公司有一只高水平的专业招商队伍（引进上海的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。前期项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前三名的大型连锁超市“大润发”（在全国有120家网点）有了意向性合作协议（入驻

33、底层和二层、三层的超市）。 建筑规划优势 本项目的建筑规划设计方案是由知名的扬州市建筑设计研究院有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在滨海县是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。 功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。三楼局部空中花园布置，配套有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善

34、，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合滨海县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。（二）劣势（weakness）1、认知程度不够本项目为滨海县的第一栋高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且滨

35、海县居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。（三）机会（opportunity）1、购买能力加强随着滨海县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；，其中相当一部分人都愿意在滨海县城购房置业或投资，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟滨海县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大比较目前滨海县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。（四

36、）威胁（threat）主要威胁来自涵碧苑、双尊大厦等。四、本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位人流的导入主要通过上述二条路进来，人民路是最大人流导入量的道路，也是项目的主要出入口。师苑路是项目的次入口。项目周边主要有滨海中学、滨海小学、人民医院、天海由酒店、滨海广场中医院等及县直各机关单位。这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质

37、客户资源。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。第四节 项目的价格定位分析一、成本加利润定价法1、项目土地获取价格项目土地获取价格为2380万元，平均分摊至可出售房产住宅10828，建筑面积土地成本为住宅约380元/m2。2、项目单位开发成本项目单位开发预算成本包括：土地、建安、规费、绿化等综合配套设施、税收、管理费和银行利息等（见下表），住宅约3000元/m2、商业建筑约2600元/m2。二、市场比较定价法（一）住宅1、现状概况目前滨海县房地产开发项目中还没有高档高层住宅，因而本项目高层住宅的市场价格和销售面积在滨海县内无参考

38、和可比性。根据滨海县的地域特点、本项目高层住宅市场分析参照滨海县部分高层、小高层楼盘进行对比。涵碧苑： 售价45005000元/平方米（小高层、高层）。碧水绿都：售价为38004500元/平方米（小高层、高层）。中央花园：售价为38004500元/平方米（小高层、高层）。滨河湾： 售价为45005000元/平方米（小高层、高层）。2、分析预测从滨海县现有高层、小高层楼盘运作销售来看，高层、小高层住宅处于较低价位水平运行，高层、小高层的市场潜力尚未得到充分挖掘。近三年销售且目前已经入住的高层、小高层价格在38005000元/平方米之间。按正常推测，现在小高层、高层销售均价应该在4000元/平方米

39、左右和4500元/平方米以上。因此推测购买者在心理上也完全可以接受“金正广场”高层住宅期房45005000元/平方米的均价。（二）商业店铺1、滨海县商业市场现状（1）滨海县城目前品牌连锁、加盟店约为100家。（2）根据初步市场摸底和一般商业经验，滨海县城消费层次、购买力比较高。2、分析预测根据“十一五”期间滨海县城的人均可支配收入增长预测，推算至2010年人均可支配收入将分别达到1.8万元，从温饱型小康型小康型加部分高消费的消费需求层次逐步提高的过程来看，滨海县城的消费需求层次在2011年将以小康型为主，2010年转入以小康型加部分高消费为主。消费市场需求的迅速增长将为本项目的商业经营带来较大

40、机遇。项目地处滨海县城核心地段，本项目在精品打造、专业营销和专业招商的运作下，商业潜能大，前景看好。三、本项目定价从本项目优越的地理位置条件及周边商铺价格情况，结合“成本加利润定价法”和“市场比较定价法”综合比较分析，本项目开盘销售价格实行低开高走的原则，住宅4500元/ 。目前滨海县城区房地产开发项目中还没有高档高层建筑，因而本项目的地下停车位的市场价格暂无参考和可比性地下停车位均价暂按4万元/ 个。这里的价格，应该是一种展望预期价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由公

41、司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章 场址主要建设条件第一节 场址及用地现状一、场址现状场址现状属典型的河岸平原地貌，现状标高约在黄海高程2.6米，目前已基本完成场地平整。滨海县“金正广场”房地产开发建设项目地点位于人民路上，项目地理位置显要，用地条件优越。二、土地权属及占地面积本项目总用地面积23.8亩，土地权属通过拍卖方式由金正实业滨海有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。第二节 主要建设条件一、工程地质、水文地质情况1、工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色

42、亚砂土、粉砂，胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度57m；下部为粗砂砾石层，砾石占60%，砾径46cm、厚68m，可作为城市建设用地。从整个区域来看，基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），滨海县县城地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度），本项目要考虑抗震设防。2、水文地质地下水由大气降水补给，水量较小。本项目处于滨海县城市防洪堤保护范围内。二、区域规划情况本项目建设性质和建设内容

43、符合滨海县县城总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。三、交通情况本项目东邻人民路，是滨海县的中心地段，交通十分便捷。四、社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。五、公共设施条件人民路已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。六、征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已基本完成。七、施工条件本项目场址地势较平坦，水电可从人民路就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等

44、材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。第五章 工程设计方案第一节 指导思想与原则建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。压力大，节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，同一屋檐下需要改善邻里间的关系。项目处于滨海县商业文化中心，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。因此本项目切实地从住户

45、的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质住宅应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，首创小高层和高层住宅理念，给某某的房地产带来质的飞越。本项目定位为高档商住小区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑成一个别致、新颖、周到、精美的现代住宅社区。第二节 总体规划方案一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；3、江苏省城市规划管理技术导则；4、住宅设计规范（GB50096-1999）2003年版5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001年版6、2000年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则。二、规划原则1、从总体规划到户型设计“以人为本”的设计思想贯彻始终。本项目注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，同周边的广场、喷泉，一起形成休闲区域。2、通过对当地商业生态的研究发现，只有引入大型超市才能最大限度发挥中心地段商业价值。本项目利用“大润发”超市同滨海县地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生居留感，留住人流，兴旺商业态势。3、合理利用地形，总体布局大