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1、,房地产项目管理精细化之- 计划、风险、质量及现场管理,第一部分 工程管理的范围及现状第二部分 要素管理第三部分 现场管理及工程质量把控,目录,第一部分工程管理的范围及现状,先从房产品的质量谈起，更多的房地产公司谓之“品质”,国家规范对工程质量的影响：,国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。,项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。,国家相关分
2、部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。 只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不用说达成“精品”,铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。,对所需检验项目的检验方法没有明确要求。,一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；二、产品的价值评判标准的差异；三、建立最终使用者评价标准的重要性,目标（范围）,质量：工艺质量标准,进度：施工工艺进度,成
3、本：合同成本控制,施工企业的目标管理,房地产企业产品力提升之道-施工单位管理目标的修正与升华,房地产企业普遍面临的问题： 1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？ 3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质; 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有 效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？ 5、满足国标质量就能做出好品质吗？ 6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将 优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 7、低价中标的误区,落地执行难？,方向与执行的关系,管理发展阶段的启示,手工作坊,粗放式,规范化,精细化,精益化
4、,做什么？,如何做？,如何做好？,如何做到最优？,现阶段的解决之道： 工程精细化管理,对制度、流程、标准的认知,规定管理原则、统一行为准则、说明层级责权等是各类管理文件的基础和依据；,用于说明业务活动开展的程序及方法；基于制度，应用于业务协调；,规定具体工作节点的工作标准，并提供统一操作方法是实现业务操作标准化的重要保障,制度,流程,标准/模板,工程管理的范围： 纵向与横向的幅度探讨。,浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米,浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米,温州鹿城广场实现两年内
5、3倍溢价,第二部分 要素管理,要素管理,成品保护管理,木制品的成品保护,案例：某工程项目的规定：根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位放置小便桶等临时卫生设施，严禁现场随地大小便。,管理程序-固化的成品保护规定,重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。,小结： 通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护标准，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准，不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的力量为质量提升提供可靠的保证。,要素管理,一、设计管理与技术评审管理,常见问题,1、产品品质与客户需求有差距，但找不到为什么？2、产品品质有问题，但主要是工艺的问题；3、设计各专业“打架
6、”现象严重，领导“拍板”的方案需推倒重来；4、设计院“粗心大意”，小业主投诉问题颇多，但好像无法避免。5、决策性错误多，导致开发困难、成本居高不下。（产品标准化能解决问题吗?）,可实现性,功能定位,设计管理,审图要点,基础性工作：标准的制定和研究,1、技术评审-可实现性把控,可实现性案例,工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么？,任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位的产品更容易实
7、现？哪种材料更容易施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？,差距,交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑,调整后的欧亚米黄石材整体效果,实现的目标=客户评价标准 设计效果,客户评价标准 评价标准的建立与执行案例：石材的客户评价标准如何建立？,启示： 1、未雨绸缪，可实现性把控理所当然成为设计把控的首 要任务； 2、理想与现实的差距，适当的时候只能调整“理想”；,2、功能定位与功能性把控,宴会厅原设计方案效果图,宴会厅吊顶方案调整,案例2：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整,宴会厅调整后效果图,宴会厅吊顶方案调整,最终确认的宴会厅天花综合图,宴会厅吊顶方案调整,总结：
8、有效工具-综合天花图,某楼盘阳台能走通,某楼盘阳台能走通,某楼盘小屋面能走通,某楼盘八角窗均为封闭玻璃,58,座便器空间控制在750以上；冰箱预留宽度均调整为640mm670mm之间；,洗衣机预留宽度均调整为630mm650mm之间，（下图9）,60,一期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的挡水条阴角处为直角容易堆积污垢，边沿突起挡水（左图12）,二期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的挡水条阴角处理为圆角，边沿无突起、下部设滴水线，确保台面清洁、使用空间更舒畅（右图13）,二期厨房的门板在一期的基础上增加阻尼装置，消除了门板关闭时的碰撞声，延长了使用寿命；（见如下对比照片）,（一期厨房下柜门板安装情况如左图
9、14）,（二期厨房下柜门板安装情况如左图15）,总结：使用功能是客户基本需求的着力点,案例,总结：美观，创造美好是抓住客户升华点，是开发者作为商人的基本职责。,启示： 1、综合再综合，穿针引线于设计和施工之间的重任唯 一也只能落在我们身上； 2、以业主的心态去弥补设计师的“粗心大意”； 3、必须形成全面的审图标准，企业内部“强规”，弥 补“百密一疏”。,问题： 1、管理制度一大堆，八股化严重，解读困难？ 2、无实际操作的标准？,3.“强制性条文”解读 1）电梯基坑采取有组织排水； 2）淋浴房2000以下做防水； 3）电梯轿厢吊顶禁止采取玻璃饰面 （含安全 玻璃）,3.“强制性条文”解读 4）园
10、区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑，建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施，并设置洗手间.保安亭视线应通透无遮挡。 5）幼儿园建筑外墙禁止采用面砖、石材等饰面。 6）在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。 7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。 8)电梯井道和机房不得与卧室、起居室和书房紧邻布置，无法做到的，必须要进行噪音测试和隔音设计。,3.“强制性条文”解读 9）毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。 10）毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。 11）基坑围护
11、设计和施工方案、桩基工程施工方案、钢结构工程施工方案等应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。 12)石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等外墙饰面工程(含保温防水体系)应委托有资质的专业公司进行施工图专项深化设计，并经过集团相关职能部门评审后方可实施.,O.1、项目级标准的制定,图纸案例分期、地库、户型,图纸案例节点做法梳理,O.2、公司级标准的制定,审图的提升空间控方案 优成本 增效益,案例：地下车库设计,地下车库停车率分析,平面形式,有无人防,柱网取值,建筑主体,分,析,报,告,第一部分,停车率:有效地下车库建筑面积/停车数（这里的地下车库总面积由于各种计算方式不同有较大差异，可以指地下车库外
12、墙围合的所有建筑面积，也可以是剔除设备用房和地上建筑主体地下部分后的总面积。）,设备用房,一、停车率分析,分,析,报,告,影响地下车库停车率因素,平面形式,有无人防,柱网取值,建筑主体,分,析,报,告,设备用房,分,析,报,告,1、平面形式：,结论：以同样4000平米车库面积计算,规整形比不规整形地库停车率大 约3m2/辆,规整形,不规整形,一、停车率分析,建筑面积:4104m2 停车位:157个停车率:26.11,建筑面积:4104m2 停车位:141个停车率:29.1,一、停车率分析,分,析,报,告,2、地下车库是否含人防：,结论：同条件情况下,有人防地下车库比普通地下车库增加约 5平方/
13、辆,普通地库 停车率:29,人防地库 停车率:34,按规范凡九层以上以及基础深超3米的建筑按首层投影面积配置人防，多层部分地上面积的2%配置。具体需经民防办核面积。,人员掩蔽体口部:290平方,一、停车率分析,分,析,报,告,3、车库车位布置与柱网关系：,标准车位分析,8.,8.4X8.4,8.1X8.1,8.7X8.7,随着车辆的使用率的提高,车辆的外形也逐渐变大.且SUV的保有量也越来越多.停车的舒适性越来约被人们强调.,一、停车率分析,分,析,报,告,地下车库柱网取值：,结论：用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以2平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.,8.
14、1x8.1柱网,8.4x8.4柱网,8.7x8.7柱网,建筑面积:4104m2 停车位:157个停车率:26.11,建筑面积:4418m2 停车位:155个停车率:28.51,建筑面积:4658m2 停车位:155个停车率:30.05,一、停车率分析,分,析,报,告,4、建筑主体是否落入车库内：,如果建筑主楼落在地下室中间会对地下室停车位的设置行车路线以及柱网大小带来一定影响.据万科集团的研究,上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的三分之一时,停车率数值在原有数值上至少增加1平米,且随着比例越大值也越大.,建筑主楼,一、停车率分析,分,析,报,告,5、设备用房的面积：,一般地下室的设备用
15、房包含变配电电间,水泵房,生活水池,消防水池,进风排风机房消防控制室等.根据几个案例项目的设备用房面积分析，设备用房占到整个地下车库的815不等。对停车率的影响较大。,分,析,报,告,影响停车率的因数:,综述:,在分析各项目停车率指标时不应简单地用数字比较而是应分析平面形态,是否有人防等条件,再做判断.,一、停车率分析,一、停车率分析,分,析,报,告,提高停车率的措施,一、停车率分析,分,析,报,告,人防设置原则:,人防面积尽量少设置 项目之初与民防办积极协商人防的口部防消空间尽量设置在主楼地下或其它不影响停车的部位，避免空间浪费。人防布置考虑与防火分区合并，消防疏散口尽量与人防出入口结合。,
16、一、停车率分析,分,析,报,告,设备用房的布置原则,设备用房布置减少对有效车位的占用，保证地库经济性。设备用房邻近外墙，便于管线进出。尽可能将设备用房、辅助用房及停车全部设置在地下室，地面计容面积尽可能做为可销售面积，增大容积率控制范围内的建筑面积可销售。垃圾房设置在地下室，不对地面环境产生破坏影响。应布置在塔楼下方及其它不便停车的边角地带设备用房不能挤占停车位置。水池水箱应尽量利用坡道下方及其他受限制空间。,一、停车率分析,分,析,报,告,设备用房的布置原则：,P型变电站,K型变电站,水泵房,用户站,垃圾房,地杰项目设备用房的平面布置图,一、停车率分析,分,析,报,告,地下车库轮廓线及停车设
17、计原则：,轮廓线应简洁，避免出现多段折线，造成外墙增多。布置应紧凑，避免出现多余空间，造成无效面积。轮廓线应方正，避免出现锐角弧线，造成布车障碍。充分利用地库角部空间，布置机房及竖向交通口。尽量在长边布置停车位，鱼骨状方式最佳。避出现单边停车，行车道靠外墙的情况。,一、停车率分析,分,析,报,告,设备用房的布置方式及轮廓线：,浦江项目地下车库轮廓线设计调整,增加母子车位：按1.5个,在初步设计基础上，减小地下室面积600平左右，优化停车位数量：1.优化外轮廓，2.优化车道宽度，保持：5500。3.增加母子车位,缩小轮廓线,双车道宽：5500,角部布置设备用房,调整行车道宽度,影响地下车库成本因
18、素,地库层数,埋深、覆土,结构体系,机电设计,分,析,报,告,第二部分,1、地下车库层数及层高,分,析,报,告,二、成本因素分析与措施,地下一层 普通地下车库 每平方造价:20002200元 人防地下车库 每平方造价:28003000元地下二层：每层造价约为2300元，但加上土方及基坑围护的费用较 一层地库增加 约700元/平米结论：尽量不做二层以上地下车库。层高也是同样每增加100，成本增加1020元， 因此层高控制的好也能有效节约成本见下表:,地下车库层高控制与景观覆土,分,析,报,告,二、成本因素分析,分,析,报,告,二、成本因素分析,层高控制要点：,分,析,报,告,二、成本因素分析与措
19、施,结合柱网要求控制结构梁高及板厚，降低结构高度。综合设计设备管线，降低安装高度。控制行车道的最小净高，够用即可。不需过于浪费。结合不同场地做结构降板处理。解决场地管线和种植大型乔木要求。,地杰项目降板示意,2、地下车库埋深与景观覆土,分,析,报,告,二、成本因素分析,埋深设计原则：政府要求大于 1m 覆土 ，满足管线敷设,满足绿化种植要求景观覆土:按11.2米厚度控制，需要种大树时，可局部堆土。,地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）4900,浦江二期剖面分析,梁高900,设备高度60
20、0,车库2200,覆土：1000,2、地下车库埋深与景观覆土,分,析,报,告,二、成本因素分析,车库净高2200,梁高700,浦江一期剖面分析,建筑面层150,设备高度450,覆土1050,将建筑主体地下室埋深抬高至3米以内，减少人防面积,3、地下车库的构造做法,分,析,报,告,二、成本因素分析,设计原则: 集水井设置方式 排水沟及面层设计 底板防水层 集水井设计原则：,地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）4900,给水井的布置不影响车位布置，宜靠墙设。 或靠柱敷设时：单侧设排水沟,3
21、、地下车库的构造做法,分,析,报,告,二、成本因素分析,排水沟及面层设计 目前施工条件决定不设地漏。通常地库多以明沟排水。底板面层厚度常规为200300左右，厚度由明沟长度所决定。由于地库比较干燥没有大量的排水。因此建议合理减少明沟坡度，将面层控制在150内。 关注明沟设置方案，尽量减少集水井数量。 减少明沟跨越行车道。明沟应靠墙设置。应设置在车位后方或前后两个车位中间。 在人员不到的地方可不设明沟盖板。,地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）4900,底板防水层 地板防水做法按公司惯例
22、施工时予以取消（但施工图不允许）每平米可节约3040元。但应采取施工措施，提高混凝土密实度，提高自防水质量。,4、地库机电设计控制,分,析,报,告,二、成本因素分析,排风优化设计：使用诱导风机系统，通风效果好，节省风管高度，节省风机房面积，一次性投入较低可比传统通风系统省1525。安装简单，围护方便。 利用地下庭院，通过自然补风，可以减少甚至取消机械补风系统配置，并进一步减少机房面积。因此地下室利用自然补风结合诱导风机系统，可最大限度地减少成本投入和围护费用。室内综合管线优化设计： 在方案设计之初进行讨论，主动设计机房及管线走向，避免施工图后期被动选择机房位置。 管线设计尽可能按直线布置，减少
23、转弯分流，以减少分管尺寸。 管线设计尽量避免或减少交叉，且所有主管线尽可能集中在地库公共区域，以方便检修。,地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）4900,总结,设置原则,分,析,报,告,第三部分,设置原则：,分,析,报,告,三、总结,小区的样板区因为展示需要，尽早开放。结合工期原因原则上不设地下车库。积极与政府部门沟通，一定程度地减少车位数。结合项目定位合理设置地面停车数。尽可能减少地下车库的面积从而在根本上节约成本。积极与政府部门沟通，尽可能少地核准民防面积，尽量设六级二等，如有可能
24、多设物资库人防工程（类型、等级） 普通车库基础上增加的费用 1.六级二等人员掩蔽体工程 800元/平方米2.六级二等战备物资库工程 600元/平方米3.五级二等人员掩蔽体工程 1000元/平方米4.五级一等人员掩蔽体工程 1500元/平方米5.五级专业队掩蔽工程 1500元/平方米,地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）4900,设置原则：,分,析,报,告,三、总结,地下车库原则上不建二层以上，适当可设置机械车位。利用下沉庭院进行补风从而减少设备投入及后期围护。地下车库尽量减少埋深，控制
25、绿化种植，综合管线埋设要求。在项目设计方案阶段，就将地下车库经济性设计作为一个重要控制节点。力求在停车率、结构、机电设计的合理性、人防经济性等方面取得一个平衡点。,地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）4900,可实现性+功能定位,企业内部强规,审图要点,国家规范,问题： 1、我们自己“粗心大意” ，怎么办？ 2、管理人员水平层次不齐，怎么办？ 3、管理人员经验不足，怎么办？,解决方案： 1、策略-形成指引性文件 2、执行-表格式的会审,指引性文件： 1、流程：内部评审-施工、监理单位评
26、审-交接-记录-反馈-落实 2、评审内容-分专业，涵盖易错点、规范、企业内部强规,评审： 是一个论证的过程，论证不成功则是一个寻求解决方案的过程。,标准管理程序的形成-结果输出,标准管理程序的形成-结果输出,标准管理程序的形成-结果输出,标准管理程序的形成-结果输出,标准管理程序的形成-结果输出,标准管理程序的形成-结果输出,问题： 1、图纸变更太多，根本不知道哪版图是新的？ 2、人员（含设计院人员）变换频繁，无人知晓变更的来源？ 3、互相推诿，口头禅“我不知道”派,标准管理程序的形成-设计院图纸目录,与成本相关的案例： 技术评审-含钢量 钢筋混凝土结构的配筋是否正确及每平 方米的含钢量的合理
27、性。 “每平米钢筋含量低于限额”惹的祸,启示： 图纸会审需要二次回馈。,案例：某项目分期开发地库连通口爆裂。,对工程营造过程中的重大、专项技术方案的评审，借鉴专家及各方资源，确保重大、专项技术方案安全、可靠，可操作。 尤其是“临时性”的施工措施，更应注意。,要素管理,二、材料与样板管理,（一）打样-可实现性工作的延续,案例,某酒店的设计过程中，需打样的材料多达260多种，设计师对材料的设计效果要求极其严格，每种材料的反复打样平均在5次以上，竭尽全力满足设计要求成为工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工，在材料打样过程中与设计师共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！,中餐厅部分材
28、料样品,材料样板打样过程,中餐厅部分材料样品,材料样板打样过程,墙、地面石材的打样,材料样板打样过程,铜雕刻制品打样,材料样板打样过程,25*5雕花铜线,10mm波纹铜板厚,5mm厚铜板,50*10雕花铜线,材料样板打样过程,启示 打样是设计意图可实现的第一步，如果样品都做不出来，谈何实现的效果呢！ 打样更是材料控制的首要工作，设计、工程、材料部门均应参与。 在此阶段形成施工阶段的管理标准，从而为事中控制打下良好基础。,中餐厅木雕刻打样,材料样板打样过程,（二）、 样板工程管理,施工样板先行制度及案例施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工艺贯彻到底；,工艺样板-幕墙吊顶龙骨安
29、装,工艺样板-精装修基层及管线安装,严格实施施工样板先行制度，1月26日设计师到现场查看铺地样板，其中3块样板提出需做设计调整，并于2月13日出调整图纸重新铺设3块样板。,正在重新铺设调整后的样板。计划于4月3日完成。,（三）样板管理-固化程序,（三）样板管理-固化程序,（三）样板管理-固化程序,通过建立工程样板制度对重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料应用等实行板先行；通过相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板的评审，解决施工中的难点、重点，确保工程营造品质得到保障。样板应用样板确认以后，由工程管理部对样板实施进行总结，对工艺工法和质量标准进行交底、固化，要求施工单位
30、严格执行，监理单位监督检查。有多家施工单位的工序，工程管理部应组织相关人员进行样板学习，统一做法与标准。通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。,（三）样板管理-固化程序,总结：从样板工程计划、过程实施、过程验收、最终验收等精细化管理的手段，可有效保证样板工程贯穿项目进展的全过程、,采购计划表,合格供方外采购物资申请表,设备进场验收记录,工程样板过程验收单,工程样板最终验收单,重点：建立操作表单。,（四）样板层的结构处理方案,注： 1.本节点适用于中间一层精装修样板施工，其余尚未开始墙体砌筑; 2.样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允许封顶，以防止上部梁结构受力变形影响样板房的墙体
31、； 3.如果中间结构分两次验收时，填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。,非常规填充墙封顶方案,实景样板房应做为一个完整的项目来管理，除其进度、质量、成本外，还应考虑其环境的因素，结构、防水、立体施工、看房通道及其对整体项目的影响等等。,（五）样板房管理-程序,要素管理,四、工程进度管理,材料进度分析,你是否碰到过如下情况： 1、乙供的材料迟迟不能到场 2、施工单位内部连材料的进场计划都没有 3、虽有计划，但由于品质原因屡屡被退，导致 彻底失去了供料的动力； 4、施工单位无力支付材料款 （备料款挪做他用），导致材料商迟迟不发货,为保障材料供应不出问题，甲方如何掌握采购的主动权？,提前启动招标采购，
32、绝大部分材料提前三个月到半年开始招标； 在采购方式上应采用甲供的方式，大宗材料即使不甲供也采取由甲方事先进行招标，确定价格和供应商后再委托乙方进行采购的“类甲供”方式； 并在合同中明确约定：一旦材料品质和供应出现问题，甲方有权立即改为甲供或直接付款。,启示： 凡事预则立，尤其是关键性节点材料，是掌控的要点，避免巧妇难为无米之炊。,1、进度计划编制的要素 工程总体进度计划编制时应充分考虑出图时间、施工工艺、周边环境、季节影响、销售节点等因素；并应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等）,2、
33、计划实施时各部门的协调程序 工程管理部根据工程总体进度计划制订工程招标计划、施工单位进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划，并分别抄送公司其他职能部门等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。,2、计划编制时需注意的具体事项 在进度计划中，施工图出图时间、施工许可证的取得、项目开工、00的完成时间、主体结顶、样板房及样板房装修完成、外架拆除、竣工验收等工作任务节点是具有里程碑意义的关键节点，故在进度计划的编制时需重点安排。,2、计划编制时需注意的具体事项 按照正常工
34、期来编排进度计划，工期往往不能满足施工进度总目标的要求，因此需按照施工进度控制总目标来对进度计划的工期进行优化调整。如：按照正常进度工期考虑，施工许可证的办理需占据关键线路的时间，但由于工期压缩的需要，可通过费率招标、桩基的提前开工等方式来减少报建等流程在关键线路的耗用时间，从而有效缩短工期。,2、计划编制时需注意的具体事项 一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分部分项工程的合理工期得不到保证也将造成工程质量和安全文明施工管理的失控。因此，在编排进度计划时需要尽量在工期、质量和费用方面取得平衡，在满足进度、质量、费用控制目标基础上编排合理工期，合理安排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工
35、许可证之前，应合理安排桩基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而主包单位迟迟不能进场进行主体结构的施工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。,2、计划编制时需注意的具体事项 进度计划编排时要考虑本项目造价控制水平下所能吸引到的施工单位的进度控制水平，同时还需要考虑复杂地质条件、建筑市场劳动力短缺、雨季等气候条件、春节等节假日等不利因素的影响，故施工进度计划的编排要安排应适当、符合实际，既不能太紧，又不能太松，计划太紧造成无法完成，计划太松则不能发挥施工效率。,2、计划编制时需注意的具体事项 在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，应通过合理编排，使各分部分项工程在总工期的约束
36、下无缝搭接、穿插施工，确保主分包单位各施工班组能够组织连续、均衡作业和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型设备的反复进出场、劳动力停工窝工严重现象的发生。,2、计划执行时关键要点 项目公司须针对影响进度的因素前瞻性地采取措 施，及时办理报批报建等手续，及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要协助的问题。监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况，检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，督促监理单位落实各项工作。,2、计划执行时关键要点 由于雨季施工、劳动力和材料短缺、政府主管部门
37、政策变化等原因仍有可能造成了进度计划的延误，需要对后续进度计划进行调整，并采取工期补救措施，弥补前期进度延误工期。一旦发现进度滞后需立即认真分析原因、总结经验并提出改进措施。对技术要求比较复杂的关键工序，要督促施工单位制定施工方案并对可能发生的问题制订出相应的对策，以确保进度计划的实现。,2、计划执行时关键要点 配套管线施工前，由工程管理部经理负责组织管线综合协调会，邀请政府相关职能部门、各配套管线设计单位、各配套管线施工单位、公司造价咨询公司、总包施工单位和监理单位参加，对各管线施工的先后顺序和相互衔接进行明确。当具备施工条件时，工程管理部应督促管线施工单位按时进场施工。,4、案例重点分析交
38、叉工作面，明确过程控制节点 某工程在未完成幕墙门窗的情况下即大面积开展精装施工，为保证精装的施工条件，如何分解幕墙和机电的施工节点，调整施工顺序，有效的加快精装修的施工？,1）机电与精装交叉节点分析与目标 、为保证卫生间地坪施工，先行铺设地暖管道，1月20日已完成所有地暖保护层的施工； 、卫生间给水系统先行施工，保证卫生间防水施工，1#楼将按计划于4月10日前完成给水系统施工。 、设定吊顶内管线施工节点，保证吊顶封板。 1#楼将按计划于4月30日完成吊顶内管线施工。,2）幕墙门窗工程与精装施工交叉节点分析与目标 、设定独立门窗窗框安装节点，保证厨房、部分卫生间的墙面石材施工；2#楼3月10日、
39、1#楼4月10日完成。 、设定幕墙体系中门窗框架安装节点，保证石材铺贴及基层湿作业施工；2#楼4月30日、1#楼5月30日完成。 、设定门窗洞口封闭节点，保证精装修收尾（墙纸、木制品）工作； 2#楼5月30日、1#楼6月30日完成。,3）设定独立门窗窗框安装节点，保证厨房、部分卫生间的墙面石材施工；,4）设定幕墙体系中门窗框架安装节点，保证石材铺贴及基层湿作业施工；,管理精细化所构建工程进度管理体系： （1）需对原有的基准工期标准进行细化和完善，并根据不同的产品类别分别规定相应的工期标准，并对样板房、样板区的完成时间，屋面防水、外围护砌体及各项专业验收的时间应进行相应的规定。 （2）对工程进度
40、计划的编制方法和编制深度应进行规定，其中控制性进度计划应要求采用网络图或时标网络图进行编制；对进度计划的审批、执行、调整都应进行规定。 （3）必须对工程进度计划的实施情况进行动态跟踪和管理，进度计划调整时应对资源投入进行优化平衡，妥善处理好进度、成本和质量的关系。,重点：编制进度计划审核要点，指导进度计划审核,3.4工程进度管理指引,2、劳动力的组织,案例 农业“双抢”和春节期间的施工劳动 力的安排。 我们该采取哪些措施来避免工人的流 失呢？,案例 事先摸底鼓励施工单位选择远区域的劳 务队伍； 鼓励施工单位选择长期合作的劳务队伍； “加班”工资的发放。,启示：必须深入到一线中才能制定切实有效的
41、策略,劳动力组织案例解析,质量、进度责任状,深入基层，标段管理员在组织施工帮组开会,在主体施工阶段，进度上不来，施工单位人员上报数量又很大，于是进行清点。（清点时间上午6：30，连续三天）,每两天一次的项目经理协调会,会议之后夜间检查施工作业面，清点人数,会议之后夜间检查施工作业面，清点人数,赶工期间加班情况,部门组织施工单位领导开会协调,小结： 劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的，一定是有层次的，也是必须始终保持和坚持的。,问题与启示： 标准的工日消耗从何而来？ 1、定额靠谱吗？ 2、经验数值靠谱吗？ 3、那怎么办？,5）案例 进度及劳动力计划,5、进度管控要点 1）主体施工阶段，应督促施
42、工单位准备几套模板？ 2）当主体结构上至几层时，应督促施工单位安装调 试井架或人货笼等垂直运输设备 ？为什么？ 3）高层建筑的外架如何搭设，能有效缩短总工期， 为什么？ 4）为加快地下室机电施工进度，应提前做什么工作？,总结：工程进度管理的问题与对策,工程进度控制的重点是三个方面：一是进度计划的科学性和严密性。所谓科学就是计划要与施工技术方案和气候条件紧密结合。所谓严密，是指不但要排细，能检查好执行，而且要进行跟踪管控，并保障落实；二是要能深刻了解项目，决策时有一定的前瞻性，能提前做好准备并采取必要措施，以防患未然，减少风险；,三是要能统筹安排，从平面和空间上创造各种条件，能合理组织人力、物力
43、，安排好人流、物流，提前组织好施工作业区、外围交通道路、材料堆场和物料垂直运输方案，合理安排组团、幢与幢之间的进度差，保障工种和组团之间的流水施工，并想方设法减少资源集中使用带来的各种压力。,设计、成本部门的案例分析,案例分析工程总包招投标的询标过程中，在询标文件制订阶段，项目公司成本部提出“0.000 以下垂直运输费用不予考虑”。请问可能带来什么隐患？,不靠塔吊运输，人工降效严重同时无法保证快速施工。总包单位即使承诺该条款也会使双方在后续工作推进中陷入被动，影响整体工作推进。针对这一条款，反映在实际工程施工过程中就是施工方对立情绪严重，在初始的清土、垫层、防水、保护层阶段不愿意启用吊车作业，
44、导致吊车进场时间滞后、影响效率，延误工程进度。,当地一些地产公司确有所见，主要是建设商为降低施工成本制定的，同时作为该条款提出的基础，当地一些开发商在设计阶段即着力控制设计指标，减少地下车库面积，甚至不设地库，即降低营造标准、减少经济成本。,启示 发现问题后应该及时与有关领导及主管部门进行沟 通，而不是本位主义作祟，或者单纯认为“我是在 为公司节约成本”，殊不知，表象后面的实质未必 是真正的成果。,案例分析工程总包已进场，但施工图纸还没有？请问如何准备才能加快进度？,案例分析通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸提前设计预沟通，统计大致材料用量，以便定合同、备材料、攒队伍。,启示 进度管理的另一
45、核心就是解决看似不能解决 的问题。反复挖掘，站在各方角度看问题， 你的“思维角色”必须经常变换。,总结：进度管理核心五要素人、料、机、法、环。,第三部分 过程管理,一、合约界面及总分包管理,三、主体工程施工阶段管理,二、桩基与基础工程及地下结构施工阶段管理,四、景观工程管理把控,五、幕墙施工阶段工程管理,六、精装修工程过程把控,七、工艺控制优秀案例分享,八 、借鉴与提升空间,一、合约界面及总分包管理,经常困扰的问题：1、合约边界不清，出现巨多“三不管地带”； 2、各分包交接工序产生的工期延误，责任无法划分： 例机电管道与精装修； 3、专业分包承包了“非专业的内容”： 例地暖保护层的施工； 4、
46、桩基、土方、基坑围护都是专业分包，总包处于瘫痪。,如何带好总包乃至如何做好总包？,合约体系能体现公司对项目管理的模式。不同的模式各有优劣，需要取长补短、统筹兼顾。作为房地产企业而言，关键是要通过事先策划，进行清晰的合理划分。 只搭建了合约体系还不够，还需要对各合约边界进行清晰界定： 只有界定还不够，还需要对各类供应商的管理方法进行明确。这些管理方法的明确通常是体现在招标文件和合同中，所以行业优秀企业往往都会对招标文件进行标准化，建立自己的标准合同模板。,统一口径、统一的标准节点、统一的工艺工法 人、料、机、法的详细及量化约定。 有款可依、有据可查。,重点：建立各类表单及模板，指导业务开展,供方
47、考察申请表,供方评价表,施工组织设计施工方案审批表,工程联系单,工作联系单,工程管理部通知单,工程部整改回复单,停止点验收及见证点验收计划表,施工进度计划审批表,二、桩基与基础工程及地下结构施工管理,1、“提心吊胆”是地下阶段的普遍心态，尽管很多方案都经过了专家论证；2、在土建专业里，地下施工在成本管理上容易失控；3、具体项目的操作难度大，质量通病明显。,国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。,项目的基坑工程采
48、用的是大范围简易深井降水、结合边坡喷射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说，工程本身难度并不是很大，不过开挖面积较大（面积约32254），有多处的深承台形成坑中坑，最深的电梯井承台底与普通底板面的高差接近4m。基坑开挖范围内以砂质粉土为主，地下平均水面在场地平均标高以下1m左右，合理降水成为本工程的成功实施的关键。,基坑降水案例,在如此大范围内用直接冲水钻孔的简易深井排水还是首次。在基坑范围内，除了主楼栋号外其余基本上都是连片型的地下室。施工单位内部对管井的施打顺序和具体的平面排布意见也不是很统一。请思考应采取哪些措施呢？,基坑降水案例,按开挖进度逐位布井 用全站仪根据基础底板图逐井定位（以便
49、避开地下室承台、电梯井、剪力墙） 在深坑区域附近适当调小井距,基坑降水案例,在实际的施工过程中，出现了塔吊基础的水位一度难以降到位，部分深承台底有反水等现象。 此时该采取什么样的怎样的措施呢？,基坑降水案例,加布井点 加潜水泵。,基坑降水案例,项目为地下2层、地上18层，其基坑平均深度9.2米，最深处约13米。在基坑的东面及南面为5层结构的农居房，最近处仅为8米左右，且农居房的第四、五层是后期加盖的。,案例分析：基坑围护出现险情,基坑围护出现险情案例,考虑地质状况及周边环境，设计采用三轴水泥搅拌桩、土钉墙及钻孔搅拌桩加混凝土角撑的围护体系。其设计方案通过公司内部及建委专家的论证，并进行了备案。
50、但在地下工程实施过程中，基坑仍出现多处大的险情。,基坑围护出现险情案例,在某天晚上挖土过程中，基坑顶部开始出现一些小裂缝，且随着时间的推移有增加的趋势。虽然立即停止了挖土，但裂缝的发展并没停止，最大的地方可伸进一只手。如果不立即处理，有坍坡的危险。 怎么办？,基坑围护出现险情案例,立即回填基坑内反压，在无法了解原因的情况下，应采取最保守的做法。,基坑围护出现险情,第二天，通过现场勘查分析：原基坑边坡表面为建筑生活垃圾回填，土钉墙无法有效 拉结，导致裂缝产生。 应采取怎样的措施呢？,基坑围护出现险情,边坡卸载的处理方案，清除原回填垃圾至原土，重新喷锚加固。,基坑围护出现险情,一开始情况还算稳定，
