工程人员培训资料.docx

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1、- 95 - 武汉贵阁物业管理有限责任公司WUHAN GUIGE PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD工程部培训资料（受控文件）编号：001 编辑：龚大鹏桂友友先生，贵阁物业创始人 具十三年本土物业管理服务实践经验 武汉市物业“十年坚守奖”获得者 武汉市“优秀企业经理”称号 武汉市物业管理招投标专家评委 总经理致辞物业管理行业发展到今天，管理水平日趋规范化、精细化，不断展现出其社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表现在规范化和精细化的管理上。“贵阁物业”经过多年的精心运作，在物业管理服务的规范化和精细化程度上已形成一套较为完善的模式。我们将在稳步提升物业管理规范化、精细化的基

2、础上，通过创新模式的实践，突出人性化的贴心服务，并经过长期不懈的努力，力图使广大业主增强对物管服务的信心，突显开发商及客户的品牌价值，为开发商和客户奠定卓越的社会诚信基础。目前，我公司全面推行ISO9001国际质量管理体系标准，实现规范化、科学化的管理，并努力实现思维方式的突破，以开放式的思维模式进行全面提升。公司积极引进高素质的管理人才，培养了一支专业、务实、勇于开拓创新的员工队伍。公司推行以“客户服务中心”为中心的“一站式”服务管理模式，建立了客户服务快速反应体系，为客户创造和维护一个舒适、文明、整洁、安全的工作条件和生活环境。致力于树立一个高标准、高档次的物业管理服务品牌。房地产及物业硬

3、件的同质化日趋显现，物业的保质和升值就成了开发商及客户决胜千里的所必备的利器。贵阁物业，致力于本土物业管理水平的全面提升，以优质“服务”作为软件实力，递增物业管理的硬件品质与价值。贵阁物业让我们做到最好！ 前 言经过公司上下全体领导与员工的积极努力，贵阁物业管理有限责任公司已经荣升为一级管理资质，为了顺应市场的需求，提高公司物业管理水平，有必要进一步提高工程人员的工程管理水平。 怎样做一个合格的工程管理人员，不外乎两大点：怎样做人，怎样做事。 怎样做人：简单讲，就是要诚实、守信、实事求是、活到老学到老、不要不懂装懂。 怎样做事：就是要认真、负责、不断提高业务水平、不断提高技术动手能力和科学管理

4、能力。多学习应知的业务知识，多学习我们应会的业务技能。下面，就是为了满足这一需求而进行的物业工程管理培训讲座贵阁物业简介武汉贵阁物业管理有限责任公司成立于2001年9月，是一家专业从事各类物业委托管理、顾问咨询管理和物业管理专项服务的物业管理公司，注册资金人民币1000万元，国家物业管理一级资质企业（资质证号：建字108088），并通过了ISO9001质量管理体系及ISO14001环境管理体系及职业健康安全管理体系三项认证。贵阁物业是中国物业管理会员单位，湖北省物业管理协会会员单位，武汉市物业管理协会常务理事单位，武汉市物业管理协会洪山分会常务副会长单位。公司在2005年获得“武汉市物业管理十

5、佳单位”，2007、2008、2010年三次获得武汉市工商部门颁发“守合同重信用企业”称号，2007至2011年连续五年获得武汉市政府相关部门颁发的“优秀企业”称号，2007年度获得物业行业第四届安防人员队列会操比赛三等奖。公司总经理桂友发先生在2007-2010年度间，连续被评为武汉市物业行业“优秀经理”称号，2008年度获“武汉物业十年坚守奖”，2009年当选为武汉市物业招投标专家评委资格，并被聘请为武汉生物工程学院“大学生就业创业讲师团”的客座教授。公司同时在生物工程学院建立了就业创业培训基地，在武汉职业技术学院成立了“贵阁班”，为贵阁专业物业管理培养、储备和输送人才。公司现有员工100

6、0余人，管理层中95%具有大专以上学历，并持有国家建设部颁发的从业资格证书，各类技术人员100%持证上岗，公司现有中高级职称人员共计26名，其中多名管理人员已获得人力资源部、社会保障部和建设部联合颁发的物业管理师证书。公司现受托管理项目：A）非住宅型有湖北省林业厅、武汉市公安局刑侦局办公楼、华中光电技术研究所（七一七所）、武汉市交管局江汉大队办公楼，武汉市交管局洪山大队办公楼，武汉交管局经济开发区大队办公楼、武汉血液中心办公楼、洪山体育馆、英东游泳（跳水）馆、武汉市公安局禁毒教育基地、湖北省水上运动中心、武汉市公安局监管处等；B）住宅型有楚天都市佳园、欣隆湖滨半岛、十里华府、欣隆紫阳苑、徐东雅

7、苑、硚口金利屋、光谷陆景苑、香江家园、九坤秦南都汇、至尊门第等28个项目，管理面积逾500万平方米。所管理的部分项目先后荣获国家建设部、湖北省建设厅、武汉市房地局、武汉市物业协会等部门授予的“湖北省优秀城市住宅小区”、“义务消防队消防竞赛一等奖”、“三星级安全小区”、“湖北省综合治理先进单位”、“湖北省绿化先进单位”等多项荣誉称号。贵阁物业经过多年的发展，凭自身优势，已成为武汉市较有规模和实力的物业管理公司，通过提供“高要求、高标准、全方位”的物业管理服务，通过规范化、专业化的管理工作，建立了务实于物业管理行业发展的自主经营、自负盈亏、自我创新和自我约束的现代企业制度，在社会及同行中逐步树立起

8、了“贵阁物业管理，真诚服务大家”的优秀服务品牌和企业社会形象。在经过十年艰辛历程的不懈努力，贵阁物业孜孜以求地不断提高管理水平，完善自身建设。在多年的物业管理工作中得到甲方、业主及各省市相关领导的高度好评，已成为武汉市本土物业行业中的领军企业之一，奠定了贵阁物业在物业管理行业中的坚实基础！第一章 物业工程管理第一节 名词解释：1. 什么叫物业管理： 对小区房屋建筑及其配套的设施、设备和相关场地以及对物业环境（区域内安全、清洁卫生、绿化、车辆停放等）进行统一的维护、整治、保养、管理叫物业管理。2. 什么叫物业工程管理： 对小区房屋建筑和配套设备、设施的施工、验收和使用及相关人员的管理叫物业工程管

9、理。3. 工程管理在物业管理中的重要意义工程部门是物业管理公司的重要核心部门之一，它担负着整个物业项目“有形证据”的全部，同时又是物业“服务过程”和“参与者”的重要扮演者。工程服务部门工作成效的优劣，可以使所有的业主和承租客户直接感受到物业公司整体服务质量的高低。（1）任务 1）物业项目的设备、设施的安全运行、维护、保养、能源供应及日常巡检和维修。 2）对建筑的主体结构、内外装饰、环境氛围、市政绿化、清洁设施、设备维护保养，确保其完整、安全、保值增值。 3）建立建全各项规章制度、操作规程并落实贯彻。 4）建立并保管好设备档案。 5）加强培训，提高员工规范意识和综合素质。 6）起草，编制年度能源

10、费用，工程费用预算，设备维护保养（大、中项目）计划。 7）二次装修管理和监督。 8）配合各类部门，完成各类检查和验收。（2）目标：6个100% 1）确保房屋完好率100% 2）确保设备完整率100% 3）确保客户投诉处理率100% 4）确保合同签约履行率100% 5）确保员工培训合格率100% 6）确保消防责任制落实率100%（3）岗位职责 1）工程部经理的岗位职责 2）各专业主管的岗位职责 3）各专业岗位的岗位职责（4）各项管理制度和工作程序 第二节 物业工程管理内容一、遵守法律、法规例 1、申请对工程消防检查验收。 2、前期介入，确定施工方案。二、施工管理 1、施工现场管理：基础质量，隐蔽

11、工程 2、安全防护管理 3、临时用水用电管理 4、环境保护管理：防止大气污染：烟尘、气味（油漆、沥青）、施工噪音 5、施工现场安全保卫管理：包括出入、四源管理（水、电、气、火）等三、施工验收：分初验和竣工验收两阶段，分专业或职能部门分部进行。例：土建、电气、给排水等。四、消防检测与验收： 1、火灾自动报警系统 2、消防控制设备系统 3、消防栓及喷淋系统（包括室内消火栓系统） 4、卤代烷自动灭火系统 5、防排烟系统五、环境保护 1、环保法规 2、四废（水、渣、气、放射线）控制（油漆、地毯、石材）六、设备资产管理1、概念与分类 1）生活、消防服务设备 （1）照明系统 （2）排送风、空调系统 （3）

12、给排水系统（包括消防给、排水） （4）制冷设备：冷冻机组，冷却塔 （5）清洁设备：吸尘、打磨、洁具等 （6）餐饮设备：冰箱、炊具等 （7）美容美发设备 （8）洗浴设备 （9）洗衣设备2）信息功能设备 （1）通讯设备：电话、传真、对讲等 （2）办公设备：电脑、打印机、复印机、碎纸机等3）安全保障设备 （1）中央控制室 （2）消防设施设备 （3）烟感、温感探测报警设备 （4）煤气报警设备 （5）安全监控设备、周界监控防范设备 （6）广播系统4）能源保障设备 （1）变、配电、发电设备 （2）能源置换设备 （3）锅炉设备5）环境灯饰设备 （1）广告 （2）亮化设备 （3）室外绿地喷灌设备6）交通运输设

13、备 （1）汽车、电动车 （2）升降车、梯，非机动车 （3）各类电梯：多用电梯、消防梯、客、货梯，扶梯7）停车场设备：自动收费管理系统，道路隔离等8）其他设备2、设备资产规范化的管理 1）建立设备台帐和档案 2）设备登记卡 3）设备变动与调拨 4）设备事故：分析、报告、处理（四不放过原则） 5）报废：报废鉴定3、设备的保修、保养规定 1）四级维修 （1）零星维修工程：对设备进行日常保养、检测及为排除故障而进行的局部修理。 （2）中修工程：对设备进行正常的和定期的全面检修，进行部分解体和更换少量零部件。 （3）大修工程：对设备进行定期的全面检修，对设备进行全部的解体修理和更换主要的零部件。 （4）

14、设备更新和技术改造：设备使用到一定年限后，因技术性能落后，效率低下，耗能大或污染日益严重，必须更新设备，提高和改善技术性能。 2）三级保养制 （1）日常维护保养：操作人员每天必须进行的例行保养工作。主要包括定期检查、清洁、润滑及时排除小故障。 （2）一级保养：由操作人员和专职维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括局部解体检查、清洁、调整、紧固。 （3）二级保养：以专职维护人员为主，操作者为辅，对设备全面清洗，部分解体检查和局部维修、更换或修复磨损件。 3）日常维护保养的内容和要求 a：内容：（1）负责设备卫生和电气设备的日常保养，负责物业范围内的计划养护，零星报修和改善添装。 （2）水泵和水

15、箱设备及控制设备的日常保养。 （3）消防设备的日常保养，消防、喷淋泵的定期试泵，消防水池在规定期限内调水、防水，防止缺水、阻塞、水质腐臭。 （4）暖气、制冷、空调、风扇及其他设备的日常保养，管道的包扎、防冻、防腐。 （5）电梯设备的日常保养，监督电梯维保公司正常维保。 b：要求：（1）设备日常保养是以操作人员为主，对其实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。 （2）操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检查各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可使用。 （3）操作中严格遵守操作规程和安全规定，发现小故障及时排除。 （4）下班或停机前，要对设备进

16、行清扫、擦拭、注油、整理、润滑、最后切断电源。4、设备资产编号：为方便管理，要求所有设备资产统一编号，造册登记，统一管理七、能源测算：用水、用电八、工程部建设1、人才建设：对人员的综合素质要求不断提高：三者最佳组合： 1）知识 2）阅历和技能 3）觉悟2、对工程管理和维护专业人员的素质要求： 1）对工程部经理的要求 （1）知识要求：文化程度，专业知识，管理知识，法律法规知识；会预算、财会；具有电工、工程力学、制冷、热工等基础知识。 （2）能力要求：具有决策能力、实施能力、协调与沟通能力、理解与判断能力、公关交际能力、宣传鼓动能力、语言文学能力和创新意识。 （3）道德、觉悟水平 （4）工作经历：

17、领导职务3年以上，机电专业3年以上，扎实的理论基础和实际操作动手能力。 2）对各专业工种人员的素质要求：（电工、电梯维修、钳工、弱电工、泥木工）知识要求，能力要求，品德要求。3、人员培训 1）多层次展开培训 （1）管理层 （2）专业技术人员 （3）服务及设备使用人员 2）多种形式展开培训 （1）走出来 （2）请进来 （3）专业培训 （4）互动培训 （5）现场培训4、岗位定编 定编原则：合理设岗，优化组合，一专多能。九、巡检、维护与操作规程1、日常维修管理规范，分报修、维修、检修和巡检维修。2、设备使用与维护的基本要求 设备的安全与经济运行，是物业管理经营活动中提高经济效益的基本保证。设备的使用

18、与维护是设备管理的重要组成部分，包括以下几个方面：建立设备使用管理规章制度，它们包括：（1）设备运行操作规程（2）设备维护规程（3）运行人员岗位责任制（4）设备运行交接班制 2）设备管理基本规范 （1）“三好”：管理好、使用好、养护好 （2）“四会”：会使用、会保养、会检查、会排除故障 3）对设备机房的“四项要求”：整齐、清洁、严格、安全 4）设备运行操作的“五项纪律” （1）持证上岗 （2）精心操作，精心维保 （3）严格遵守交接班制和操作规程 （4）设备附件、材料、工具齐全 （5）随时检查设备运行状况，发现问题及时处理，及时报告 5）重点设备“四定” （1）定人操作 （2）定人检修 （3）定

19、操作规程 （4）定期维护保养6）设备维护制度 维护工作，特别是日常维护是基础，其特点：经常化，制度化，并以预防为目的，将事故隐患消灭于萌芽阶段。 （1）班前维护（班：也可指设备开机运行）： 检查电源和控制系统、操作系统 检查安全装置 检查润滑系统 交接班记录 （2）设备运行中的维护要求： 严格按操作规程 集中精力，仔细观察（望、闻、问、切） 发现情况，及时处理并报告 （3）班后维护 保持设备及周边整洁 保持设备各系统正常、完好 非运行设备，切断电源 填写运行记录、工作日志和交接班记录 7）定期维护 （1）意义：定期维护也称计划性保养或预防性检修，它是建立在日常维护基础上的计划性维护保养。它比日

20、常维护的层次要深，目的性、计划性更强，内容更详细具体。 （2）作用：消除设备潜在隐患和隐性故障，减少设备磨损，缓解设备疲劳，保证设备正常运转。 （3）定期维护的主要内容： 内、外部清洁 按保养说明书要求进行拆卸、检查、清洗、注油 检查清理电器、线路 保证油路通畅，或换油 调整机械间隙，紧固螺丝 清洁、更换轴承、密封垫、件、减震装置等 详细做好记录、总结工作3、操作规程 设备的操作规程是操作设备的程序和规定，是设备管理规范化的重要组成部分。它是专业技术人员和管理人员在工作实践中积累的经验教训的总结，换言之是生命和血泪的结晶。 结合贵阁作业指导书，举例讲解操作规程。4、紧急事件的处理 1）“天有不

21、测风云，人有旦夕祸福”，工作和生活中的意外情况是不可避免的，也是不以人的意志为转移的客观现象。例如自然灾害、人为破坏、非故意损坏和突发的设备故障等。 当出现紧急事件后，一定要临危不乱，冷静处置。按照事先制定的紧急预案果断措施将损坏降到最低。 例：地震、火灾、停电、水浸、停梯等。 物业人员更要保持镇定，统一指挥，先行疏散业主后再行撤离，有可能保存、拯救有价值的文件、单据、要证等。 2）紧急预案： 目的：“防患于未然”，“有备无患”，有相应的应变措施，能保证临危不乱。 例：各类应急预案5、工作流程 日常巡视检查工作是工程部门对于设备设施规范化管理的重要组成部分。 巡检的工作流程 1）巡检路线 2）

22、巡视内容 3）工作程序十、设备管理与设备经济运行 1、设备管理的核心 现代设备管理的核心是“物”还是“人”，是一个长期的话题。 一说：人是为设备服务的。 二说：设备是为人所设置的。 现代设备管理是“以人为中心”的管理，强调充分发挥人的主观能动性，培养一支理想、作风和技能都过硬的，能够应对各种复杂局面和突发事件的设备管理队伍，从而保证设备管理工作做的更好。2、设备的优化组合与经济运行。 物业管理是一个微利行业，而工程费用一般占物业费用总支出的40%多。如何节能降耗，节省费用，是摆在所有工程及管理人员面前的课题。 例如1）花好、文锦苑水箱与水泵的经济运行 2）电梯对重正确配置的经济运行 3）合理布

23、置节能照明的节电 4）空调温度选定的意义十一、能源管理与节能降耗 为保证企业的经济效益，必须加强能源管理，建立和完善能源管理制度。 1、能源管理的内容 1）编制计划 2）计划指标的分解与落实 3）能源控制的计量2、节能管理、开源节流 1）调整风机、水泵运行效率和时间 2）照明调整灯具数量，增加控制回路。 采用节能灯，及时清洁反光，提高照度，用指触开关。 3）电梯节电 （1）采用智能“呼控器” （2）调整对重 （3）呼吁“上二下三”步梯 （4）变频控制 4）节水 （1）严防“跑、冒、滴、漏” （2）及时修复阀门、管道漏水 （3）选取节能型洁具 （4）绿地浇水采用喷洒 （5）生活废水处理后二次利用

24、第一章复习作业：1. 什么叫物业管理？2. 什么叫物业工程管理？3. 工程管理在物业管理中的重要意义是什么？4. 物业工程管理内容里包括哪几大项？.第二章 项目前期介入（工程部） 一、根据现在物业管理的情况，物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：1.早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。2.中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。3.晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣

25、工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。 二、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？ 一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： （1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 （2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所

26、生产的牌子、型号与规格。 （3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 （4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位x。 （5

27、）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 （6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 （7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应

28、与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 （8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 （9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 （10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤

29、其是图纸、资料、更改记录。 三、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？ 严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公

30、司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 四、接管验收方面，物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： （1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。 （2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程

31、等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩x、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 （3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 （4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 （5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统

32、（含商铺）等。 （6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。五、 物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚，一定要在业主公约中

33、列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。第一节 接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答 1、机电设备接管验收都有那些项目？可分为电梯、发电机、中央空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、公共天线系统等。2、接管验收时供配电系统有哪些注意事项？接管验收时供配电系统要注意，各开关柜容量及母排联络是否与竣工图纸相符；高、低压各开关

34、柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫（耐压500V及以上）、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电表有无漏装接地线是否连接，线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理（例如：烟感数量、分布情况等）；电容柜自动，手动是否工作正常，面版显示与实际是否相符，有无过补或滞后现象。3、生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题？摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要灵活轻快、核验水泵的使用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料；手动、自动启、停水泵，控制部分无杂音，无接触不良现象；启动水泵仔细倾听有无杂音，有无震动；测量空载电流和满载电流是否与说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏

35、水是否符合标准。4、干式变压器验收时要注意哪些问题？验收时要注意：核验说明书与变压器型号、规格是否相符及耐压实验报告等其他文字资料；保护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排与变压器出线是否连接紧密牢固、通风散热情况是否良好、接地母排是否连接良好；高压进线有无安全隐患、空载时的声音是否正常、电流，电压与说明书是否相符、有无温度测量装置使用是否正常等。5、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收？由市政相关专业部门或公司验收。6、公共给水管道验收时应注意什么问题？验收时注意与市政管道接驳处接口是否牢固；水表安装方向是否正确；排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否与竣工图纸

36、相符等。7、室内公共设施包括哪些内容？室内公共实施包括：所有的公共装饰面、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。（消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验）8、内墙饰面验收时应注意什么问题？内墙饰面验收时要注意：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。9、瓷砖饰面验收时应注意什么问题？瓷砖饰面验收时要注意：瓷片粘贴牢固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直。10、顶棚抹灰面验收时注意哪些问题？顶棚抹灰面要平整、面层涂料均匀、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕

37、迹。11、公共门窗验收时应注意什么问题？公共门、窗验收时应注意：门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形；门锁、窗铰链开启灵活、窗销连接牢固；玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤；油漆均匀、色泽光亮新鲜；不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。12、公共楼梯扶手验收时应注意什么问题？楼梯、扶手验收时应注意：钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽均匀表面平滑。一三、木装修工程验收时注意什么问题？木装修工程验收要注意：表面光洁五毛刺、线条顺直、色泽均匀、无起泡、开裂现象、油漆完好。14、公共电气部分验收时应注意什么问题？电气部分验收时应注意：电器插座安装牢固，符合“左零右

38、火”规定、电源接通正常、接地线连接良好；开关安装牢固，完好无损、开关灵活、接触良好；灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常一五、防盗网验收时应注意什么问题？防盗网验收时注意：安装要牢固、焊接密实无虚焊、无扭曲变形。16、室外给排水验收是可分为几部分？可分为化粪池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面图等。17、业主室内给水管道验收时的注意事项？室内给水管道验收时注意屋内各种设施安装是否牢固、管道有无渗漏有无锈迹、水流是否畅通、是否有足够压力。第二章复习作业：1. 根据现在物业管理的情况，物业管理前期介入可以分为哪三个阶段？2. 物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？3. 机电

39、设备接管验收都有那些项目？4. 接管验收时供配电系统有哪些注意事项？5. 生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题？6. 干式变压器验收时要注意哪些问题？7. 室内公共设施包括哪些内容？8. 内墙饰面验收时应注意什么问题？9. 瓷砖饰面验收时应注意什么问题？10. 公共门窗验收时应注意什么问题？11. 公共电气部分验收时应注意什么问题？12. 室外给排水验收是可分为几部分？第三章 小区房屋二次装修管理一、二次装修含义：业主在初装基础上，对房屋进行分隔、装修、布置的装修称为二次装修。特点：1、必须符合楼宇原设计时的技术规范和指标。 2、施工应顾及相邻住户的正常工作和生活，尽量减少影响。 3、对

40、施工人员的技术及质量要求较高。 4、要重视施工中的防火和环境污染二、二次装修的规定1、二次装修的程序 1）装修申报 （1）填写申请表 （2）工程部门对资格进行确认，并提供装修指南及有关资料 （3）装修设计，并将装修设计图交工程部门审查 （4）选择合格的装修单位 2）物业公司审批 （1）接到设计一周内，工程部会同保安部对设计方案进行审批，提出同意或修改意见。 （2）方案批准后，装修户到物业公司签订装修协议或消防安全协议书，领取装修许可证、办理出入证，并同时交纳风险抵押金，施工管理费和建筑垃圾清运费。 （3）施工单位进场前，审查资质，核发出入证。并监督其遵守协议和相关规定。 （4）施工中如需动火作

41、业，必须先申请，经批准后签发动火证 （5）加强装修现场的现场监护、装修、装饰技巧的指导。 （6）装修完毕后，对装修工程竣工验收，并填写工程竣工验收单。三、加强二次装修的管理 1、督促、协助业主选择合格的装修公司，签订详细装修协议。完工后，向施工单位索要发票，保证出现质量问题时，保护正当权益。 2、加强二次装修的现场监护。按照协议，对现场时时监控检查。 1）审查施工人员情况，督促遵守小区规定，并坚持凭证出入。 2）控制施工人员动用明火，遵守消防规定。 3）控制不损坏楼宇结构、设施，照图施工。 4）阻止施工人员污染环境和空气，按规定投放建筑垃圾。 5）指导业主或施工人员正确实施装修装饰，以人为本，提高功能性和艺术性，强调健康性，满足审美情趣。四、装修管理现场服务技巧1、业主经常咨询物业管理处对自己的住宅进行装修，为什么需向物业管理处客户服务中心申报？答：为了整个住宅小区的外观和谐和统一，营造良好的安居环境和让私人住宅在使用中得到升值的空间。物业管理处的工作人员将充分运用知识，替业主在二次装修过程中，尽到服务与管理的义务。例如：谁都不愿意看到楼上的住户洗澡，立即产生洗澡水滴漏到楼下人家，楼下的住户就气冲冲跑到门