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1、置业顾问讲义-户型结构设计基础篇一、户型的发展简史 中国传统宅院：坐北朝南，四四方方，北屋为上房，东西带厢房，条件好点，再加个跨院，居住主次有分，功能有别。景观无所谓就是院内石榴红枣，院后榆桑相伴。中国人传统住宅不过如此， 建国初期的筒子楼是一大中国特色 ：动辄10几户人挤在一起住，共用一个卫生间，一个厨房（或在房门口放个炉子 ）里里外外，来来往往说不尽的尴尬与羞涩。 改革开放以来，中国经济发展迅速的同时住房也有了突破性的变化。子女有各自的房间，大家 不用挤一起了。自己家有了独立的卫生间，在阳台可以养些花花草草，晚上可以吹晚风数星星了。再往后发展，电视机屏幕进化太快，客厅宽度跟不上了，卫生间太
2、少，早上争着往厕所跑，冰箱买了，厨房太小，朋友来多了 ，客厅太小。就这样大客厅的房子出现了，两头带上了阳台，餐厅跟厨房一体的同时面积也更大了，房子里设计两个卫生间，也不用因为卫生间少而尴尬了。单身贵族们寻找自己独立生活可以买单身公寓。经常公干住腻了酒店的人可以买酒店式公寓。有赏景情趣的人可以买景观户型。 现在户型可以说是样式繁多，琳琅满目，人们不尽要问：什么才是好的户型呢？二、 区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、
3、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空
4、间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于21米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于18米，可操作面不小于27米，1A级则分别是5平方米、18米和24米。
5、卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于16米，淋浴的净宽度不宜小于12米。 卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于36米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。 辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重
6、要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。 总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。三、关注住宅流线设计 流线俗称动线，是指日常活动的路线。人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的大套型住宅逐渐成为目前房型的主流。这么
7、大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，于是流线的概念尤显重要。 据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。 家务流线 储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。一般人家中
8、的厨房可能较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排就是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅。 家人流线 家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感觉无所适从。 访客流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。
9、访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。 复式住宅中的流线 谈到复式及跃层住宅的流线设计，杨教授说，由于空间较大，如果单纯在平
10、面上设计流线，实现功能区域的最佳组合是有一定困难的，因此，流线设计中利用高低区分动静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层以及复式住宅中比较丰富的流线设计和空间感受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象：开发商设计房型不是从人的需求、活动规律和心理状态考虑，而是追求一种“时尚”，似乎房间里没有楼梯就是落伍。本来只有一百多平方米的房子，偏要设计成三层的复式住宅，平均下来每层不到50平方米，显得华而不实。其实，人的活动在水平面上是最舒服的。流线的设计要“以人为本”一切以人的舒适方便为出发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。 流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流
11、线设计可以有意识地以人们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人性化的房型设计。图1-1户型图示例起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开
12、放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于21米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于18米，可操作面不小于27米，1A级则分别是5平方米、18米和24米。 卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其
13、是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于16米，淋浴的净宽度不宜小于12米。 卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于36米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。 辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。 总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求
14、；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。户型将来发展趋势：市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需要不断调整创新；市场变化是渐进的，有规律可循的，因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。 1、住宅户型日益多样性 除了面积大小的多档次外，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别：服务于“核心家庭”的户型应该精致小巧，服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。 以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。 在结构上，大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适
15、应性开放式住宅是大势所趋。 2、扩大住宅的适应性和选择性 最新模式是“两次设计”，即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅，第二次是由住户根据各自不同的生活习惯和各时期不同的生活需要参与设计，主要内容为室内装修与选用不同类型尺寸的定型产品，如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。 3、改善厨房、卫生间功能质量 厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从发展趋势来看，在小面积的住宅中，提倡餐厨式（DK型）厨房，并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用，可充分利用空间，改善厨房环境，增加家庭团聚的气氛。而在大面积住宅中，开放性厨房应
16、该前景看好。 户型设计中极重要的一条原则是清污分离。主要指用水和非用水空间的分离，提倡用水空间的相对集中。目前，卫生间、厨房已从只有上下水道发展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管道六种设备管线，随着节水需要，还可能增设中水管道。因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户，力争让住户自己能不费力且安全地接上水、排水等，并顺应家庭使用卫生洁具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆），厨房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求，提高人们的居住水平。 4、最大限度利用面积空间 目前在一些地区，为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，我们认为并不可取，一是增加面积必然增加购房者的负担，二
17、是浪费土地资源。理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间，如立体化，如在墙体上为家具预留嵌入式空间等，从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下，通过精心构思，巧妙利用空间。 5、通过多种途径节能、节水 从节能途径来看，设计不但要考虑屋面、墙体，还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱环节。结合改善居住环境条件，解决隔热、保温和自然通风的问题。具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术，如节水型便器中水的利用等；配置适用于住宅的节电照明灯具等。 在户型处理过程中即缜密地考虑节能是目前被广泛忽略的，但必将是今后的大趋势户型分析基础内容简介：包括：户型分析的概念和分类，户型分析的方向和要点。目的：提
18、高置业顾问解读产品户型的能力。一.户型分析概念1. 概念：在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。2. 特点：户型设计综合分析的成果与项目开发时间、空间、地段、区位、环境、投资等实际存在的理性条件有关，也与开发商的认识水平和投资需求、设计师的素质和水平、市场需求中主要目标客户群的承受力和生活习惯等处于动态的感性条件有关。因此户型设计综合分析的成果往往不是唯一的，经常是多元的，但是只有经得起市场考验的成果才是正确的、高明的。3. 目的: 在符合产品定位的前提下, 为置业者提供经济、合理、实用和更加舒适的生活
19、居住空间。二.当前市场流行的户型经济标淮分类（一）分类1.经济型，又称紧凑型，普通标准；2.小康型，又称中品型，中挡标准；3.舒适型，又称高品型，高挡标准；4.豪华型，又称消费型，超级标准。（二）分级一般每一分类按不同功能设置、不同空间尺度、不同用地强度、不同组团方式、不同环境条件、不同物管标准等条件又分成高、中、低三级。但分级不象分类那样严格明确，经常互相交叉相融。三.户型分析方向1.布局、朝向、楼层、实用率；2.布局是关键（交通路线、功能分区、动静分离, 公私明确等）。四.户型布局分析要点（一）使用功能1.主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等公共
20、区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等2.辅助功能：专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等（二）平面尺度1.面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）2.进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）3.面积-一般情况下等于面宽进深1）. 单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房）2）.组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室）3）.交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：
21、客厅、攴厅、通道、玄关）4）.交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）（三）空间环境1.层高2.间距3.采光4.日照5.通风6.观景7.空气8.噪声（四）总图1.规模（用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等）2.物业分类3.单体幢号布置和朝向4.自然环境5.景观与绿化6.市政交通7.小区内部交通8.外部配套五.常见问题判断方式（一）显性失误1.设计不合理（违反设计规范）2.功能不匹配或不完善（突出重点后忽略或减弱必需功能）3.使用不方便（违反地区生活习惯）（二）隐性失误1.设计粗糙、顾此失彼2.装修改造量大、研究深度不够3.模棱两可、怎么改都不满意（三）观
22、念分岐1.设计风格超前或滞后：前者需花成本去启发和引导市场, 后者掌握不好时机易滞销或呆盘；2.创新与风险并存： 创新适度符合市场需求导向和地域特点，创新失度则面临市场接受度的风险，创新市场予测中应包括风险予测、研究和应对策划；3.仁者见仁、智者见智，业内智者有争议，成则生、败则亡，非实力派慎之。五. 常见病例1. 空间布置大而不当2. 平面尺度不按家俱组合尺寸+交通尺寸控制3. 进深和面宽一边过大或过小不相匹配4. 进深和面宽方位与家俱布置方式不相配5. 片面追求外立面线条, 造成室内空间过多凸凹之处不好使用6. 交通流线不合理7. 交通面积过大且功能单一8. 黑房间9. 追求空间视角变化牺
23、牲实用性10. 共亨空间大而不相匹配影响相邻空间使用功能11. 公共空间处置不合理12. 竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服13. 结构构件外露不平影响使用14. 细节处理不当，漏项、尺度或位置不合理15. 过多而无特色、缺主力户型、配比失度高层户型设计建议一. 景观高层户型设计原则 要注重户型均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。n n 户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。 n 标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。 n 跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用
24、性，户型设计应有特点，不应只是简单面积的增大。 n 部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（2030m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。n 通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能化。 外部空间的多样化以及趣味化设计主要的功能房间均考虑设置外部空间，通过露台、阳台、花台等形式与户外连同，同时外部空间之间在条件允许的情况下通过连通、重叠等方式形成一个整体，增加局部的趣味性。图1高层住宅以“综合性价比”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，并且提高阳台、书房等功能房间的设置，增加项目综合性能
25、，通过高性价比吸引客户。 “咬合式”跃层设计通过“咬合式”使中间层具备跃层感觉的空间变化，同时通过咬合的形式有效的控制了单位户型的面积。 居住户型设计要点 n 普通居住户型设计，面积集约化控制，建筑面积控制在80120之间，有效地控制房屋的总价，规避单价上升所带来的销售风险，迎合当前房地产市场发展的方向。n 大阳台、露台、入户花园设计，增加户型的变化，加强项目的品质和综合性价比。 n 客厅大开间设计，满足消费者对于客厅的功能需求，开间控制在4.2米以上。 n 适当压缩卧室面积，主卧室面积控制在14，次卧室面积控制在9左右。 n 根据具体的户型大小设计功能房间：衣帽间、储藏室等。二. 重庆市面热
26、销户型推荐（一）强调可赠送空间和户型实用性 天骄城 同天观云邸（两房）（三房） 阳明山水（两房） （三房）（二）强调户型空间结构变化东海星洲 分析：1. 东海星洲户型主要以跃层和夹层为主，在计算方法上，跃层的面积是底层全部面积和上层一半面积，夹层的面积只计算底层面积；2. 赠送空间上，跃层上层一半的面积为赠送空间、阳光飘窗不计算面积；夹层上层不计算面积，另外底层的休闲、观景阳台只计算一半的面积；3.面积区间：3075小跃层东海岸分析：1. 东海岸户型以跃层为主，在面积的计算上跃层的上下两层都计算；2. 赠送空间体现在挑空的面积上，图中红色虚线部分为赠送的空间。形成最大可达总面积40%左右的赠送
27、空间3. 面积区间：56-83的夹层叠彩城分析：1. 叠彩城户型全部为跃层，面积计算是上、下两层全部计算2. 赠送空间上主要为二楼挑空面积，如图中红色虚线部分，赠送面积大，而阳光飘窗也是不计入面积之内。3.面积区间：84122全跃层（二期）光华熙地 分析：户型点评：双层空间户型设计，3.9米客厅挑高。独特的“X+1”设计，两房变三房，三房变五房。景观阳台、超大飘窗设计，保证良好的通风和采光效果。良好的动静分区，保证良好的居住环境。廊桥水岸分析：双层空间户型设计，3.9米客厅挑高。独特的“X+1”设计，两房变三房，使套内面积可达到89。景观阳台、超大飘窗设计，保证良好的通风和采光效果。良好的动静
28、分区，保证良好的居住环境。 二八年四月房屋的户型结构在新的住宅设计规范未实行前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的。“室”是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为“一室”，6平方米12平方米的房间称为“半室”，小于6平方米的一般都不算“间”数“”室“数。因此，住宅户型又可分为一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户。一居室住宅一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中位置往往并不算好，但往往因总价较低而最先售罄。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”（居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面）外，标准的一居室应为一室一厅，即卧
29、室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住质量。一居室的精巧性在于：小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。（1）功能区域相互借用。标准的一居室面积为60平方米左右。面积虽然不大，但居住的基本功能和大户型相比，不应该有太大的差异。这就要求精致地规划面积，巧妙的设计户型，其面积的取舍点要既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即经济而不局促。像厅的面积在20平方米25平方米，卧室的面积在12平方米15平方米，卫生间的面积在3平方米5平方米，厨房的面积在5平方米8平方米等等。这些功能区域的面积看起来并不算大，但若
30、划分明确地设计在一个60玉米的套型中，已经捉襟见肘，不要说还要适时地增加阳台、洗衣间、储藏间等次要空间了。因此，在精巧的小户型中，功能区域有时要相互借用，局部产生交叉，如客厅和餐厅、书房和卧室或起居室、洗衣间和阳台、阳台和工作间等等，尽可能在小空间内融入多种功能。（2）住宅性质转换自如。一居室基本属于过渡性住宅，选择时要考虑到未来住宅性质的转换；如自住转为出租，出租转为自住，出租转为出售等等。对于自住型用户，自己住过之后，要考虑留给子女或转卖、出租，因此，除了户型、建筑材质和配套外，更重要的是要考虑地段。因为小户型的购买者和租赁者，对地段的要求会非常在意。对于投资型用户，除了要考虑适合租赁人群
31、的地段和住宅档次外，还要考虑未来配套，像交通配套、商业配套、教育配套和医疗配套，因为从出租转为自信时会对配套要求变高。合体一居住宅标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，就寝与起居、就餐都是分在不同的带有采光面的空间里。为了缩小面积，扩大空间，降低总价，市场上适时出现了将卧室、起居室合二为一的“合体一居”这种户型介于迷你一居和标准一居之是，面积大致在30平方米60平方米。合体一居与其他类一居的异同：（1）合体一居与迷你一居。两者相似之处是卧室和起居室共用一个厅，只是面积有大小之分。但不同的是，前者的厨房独立拥有一个采光、通风口，或者一个较大面积的独立厨务区；而后者则仅
32、仅是简单的炉灶和洗涤盆，并且与其他空间交叉共用。（2）合体一居与标准一居。合体一居采用的是厅室“合体”，功能分区的方式，即将卧室和起居室合二为一，划分出不同区域；而标准一居是卧室与起居和就餐分别设在不同的带有采光、通风面的空间里，具体而言，就是卧室、起居室和厨房各自拥有的窗户，并且用墙体进行分隔。（3）合体一居与酒店式公寓。酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现，户型比较灵活，因为要在小面积中实现全功能，室内空间可灵活分隔。既保证有酒店标准间的格局，又适时增加烹饪功能，体现公寓的特质。而合体一居多出现在公寓中，虽然户型很像酒店式公寓，但建筑材质、装修标准以及管理和配套等等，都要比酒店式公寓
33、相差不少。迷你一居室住宅一般说来，迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房：一个卫生间与一个卧室和起居室共用的厅。当然，居家过日子少不了烹饪，为了节省面积，厨房很多时候是安排在户门旁，装上个无污染的电磁炉。这样既好安排需要采光的厅，也不至于烹饪时穿堂越室。迷你一居的面积上限是30平方米；一个5平方米的卫生间，一个5平方米的就餐兼厨务区，剩下的就是卧室和起居室共用的厅了。迷你一居的特点有：（1）产品的过渡性作为年轻人居住的过度产品，被替代性极强：一方面建筑本身由于追逐时尚，容易过时，包括外立面、户型以及装饰材料等等；另一方面的户型本身由于面积过小，功能过于简单，容易被生活不断变化的年轻人所淘汰。（2）
34、天生的缺憾性受面积的制约，迷你一居的户型往往比较单一，多为进深较大的直套型，各功能区容易产生相互影响：像户型小到十几平方米时，除了一张床、一张桌子和一个柜子外，再也没有多余的空间，仅仅能满足睡眠的需要；像客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；再有，厨房设置在阳台时，就餐和就寝位置相反，拎菜、倒垃圾要空厅而过，易产生交叉干扰；另外，因为同一层户数较多，过多地占用楼道面积，加大了公摊，以及户内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等，都使得房间的使用率比标准一居降低了几个百分点。（3）居住的便利性“服务于都市白领”的市场定位，决定了迷你一居大都建在市区。因为年轻人在紧张的工作之余，对
35、住所要求首先是便捷，包括交通的便捷、商业的便捷和休闲的便捷。具体说就是工作和生活的切换要迅速。对于套型而言，尽可能要精装修，并配置简单家具、电器，拎着包就可入住。同时，拥有一些简单的配套，像餐饮、洗衣、健身、美容等等，也是日常生活必不可少的。二居室住宅二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口之家都可住，两代也能凑合；投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。从长远看，二居室对于一个标准的三口之家来说，还属于过渡性住宅，因此选择上要适当注意：（1）面积精巧过渡更为自如。精
36、巧二居室的面积一般为80平方米，如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话，可以适当放大10平方米20平方米。那么室内各空间的面积究竟“精”到什么程度才算合适？一般来说，卧室10平方米12平方米，能满足“卧”的基本需要，14平方米以上，就可以摆放电视了；儿童房8平方米10平方米已经够用；书房6平方米8平方米也能说得过去；卫生间3平方米5平方米、厨房5平方米7平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱等家用电器。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。（2）配置繁简定位各有不同
37、。在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型用户：单身者两口，单卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还是先择双卫。至于投资型用户，则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面：如若租给一般白领，选单卫户型可以降低投资成本；如若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。而在阳台和储藏间等次要空间的配置上，可有可无，定位不同则选择也会不同。对于自住型用户，有阳台和储藏间，会给生活带来方便，但面积不宜太大，否则过多地占用居住空间不见得划算；至于投资型用户，面对的租户对于次要空产的需求往往会少许多，这样，减少面积以降低投资总价，有利于提高回报。三居室住宅从生活的实用
38、性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型：三口之家可以拥有书房，两代人之间可以互不干扰。当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少；同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在100平方米130平方米。（1）注重功能细化缩小面积与增加功能常常是一对矛盾体，80年代 以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”“中西分厨”等标志生活品质和习惯的样式以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。因
39、此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求量，兼容方方面面，功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据，即建筑面积和套内建筑面积。前者为销售时的计价面积，而后者为居住时能享受到的面积（注意：不是地毯面积，很少有开发商提供此数据）。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般塔楼为77%82%，板楼为80%85%。进行项目之间价格比较时，应用某一户型的总价除以套内
40、建筑面积，得出的单价才是该户型的有效面积的价格。这一点，对面积斤斤计较的精巧户型来说，尤为重要。（2）讲求居室舒适。功能细化带来了舒适度的提高，但同时也需要以分隔有限的空间为代价，使宽敞可能变得局促，反而降低了舒适度。因此，既保证套型中具备细分的功能空间又要使生活有条不紊，避免过多的隔墙将宽敞的空间划分得支离破碎，就成了选择三居室的关键。通风和采光是衡量户型优劣的重要指标。对于至少拥有三个卧室、一个起居室以及厨房放卫生间等六七个功能空间的三居室来说，应该占据两个以上方向的采光面，如东面和南面、东面和北面、西面和北面、西面和南面等等，以构成顺畅的通风回路。在选择上，南北方由于日照纬度和气候的差异
41、侧重点会有所不同。南方气候炎热、潮湿，重通风甚于重日照，尤其是卫生间和工人房，具备明窗是品质的基本保证，而日照则放到了次要位置。北方正好相反，重日照甚于通风，卫生间等可以暗卫，但一套三居室拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限。另外，居室的舒适度还体现在各空间的均好性上。均好性是户型匀称的标志，这一点，对于功能空间相对齐备的三居室来说，显得非常重要动静分离是住宅舒适度的标志之一，像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区，人们出入、活动比较频繁，而卧室、书房、主卫生间等属于静区，相对比较安静。目前国内基本上延续了香港住宅“大厅小卧”的模式，而北方地区，则在卧室的面积上进行了适当的放大，在面积的均好
42、性上有个简单的算法：动区与静区的比例大致五五开；动区中的客厅和阳台与餐厅、玄关、厨房、次卫等的比例大致四六开；静区中的主卧、主卫和阳台与两个次卧或书房的比例大致五五开。投资者购买小户型宅子 户型结构讲究巧字投资者购买小户型应该注意哪些方面的问题呢？ 首选地段和环境 据深圳商报报道，业内人士建议，用于投资的小户型住房要考虑的首要因素是地段。据介绍，求租的客户大多是工作比较稳定，收入较高的年轻白领，高级商务人员和外籍人士等。这一人群通常都追求品质精致的生活，讲究工作的便利。他们要求租住的地方交通便利，方便购物和娱乐。 此外，如果房屋采光良好、日照充足，很容易吸引追求高档生活品质的客户。 户型结构讲
43、究“巧”字 业内人士建议，投资者不能因为不是自住，便忽略小户型的使用功能，“宅子”一定要住着舒服，才能很好地吸引求租的客户。同时要注意住房的面积不能太小，30至35平方米以上才好用。 投资小户型凭的是一个“巧”字。小户型大多集中于50平方米左右的一居室，由于空间面积有限，居室如何分割就显得尤为重要，最好选择独立功能分开的户型，厨房与卧室需要适当地隔开，才有助于提高居住的舒适度。 装修需有针对性 小户型的装修大多采取统一模式，这就要求投资者在选楼时务必注意样板间的每个装修细节，因为这就是投资者今后出租房的格调，业内人士建议，投资者在选择装修时就要注意把将来租房屋的客户人群的特点考虑在内。即使不是
44、完全的进行自助装修也最好是在开发商装修的基础上加入一点针对性的设计，以更加适应客户人群的普遍需求。 由于一般的小户型都是小高层或高层，所以投资者在选房时，要先弄清楚所要购买的小户型每层多少户、共用几部电梯，这点对生活节奏比较快的年轻人来说很重要。同时小户型的居住人群对物业的要求比较高，不仅要求满足高品质的生活所需，物业管理更要到位，使他们省心。 开发商也得认准 投资者要认准开发商，选择有信誉的开发商，一般而言，有信誉的开发商会真正为客户着想，承诺的一般能兑现，其开发的产品也才会是真正适应市场需求的产品。 投资小户型要规避四大风险 投资肯定存在风险，投资小户型的风险在哪里？有关专家提出四点建议。
45、 首先，投资者要把握好小户型住房的整体质量水平。包括房屋的地段交通便利，购物娱乐方便；户型结构和装修设计合理舒适；开发商有良好的信誉等。 其次，业内人士建议投资者选择专业的、信誉好的大中介公司，以使投资操作大为省心。 再者，投资者在购房之前要做好市场调查，了解房屋所在片区的市场行情，如租房的需求量、价格和周边配套设施等资料，并对自己的投资预想进行针对性的分析。 第四，深入了解国家以及当地政府的相关政策法令，使自己更科学、更理性、更准确地预测投资回报率，最大程度上规避投资风险。（完房屋户型结构的选择选择设计合理的户型，可以有效的利用空间，实际上等于降低了房价，居住也舒适、温馨。判断户型的优劣，要
46、看住房内部的各种不同用途的功能分区是否合理，空间尺度是否合适。这些直接影响到房产保值增值的潜力。一、 套型面积套型与面积过大或过小都不合适，因此，要根据家庭人口的数量、年龄结构和经济承受能力等实际情况，考虑选择合适的户型与面积。时下，普通住宅一室一厅套型的建筑面积一般为40-60平方米，二室一厅为60-75平方米，二室二厅为90-100平方米，三室二厅为120-140平方米。别墅面积则更大，一般在180平方米以上。需要注意的是，购房者所购的是建筑面积，而实际使用的却是使用面积，所以在购房时，要搞清楚自己到底买了多少使用面积和公有建筑面积分摊的面积。最好将每平方米建筑面积的价格换算成使用面积的价格进行比较，来权衡选择何种房型的何种套型最划算，并结合住宅内部户型结构的合理性，选择最理想的套型与面积。 二、 户型功能户型功
