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1、街子绿源乡村俱乐部可行性论证报告第一部分 执行概要11 项目简介本项目拟修建的街子绿源乡村俱乐部位于四川省崇州市街子古镇旁的凤栖山上，占地面积100亩。俱乐部拟建别墅五栋、疗养中心一栋和住宿楼1栋，及餐厅、接待中心等项目。五栋别墅中，有两栋是联体别墅，用来为顾客提供豪华住宿、集体会议等，另一栋单体别墅专门为VIP顾客设计和使用。凤栖山年平均气温14摄氏度，森林覆盖率达97%，空气质量达到国家一级标准，是成都附近最理想的天然氧吧，非常适合老年人这里长期休闲、疗养。近年来，随着社会经济的高速发展，老年福利事业面临的形势发生了极大变化，人口老龄化、家庭小型化、消费结构多元化的发展形成对老年福利事业的
2、巨大需求。但是，国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，造成了目前与日益增长的需求相比，老年人福利设施严重不足，条件得不到改善的事实。福利机构的总床位数仅占老年人的0.8%，与发达国家3%-5%的比例相比差距很大。有需求就有市场，企业作为以赢利为目的的组织，无时无刻不在寻求利润增长点，让企业参与运作，启动老人市场或说开辟银发市场，在如今成功开放的市场经济下，既是供求关系的需要，也是形式的需要。本项目除具有高质量的养老功能外，还兼具休闲、娱乐、运动、商务、旅游等多种功能。与传统意义上的养老、敬老场所有本质上的不同。不仅解决了老人日常生活起居的料理问题，更重要的是通过其他增值业务的开发，为老人营
3、造了健康、快乐生活的良好环境，改变了老人单调无聊的生活现状，使他们恢复青春活力，尽享天伦之乐。12 提供的服务本团队将成立成都市街子绿源乡村俱乐部有限俱乐部（简称俱乐部），我们的口号和理念：尽情融入自然，享受健康之源。街子绿源乡村俱乐部主要为老年人提供以下服务：1、疗养健身：随着人们生活节奏的加快和环境污染日益严重，城市中生活的人们越来越希望能找到一个脱离城市、自然环境良好，能静心疗养的地方。街子绿源乡村俱乐部正是为老年人提供了这样一个集休闲、疗养、健身于一身的场所。俱乐部将为每位老年人建立健康档案，并定期进行健康检查，确保老年人的身体健康。2、特色餐饮：街子的自然资源非常有特色，野生食用蘑菇
4、，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹笋、香菇、薇菜、天麻，以及贵重中药材虫草、黄莲、贝母、天麻等；药善食品等等。3、特色休闲活动：赏兰会、赛诗会、梅花节、疗养讲座、老年大学等。13 营销策略街子绿源乡村俱乐部的目标顾客是年龄在55岁以上，有一定经济来源的老年人，这些老年人大多曾经是政府机关干部、企业管理者、私营企业老板等，在进入老年阶段后，他们主要追求的不再是事业上的成功，而主要是健康的身体，心情的愉快，以及能和儿孙共享天伦之乐。而在喧嚣、繁忙的城市中，并不能满足他们这方面的需求。城市生活给他们带来的是空气污染、噪声、烦杂的人际关系和应酬等，因此这些老年人非常希望能有一个脱离城市、自然环境良好
5、，能静心疗养的地方。街子绿源乡村俱乐部正是为老年人提供了这样一个集休闲、疗养、健身于一身的场所。街子绿源乡村俱乐部营销策略主要包括俱乐部提供的产品和服务组合、俱乐部价格策略和俱乐部促销策略等。14 管理团队及股权分配本项目计划投资2000万，资金来源包括自筹和对外融资。团队由四川省工商管理学院2004级5位同学组成。股东出资比例职务肖志军40%董事长CEO王华30%营销总监CMO黄润东10%财务总监CFO杨霞10%人力资源总监CHO周平10%运营总监COO15 财务与盈利分析街子绿源乡村俱乐部所需的资金可选的来源渠道包括自筹、民间投资、政府资助、银行贷款和商业投资俱乐部。在创业初期，由于俱乐部
6、尚未形成稳定的盈利能力及信誉，所以俱乐部所需的绝大部分资金要依靠团队成员投资、政府优惠贷款等。俱乐部将需要2000万元的投入，主要用于土地购买、别墅、疗养中心、住宿楼和其他主要配套设施的建设、设备购买等。街子绿源乡村俱乐部建成后将填补都市中高档养老休闲市场的空白，将为成都市的养老休闲建设起到示范作用。我们的团队具有丰富的管理经验和经营能力，如果能够取得足够的投资，必将在带来令人满意的经济效益同时，创造出不可估量的社会效益。并且经过我们的探索和实践，将公益性事业与市场化运作相结合，家庭式养老与社会化养老相结合，传统的孝道文化与现代精神文明相结合，趟出一条适合中国国情的养老之路。16成功关键因素1
7、61 市场需求稳定充足据调查显示，目前成都市1200万人口中，65岁以上人口已经占到了总人口的8左右，达到96万，55岁以上的老年人数量还要多。在这些老年人中，相当一部分具有良好的经济基础，他们追求的不再是传统的休闲方式，而是一种健康、自然的方式。近年来成都市老年人已经组织了老年体育协会、老年书画协会、老年骑游队等组织。目前，很多老年人倾向于在都市附近的山上进行休闲疗养，而目前他们去的最多的就是青城山、温江和崇州等方向。本项目正是在崇州市街子镇凤栖山上修建一座专门针对老年人的休闲俱乐部，满足老年人休闲疗养的需求。162 良好的发展环境由于看中街子优良的绿色生态人居环境，众多房地产开发商来街子抢
8、占摊头。已有成都天祥集团实业有限俱乐部、成都天仁房屋开发有限俱乐部、四川红星房屋开发有限俱乐部、成都中安达俱乐部、成都金瑞通集团俱乐部、达州四方房地产开发俱乐部、成都欣盛实业有限俱乐部等到街子投资兴建生态、旅游、别墅、园林、度假、住宅等项目。五粮液集团也在此兴建了能容纳1万人的员工疗养中心。这些项目的实现，为街子绿源乡村俱乐部提供了稳定、充足的客源。163 政府大力支持街子绿源乡村俱乐部所在的街子镇可谓是成都古镇中的一颗明珠， 2000年，被四川省确定为省级小城镇建设试点镇。2001年，被列为成都十大古镇之一。2002年，成都市出台成都市十大古镇的保护与开发初步规划方案，其中街子古镇的规划方案
9、被媒体称作“最令人兴奋的”方案。今年，崇州市人民政府又正在为街子申报“国家级历史文化名镇”。 街子镇政府非常重视古镇旅游、休闲等产业的开发，并为之提供了优惠的政策。164 经验丰富的运营团队我们拥有一支非常出色的团队，以四川大学培养的MBA为主，汇聚了多个具有深厚的理论功底和丰富的实践经验的优秀人才。团队多名成员曾经长期担任重要的领导工作，成功经受了各种挑战，取得了卓越成绩。因此我们有信心、有能力开创我们自己的事业。165 其它因素1、四川旅游业快速发展近年来，四川建设旅游经济强省的进程很快，重视和支持旅游业的社会氛围很浓，旅游产业规模不断扩大，产业体系基本形成。近三年四川旅游总收入的全国排名
10、从2002年的12位上升到第9位、入境旅游人数从14位上升到11位、创汇从17位上升到14位，成绩喜人。2、交通建设的快速发展成都是西南地区最大的公路枢纽，有6条国道在此交汇。108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）在成都平原区形成了密集的公路交通网。现在的四川交通通讯发展迅猛，拥有极其便利的交通条件，从省会成都到各市州都有高速或高等级公路，全省高速公路通车里程达1700余公里，近年来，四川交通保持了持续快速健康发展的良好势头，交通建设完成投资已连续7年超百亿，去年达到创记录
11、的169亿，全省公路总里程达到11.3万公里，其中高速公路通车总里程达到1759公里。第二部分 项目简介21 创业机遇211 市场机遇我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的15，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。而在四川，以成都市为例，据调查显示，两老月总收入在2500-4000元的占91%，有休闲度假行为的占97%。成都市1200万人口中，65岁以上的人口近90万人，接近登记人口的8。近年来随着经济的发展和人们生活水平的提高，老年人的休闲方式不再是传统
12、的打麻将、下棋、打牌等，尤其是有一定经济基础的老年人，他们追求的是更健康、更自然的休闲方式。他们最希望的是远离喧嚣和污染严重的城市，找一个空气清新、自然环境良好的地方疗养身心。这部分老年人主要是退休国家干部、大学退休教授、国有企业领导、私营企业老板等，只要能为他们提供良好的疗养环境和高品质的服务，多花些钱是无所谓的。街子绿源乡村俱乐部正是看重了这一市场机会，为了更详细、准确、具体的了解顾客需求情况，绿源俱乐部聘请了专业的市场调查俱乐部，对目标顾客的收入、消费金额、消费偏好等进行了调查，具体情况在市场需求分析中有详细的说明。212 政策机遇街子古镇是成都平原上古镇中的一颗明珠，街子历史悠久，古镇
13、内保存了大量的文物古迹，同时街子镇还是唐代一飘诗人唐求的故乡。街子绿源乡村俱乐部所在的凤栖山属于街子镇。近年来，随着旅游和休闲产业的发展，当地政府已经开始重视街子镇和凤栖山的旅游休闲价值，他们非常希望能有俱乐部投资古镇旅游资源，并且在土地、税收等方面给予了很多的优惠政策。本团队中一个成员是崇州市政府的工作人员，对于街子古镇非常熟悉，同时和古镇政府保持着良好的关系。本团队能以更低的成本获得街子古镇的旅游开发权。22 俱乐部简介221 俱乐部概况本项目将成立“成都市街子绿源乡村俱乐部有限俱乐部”（以下简称俱乐部）。俱乐部注册资本2000万，注册地点在四川省成都市。俱乐部本着服务老年人，提高老年人生
14、活、休闲质量的目标，为老年人提供疗养、健康饮食、娱乐、集体活动等方面的服务。222 企业文化绿源俱乐部的愿景：让老年人享受健康与快乐俱乐部宗旨：创造顾客价值 实现俱乐部利润合作方针：重情、讲信、追求双赢企业精神：主动出击、协调合作、快速反应、讲求实效经营口号：尽情融入自然，享受健康之源23 俱乐部愿景和战略目标绿源俱乐部的愿景：让老年人享受健康与快乐街子绿源乡村俱乐部的战略目标：四川省老年人休闲疗养首选基地。通过凤栖山街子绿源乡村俱乐部的修建，争创“绿源” 品牌，使之成为老年人休闲的首选品牌。品牌树立之后，俱乐部将向相关产业发展，如老年日常用品、老年服装、老年食品等。短期战略目标是成为成都市养
15、老市场的领先者，长期战略目标是在经营、管理、理念、创新方面达到全国一流水平。预计一年内可完成市场导入，三年后涉足更高层次的开发成都市老年人休闲疗养。街子绿源乡村俱乐部理念：尽情融入自然，享受健康之源。第三部分 俱乐部发展战略分析31 宏观环境分析311 政治政策环境分析街子绿源乡村俱乐部所在的街子古镇是四川省重点发展的30个古镇之一，同时也是成都市重点发展的10大古镇之一。四川省、成都市政府对街子古镇的发展提供了大量上政策上的支持。成都市发改委2004年的第50号文件中，重点提出了成都市委、市政府关于加快重点城镇建设的意见，意见中提出了对街子等重点古镇发展政策上的扶持，如采取“统筹规划、统一管
16、理、切块包干、税收分成”的政策、加快基础设施建设的政策、帮助重点阵积极争取国家、省各类专项补助资金政策等。面对社会老龄化日趋严重的严峻形势，国家大力倡导和推行社会化养老，四川省也制定了相关政策，吸引、鼓励企业参与养老事业，以改变过去主要依靠国家和集体投入的单一投资渠道。因此在用地、经营税收等方面都有优惠政策。从以上信息我们可以看出，街子绿源乡村俱乐部面临着非常好的政策、法律环境，抓住这一机遇，必定能取得成功。312 经济环境分析从成都市统计局获悉，2005年下半年成都市经济发展在西部城市中仍然位居前列，GDP西部第一：下半年半年，全市实现地区生产总值1111.5亿元，同比增长13.5%。横向看
17、，成都市GDP总量在8个西部城市(缺呼和浩特和贵阳)中列首位。从全国看，成都市占全国GDP的比重为1.7%，增速高于全国4个百分点。固定资产投资(西部第一)：下半年，成都市完成全社会固定资产投资总额604.64亿元，居西部10城市第1位，增速(64.3%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(73.7%)9.4个百分点。从全国看，成都市固定资产投资占全国的比重为1.8%，增速比全国高38.9个百分点。人均可支配收入(西部第二)：上半年西部10城市城镇居民人均可支配收入最高为呼和浩特，达6336元，成都市以5817元列第2位；从增幅看，最高的是呼和浩特(28.3%)，成都市增幅12.4%居第5位。从全
18、国看，成都市城镇居民人均可支配收入增速高于全国2.9个百分点。良好的经济形势，使得更多的老年人有经济和时间基础享受休闲生活，进一步扩大了本项目的市场空间。313 社会文化环境分析我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的15，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前
19、所未有的。随着时间的推移，我国老年人口比例将越来越大，据相关资料统计，到2030年，我国将有三亿多的老年人口。他们存在的对更好的晚年生活的期望，在当前社会中却难以得到满足。图3.1中国与世界主要先进国家人口老龄化的国际比较国别老年人口（万人）老年人口系数（%）老年负担系数（%）老化指数（%）20002020200020202000202020002020中国134804193510.315.9811.0721.6641.45105.99美国3452717515.5221.8819.0336.7657.74117.55日本2097319116.5326.1224.3344.54106.38171
20、.31德国131420641.2128.0923.7749.20103.86189.57人口老龄化对个人消费有巨大的影响。一般而言，年龄结构的老龄化正在进行的过程中，消费支出呈现渐渐扩大倾向，年龄结构的变化影响了消费结构。从中国城市居民的消费水准看，老年人的家庭用品、保健费、医疗费，特别是养老居住费用等支出的比例显著提高，如下图所示。这将会形成以老年消费者为群体的巨大市场。图3.2 消费结构变化图资料来源：零点调查俱乐部而据相关调查显示，中国老年人消费市场潜力巨大。我国政府用于老年社会保障的开支正在大幅度增长，离退休人员退休金2001年近2000亿元，且以20%的速度增长。据中国老龄协会估计，
21、中国老年人潜在的消费能力约每年3000亿元人民币。作为老年人消费的主要内容养老居住消费和老年人医疗保健消费，将在老年人消费支出中占有相当大的比例。作为本项目主要市场的成都市，是一个典型的休闲型城市，成都市民消费观念在全国范围来看比较超前，注重生活品质和休闲享受，成都市郊的几个大型休闲度假区域节假日及周末生意均十分火爆。这种情形正好印证了成都市休闲度假旅游市场还存在巨大空间。此外，成都市私家车保有量居全国第三，仅次于北京、广州两地，自助旅游在成都也有着广泛的市场空间。因而，只要营销和设计规划得当，可以预见，街子绿源乡村俱乐部项目市场前景将十分乐观。传统的老年人休闲不外乎是在小区的茶馆里打打小牌、
22、听听收音，种种花、养养猫狗之类。相对于改革开放二十多年来，年轻人的生活和休闲方式发生的巨大变化，老年人的生活模式变化不大。进入新世纪以来，越来越多的老年人不甘心以传统的方式度过自己的晚年。有超过80%的老人希望自己的生活更能与时代亲密接触，在不愿意自己被家人、朋友遗忘的同时，他们更不愿意看到的是自己生活方式的落伍。在淡泊名利宁静致远的老年人心里，他们也要追求一种更为健康、更为自然、更为丰富的生活方式。在成都，已经成立了成都市老年体育协会、成都市老年骑游队、成都市老年书画协会、成都市老年大学等，老年人的休闲活动内容和方式日益丰富。街子绿源乡村俱乐部正是从这一市场需求出发，为成都市、崇州市和都江郾
23、市等相邻城市的老年人提供一个集休闲、疗养于一身的场所。314 地理位置街子绿源乡村俱乐部位于崇州市街子镇，距离崇州城西北25公里，距离成都市57公里，距离双流国际机场45公里，从成都市到街子古镇的车程大约一个小时。街子镇北连世界双遗产青城山，并比邻称为美国乡村俱乐部的高尔夫球场。西接正在申报国家级（原为省级）风景名胜区的鸡冠山九龙沟，且凤栖山也属于该景区的重要景点之一。街子又处于川西旅游环线上，南至国家级风景区西岭雪山，北至国家级旅游城市都江堰市，正好处在这一景观轴线的中间点上，占有十分有利的区位优势和交通优势。目前崇州市为了发展街子旅游，已经加快了配套的公共设施、服务硬件、交通条件建设。但街
24、子绿源乡村俱乐部具有其它休闲场所不具备的历史文化优势、自然生态优势，能适应成都人回归自然、返朴归真的普遍需求，街子绿源乡村俱乐部将成为成都市老年人的第二居家场所。32 行业环境分析321 竞争者分析在成都，已经有一些企业开始认识到银发市场潜在的巨大价值，涉足该市场的开发和运作，但由于资金投入上的限制和受传统养老方式的影响，并未形成强大的市场竞争力。据调查了解，四川某一民营企业兴建了养老生态村，占地约100亩，老人生活区40亩，可容纳120位老人居住（目前已居住了100位老人），收费标准6001000元/月。该“生态村”功能较单一，仅限于料理老人的衣食住行，且地段偏远，交通不便，可以说该“生态村
25、”与传统意义上的养老院、敬老院在本质上没有多大的区别。另外，成都及其周围的城市的老年人，已经形成了夏天到青城山度假的生活习惯。他们一般在6、7、8三个月住在山里面，在都江堰和青城山已经有很多的农家乐和休闲场所，但是这些场所一般设施比较陈旧，而且顾客数量非常多，根本不能满足顾客休闲和享受自然的需求，更不能满足老年人疗养健身的目的。由此可见，从目前的行业发展情况来看，一方面银发市场的开发尚处于起始阶段，存在俱乐部切入的时机；另一方面开发经营高品位、高档次的养老场所还有很大的市场空缺，给俱乐部的切入创造了机会。凭借雄厚的资金、科学的管理、高质量的服务和对传统养老方式的变革，我们在银发市场的开发和经营
26、上将有很强的竞争力。322 供应商分析供方可能通过提价或者降低所购产品或者服务质量的威胁，来向行业中的企业施加压力。供方可以迫使一个行业因无法使价格跟上成本的增长而失去利润。休闲俱乐部的供应商主要有向俱乐部提供原料、设施等的企业。鉴于街子当地的自然资源十分丰富，比如餐饮的原料就可以直接向当地农民签订长期供货协议，保证以最低的价格拿到最新鲜、质量最好的原料。街子绿源乡村俱乐部需要的其它原料主要包括：疗养消费品、健身器械等，目前市场上存在大量的供应商，可以为俱乐部提供价格低廉、品质可靠的产品。323 顾客分析街子绿源乡村俱乐部的目标顾客主要是有一定经济收入和来源、同时时间比较充裕的老年人。这部分老
27、年人休闲的目的是疗养和健身，找一个清静之地安享万年。因此，他们对消费价格不是很在意，至少价格因素不是决定其消费行为的决定性因素。因此，只要街子绿源乡村俱乐部能为顾客提供良好的环境和高品质的服务，价格上相对来说是占有优势。324 潜在进入者分析随着老年经济的发展，越来越多的俱乐部开始关注银发休闲市场。从目前俱乐部掌握的资料来看，崇州市已经有23家民营企业计划在凤栖山上投资兴建休闲中心，但是他们面对的主要是来街子古镇和凤栖山上游玩的游客，而不是老年人，因此和我们的目标顾客不同。目前，还没有和我们市场定位相同的俱乐部准备进入这一市场。325 替代品分析对绿源休闲中心来说，最大的替代品威胁主要有以下几
28、方面：1、成都周围的农家乐2、青城山上的休闲场所3、成都市内的老年休闲中心 以上几种场所是老年人传统的休闲之地，但是并不能起到疗养健身的目的。33 相关资源分析街子绿源乡村俱乐部位于崇州市凤栖山上，凤栖山具有丰富的旅游休闲资源，绿源休闲中心将充分利用这些资源，来为老年人提供高品质的服务。在街子绿源乡村俱乐部的附近有梅花寨、原始森林和兰花坡等自然风光和资源。331 街子绿源乡村俱乐部附近自然资源、 梅花山寨梅花寨背靠古寺，因满山满沟的梅花而得名。寨区梅林近千亩，花开时节，呈现“十里梅花香雪海，千树万枝浮暗香”之壮景。寨区自古就有植梅的习俗，主要生产药用乌梅，也种部分观赏梅。梅花寨附近山林满山满沟
29、的梅花已近千亩。梅花寨寨园内更是梅的世界，已达数十个品种，上万株。从品系上说，有真梅、杏梅、樱李梅等；从形态上说，有直枝梅、垂枝梅、龙游梅等；从色彩上说，有宫粉型、洒金型、红梅型、朱砂型等，真是应有尽有。从岁寒到春暖时节，腊梅、红梅、绿梅、乌梅相继开放，其他地方香袭人，在千枝疏影浮暗香的梅海中，梅花寨欧式风格的寨楼和点式别墅，把寨园装点得别具情调，游人到此如入外域。因此，每年到了盛夏就成了成都人避暑的胜地。、原始森林以凤栖山上的光严禅院为中心向四周辐射，木鱼峰、香炉峰、千佛山一带，方贺上千亩原始森林参天蔽日，被誉为西川第一林。林区万木峥嵘，挺拔苍苍，有古柏、古楠、古杉、古银杏等珍稀树木2500
30、0余株，树龄千年，树大合抱，树冠如盖。树上古藤如莽蛇缠绕，树下蕨草如孔雀开屏。野花、野果遍地，蝉鸣、鸟语处处。盛夏季节，数米之内，林外与林间温差达4以上。林外酷日当空，炎热逼人；林间绿荫森森，一片清凉。当年一瓢诗人唐求隐居味江山（今街子场）时，常骑青牛闲步其间，借这片清凉之地放浪诗情。、 兰花街子人有爱兰养兰的传统习惯，石梁、莲经、高墩等山村有丰富的兰草资源。街子场有三分之二的人家养兰，农村平均每6户就有1户种植兰花，涌现出一大批养兰专业户。种植兰花已成为街子的支柱产业之一，年收入已达1000万元以上，早享有“兰花之乡”的美名。“四川西部兰花协会”的牌子也挂在了崇州市。 每年农历正月十九，街子
31、古镇都会举行“街子兰花会”，街子兰花会已成为成都八大花会之一，与新都桂花会、龙泉桃花会、彭州牡丹会等齐名。“兰花之乡”已成为街子的一张新名片，其广泛的社会影响是不可估量的。兰花静谧清香，能静心、养神，是老年人非常喜欢的花类品种。街子绿源乡村俱乐部将以兰为题，组织老年人参加兰花诗会、兰花鉴赏会、兰花拍卖会、养兰协会等活动和组织，加强俱乐部和老年人的联系，提高顾客忠诚度，让老年人在享受自然健康的美景和风光的时候，也能得到心灵上的净化和享受。4、光严禅院光严禅院始建于隋唐时期，鼎盛于明代。朱元璋家族四代人与这座禅院有密切关系。朱元璋的叔父法仁和尚是这里的住持，明朝洪武帝朱元璋、建文帝朱允汶、永乐帝朱
32、棣三代皇帝或题赐御书，或敕赐寺名，或赠赐龙凤旗、半副銮驾、千僧皇锅、琉璃瓦等类帝王用物，让古寺享用。古寺中的御赐洪武南藏，是当今中国明代官版传存下来的“唯一印本”。自唐宋至民国曾令不少墨客骚人、党政要员前来观光，张令问、陆游、尹昌衡、林森、于右任等都前来造访。凡此种种，都是不可再造的文化遗产。所以古寺跻身四川省文物保护单位之列，实属历史的必然。成都市很多企业家也曾到这里烧香许愿，并成为了禅院的俗家弟子。每到初一、十五禅院内总是香火鼎盛，来这里朝拜的人络绎不绝，这些人中，大部分都是有一定经济基础的老年人。这部分老年人非常希望能在凤栖山中有一个住宿的地方，方便他们来此朝拜。街子绿源乡村俱乐部可以联
33、合光严禅院定期举办一些宗教仪式，比如请佛家大师来开法会，庙会。由于在地理位置上与青城山的联系可以考虑打造成都附近比较著名的佛教文化交流圣地。332 客户关系资源一、医院客户关系资源本团队有成员本身是四川省肿瘤医院的高层领导人员，由于平时工作关系，同老年人接触的比较多。切身感受到老年对疗养、健康的迫切需求，并且很多老年人都知道街子古镇的凤栖山，但是苦于山中没有高档次、高水平的休闲场所而不能去山中疗养、休闲。俱乐部可以充分利用医院这一资源，将在康复期的老年人接到街子绿源乡村俱乐部，进行后期的调理和恢复，一方面能为病人节约开支，另一方面也改善了疗养环境，有利于疾病的康复。二、企业客户关系资源本团队具
34、有非常丰富的企业客户资源，团队CEO是某跨国俱乐部（世界500强）高层领导，具有非常丰富的企业客户资源。在平时和俱乐部管理者接触的过程中，他发现很多成功人士虽然在事业上取得了成功，但是牺牲了很多和父母团聚、孝敬父母的机会，对他们来说，给父母最多的只能是钱。他们很希望能让服务远离城市的污染和喧嚣，找一个自然环境优良、离成都不能太远、服务质量比较稿的休闲场所，让服务在那里颐养天年。三、政府客户关系资源本团队中有政府机关的官员，可以与四川省政府、成都市、以及崇州市政府达成长期合作协议：有中小型会议、研讨会或者其他类型的活动都可以到街子绿源乡村俱乐部。另外，与成都市、崇州市政府等签订离退休干部疗养计划
35、和机关干部度假优惠计划，吸引他们到街子长期度假，休闲旅游。34 街子绿源乡村俱乐部SWOT分析 内部原因外部原因优势S1、街子镇位于青城山、成都市和崇州市之间，地理位置优越； 2、地价适中，成本构建中存在较多可操作空间；3、自然环境优越，其它地方不具备这一条件；4、进入市场早，占据先发优势劣势W1、市场知名度不高；2、顾客需要一段时间来接受；机会O1、国家、地方优惠政策支持2、老年休闲市场广阔；3、现有竞争者之间竞争不激烈，无直接竞争对手；4、能形成较高的行业壁垒；5、老年休闲产业发展前景好；SO战略方向1、提供高质量差异化服务；2、充分享用政策优惠，引进人才和风险投资；3、借助青城山和街子古
36、镇旅游的快速发展；WO战略方向1、尽快招收和培养高素质的营销和服务人员，提高营销和服务水平2、加强广告宣传，提高俱乐部和产品知名度威胁T1、竞争对手模仿跟进；2、周围农家乐等休闲场所的低价竞争；3、传统社会文化威胁ST战略方向利用成本优势，加快资金回收速度WT战略方向采取多渠道的融资方式35 街子绿源乡村俱乐部发展战略351 差异化战略目前成都市休闲市场竞争非常激烈，在成都市郊区有数不清的农家乐和休闲乐园，而成都市周围的都江堰、青城山、温江等地区休闲行业竞争也非常激烈。要想在激烈的市场竞争中立稳脚跟，并取得长足发展，必须采取差异化竞争策略。什么是差异化，就是与别人不同，可是差异化很快就会被竞争
37、者抹平。所以差异化就应该是一个不断求变的过程。不断求变就是不断创造。小创造小收获、大创造大收获。小创造靠技巧，大创造靠思想。综观商业发展史，没有一个伟大的商业奇迹不是来自伟大的商业思想。街子绿源乡村俱乐部差异化主要体现在以下几方面：一、 目标市场差异化 街子绿源乡村俱乐部的目标市场定位于有一定经济收入和时间的老年人。虽然成都休闲市场上竞争激烈，但是大部分休闲场所面对的是整个市场，没有进一步的市场细分和定位。街子绿源乡村俱乐部正是抓住了这一机遇，为老年人两身打造集休闲、娱乐、疗养于一身的俱乐部。差异化的市场定位，为街子绿源乡村俱乐部提供了不可模拟的市场竞争力，而通过和成都市老年协会、成都市老年体
38、育协会、四川省肿瘤医院等协会和单位达成合作协议，可以获得稳定的顾客来源，提高竞争者的进入壁垒和顾客的转换成本，提高顾客忠诚度。二、 服务项目差异化 传统的休闲场所无非是给人们提供了衣食住行等场所，街子绿源乡村俱乐部提供的服务涵盖了传统休闲场所的服务内容，同时又进行了大胆的改进和创新。结合街子古镇和凤栖山的历史文化资源和自然资源，街子绿源乡村俱乐部将不断举办各种活动，提供服务项目，这些活动和项目包括：赏兰会、赛诗会、梅花节、疗养讲座、老年大学等。三、 建筑风格差异化引水环绕，辅以别致水景，多层楼房建筑风格为中西合璧花园洋房式建筑，高度不超过4层；四合院为川西民居风格，让人们从钢筋混凝土的生硬中回
39、到其乐融融的大家庭。运用“远借近收”的方式，即以“近水远山均入借”的手法来扩大建筑视野。丰富建筑的外部空间，同时组织不同尺度的大小院落来处理内部空间，做到远近内外交融又各异其趣。呈现青瓦粉墙、重重院落、轻盈精巧、朴实自然，体现崇尚自然，返璞归真的意境。四、 管理手段差异化传统的农家乐、休闲度假中心等由于从业人员素质不高、资金有限等原因，采取的是传统的管理方法，这种管理方法效率低下、服务质量低，根本不能满足顾客的需求。而且，老年人可能面临疾病突发、摔伤等突发情况，街子绿源乡村俱乐部充分考虑到这一问题，在俱乐部内采用现代化的管理技术和手段，为老年人营造一个安全的休闲环境。352 战略联盟从以上分析
40、中我们可以看出，街子古镇和凤栖山拥有非常丰富的自然、历史文化的资源，街子绿源乡村俱乐部如果能充分利用这些资源，和古镇政府、光严禅院、梅花寨、汤麻饼、唐公祠以及附近的农家乐等达成战略联盟关系，整合这些资源更好的为老年人服务，那么必定能取得非常好的经济效益和社会效益。同时，街子绿源乡村俱乐部将和这些合作伙伴一起同成都市、都江堰市、崇州市等地的旅游俱乐部、公交俱乐部、政府机关、社会团体组织、企业等达成合作协议，从他们那里获得稳定、充足的客源。街子绿源乡村俱乐部战略联盟主要包括：1、街子绿源乡村俱乐部光严禅院借助光严禅院在佛教信徒中的影响力，为前来朝拜的老年人提供住宿、餐饮、娱乐、疗养等服务，同时俱乐
41、部还将聘请禅院的高僧大德来俱乐部为老年人讲经授法，提高老年人的生活质量。2、街子绿源乡村俱乐部四川省肿瘤医院俱乐部将利用团队成员的关系，和四川省肿瘤医院签订长期合作协议。一方面医院将为俱乐部提供医疗护理、疗养等方面的人力、仪器设备支持，另一方面俱乐部将为医院提供其康复期病人疗养的场所。这样既有利于病人快速恢复健康，另一方面也降低了治疗成本。3、街子绿源乡村俱乐部各种老年人协会4、街子绿源乡村俱乐部政府第四部分 市场需求分析.市场需求分析及预测.市场需求概况据第五次人口普查，成都人口近1200万（包括外来人口，不包括外出人口）。其中；65岁以上的人口近90万人，接近登记人口的8%，这将是一个庞大
42、的市场，休闲消费的市场规模达9000万元左右。老龄社会发展的必然趋势将会是从早期的社会福利服务体系演进到现代的教育休闲安置。于是提高老年人休闲质量，使老年人能度过积极快乐的晚年生活，日益成为成都社会亟待解决的重要问题。据绿源俱乐部了解，在成都目前专门针对老年人的休闲度假市场还尚属空白。在成都退休的老年人群体中有一部人的共同特点：有闲、有钱。据调查显示，两老月总收入在2500-4000元的占91%，有休闲度假行为的占97%。加上成都的交通及为便利和独特的“农家乐”休闲方式，因此外出到附近各旅游景点度假休闲已成为成都老年人生活的一重要部分，但据了解由于老年人的特殊性，在成都目前还没有适应或专为老年
43、人的提供的综合的、大型的休娱乐闲场所，可谓是有“市”无“场”。因此打造以休闲、疗养为主诉求的老年人休闲俱乐部所是打开成都老年人休闲市场的突破口。成都市老年人已经形成了在成都周围的山区养老的消费风潮，这些“养老部落”分三种居住类型：一是候鸟型，每年夏天到山中去疗养、休闲3个月至4个月，这种类型超过60%；二是定居型，除过年过节或单位组织活动外，平时都住在山中，一年要住8个月至10个月，这种类型超过30%；三是疗养型，主要是大病初愈后到这里疗养康复。成都凸现的“养老部落”，说明养老方式正呈现多元化，这种回归田园的养老方式，是丰富老年人精神生活的一个有益探索。同时，他希望各级政府进一步加强对“养老部
44、落”的管理和服务，使老年人在那里能够愉快地养老，心情舒畅地安度晚年。另外一方面，目前医疗保健市场发展势头良好，市场需求潜力巨大。随着国家大力发展和建设社会主义“新农村” 宏观政策环境的优化，政府在医疗卫生资源配置、区域规划、财政资金的投入等方面，都将陆续出台更多的优惠政策，。根据近年医学院校医、技、护专业学生就业难的客观事实，投资设立医疗保健养老院可以获得优质的医疗卫生资源以及超低的人力资源成本，所以综合各方面因素考虑，我们认为在此建立休闲俱乐部既可以超越街子原有卫生院的医疗服务，让老年人享受到更加方便、快捷、优质及价格低廉的医疗保健和养老服务，这又是本项目的一个特色亮点。.绿源俱乐部市场调查
45、说明一、绿源俱乐部调研目的为了给绿源俱乐部市场定位提供市场信息和决策依据，俱乐部专门聘请了专业调查俱乐部对目前成都市老年休闲市场进行了调查。通过对成都中高端老年人休闲消费习性和其消费情况、消费频率等状况的了解；二、调研设计、组织工作与实施情况1、问卷设计本次调查问卷由以下三大部分组成：甄别部分：用于甄别出符合本次调查要求的被访者；主体部分：根据此次调研目的设计的项目相关调查内容；背景资料：被访者的个人背景资料及媒体接触习惯等。2、样本条件年龄在50-75周岁之间；符合市场调查的常规过滤条件：两老月收入在2500元以上；3、调查区域成都市内各干部活动中心、老年大学、老年活动中心、高档社区4、调查
46、对象：中高收入老年人5、访问方法：进行随机的消费者街头访问的形式。.绿源俱乐部市场调查结果分析.收入统计结果1、 两老的月总收入情况由图中可以看出，月总收入在2500-4000元的被访者所占比例最高为91%，另外月总收入在4001元以上的被访者所占比例为9%。.休闲消费情况每人每次消费在500元以下的所占比例为63%，22%的被访者为500-1000元/每人次，而在1001元以上的被访者所占比例则为15%。由于被访者所到地以郊县和邻近县、市的旅游景点为主，而郊县消费水平低，各旅游景点则针对老年人制定了不少优惠政策，故花费并不算很高。.选择休闲地的决定性因素吸引被访者到那里去的原因：环境好、空气
47、清新、污染少是吸引人们前往的主要原因，其比例为42.4%，而交通状况的好坏，同样会影响大家的决定，它的比例为7.6%，还有是冲着目的地的知名度去的，这类被访者所占比例也有 8.3%。.成都老年休闲主要去向据调查，成都市老年人休闲的主要去向如下：崇州市已经成为仅次于龙泉和温江的老年休闲去向，因此，这充分说明了街子绿源乡村俱乐部市场前景广阔，同时面临着难得的市场机会。.老年人生活特点分析. 老年人居住方式分析1、与子女共同居住。这种情况在农村非常普遍，在城镇也比较多，但在各大型城市里已相对较少了；随着城市化进程的进一步发展，人们生活质量的提高，注重个人生活空间的人会越来越多，在很多城市，一些经济条件特别是居住条件好一点的（有两套以上住房的）家庭，已不是年轻人想拥有自己的生活空间而不愿意同老人居住在一起，而是老人要求有自己的生活空间而不愿意跟孩子生活在一块儿。请注意：这是一个人们思想意识的巨大转变，是人们突破传统的养老方式，实现养老社会化的重要基础
