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1、1,课程名称：行业会计比较,学习情境五房地产企业典型业务的会计核算,2,3,4,房地产企业典型业务的会计核算,5,学习子情境一 房地产企业开发企业认知,一、房地产开发企业概念及其主要经营活动,房地产开发：在依法取得土地使用权（开发权、经营权）的基础上，对土地及其地上建筑物进行建设、改造、利用等生产建设与经营管理的活动。 房地产开发企业：从事房地产开发和经营管理的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。,概念,6,学习子情境一 房地产企业开发企业认知,主要经营活动,按开发对象的不同,土地开发与经营房屋的开发与经营城市基础设施和公共配套设施的开发与建设代建工程的开发与建设,7,学习
2、子情境一 房地产企业开发企业认知,房地产典型会计核算业务为： 开发成本的核算 开发产品的核算,会计核算的特点,1.资金需求量大，筹资渠道广泛，财务风险大2.资金占用形态的多元性，成本核算对象确定具 有复杂性3.核算周期的长期性4.商品销售的特殊性,8,可行性研究征地补偿拆迁安置七通一平：通给水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、 通热力、同道路、场地平整建筑安装配套设施工程绿化环卫工程,9,房地产开发企业与制造企业的生产经营特点比较,10,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,11,开发成本核算,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,12,开发成本核算,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,13
3、,核算方法,开发费用发生,“开发成本”,“开发间接费用”,入计配分末期,完工,“开发产品”,开发成本核算,直接费用,间接费用,销售,会计核算的整体程序,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,借：开发成本 贷：银行存款/应付账款/应付职工薪酬,借：开发成本 贷：开发间接费用,14,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,土地开发费用 发生,“开发成本 土地开发”,“开发间接费用”,“开发产品”,“开发成本 房屋开发”,直接费用计入,间接费用计入,期末分配计入,完工,自用,土地开发成本核算程序图,一、土地开发成本核算,对外销售,15,例：盛世房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出。如
4、下表,1.用银行存款支付征地拆迁费借：开发成本征地补偿费（商品性土地开发成本） 850000 征地补偿费（自用土地开发成本） 750000 贷：银行存款 16000002.用银行存款支付设计单位前期工程款借：借：开发成本前期工程费（商品性土地开发成本） 60000 前期工程费（自用土地开发成本） 36000 贷：银行存款 96000,3.将应付施工企业基础设施工程款入账借：开发成本基础设施费（商品性土地开发成本） 56000 基础设施费（自用土地开发成本） 50000 贷：银行存款 1060004.分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用借：开发成本开发间接费（商品性土地开发成本） 2000
5、0 贷：开发间接费用 20000,16,2010年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新城小区建设用地8 000平方米，计划40%作为商品性建设用地对外销售，60%用于本企业进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济业务：1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等300万元。2、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现金6万元，存入开户银行。3、该土地开发项目采用出包方式建设，结算应付承包建设单位新城小区建设用地“三通一平”费用10万元。,借：开发成本土地开发 300万 贷：银行存款 300万,借：银行存款 6万 贷：开发成本土地开发6万,借：开发成本土地开发 10万 贷：应付账款某单
6、位 10万,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,土地开发成本核算举例,17,4、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用60万元。 5、期末分配结转开发间接费用，新城小区建设用地应负担3万元。 6、昌平区建设用地开发工程完工，并验收合格，其中3 200平方米直接对外销售，4 800平方米用于企业开发商品房，结转其成本。计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：结转土地开发成本：,4、借：开发成本土地开发成本 60万 贷：银行存款 60万 5、借：开发成本土地开发成本 3万 贷：开发间接费用 3万 6、土地开发总成本 300610603 367（万元） 对外销售土地应分摊成本额 36740
7、%146.8（万元） 自用土地应分摊成本额 36760%220.2（万元） 结转土地开发成本：借：开发产品土地 146.8万 开发成本房屋开发成本 220.2万 贷：开发成本土地开发成本367万,土地开发成本核算举例,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,18,二、配套设施开发成本核算,配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设的各种服务性设施。可分为两大类：,不能有偿转让的公共配套设施：水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼儿园、公厕等。,能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目：商店、银行、邮局、中小学、文化站、医院等,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,配套设施开发费用发生
8、,“开发成本 配套设施开发”,“开发间接费用”,“开发产品”某配套设施,“开发成本 房屋开发”,配套设施开发成本核算程序图,二、配套设施开发成本核算,间接费用计入,直接费用计入,期末分配计入,完工,不能有偿转让,能有偿转让,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,“开发成本-房屋开发成本”,计入房屋成本或能有偿转让的配套设施成本,20,注意,为了正确计算结转房屋开发成本,配套设施如果与房屋很多时候都不是同步开发，要按配套设施的预算成本通过预提的方式，将配套设施费用计入房屋开发成本。即： 借：开发成本房屋开发成本 贷：其他应付款（预提费用）将来配套设施开发完工结转成本时， 借：其他应付款（预提费用
9、） 贷：开发成本配套设施开发,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,21,例 祥云房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼儿园，上述设施均发包给施工企业施工。其中，商店建成后，有偿转让给湘江公司经营超市。水塔和幼儿园的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔和商品房等同步开发，幼儿园与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出,22,1.用银行存款支付征地拆迁费借：开发成本配套设施开发成本（商店） 180000 配套设施开发成本（水塔） 9000 配套设施开发成本（幼儿园） 180000 贷：银行存款 369000,
10、2.用银行存款支付设计单位前期工程款时借：开发成本配套设施开发成本（商店） 65000 配套设施开发成本（水塔） 20000 配套设施开发成本（幼儿园）45000 贷：银行存款 130000,3.将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时；借：开发成本配套设施开发成本（商店） 85000 配套设施开发成本（水塔） 22000 配套设施开发成本（幼儿园） 95000 贷：应付账款应付工程款 202000 借：开发成本配套设施开发成本（商店） 620000 配套设施开发成本（水塔） 530000 配套设施开发成本（幼儿园） 400000 贷：应付账款应付工程款 1550000,4.分配应计
11、入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时借：开发成本配套设施开发成本（商店） 75000 贷：开发成本配套设施开发成本（水塔） 75000,5.分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时借：开发成本配套设施开发成本（商店） 95000 贷：开发间接费用 95000,6.预提应由商店配套设开发成本的开发间接费用时借：开发成本配套设施开发成本（商店） 80000 贷：预提费用预提配套设施费 80000,23,三、房屋开发成本的核算,目的与用途,为对外销售而开发的商品房,为出租经营而开发的经营房,为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房,受其他单位委托，代为开发建设的代建房,学习子情境二 房地产企业开
12、发成本核算,其开发成本均应在“开发成本房屋开发成本”中核算,24,例 天之衡房地产开发公司将锦绣家园开发小区中的一幢商品住宅工程出包给市第十建筑公司。工程完工，市第十建筑公司提交“工程价款结算单”，工程价款共计9000000元，已预付6000000元。经审查同意，天之衡房地产开发公司支付余款，期末分配结账该商品住宅开发工程应负担的开发间接费用25000元。1）根据“工程价款结算单”确认房屋开发成本 借：开发成本房屋开发成本 9000000 贷：银行存款 3000000 预付账款市十建锦绣家园工程 60000002）分配该商品房应房屋的间接费用 借：开发成本房屋开发成本 25000 贷：开发间接
13、费用 25000,25,学习子情境二 房地产企业开发成本核算,四、代建工程开发成本的核算,企业接受委托单位代为开发建设场地和房屋，可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算其开发费用分别在“开发成本土地开发”和“开发成本房屋开发”两个明细账户核算，开发工程完工验收合格时，转入“开发产品代建工程”账户。 除土地、房屋外，其他代建工程如市政工程等，其所发生的支出，通过“开发成本代建工程开发”账户核实，工程完工验收计入“开发产品代建工程”,26,例 环宇房地产开发公司5月接受市政建设指挥部委托，代为兴建松江风景区； 5月10日，企业用银行存款支付拆迁补偿费50万元，设计勘察费6万元，基础设施费3万；
14、5月15日，结转应付某施工企业工程进度款45万；5月25日，支付风景区绿化费3万元；5月31日，企业分配风景应负担的开发间接费用5万；5月31日，该风景区竣工，结转其实际成本。1）5月10日借：开发成本代建工程开发（松江风景区） 590000 贷：银行存款 5900002）5月15日借：开发成本代建工程开发（松江风景区） 450000 贷：应付账款某施工企业 4500003）5月25日借：开发成本代建工程开发（松江风景区） 30000 贷：银行存款 30000,27,例 环宇房地产开发公司5月接受市政建设指挥部委托，代为兴建松江风景区； 5月10日，企业用银行存款支付拆迁补偿费50万元，设计勘
15、察费6万元，基础设施费3万；5月15日，结转应付某施工企业工程进度款45万；5月25日，支付风景区绿化费3万元；5月31日，企业分配风景应负担的开发间接费用5万；5月31日，该风景区竣工，结转其实际成本。4）5月31日借：开发成本代建工程开发（松江风景区） 50000 贷：开发间接费用 50000借：开发产品代建工程开发（松江风景区） 1120000 贷：开发成本代建工程开发（松江风景区） 1120000,28,五、开发间接费用的核算1.开发间接费用的支出和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。2.开发间接费用的分配 每月终了，应对开发
16、间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。 为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配进入有关房屋开发成本,29,间接费用分配率=60000（680000-80000）=0.1房屋应分配的开发间接费用=（200000+80000+60000）0.1=340000元借：开发成本房屋开发成本 34000 配套设施开发成本 11000 商品性土地开发成本 15000 贷：开发间接费用 60000,20000,8000,6000,11000,15000,30,开发产品,
17、是可以作为商品对外销售的产品。,产品开发完成后，根据其使用用途的不同分别作如下处理： 作为商品对外销售的通过“开发产品”核算 用于出租经营的通过“出租开发产品”核算 用于安置周转使用的通过“周转房”核算 自建自用的房产通过“固定资产”核算,学习子情境三 房地产企业开发产品核算,31,开发产品会计核算账户设置,“开发产品”,“分期收款开发产品”,“出租开发产品摊销”,“周转房摊销”,“出租开发产品”,学习子情境三 房地产企业开发产品核算,“周转房”,32,开发产品核算,借：主营业务成本贷：开发产品,借：开发产品 贷：开发成本,开发成本,开发过程,开发产品增加,开发产品减少,完工,销售,学习子情境
18、三 房地产企业开发产品核算,以分期收款方式销售时,借：分期收款开发产品贷：开发产品,借：主营业务成本贷：分期收款开发产品,结转,借：应收账款/银行存款贷：主营业务收入,33,例 盛大房地产开发公司根据其开发的住宅楼验收交接凭证，结转住宅楼开发实际成本10000000元。其后将该住宅楼出售，取得价款收入15000000元，款项存入银行。1）住宅楼完工验收，结转开发成本 借：开发产品房屋 10000000 贷：开发成本房屋开发成本 100000002）住宅楼出售收到价款，结转销售成本 借：银行存款 15000000 贷：主营业务收入商品房销售收入 15000000 结转销售成本 借：主营业务成本商
19、品房销售成本 10000000 贷：开发产品房屋 10000000,34,学习子情境三 房地产企业开发产品核算,出租开发产品核算,发生修理费用,35,出租开发产品核算,出租开发产品转为销售,学习子情境三 房地产企业开发产品核算,36,出租开发修理核算,出租开发产品改变用途,学习子情境三 房地产企业开发产品核算,37,例 天安房地产开发公司将开发的一栋商品房出租给甲企业，房屋总成本720万，租赁期限为5年，每月租金3万，租赁期间按月进行出租房摊销，该商品房预计使用年限40年，无残值。5年后租赁到期，天安公司将该栋商品房改变用途，出售给丁公司，双方协议作价为800万元，款项已收存银行。1）完工结转
20、开发成本 借：开发产品房屋 7200000 贷：开发成本房屋开发成本 72000002）商品房用于出租 借：出租开发产品出租产品 7200000 贷：开发产品房屋 72000003）按月收取租金，并进行出租房摊销 借：银行存款 30000 贷：主营业务收入 30000 出租房月摊销额=72000004012=15000元 借：主营业务成本 15000 贷：出租开发产品出租产品摊销 15000,38,例 天安房地产开发公司将开发的一栋商品房出租给甲企业，房屋总成本720万，租赁期限为5年，每月租金3万，租赁期间按月进行出租房摊销，该商品房预计使用年限40年，无残值。5年后租赁到期，天安公司将该栋
21、商品房改变用途，出售给丁公司，双方协议作价为800万元，款项已收存银行。,4）将房屋对外出售，收到价款借：银行存款 8000000 贷：主营业务收入商品房销售 8000000同时，结转商品房销售成本借：主营业务成本商品房销售 6300000 出租开发产品出租产品摊销 900000 贷：出资开发产品出租产品 7200000,39,练习鸿利房地产开发公司在2003年发生了下列有关出租开发产品的经济业务。1）企业开发的一幢商品房于4月完工，经计算其实际开发成本为150万元，5月份签订出租合同，将其用于出租。2）每月计提该出租房的摊销额，出租房的预计摊销年限为60年，预计净残值率为4%。3）10月份，
22、该出租房的承租人退租，公司委托江南建筑公司对该出租房进行装修，装修完工用银行存款支付装修费30万元。4）12月份，对装修后的出租房对外销售，收入价款200万元存入银行。要求：编制相应的会计分录,1）借：出租开发产品出租产品 1500000 贷：开发产品 15000002）借：主营业务成本 2000 贷：出租开发产品出租产品摊销 20003）借：开发成本 300000 贷：银行存款 300000 借：出租开发产品出租产品 300000 贷：开发成本 3000004）借：银行存款 2000000 贷：主营业务收入 2000000 借：主营业务成本 1786000 出租开发产品出租产品摊销 1400
23、0 贷：出租开发产品出租产品 1800000,41,周转房的核算,周转房是指用于安置被拆迁居民周转使用的各种房屋。,借：开发成本或开发间接费用贷：周转房摊销,借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款应付职工薪酬等,借：银行存款贷：主营业务收入借：主营业务成本 周转房摊销贷：周转房,增加,摊销,修理,出售,学习子情境三 房地产企业开发产品核算,借：周转房 贷：开发产品/开发成本,42,例 华源房地产开发公司为安置湘江花园小区的动迁居民，将其建造的C栋商品房作为周转房，该商品房实际开发成本为600万。在使用过程中，按月计周转房摊销额，该商品房预计使用年限50年，假定期末无残值。使用数月后，周转房发生
24、修理费用5万，以银行存款支付；20个月后，湘江花园小区竣工交房，公司将C栋周转房作为商品房对外销售，售房收入880万已存入银行。1）C栋商品房完工结转开发成本 借：开发产品C栋商品房 6000000 贷：开发成本房屋开发成本 60000002）C栋商品房用于周转房使用时 借：周转房在用周转房 6000000 贷：开发产品C栋商品房 60000003）按月计提周转房摊销 月摊销额=60000005012=10000 借：开发成本湘江花园 10000 贷：周转房周转房摊销 10000,43,例 华源房地产开发公司为安置湘江花园小区的动迁居民，将其建造的C栋商品房作为周转房，该商品房实际开发成本为6
25、00万。在使用过程中，按月计周转房摊销额，该商品房预计使用年限50年，假定期末无残值。使用数月后，周转房发生修理费用5万，以银行存款支付；20个月后，湘江花园小区竣工交房，公司将C栋周转房作为商品房对外销售，售房收入880万已存入银行。4）支付维修费 借：开发成本湘江花园 50000 贷：银行存款 500005）周转房改变用途对外出售 借：银行存款 8800000 贷：主营业务收入商品房销售 8800000 借：主营业务成本商品房销售 5800000 周转房周转房摊销 200000 贷：周转房在用周转房 6000000,练习,一、单选题1.房地产开发企业为将一处商品房出租对其进行了装修，发生的
26、装修费应在（ ）账户中核算。A.主营业务成本 B.开发成本C.出租开发产品 D.开发间接费用2.对出租的商品房进行修理，发生的修理费应计入（ ）账户。A.主营业务成本 B.开发成本C.开发间接费用 D.开发产品,3.房地产开发企业对周转房进行了修理，其修理费应记入（ ）账户。A.开发产品 B.主营业务成本C.开发间接费用 D.销售费用4.分期收款开发产品的成本应（ ）结转。A.在合同成本时一次 B.按收款比例C.在全部房款收齐后 D.按月 5.开发成本中公共配套设施费包括开发项目内的（ ）设施支出A.照明 B.锅炉 C.环卫 D.供电,6.（ ）属于房地产开发企业的其他业务收入。A.出租开发产
27、品租金收入 B.配套设施销售收入C.土地转让收入 D.商品房售后服务收入二、多选题1.周转房集体摊销额应借记（ ）账户。A.开发成本 B.主营业务成本C.开发间接费用 D.周转房摊销2.开发成本中的基础设施费包括开发小区的( )工程支出。A.绿化 B.排污 C.居委会 D.自行车棚3.开发成本的前期工程费包括（ ）A.土地征用费 B.勘察测绘费C.规划设计费 D.项目可行性研究费,练习：康乐房地产开发公司于2003年4月份将一幢开发完工的商品房采用分期收款方式出售给江南纺织厂作为职工宿舍，房屋售价360万。合同固规定，价款分三次支付：第一次在2003年5月移交房屋时支付价款的50%；第二次在2
28、003年9月支付价款的30%;第三次在2003年12月将价款全部付清。该商品房开发成本为300万。要求：编制相应的会计分录,（1）签订合同时借：分期收款开发产品 3600000 贷：开发产品 3600000（2）收到第一次房款时借：银行存款 1800000 贷：主营业务收入 1800000同时，结转相关销售成本借：主营业务成本 3000000*50%=1500000 贷：分期收款开发产品 1500000（3）收到第二次房款时借：银行存款 1080000 贷：主营业务收入 1080000,同时，结转相关销售成本（300万*30%=90万）借：主营业务成本 900000 贷：分期收款开发产品 90
29、0000（4）收到第三次的20%价款时借：银行存款 720000 贷：主营业务收入 720000同时，结转相关销售成本（300万*20%=60万）借：主营业务成本 600000 贷：分期收款开发产品 600000,练习：大华房地产开发公司发生了下列周转房业务：（1）为安置安民小区的动迁居民，将其建造的57#楼作为周转房，实际成本为260万元。（2）大华公司计提57#楼周转房的月摊销额5000元。（3）57#楼周转房发生修理费用20000元，以银行存款支付。（4）57#楼周转房使用两年后，公司将其作为商品房对外销售，售房收入3700万已存入银行，该房累计摊销额为12万要求：编制相应的会计分录（1
30、）借：周转房在用周转房 2600000 贷：开发产品 2600000,（2）借：开发成本（或开发间接费用） 5000 贷：周转房周转房摊销 5000（3）借：开发成本 20000 贷：银行存款 20000（4）借：银行存款 3700000 贷：主营业务收入 3700000 借：主营业务成本 2480000 周转房周转房摊销 120000 贷：周转房在用周转房 2600000,练习：盛洪房地产开发公司发生了下列业务：（1）公司出售商品住宅一栋，取得价款收入760万，已存入银行，该住宅的实际开发成本为620万元。（2）公司出租写字楼一栋，收到本月的租金10万，已存入银行，同时计提月摊销额为1000
31、0元。（3）公司为某公司代建办公楼一幢，按照代建工程规定，竣工后一次结清。该工程本月已全部竣工并验收合格，同委托方结算工程价款310万，其代建工程开发成本为220万元。（4）公司将剩余材料出售，收到价款45000元，已存入银行，该材料的成本为40000元。要求：编制相应的会计分录。,（1）借：银行存款 7600000 贷：主营业务收入商品销售收入 7600000 借：主营业务成本 6200000 贷：开发成本房屋 6200000（2）借：银行存款 100000 贷：主营业务收入出租开发产品租金 100000 借：主营业务成本 10000 贷：出租开发产品出租产品摊销 10000（3）借：应收账款 3100000 贷：主营业务收入代建工程结算收入 3100000 借：主营业务成本代建工程结算成本 2200000 贷：开发产品代建工程 2200000,（4）借：银行存款 45000 贷：其他业务收入材料销售收入45000 借：其他业务成本 40000 贷：原材料 40000,55,致谢,2014.5.24,
