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1、SOHO/公寓项目物业系统定编原则及指导标准,项目介绍与管理特点,项目介绍 SOHO项目，简称之为公寓项目（统一简称为：SOHO项目），是集小型办公和居住一体的商业型物业，其建筑特点最大程度上满足办公需要的同时，还能保障其生活和环境的优雅与高尚，有独立的淋浴、排污和消防（到户），是酒店群和小型企业的办公首选地。项目管理难点：楼层高、人口稠密，属于开放性的公众聚集场所；设备多、结构复杂，管理起点高；客户类型多，对于物业服务要求标准较高。,一,系统定编管理原则及工作目标,1.物业系统定编指导原则：项目组织构架与岗位设置必须以客户为导向，满足对客户需求快速响应和悉心服务的要求；项目系统人员编制须分别
2、根据项目特点、所处发展阶段等进行合理、分阶段配置；项目物业系统定编，应考虑岗位优化、多岗兼顾，从员工招聘到入职就强化一专多能管理；项目定编应考虑项目的地处位置（繁华地或商业中心），及物业使用业态和管理规划；新项目的物业服务中心人员，应在交付前期分阶段逐步配置到位，对于大型项目、项目管理岗位及人力资源、财务等职能专业岗位应集约设置，同时支持多个物业服务中心。,二,2.项目定编应与管理费“配比”原则按照目前公司所接管的SOHO/公寓产品，根据其产品定位，可分为高端定位、品质改善及老旧项目；由于产品定位不同，物业费定价及相应服务策略也不同。1）高端项目的配比原则高端项目主要指项目所在位置特殊，地处于
3、城市中心或繁华地段（商圈）；如万达集团前期开发第三代综合体项目附带的SOHO项目，在地方有很高的品牌影响力；物业费标准一般为当地物业费平均水平1.5倍以上，业主和入驻商家对物业服务要求相比其它同类型物业标准还要高，其管理费可略高于同类项目10%。2）老旧项目的配比原则老旧项目指项目建成时间在5年以上，设备超出维保期限的项目，原则上项目的人员配置应比上述标准减少不超过15%。,二,系统定编管理原则及工作目标,3.管理“共性”原则 公司在管项目乃至于物业行业，存在人工管理成本居高不下和管理效益低等共性问题；其人员定编应考虑：1）系统定编，应考虑项目营业收入，及发展阶段，其人工管理费成本应控制在45
4、%以内（容积率大于3.0以上上可浮5%）；2）系统定编，应考虑项目管理面积、容积率、入住率等，定编应按3500/人（容积率大于3.0以上增编15%）进行定编；3）系统定编，应考虑组织构架和管理职能的优化，通过不断磨合，最终实现一专多能管理；具体实施详见物业系统岗位编制配置说明。,二,系统定编管理原则及工作目标,物业服务中心管理组织构架设置：,编制标准=配置基准容积率配比系数入住率配比系数发展阶段配比系数,物业系统岗位编制配置说明,三,1.单项目管理岗位设置及配置标准：单项目配置经理1人，并在物业服务中心岗位基础上增设财务组，包括核算会计岗、管理会计岗和出纳岗。2.人事行政系统人事行政岗在物业服
5、务中心人数基础上，按照整体满足总人数1：50的基础上加设，不含外包，每增加50人增加人事岗1人。行政综合类：人事岗：可配置1人项目前台岗、行政岗应由人事岗兼任行政岗：项目管理户数不超过3000户，员工不超过50人时，由人事岗兼；如有其它业态项目，可增配 1人。3.财务组：管理会计岗：配置1人，如公司需进行帐套管理，由城市公司兼任；每3个已交付项目可配置1人，如未设置，可配置1人管理多个已交付项目；出纳岗：出纳岗：至少配置1人，另每1个已交付项目配置1人，可由客户岗兼任。,物业系统岗位编制配置说明,三,4.工程管理系统前期介入岗：根据地产开发前期介入建筑面积，每20万平方米配置1人；低于此标准可
6、由城市负责提供技术支持。营运管理岗：负责组织员工培训和技术指导（强、弱电等专业需求）、检查工作，可配置维修主管1人。,5.秩序管理系统秩序管理岗：负责组织员工培训、检查工作，建筑面积15万以上可配置秩序主管1人；低于此标准与工程维修组并岗，组成工程秩序组，部门负责人由工程维修主管兼任，并协助客户中心开展全员“一站式”服务工作。秩序领班岗：协助业务主管的工作，并带领班组员工开展秩序维护和消防安全管理相关工作。,6.客户、环境管理系统客户管理岗：负责组织员工培训、检查并指导员工工作，建筑面积10万以上可配置客户主管1人；环境管理岗：负责检查清洁外包服务工作，建筑面积15万以上可配置环境管理岗位1人
7、；低于此标准与客户服务组并岗；组成客户环境组，部门负责人由客户主管兼任。,物业系统岗位编制配置说明,三,1） 各专业体系配置基准列表,物业系统岗位编制配置说明,三,2） 入住率配比系数,物业系统岗位编制配置说明,三,3） 发展阶段配比系数,物业系统岗位编制配置说明,三,4） 交付前物业入伙准备期人员配置标准:,物业系统岗位编制配置说明,三,定编指导总结,优化定编结构，加强定编管理的合理化，满足项目物业服务的人员需求；通过规范定编管理，逐步提升项目物业服务中心人均管理面积；通过定编管理达到物业系统整体扭亏的目标。,岗位定编标准是基于各项目物业现状分析、标杆实践而确定，对于不存在普遍性的问题的建议结合原编制或集团预算标准执行。,“实施编制管理，应是一个持续的有弹性的过程，建议在动态调整的计划中进行优化，达到效能和效率双赢。”,四,
