工程专业工作手册(15本).docx

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1、 作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版 本：第 1 版 作业规范工程专业工作手册YLGL/PM/FB/007版 本：第 1 版修订次：0 状 态：发文号： 批准日期审核日期编制日期金华杰 2009年 10月 28 日发布 年 月 日实施目 录一工程部架构及人员编制说明 91人员架构 92人员编制说明 9二工程部工作职责 9三工程部岗位职责 101工程部经理 102工程强电主管 113工程弱电主管 124工程土建综合维修主管 145工程暖通主管 156工程管道技工 167工程空调技工 178工程强电技工 189电梯协管员 1910弱电技工 2011万能装潢维修工 21

2、四工程部专业管理规范 22（一）强电专业 221供配电设备操作规程 221.1变压器 221.2高压配电装置 231.3低压配电装置 231.4电容器 241.5自动转换开关柜及紧急发电机 251.6空调机房强电箱及风机、水泵强电箱 251.7电动机 271.8电器竖井 291.9室外照明 312二次装修电器专业审图标准和建议之施工做法要求 313值班、交接班制度 334事故处理报告制度 335强电专业巡查制度 346发电机房巡查制度 347高、低压变配电室安全管理制度规定 358电气维修管理规定 359变配电所运行人员操作制度 3610电站倒闸操作制度 3611电气安全管理条例 3812应急

3、措施 38（二）房屋维修程序规范 401专业工作内容 401.1天花顶板养护 401.2墙面部分 401.3踢脚部分 401.4门 401.5地面 401.6其它 412程序规范 413公共区域及设施小规模装修变动管理办法 414设备运行管理操作规范 424.1台钻安全操作规程 424.2砂轮机安全操作规程 434.3射钉枪安全操作规程 434.4手持电钻安全操作规程 444.5平刨机安全操作规程 445房屋本体公用设施维修办法 455.1维修目的 455.2维修原则 455.3维修依据 455.4各项维修项目的标准 456室外公共设施的维修方法 516.1维修目的 516.2维修原则 516

4、.3维修依据 516.4维修标准 517二次装修土建专业审图要求 588管理制度 598.1规章制度 598.2配钥匙管理制度 608.3木油工室安全制度 60（三）消防弱电 611消防弱电各专业工作程序 611.1消防专业技工工作程序 611.2楼宇自动控制专业技工工作程序 621.3电梯专业技工工作程序 621.4保安监控维修专业技工工作程序 632消防弱电各专业设备维修计划 64 2.1消防报警系统维修计划 642.2消防供水系统设备维修计划 652.3楼宇自控设备维修计划 652.4广播设备维修计划 662.5保安监控设备维修计划 662.6电梯设备维修计划 663消防弱电管理制度 6

5、63.1机房管理工作纪律 663.2机房管理规章制度 674消防弱电应急方案 674.1电梯维修人员应急方案 675弱电通讯、数据网络专业工作程序 685.1通讯维修专业技工工作程序 685.2数据网络专业技工工作程序 686弱电通讯、数据网络专业维修计划 697卫星电视、背景音响系统运行管理 69（四）暖通专业 701规章制度 701.1总则 701.2值班及交接班制度 701.3卫生制度 701.4各机房、管井安全管理条例 711.5冷冻机房安全责任制度 711.6风机盘管巡查制度 711.7事故处理报告制度 721.8暖通维修规章制度 722二次装修空调专业审图标准和建议之施工做法要求

6、723暖通维修岗位要求 744暖通维修巡视计划 745暖通操作规程 755.1制冷部分 755.2空调部分 775.3供暖部分 77（五）给排水专业 801规章制度 801.1总则 801.2值班及交接班制度 811.3卫生制度 811.4泵房管理制度 811.5饮用水房卫生管理制度 822设备操作规程 832.1水泵房蓄水池 832.2冷、热水泵 832.3加压水泵 832.4污水井及潜水泵 842.5化粪池 842.6紫外线消毒器 842.7室内外游泳池 843设备运行管理操作规程 853.1室外喷水池 853.2室外水表 863.3雨水系统 863.4水质化验 864跑水事件应急措施 8

7、7五工程部通用管理制度 87（一）工程部基本管理制度 871基本管理原则 872工作纪律 883基本工作要求 884交接班规定 89（二）机房值班制度 90（三）预防性维修制度 90（四）设备巡回维修制度 91（五）机房动火制度 91（六）维修材料及工具维修制度 91（七）机房钥匙管理制度 92（八）交接班制度 93 （九）应急应变处理解决方案 93（十）卫生制度 94（十一）备品备件采购制度 94（十二）领料工作管理程序 95六考核指标 96七二次装修 106（一）二次装修规定 107（二）装修管理协议 108（三）二次装修申请单 111（四）二次装修承诺书 112（五）二次装修消防安全协议

8、书 113（六）业主雇用指定承包商申请书 115（七）装修人员登记单 116（八）物品出入审批单 117（九）施工单位加班审批表 118（十）临时施工用水、用电审批单 119（十一）喷淋系统停水审批单 120（十二）货运电梯使用审批单 121（十三）装修许可证 122（十四）二次装修施工巡查监督表 123（十五）二次装修竣工检验/整改单 124（十六）动火证 125一、工程部架构及人员编制说明1. 人员架构各地物业公司参照集团工程专业工作手册，根据各公司（管理中心、管理处）具体情况编制各项工程规章制度及工程部工作手册并进行人员架构配置，以精简、精干、合理为原则。2. 人员编制说明： 先紧后松，

9、以岗位工作量和工程定级标准要求定员，精兵简政。 （根据每班工作量和工作标准定岗位）二、工程部工作职责1. 围绕公司的经营方针做好项目的设备设施的管理，保证项目设备设施处于良好的运行状态，满足项目经营及客户需求。2. 贯彻执行国家及政府职能部门有关项目设备设施安全运行，能源消耗的法律法规规定。3. 负责根据项目经营及客户需求制定设备运行工作管理、制度。4. 建立健全部门的各项规章制度，工作标准和工作程序。5. 做好客户报修投诉的检修和处理，实现公司的质量目标。6. 加强设备设施的检修维护、保养工作，保证达到设备设施完好率目标。7. 做好项目水、电、热能源消耗的跟踪、控制、实施最大限度的节能。8.

10、 做好部门之间工作协调及时向有关管理部门上交有关报告和报表。9. 做好本部门新岗员工的培训和专业培训验证工作。10. 负责项目客户二装施工的图纸审查，工程监督与验收，资料收集归档。11. 制定和执行对其他部门紧急情况做出的反应安排。12. 完成公司领导交办的其他工作。三、工程部岗位职责1. 职位 ：工程部经理汇报上级：物业总经理督导下级：所有工程人员职责大纲： 统筹及协调整个小区的工程管理工作，包括员工管理、维修及保养、改善工程、二次装修、对外联络等工作。令物业设施、设备得到良好的维保，使其使用期限更为延长。 协助物业总经理处理小区其他事项。职务内容：对外工作： 加强与业户之联系，并经常征询业

11、户意见，交物业总经理参考； 协助总经理，加强与发展商之工作联络与协调； 与公用事业机构、各政府机关加强联系，以利于工作发展。处理工作 处理所有业户之查询及投诉问题； 切实执行业户守则条款，如严禁违章建设等； 执行工程部门管理工作，协调各项目之工作联系； 召集各系统之专项业务会议：a) 协助研究各项工程问题；b) 将讨论决定报物业总经理作决策参考。 建立健全档案制度； 负责制定本部门的管理办法和各项规章制度、岗位职责。制订重要设备的操作规程及不同季节的常规项目操作时段表。 每月向总经理提交工程管理工作报告（及时汇报业主及发展商）； 编制有关内部行政文件； 执行总经理指派之其他工作，致力于各系统整

12、体工作效率之提高。 向物业总经理建议及提交小区之保养、改善及更改工程计划； 制定本部员工培训纲要及培训计划，督查和考核下属员工的工作质量和技能水准，逐步提高员工的综合素质； 按工程部质量管理目标要求对部门工作质量进行抽查和回访； 准备及检讨工程招标的文件，设定标准及规格，分析回标及作建议； 就业户之投诉及重要维修保养工程作出调配及跟进； 查核承包商交来之单据及报价； 监管承包商之工作； 安排及跟进物业接收之工作； 负责工程部应聘人员的面试，提出是否聘用的意见。 制定小区节能措施，督导员工遵照执行； 制订每年度工作计划和年度工程预算，供物业总经理审阅； 对重大的设备故障，亲临现场组织处理，提供报

13、告。 定期巡视整个小区。2. 职位 ：工程强电主管汇报上级：工程部经理督导下级：强电技工、电梯协管员职责大纲： 负责小区内供电设备和电梯设备的正常运行，保证系统正常运转； 负责执行上级指派的其他工作。职务内容： 督导下属员工按照值班运行表巡检、抄表； 执行上级指示认真贯彻岗位责任制、督导员工严格执行操作规程，发现问题及时上报并处理； 督导班内员工遵守管理处制定的一切规章制度，发现不良现象应及时纠正； 负责保管好设备的原始记录和督促员工，认真仔细作好各种记录，交接班要作到记录清、问题交代清、环境卫生清； 负责制订小区内强电系统的维修保养计划和各项强电设备的的操作规程； 负责强电设备系统的日常运行

14、操作，预备性检查、故障检修、维护保养对超过8小时的工作单跟踪处理； 负责临时用电的使用规范化、安全化管理； 负责强电设备系统外来施工方的施工、整改、工艺监管； 负责安排移动电具的定期检查，维护保养，保证安全使用； 负责变配电设备及安全用具的定期检测和电梯年度安全检测； 督导员工工作程序及进度，核查已完成工作的质与量，并做出报告； 若遇主要设备故障或紧急情况，须立即到场提供资料，组织抢修并按程序及时报告； 对员工进行技术培训并定期对员工进行考核；逐步提高员工的综合素质； 负责能耗管理工作，作好月度能耗统计和节超分析； 做好当值主管对工程部的日常运行调度工作和运行人员的检查，按质量管理目标要求对其

15、工作质量进行抽查和回访； 督促员工做好各种维修指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效，完成维修指令后及时销单并反馈信息； 督导员工严格按照工程部制订的灯光、空调、景观设备等运行时间表进行设施设备的操控运行； 做好防雷接地的年检工作和防汛防台等季节性预防工作。 定期进行设备和设施的巡检； 做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争论； 完成上级领导交办的其他任务。3. 职位 ：工程弱电主管汇报上级：工程部经理督导下级：弱电技工职责大纲： 负责小区内弱电系统及其附属系统设备的维修与保养，保证系统正常运行； 负责执行上级指派的其他工作。职务内容： 负责弱电系统设备系统的日常运行操作

16、、预防性巡查、故障检修、维护保养、设备更新、大修，二次装修中的弱电线路及其设备的按装管理； 督导下属员工按照计划进行弱电设备的保养和维修，对超过8小时的工作单跟踪处理； 执行上级指示认真贯彻岗位责任制、督导员工严格执行操作规程，发现问题及时上报并处理； 负责制定小区内弱电系统的维修保养计划并组织实施； 负责弱电设备系统外来施工方的施工、整改、工艺监管； 督导员工工作程序及进度，核查已完成工作的质与量，并作出报告； 若遇主要设备故障或紧急情况，须立即到场提供资料，组织抢修并按程序及时报告； 负责工程档案资料的管理； 负责弱电系统的定期预测，并作出报告，其中消防系统一年度检测一次； 对下属员工进行

17、技术培训，并定期对员工进行考核，逐步提高员工的综合素质； 负责申报工程部设备用品的申购计划，报部门经理审核后实施； 负责小区信息化管理以及电脑和网络的维护管理； 做好工程部每月月耗统计，并据此在月底前做好月报； 做好每天两小时对公共区域、各户区、设备机房、中控室等巡视工作，发现问题及时安排维修； 做好当值主管对工程部的日常运行调度工作和运行人员的检查，按质量管理目标要求对其工作质量进行抽查和回访。 督促员工做好各种维修指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效，完成维修指令后及时销单并反馈信息； 定期进行其他设备和设施的巡检； 做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争论； 完成

18、上级领导交办的其他任务。4. 职位 ：工程土建综合维修主管汇报上级：工程部经理督导下级：万能装潢维修工职责大纲 负责小区的土建维修装修工作，完善为保新和二装管理，有计划的完成土建装修完善维修保新工作。 负责执行上级指派的其他工作。主要职责： 依照建筑装修施工的有关法规负责项目土建装修工程的完善改造，维修保新和二次装修管理及工作反馈。 编制本专业年、月维修、改造、保新工作计划，并组织实施。 做好本专业基础管理工作，建立健全各项管理制度和图纸资料档案。 负责审核业主和客户二次装修申请，依照二装管理规定配合客户二次装修，做好质量把关、装修协调及资料的收集整理归档工作。 做好客户报修的安排处理及项目装

19、修，土建设施的巡检工作并做好统计记录及工作日志。 做好所管设施的状态的巡查发现的问题及时安排处理，重大问题及时反馈，并做好工作日志。 负责土建外来施工方的施工、整改、工艺监管，安排下属技术人员跟办。 检查下属员工岗位纪律、工作态度、现场卫生、考勤制度和巡检制度执行情况发现不良现象及时纠正，严格考核。 严格控制维修、材料备件工具的领用消耗及出库去向降低维修成本。 督导员工做好由管理处批准的对业主、客户提供的有偿服务，完成后的及时信息反馈。 督促员工做好各种维修指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效，完成维修指令后及时销单并反馈信息。 做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争论

20、。 负责本专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作安排，提高本专业员工素质。 负责与其它班组或部门的协调合作。 完成领导交办的其它工作。5. 职位 ：工程暖通主管汇报上级：工程部经理督导下级： 管道技工、空调技工职责大纲： 负责小区内空调系统、给排水系统、水质处理系统的监控、操作、维修和保证系统正常运行； 负责执行上级指派的其他工作。职务内容： 督导员工按照操作规程操作，监控空调系统、水处理系统内的各种设备，巡视各系统内设备，做好巡视纪录； 督导员工对小区内的设施进行巡查、维护保养，合理安排各类维保工作程序，提高工作效率和工作质量； 督导员工按照计划维修保养所管各系统内的设备，并做好维修保养记录； 负责空调/机管/装修设备，设施外来施工方的施工、整改、维修保养工作的标准、工艺监督，安排下属技术人员跟班； 跟查下属员工的工作执行情况是否按标准要求运行，对超过8小时的工作单进行跟踪处理，督导工作程序及进度，核查