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1、单击此处编辑母版标题样式,润华财富168中心商业街定价方案,上海中原物业代理有限公司2011-12-06,市场解读价格研判,报告目录,开发区商业市场分析,Part 1,开发区商业以能达商务区为核心向两边扩散，并有以日常消费衍生的卖场型商业，主要在上海路沿线周围。该路段租金也整个商业中心价格最高的，为2.4-3元/m2天左右。星湖街区是开发区餐饮休闲一条街，商铺还在免租期内，周边社区底铺1.3-1.7元/天之间。,商铺租金水平,资料来源：上海中原商业事业部,周边个案,总体概况,市场总结,本案分析,项目周边商业市场总体概况,周边市场情况汇总,市场总结,总体概况,本案现状,周边个案,周边商业业态情况
2、,商业业态基本情况,市场总结,周边业态,总体概况,本案现状,业态类型：餐饮、生活、零杂类 业态档次：中低档 业态租金水平：1.5-3元/平米天 开间面积：35 -160 销售价格：15000-25000元/平方,周边商业市场总结,1、周边在售商业整体售价水平：10000-25000元/m2；2、周边商业租金水平：1.2-3元/m2天；3、周边住宅价格水平:6300-9000元/平米;4、业态档次：中偏低，日常居住型消费，通过“能达商务区” 大规模开发与建设，周边中高档住居区将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有较大提升空间，但目前仍然处于中偏低等社区底型商业的水平；5、项目
3、消费人群主要为本案及周边社区居民，及乐天玛特大卖场导入原住居民和开发区内临近区域居民，整体人流量和档次还有待提高；,市场总结,总体概况,本案现状,周边个案,Part 2 价格研判,总体定价策略,市场比较法,租金还原法,【定价原则】,依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格,住宅反推法,价格制定,常规推导,市场比较,租金还原,仅考虑周边住宅价格,仅考虑周边商铺价格,仅考虑项目租赁价格,7600元/M2,15200元/M2,二楼9880元/M2,13300元/M2,一楼16720元/M2,周边住宅均价,
4、商铺价格为住宅的2倍,楼层价格系数：1 0.65一楼优势：提升10%,根据单套一复二面积测算,价格推导住宅推导法,价格制定,20000元/M2,二楼13000元/M2,17500元/M2,周边商铺单层成交均价,根据楼层差价系数推导,根据一复二单套面积测算,一楼22000元/M2,价格推导市场比较法,价格制定,价格推导租金还原法,2.0元/M2*天,1.6元/M2*天,7300元/M2,周边商铺一层平均租赁行情,二层整体出租的租金系数比为0.8,按投资回报率年8%测算：即1.6*365/0.08,价格制定,12700元/M2,三种价格推导的算术平均数,15240元/M2,卖场效应提升20%左右（AC尼尔森）,价格制定,项目商业街3800共13套商铺的均价为15000元/,Thank you for attention,
