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1、成都龙湖.时代天街项目介绍,目 录,3、集中商业 3.1 业态填空及得房率计算 3.2 商业水平动线 3.3 商业垂直动线 3.4 公区尺度 3.5 外立面设计,1、绕城外1公里，距离三环10公里。 2、距离核心商圈18公里，区域10公里范围无大型商业。,1.1 区域概况,绕城高速,本案位置,中心商圈,火车站,北城天街,R=16KM,R=18KM,天府广场,离机场R=20KM,成温邛高速,成灌高速,高新西区,三环路,二环路,三千集,本项目位于高新西区，绕城外1公里处。距离成都主城区三环路10公里，距离市中心18公里，距离双流国际机场约20公里。IT大道（双向4车道），西沿线（双向6车道）可直接
2、通达本项目。地铁2号线延长线站点红光站（规划中）距离本项目约3公里。从市区通达富士康生产基地的快铁正在规划中。,1.2 交通分析,主城区,绕城高速,西沿线,雅驰项目,IT大道,三环路,2号线站点,成灌高速公路都江堰,规划中快速铁路,富士康,本案,本案位于高新西区地段，项目周边集中商业缺乏，现有小型社区商业位于项目旁边的阳光地带，该商业物业档次低，业态组合为自由形成，为现阶段商业的集中消费区； 距离8公里的中海国际城有在建商业物业，为3万平方米沃尔玛大型生活型超市为主（已签约）的大社区型商业物业，同时配备了紫荆影业，具体该项目开业时间尚未明确。已有商业（图上标示颜色） 在建商业（图上标示颜色）,
3、插 图,1.3 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析,本案,阳光地带,中海社区,珠江新城伊藤家乐福,成都时代天街项目定位：涵盖全客层、多业态的超区域大型购物公园包括一站式家庭购物中心，餐饮、娱乐、家居及数码等业态。,1.4 项目定位,2.1 全项目总图及指标,2.1 业态分布,集中商业（出售）,情景商业,办公及花园餐厅,SOHO,住宅,住宅底商,集中商业（持有）,2.1 分期规划,1A区,1B区,2A区,2B区,如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期2011年12月的预计开工时间。,2B区,天街集中商业,图例,电影院,办公,情景商业,数码、MO
4、CO楼,商务餐饮楼,天 润 路,5F电影院,商务餐饮楼,主力店（百货）,4-5F冰场,-1F超市,办公,办公,数码卖场,3-4F青少年虚拟职场,会 信 路,主力店（百货）,冰场,青少年虚拟职场,2.2 规划形态,合 作 路,MOCO,情景商业,住宅底商,住宅底商,花园餐厅,1 货值最大化-如何赚钱,优化城市道路交通,推动政府完成城市交通设置与设施的完善,增大商业沿街面,增加地面上下内环商业街,优化业态比例，增加集中商业货值,利用高价值地块，最大化持有型集中商业面积,提高租金最高的首层商业面积,调整规划条件，增加密度，提高商业占地面积,优化商业布局模式，提高非底层商业的货值,顶层设置影院、冰场等
5、目的性商业,吸引人流,实现方法,增强整个地块各部分商业间联系,增加过街天桥，形成空中商业环线,塔楼密度最大化,增加LOFT塔楼标准层建筑面积,2 优化成熟产品-如何快速销售,控制户型面积，降低销售总价，与住宅形成产品差异,天街借鉴成都北城天街平面动线,大型shopping mall，打造商业氛围,3 合理技术措施-如何省钱,在满足规划指标及错峰停车的基础上，减小开挖面积,优化地下室布局，提高地下室利用率,各个节点精细化处理,尽可能的节省层高,紧凑、实用，高得房率,定量集中商业，增加情景商业货值,较低商业价值地块设置情景商业，吸引人流,塔楼办公借鉴北城天街成熟的高层办公平面,提高地下不计容可售面
6、积,设置地下城，打造地下商业空间,2.3 规划设计原则,2.4 各业态溢价策略,优化商铺布局，提高铺面商业价值,主力店的设置拉动人流向中部集中,与情景商业连接天桥的设置，形成水平商业环线,集中商业,情景商业6M层高,在二层以上设置空中花园，提高商业价值,三层退台，可形成连续的商业环路,情景商业,六层屋顶设置花园餐厅，屋顶绿化,与集中商业及内环两侧连接天桥的设置，增强商业水平动线,扶梯、观光电梯的设置、将人流向竖向引导,3、集中商业 3.1 业态填空及得房率计算 3.2 商业水平动线 3.3 商业垂直动线 3.4 公区尺度 3.5 外立面设计,B1,大型超市,美食广场,风味小吃,百货,相机、电脑
7、等数码消费品,3.1 集中商业地下一层业态填空,MOCO,次主力店,女人街,大型超市,次主力店,运动城次主力店,1F,3.1 集中商业一层业态填空,销售物业,2F,3.1 集中商业二层业态填空,运动城次主力店,餐饮,零售,数码卖场,精品家具,走道,楼电梯间,百货主力店,销售物业,3F,3.1 集中商业三层业态填空,庭院,销售物业,4F,3.1 集中商业四层业态填空,宴会厅,庭院,销售物业,5F,3.1 集中商业五层业态填空,庭院,会议室,销售物业,6F,花园餐厅,3.1 集中商业六层业态填空,设备用房,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,庭院,全项目综合得房率：68.3
8、8% 专卖得房率：62.94%,3.1 集中商业得房率统计,3.2 商业水平动线天街及百货,从下沉广场进入百货,从下沉广场进入,从下沉广场进入,从下沉广场进入,超市,超市出口,超市次入口,从下沉广场进入,百货,百货入口,百货入口,次主力店,超市出入口,超市入口,地下一层平面图,把百货，次主力店，超市设置于地下一层，通过各处的下沉广场，把人流吸引到地下，从而带动周围其他商铺,板梯,针对各方向人流，每隔约30-140m设入口，将人流迅速吸引至室内,下沉广场入口,30,下沉广场入口,下沉广场入口,下沉广场入口,下沉广场入口,65,40,50,30,140,85,95,65,80,40,85,65,4
9、5,65,30,25,55,30,25,3.2 商业水平动线天街,一层平面图,90,设跨街天桥，将内环路的情景商业联通，实现各个购物街的充分交流，客源共享,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接数码、MOCO,3.2 商业水平动线天街,二层平面图,30,15,15,15,15,30,15,15,15,32,15,15,15,15,15,28,15,15,15,15,15,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接数码、MOCO,3.2 商业水平动线天街,中庭每隔约16米左右设天桥，连接两侧走廊。让购物者充分体验“逛街”和随机购
10、物的乐趣,三层平面图,多个中庭串联购物中心各个功能区域，利用中庭的聚集效应鼓励层间运动,中庭,中庭,中庭,中庭,120,65,85,3.2 商业水平动线天街,四层平面图,百货主力店,冰场(4楼）,电影院,百货，冰场，电影院设置于四、五楼，在三大主力店垂直拉动下，实现人流竖向共享，资源互动,3.2 商业水平动线天街,五层平面图,3.2 商业水平动线天街及百货,六层平面图,3.2 商业水平动线数码、MOCO,地下一层平面图,通过卖场内部和下沉广场扶梯将人流引向地下一层，更好的满足竖向上的资源共享,下沉广场入口,下沉广场入口,下沉广场入口,50,下沉广场入口,50,75,40,20,40,50,20
11、,90,30,40,50,针对各方向人流，每隔约20-90m设入口，将人流迅速吸引至室内。,3.2 商业水平动线数码、MOCO,40,一层平面图,设跨街天桥，将内环路的情景商业联通，实现各个购物街的充分交流，客源共享。,接情景商业,接情景商业,接天街,3.2 商业水平动线数码、MOCO,二层平面图,中庭每隔16米左右设天桥，连接两侧走廊。让购物者充分体验“逛街”和随机购物的乐趣。,15,接情景商业,接情景商业,接情景商业,30,15,11,接天街,21,14,15,26,15,3.2 商业水平动线数码、MOCO,15,15,15,15,三层平面图,30,14,多个中庭串联购物中心各个功能区域，
12、利用中庭的聚集效应鼓励层间运动。,中庭,55,中庭,中庭,80,3.2 商业水平动线数码、MOCO,四、五层平面图,3.2 商业水平动线数码、MOCO,LOFT可从六层进入屋面绿化平台，通过屋面扶梯直接进入商场。,自动扶梯,自动扶梯,六层平面图,花园餐厅,3.2 商业水平动线商务餐饮楼,3.2 商业水平动线商务餐饮楼,设跨街天桥，将内环路的情景商业联通，实现各个购物街的充分交流，客源共享。,接情景商业,接情景商业,二层平面图,3.2 商业水平动线商务餐饮楼,在商务餐饮楼中心区域设置中庭及自动扶梯，连接两侧走廊，带动不同区域人流互动的同时又营造出良好的空间感受,接情景商业,15,接情景商业,三层
13、平面图,15,3.2 商业水平动线商务餐饮楼,四层平面图,宴会厅、会议区分别设置于四、五楼，既方便人流的引导，又避免与其他餐饮区人流交叉带来不变,宴会厅,会议区（5楼）,会议区（5楼）,二至四层屋面层层退台，形成一系列空中庭院，服务于花园餐厅。既提升了餐厅的品质，又丰富了商务餐饮楼的空间形体效果,3.2 商业水平动线商务餐饮楼,五层平面图,3.2 商业水平动线商务餐饮楼,LOFT可从六层进入屋面绿化平台，通过屋面扶梯和景观电梯直接进入餐饮楼,六层平面图,宴会厅屋面,3.3 商业垂直动线天街及百货,1、围绕中庭布置2组6部观光电梯,2、设置电影院专用夜场电梯3、在外街处设置可直达6层花园餐厅的客
14、梯,与LOFT共用电梯（只在6层开门）,3.3 商业垂直动线数码港、MOCO,与LOFT共用电梯（只在6层开门）,3.3 商业垂直动线商务餐饮楼,与LOFT共用电梯（只在6层开门）,3.4 集中商业公区尺度,中庭尺寸:8M*13M；18*13M （25F）；13M*29M（1F）,3.4 集中商业公区尺度（汽车展示）,中庭尺寸: 8M*13M；18*13M （25F）；13M*29M（1F）此中庭为从南侧进入集中商业的主要空间，同时也是天街连接百货的主要交接点。2至5层中庭宽度控制在集团标准的范围里（8*13；18*13），但是为了加强天街与百货的联系，同时提供适宜车展的空间，首层及负一层中庭
15、的长度被加长至现有的29米,宽度为13.0米 。,三层中庭尺寸：16M*20M,3.4 集中商业公区尺度,3.4 集中商业公区尺度,3.4 集中商业公区尺度（时装展示）,该中庭作为项目的重心所在也是最有标示性意义的主要空间。中庭的底层可以设置T型台展现的是名贵和时尚的衣饰，也可以作为影院首映式发布的场地。顶层则成为主要的娱乐消闲区域。中庭的空间随着楼层的提升而变小。底层中庭的尺度在14 x 29米，而到了顶层则减少至14 x 20米。,1、一、二、三层中庭尺寸：14*29米2、四层中庭尺寸： 14*23米3、五楼中庭尺寸： 14*20米,中庭尺寸:12.0*27米; 12*11.5米,3.4
16、集中商业公区尺度,中庭尺寸:12.0*27米,3.4 集中商业公区尺度,1F平面,此中庭为从北侧进入天街的主要空间，3至5层中庭宽度控制在集团标准的范围里（12*11.5），2层中庭宽度加长至现有的27米（12*27），形成的空间可提供形式各异的商业展示活动。,3.4 集中商业公区尺度,中庭尺寸:10.0*15.6米 11.4*8.2米 11.2*10.8米,3.5 集中商业立面设计,立面基本段落,+,结合商铺的平面划分在这玻璃幕墙之外构成石材幕墙的实体单元.,复制组合。根据需要，在重要节点上加入其它元素打破单调的格式，虚实穿插，强化了沿街立面的图底关系.,标准段以北城天街标准段为模板,进行复
17、制和优化.部分檐口采用西安龙湖大兴项目作法.,将裙楼处理成虚体，通过玻璃幕墙和玻璃橱窗实现,大商业节点设计,内街主入口,内街次入口,主要轴线,主要轴线,N,4,1,3,2,4,3,2,1,广,场,路,合,作,路,合,信,路,550M,500M,500M,设置原则:时代天街项目沿街面连续长度超过2000米，按照每500米设置一个重要节点的原则，在用地的四个拐角部位设置了有数码港、餐饮楼、百货和天街四个大型商业，大型商业之间通过情景商业穿插衔接。,天,欣,路,内街主入口,内街主入口,内街主入口,内街主入口,餐饮,百货,天街,数码,3.5 集中商业立面设计,1,第一个节点，位于合作路和天欣路交叉口。
18、业态为MOCO家居馆和数码城。结合局部突起的花园餐厅将拐角处幕墙形式向上延伸，以加大的体量尺度和东侧的塔楼取得平衡；入口处同样为大面的玻璃幕墙，通过在左上方石墙幕墙侧壁出挑LED强化入口空间；西侧MOCO家居馆的中段设计有30多米长的折形体翻页广告灯箱，端部以圆柱体的玻璃幕墙作为收头。通过这三组空间使商业综合体展现了动感、时尚的特质。,大商业节点设计,3.5 集中商业立面设计,第二个节点，位于合信路天欣路，业态为餐饮，总体形态及细节与百货商场呼应。主入口正中设置隐框幕墙，以将餐饮的营业场景作为活广告展示出来。两侧的体块划分为若干块5M*2.4M的集中广告灯箱，有利于餐饮业态投入使用后立面的整其
19、有序。,大商业节点设计,2,3.5 集中商业立面设计,第三个节点，位于合信路和广场路交叉口，业态为百货。,大商业节点设计,3,3.5 集中商业立面设计,最为重要的第四个节点，位于合作路和广场路交叉口，业态为天街商业。设计思路以营造一个该区域的标志性建筑为出发点，加强整个项目的可识别性。我们在入口处建筑主体外设计了一个有视觉冲击力的类球形体，采用钢网壳结构，外部为层叠状的玻璃表皮，它在上部与建筑主体呈现咬合的关系，在下半部通过拱梁的介入形成一大一小两个入口。球形网壳突出墙面的部分为主入口和下沉广场提供了遮蔽。网壳左侧拐角处在3-5层为局部出挑的椭圆体，用以承载天街最大尺度的弧面LED。,大商业节
20、点设计,4,3.5 集中商业立面设计,3.5 外立面效果图,街角入口透视,数码港、MOCO入口效果图,3.5 外立面效果图,临街透视图,餐饮楼入口效果图,3.5 外立面效果图,夜景鸟瞰图,百货入口效果图,3.5 外立面效果图,日景鸟瞰图,天街入口效果图,4.1 情景商业标准段,标准块A,标准块B,标准块C,标准块A: 双面临街，疏散楼梯竖向排列，以增大临外街商业展示面,标准块B： 为节省商铺面积，采用剪刀布置，增大商铺进深保证商铺完整性,标准块C： 沿中央住宅区布置，由于退距要求，进深比标准块A、B小一跨（7.8M），楼梯横向布置，增大商铺进深,商业内街,外街,商业内街,中央住宅区,商业内街,
21、中央住宅区,人流来向,31.2米,62.4米,62.4米,31.2米,62.4米,24.0米,7.8米,10.4米,标准块C,标准块A,标准块B,4.1 情景商业标准段,地下一层平面图(标准块B）,下沉广场设置把地面人流引入地下，增大地下商铺价值,地下一层夹层,后侧下沉庭园，增加商铺价值。增加地下停车库采光量,一层平面图(标准块B）,临街商铺商业价值最高，尽量做到最大密度,沿内街人流,4.1 情景商业标准段,二层平面图(标准块B）,二层端头商铺面积较大，而位置欠佳，以赠送一定面积的空中花园来提高溢价,4.1 情景商业标准段,80,二层夹层,三层平面图(标准块B）,三层人流量减少商业价值降低，以
22、赠送空中花园的形式增加商铺溢价,95,4.1 情景商业标准段,四层平面图(标准块B）,四层人流量进一步减少，商业价值再次降低，以赠送更多空中花园的形式增加商铺溢价,60,190,4.1 情景商业标准段,五、六层平面图(标准块B）,5、6层人流最少，商业价值也最小，设置空中四合院既增加了赠送面积又丰富了空间趣味和立面造型，最大程度提高了平面溢价,160,4.1 情景商业标准段,地下二层平面图,4.2 商业水平动线,自动扶梯和景观电梯到达B2层，可方便停车后快速到达购物地点和购物后方便到达停车库,情景商业下B2层自动扶梯位置,人流,地下一层平面图,4.2 商业水平动线,地下设置商业内街，形成大环线
23、，每个标准块中设置下沉庭院将地面人流引入地下。,下沉庭院,下沉庭院引入人流,地下商业内街,地下商业内街,人流来向,一层人流通过自动扶梯下到地下一层,一层平面图,4.2 商业水平动线,设置情景商业内街形成大环线，在重要节点设置广场引导人流进入情景商业内街,人流动线（大环线）,广场空间,广场空间引入人流,人流动线（从外部引入）,人流动线（从集中商业引入）,4.2 商业水平动线,二层平面图,外廊贯穿整个情景商业区，形成大环线，间隔不大于32米错层设置天桥，依靠垂直梯互相联系，在局部又形成小环线,情景商业外廊,31.8米,情景商业外廊,情景商业天桥,情景商业天桥,集中商业天桥,集中商业天桥,19.6米
24、,人流来向,19.8米,31.2米,三层天桥投影,4.2 商业水平动线,三层平面图,情景商业天桥,集中商业天桥,31.8米,19.8米,外廊贯穿整个情景商业区，形成大环线，间隔不大于32米错层设置天桥，依靠垂直梯互相联系，在局部又形成小环线,情景商业外廊,情景商业天桥,集中商业天桥,人流来向,二层天桥看线,4.2 商业水平动线,四层平面图,依靠自身扶梯和景观电梯，拉升人流。,人流动线,情景商业人流,人流来向,4.2 商业水平动线,总平面图,情景商业主力店结合集中商业布置，并且布置在尽端和转角处以带动中间的商铺。,主力店（情景商业）,情景商业主力店,36.7米,31.8米,31.8米,41.6米
25、,39.6米,31.2米,31.5米,31.8米,主力店（集中商业）,集中商业主力店,4.2 商业水平动线,总平面图,23.4米,4.2米,连接集中商业天桥,设跨街天桥，与集中商业联通，实现各个购物街的充分交流，客源共享。,连接集中商业跨街天桥：,连接集中商业天桥4.2m,连接集中商业天桥6.4m,集中商业,4.3 商业竖向流线自动扶梯,自动扶梯25组,自动扶梯布置原则： 每个标准块有一组自动扶梯，间隔60M左右(服务半径30M）,4.3 商业竖向流线自动扶梯,跨层扶梯(跨两层）8组,跨层扶梯布置原则： 每隔一段设有一组跨两层的自动扶梯梯，间隔180M左右（服务半径90M）,4.3 商业垂直动
26、线景观电梯,专用景观电梯,共用景观电梯(与办公共用）,布置原则： 每个标准块和主力店均有2部景观电梯专用。另有22部与办公塔楼共用景观梯，以增加情景商业与塔楼的联系，间隔60M左右。,4.3 商业垂直动线景观电梯,3.6米,与办公共用电梯,3.6米,情景商业专用电梯,立面基本段落,类型一 合院,4.4 情景商业立面设计,立面基本段落,类型二 无塔楼非合院,4.4 情景商业立面设计,立面基本段落,类型三 有塔楼非合院,4.4 情景商业立面设计,4.4 外立面展开及材料比例,轻质混凝土屋架,标准单元断面研究一,花池,广告位,深灰色铝单板,黑色不锈钢栏杆,成品吊灯,7950,5800,6000,60
27、00,6000,4.4 外立面展开及材料比例,标准单元断面研究二,花池,槽钢构架,深灰色铝单板,暗红色成品不锈钢窗花,成品吊灯,木色铝方通,6000,6000,6000,4.4 外立面展开及材料比例,标准单元断面研究三,花池,深灰色铝单板,黑色不锈钢栏杆,成品吊灯,轻质混凝土屋架,广告位,5800,6000,6000,6000,4.4 外立面展开及材料比例,轻质混凝土屋架,标准单元断面研究四,花池,黑色不锈钢栏杆,深灰色铝单板,黑色不锈钢栏杆,成品吊灯,深灰色铝单板,5800,6000,6000,6000,外廊悬挂店招,情景商业 店招分析1,店面店招,一、二层商铺店招设置有外廊悬挂店招和店面店招两种方式，外廊悬挂店招吸引内街人流，店面店招则针对临店人群。,4.4 立面关键点研究,外墙广告位,店面店招,装饰广告位,三、四层商铺店招设置有店面店招及装饰广告位、外墙广告位三种方式，形式灵活，丰富了立面，烘托了商业氛围。,4.4 立面关键点研究,效果图,情景商业效果图,4.4 情景商业研究及展示,介绍完毕 谢谢！,
