高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录.doc

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1、高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（一）主持人（崔永亮，现代物业杂志记者，中国人民大学管理学博士研究生）：尊敬的各位来宾，各位朋友，先生们、女士们，大家上午好！在各位的大力支持下，高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会，终于在今天隆重开幕。参加本次会议的代表都是来自五湖四海，四面八方的代表。从黑龙江到海南岛，从新疆到江苏、浙江都有我们的代表。 而且据统计，在我们的代表中80%以上是公司总经理、董事长等。另外台湾的同行、加拿大的同行也来了。因此这次研讨会注定是一个精彩的研讨会，能够给我们带来惊喜和收获的物业管理盛会。在这里让我们共同预祝这次研讨会取得圆满成功。 下面有请现代物业杂志社社长宋有

2、兴先生致词。 宋有兴：尊敬的各位来宾、女士们先生们：大家早上好！2009年11月，全球金融危机尚未走出阴影，我国经济复苏开始看见曙光，北京市也迎来了百年难遇的早冬瑞雪，而我们在此欢聚一堂，共同探讨当前以至今后，都将是代表物业管理行业的高端学术价值和实践意义的重大问题高层写字楼与商业大厦物业管理。我代表现代物业杂志社，对来自于全国各地的物业管理企业，以及在不同领域从事和研究物业管理的学者和各界人士，还有清华大学继续教育学院物业管理高级研修班的学员，对你们的到来表示热烈的欢迎！会议的开始，我非常荣幸地特别向大家推荐我们尊贵的嘉宾，来自台湾的世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理云惟鸿先生

3、（指引）；还有一位现在堵车还在路上，是来自北京安信行物业管理有限公司的邵学杰先生；另一位是来自加拿大的加拿大XTERA物业管理公司总裁余月瑛女士（指引）。云惟鸿先生将向我们介绍台北高级商务物业的招商实践，其中包括举世闻名的世界第一高楼台北101大楼的经典个案；邵学杰先生将以中国著名的国际品牌，联想全球总部和李宁运营中心集团物业为例，向我们介绍他们对高新技术产业园区物业的管理服务创新；余月瑛女士将向我们展示一个来自大洋彼岸的全新的物业管理业态，在这个业态中，物业管理企业与专业的各类关联服务商之间，构建了一个成熟有效的分工与合作的事业联盟。现代物业发展论坛，是现代物业杂志社，面向全社会及海内外专业

4、人士和从业人士推出的系列研讨活动，其宗旨是通过研修、讲座、培训等各种形式，交流、总结和推广住宅物业管理、商业物业管理、工业区及大厦物业管理、国有资产后勤物业管理，以及国民经济基础设施物业管理等现代物业管理的先进经验、先进理论和先进思想，共同促进社会经济和文化的健康发展，实现民生为本，社会和谐，崇尚科学，普及物权的良好愿景。在论坛开办以来的三年多时间里，已经每年数次连续在全国许多地方举办了多起活动，这些活动，得到了越来越多的行业人士的支持、关注和好评。本次高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会，得到了来自清华大学继续教育学院的支持和帮助，尤其是其物业管理高级研修班和王薇老师提供了大量的支持和协作；北

5、京华清物业管理有限公司提供了著名的高科技研发基地清华科技园物业管理予大会观摩考察，在这里对他们表示感谢！接下来的两天，让我们在期待中享受快乐，享受学习的快乐，享受友谊的快乐，享受聆听大师们精彩演讲的快乐！谢谢大家！ 主持人（崔永亮）：感谢宋有兴社长热情洋溢的讲话。下面我们有请清华大学继续教育学院行业与商会培训中心副主任张忠义先生致词。 张忠义：尊敬的宋社长、李国庆博士，尊敬的余月瑛总裁，各位物业管理新老朋友们，大家早上好！ 很高兴，也很荣幸代表清华大学继续教育学院，代表清华大学物业管理高级研修班来参加这次论坛。本次论坛的主题是高层写字楼与商业大厦的物业管理研讨会。众所周知，衡量的指标之一写字楼

6、，商业综合体的数量和质量，讲高档物业作为该地方经济发展的考评。高层写字楼与商业大厦的项目，成为我们物业管理企业竞争的重点。在我们学院举办的物业管理研修项目中，也深受研修班近400名同学的欢迎。说明我们物业企业很关心写字楼，商业大厦的特点和需求。寻找更加贴切这些需求的管理模式和管理手段。有三位高档物业的专家与我们分享从不同项目、不同侧面来管理写字楼与商业大厦科技园区的经验。 可以说我们整个论坛的议程非常丰富，衷心的希望给我们代表带来收获，最后预祝我们会议圆满成功，预祝我们的现代物业杂志越办越好，成为我们行业的红宝书，谢谢大家！ 主持人（崔永亮）：感谢张主任。下面我们有请来自台湾的世邦魏理仕房地产

7、顾问服务公司台湾分公司董事总经理云惟鸿先生致词。 云惟鸿：大家早，尊敬的宋社长、张副主任，还有李博士，余月瑛总裁，非常荣幸这是我第一次在台北四年半跟世邦魏理仕工作到国内来，参加这么一个论坛。在今天两岸经贸往来非常密集的，有爆发的情况之下，半年来非常多的经贸往来来，我是代表美国一个企业，叫世邦魏理仕，也许大家对这个企业比较陌生，说起来不是新公司，这个公司成立263年左右，比美国历史早了三年。原本叫做CB Richard Ellis，所以我们有两个大东家，这个企业算是在四大、五大企业来讲，房地产的相关企业来讲，算是最大的。去年有50亿美金(350亿人民币)，算是全球性上下游最完整的房地产服务业，从

8、土地取得到资金取得，到物业管理到运营，到（英语）等等，只要跟房地产有相关交流，跟资本有相关交流的行业我们都有涉足。我很荣幸代表这个企业在大中华地区服务。 大中华地区我们成立21年，在台湾20年，北京、上海是21年。我们在国内还有台湾、香港17家分公司里面，我们算是比较早成立的。国内这三年我们成立了新的八个分行，绝大部分都在国内二等城市，成都、重庆、武汉等等，沿海是比较早。比较幸运今天能够为宋社长邀请，来跟大家讲讲国际超高层大楼，这究竟是一个什么情况？对我们的经济也好，对我们建设也好，有什么样的含义？谢谢！ 主持人（崔永亮）：感谢云总，下面我们有请加拿大XTERA物业管理公司总裁余月瑛女士致词！

9、 余月瑛：各位来宾、女士们、先生们，早上好！非常荣幸能够参加这次物业管理研讨会，这是一次很好的机会，可以让我们共聚一堂，共同分享和探讨物业管理的经验和心得。 在这里我想要提一下的就是，中国社会科学院的李国庆教授，李国庆教授去年到多伦多大学做访问学者，今年参加了我们加拿大华人物业管理协会举办的一次讲座。然后接下来他还实地考察了许多多伦多地区的物业，可以说李教授现在已经称得上是加拿大物业管理的专家了。后来我把李教授介绍给了加拿大工管公寓协会的主席Janice Pynn，她今年8月份来到北京参加了物业小区的管理的研讨会，据说掀起了一股加拿大热。现代物业杂志介绍加拿大物业专栏，我很有幸参与这个专栏的写

10、作。中国跟加拿大两国的物业管理，也是开展得有声有色。 在这里我特别要提的是，现代物业杂志的宋有兴社长，虽然过去两个月我们只是在网上通过网上信件的来往，但是他们这个团队的高效率和敬业精神，给我留下了非常深刻的印象。当接到宋社长邀请参加这次研讨会，当时我手上还有不少工作没做完。而且一想从北京到多伦多坐飞机，坐在飞机上的时间，其实比今天在这里开研讨会的时间还要长得多。而且可能还在北京还没来得及倒时差，我又得回多伦多，但是我想这是非常难得的机会，可以有机会跟国内的同行、台湾的同行一起坐下来交流物业管理的经验，这是非常难得，而且我想我一定会受益匪浅。 所以今天非常高兴终于可以坐在这儿，跟大家见面。在这里

11、我祝这次研讨会圆满成功，而且祝现代物业越办越红火，清华大学继续教育学院取得更大的成功。谢谢各位！ 主持人（崔永亮）：非常感谢余总飘洋过海给我们做报告。下面我们有请北京安信行物业管理公司副总经理邵学杰先生致词，大家欢迎！ 邵学杰：感谢主持人，感谢宋社长，感谢这次大会的举办方。我想简单讲三点： 当今中国的物业管理市场，正在发生深刻变革，这种变革从三个方面来理解： 一、从机关、机构、集团这个细分市场来看，物业的社会化改革，专业化改革，它的深度和广度比前几年都有一个比较大的进步，这是一个变化。 二、从主流市场上来看，那么我认为市场类型，也在发生深刻的变化。由过去的物业公司很多，多如牛毛完全型竞争市场正

12、在向寡头垄断市场转化，这种转化意味着今天物业管理的领导人，物业公司的总经理们，对你们的要求，不管你属于哪个细分市场，跟过去变化很大。如果我们不变革，不思考、不提高，你已经带不了这个团队了，这是我得一个想法。 最后我有三个祝愿： 感谢清华大学和宋社长两个机构能够给我们业界提供这样的平台，希望大家珍惜这次相聚的机会，平时物业行业工作很琐碎，工作很忙，大家在一起多交流，多共享资源。 最后预祝这次大会圆满成功，谢谢！ 主持人（崔永亮）：感谢邵总，下面根据大会议程，我们安排全体会议代表合影，请大家随身携带好贵重物品，随我们的成忻老师到一楼大门合影。高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（二）（照相完

13、毕，会议继续）主持人（崔永亮）：各位请注意，我们的会议进行继续。在演讲正式开始之前，我有两个请求：第一在会议室内不要抽烟。第二请将手机调为振动。 下面为我们演讲的是云惟鸿先生，云惟鸿先生是世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理。他在业界具有很高的知名度，他率领的团队对台北101大楼进行招商，并取得巨大成功。其他的成功，还有为华旗集团提供物业服务等。这些成功案例，都成为业界的典范，云惟鸿先生今天演讲的题目是，台北市顶级商业办公楼之招商策略与经验分享，以台北101大楼为例，下面我们有请云惟鸿先生做精彩演讲。 云惟鸿：大家早！我不想坐下来，我觉得站起来精神比较好。既然是一个座谈会，而不是演

14、讲，我也不是老师，你们也不是学生。今天我给大家带来一个主题，就是台北101这个主题，当时我们开始的时候，两三个月以前，跟宋社长杂志社讨论这个议题的时候，我们当时讲的是管理的问题。今天我们可以把这个议题拓宽一点，怎么讲呢？实际上一个写字楼大楼，这么重要的一个投资，它的成功绝对不是一个管理的问题，它是一个营运的问题，是一个笼统的，管理、营运、策略等等。当时我跟社长有一个请求，能不能把这个议题拓宽，变成一个写字大楼的管理、营运，给业主们带来一个成功的典范，是这么一个情况，社长也同意了我的要求。 首先一个半小时我先花40分钟时间讲讲这个大楼的基本情况。再来花30分钟时间讲营运的成功与失败，还有其中过程

15、所产生的坎坷的发展，还有怎么克服坎坷的问题。再来11点到12点，会邀请我们三位北京分公司的同仁，我们华北物业管理的董事，还有两位是物业管理的招租方面，在写字楼大楼招租是一个特点的行业，跟一般招租办公室有管理方面的特点。我想请这两位同仁，也是北京分公司做租赁的两位同仁一起上台，跟大家做讨论和发言的情况。 如果我问大家什么叫超高层大楼，就是非常高的大楼，有什么特点呢？非常庞大的投资，或者说有一个地点好的地方叫超高层大楼，常态是这样的。台北也不例外，是一个非常好的地点，你看左上角的图案可以看到，是非常中枢的一个地区，其他的都是比较矮，这个是小小24层的小楼宇，台北101给台北的改变是非常巨大的。它象

16、征了整个台北房地产，整个业界的重大发展。 根据两年前2004年10月上市以后，台北101变成世界最高层。如果到顶的话是448米，到2009年为止，台北101仍然是全世界最高的大楼，一直到Burj Dubai这个大楼进驻以后，它的地位变成第二，这是整个产业的里程碑。我刚讲的一个很宽阔的问题，什么叫做超高层大楼。我想业界每个朋友的定位都一样，都是很庞大的投资、很高的楼层。但是我个人认为，它代表着一个国家的经济的发展高峰，还有技术层面，建筑技术层面最大的综合性。 世界前十名超高层大楼中，我们把世贸中心也拿进来，有两栋在北美，其他的都在亚洲。超高层大楼都在亚洲，1974年的时候，是美国的一个百货公司，

17、为了展示他们的经济实力、工业实力，当时请（英语）一个小小的美国公司帮他盖了一栋楼，当时的情况就介绍了（英语），一听可能大家非常熟悉，几年前英国的一家保险公司进驻以后，要求进行改变了。我很荣幸我在台北去过这家公司做过管理。 到1998年，那个时候正好在纽约工作，我被叫到（英语）做工程管理。换句话说超高层的楼从472亿到452亿（音），依此类推，每个国家经济巅峰的时候都有一些开发商认为，要给这个城市诠释一个政策、经济工业史。 （英语）在纽约，（英语）在香港。再来就是深圳，上海的（英语）中心，一直到金融危机的时候，台北101都是最高大楼。特别是（英语），认真来讲这是（英语）。 年底的时候我们会失去这

18、个地位变成第二名，Burj Dubai80层楼已经上市以后。回头讲讲这栋大楼我们起一个议程，超高层大楼它代表一个市场，最尖端的技术实力，这是什么含义？通常是什么状况？要花几百亿盖一栋楼，当然要请各行各业最先进的技术企业，帮他们做。当时我们台北请的李先生，是知名的建筑大师，还有请国际上知名的企业。 再来就是（英语），他们算是纽约知名超高层大楼结构专业的小小的建筑师事务所。再一个超高层大楼有很多的议题，在楼上工作的人会晕，所以有一个阻尼器的厂商。再一个就是（英语）是美国的企业，再一个就是机电系统，这是很重要的设备。到今天为止，这套系统上个礼拜新企业从香港来，算是比较新的。因为台北101，是台每年过

19、元旦的时候，放灯火，通常每天、每个礼拜放不同的广告在整个玻璃上面。所以，总的来讲，一个超高层大楼实际上它有很多的代表性，这个行这个业，这个技术层面可能是最好的一些东西放进去。承包商是谁呢？是（英语），全球最大超高层工程管理公司。这是他台北的分公司，这是台湾最大的营造厂区。还有日本的企业。再来就是德国，做柏林墙、以及电梯。这个电梯系统是全球最快的，很特别的一个系统。 大楼管理是我们今年谈这个事情的主题，很不幸大楼管理不是我们，大楼当时的设计的时候，他们请的（英语），做他们整个设计时候的顾问，这是很重要的。一个超高层大楼，如果能够花几百亿做成特殊的楼层，必须管理好，使使用者享受，这是最重要的，客户

20、要感受，实际用途而来的。当时（英语）给他们做顾问，但是成立以后，开始营运以后，台北101自己形成了一个管理公司，自己管理这个大楼。 台北101是李先生设计的，他算台湾比较有特色的建筑师。他有很特别的特点，101大楼离开亚太最大地震的隙缝，考虑是海岛，台风很大，所以设计方面算是有很特别的需求。再来就是李先生针对这个很特殊的建筑，他放了很多东方设计的概念进去。 讲讲文化的影响层面，如果在座有一些朋友也是比较喜欢这种中国古典的文化，“8”是一个很关键的数字，所以整个设计以8为主轴，8个斗，就是8层楼一个斗，斗是一个容器，放物质东西的一个容量。所以8个斗在上面。再来就是25层作为基座，后面是一个商场，

21、算是台北今天最大的商场，有一个亚洲最大的（英语），曾经一度连胜（音）拥有142个商场在全球，在英国住过的话，（英语）在（英语），北美很多商场都有。所以今天这个商场算是台北最好的商场之一。 昨天晚上我很惊讶，在自己的房间里面看到一朵花，我想大家如果注意到你的房间有花，我问了一下我们的杂志社的朋友，101的设计就是以这个图片上的花作为一个基本的情况，发，就是往上飞的形态。你看这个大楼的玻璃墙是有一个角度的，就像这个花的每一层一样，这样往上走的，完全是巧合。昨天晚上在房间里面看到有点惊讶。他觉得这是中国人的象征，这是一个基本设计的理念。或者有另外一些人，可能给他另外的诠释，就是说如果你把苏州的塔倒过

22、来就是101。 上面还有不少跟风水有关的传统概念，比如说金银宝，就是清朝硬币的结构。在风水大师的指导下，这栋楼比较浅蓝色。再来就是设计元素上面，有一个传统的概念就是银色云朵，这是一个吉祥物。从上面楼顶看下来到20几层的时候，这是乌龟的形状。不晓得在座的各位看得出来吗？还是我们的想象力太好了。再来就是硬币。开始登记的时候台北101叫做台北金融中心，是1997年的时候，开始筹备这个案子的时候，登记的名字至今还是这个名字，因为想到说，我解释一个背景，为什么叫台北101，很多人认为盖完大楼为什么叫做金融中心呢？在市场的建议下我们变成101，比较记忆。 从实际的规划使用端来讲，有三四种做法，低段、中段、

23、上面就是一个景观台，还有参观等等。因为它高度的原因，很多国际的一些通讯系统在上面。所以台北非常倚重这栋大楼的安全性。 最重要的来说，从收入角度来说，楼下的商场跟我们提起台北最高的（英语），最高端的。从实际的管理角度来说，它有几个产业是蛮特点的。先从阻尼器来谈，这是一个钢座的球，风来的时候不会摇摆。所以他们让他稍微反过来，可是这个阻尼器看不出来，顶多三种情况，很多人认为这是防地震的，这是错误的，纯粹是对风影响的一个设备。 回到刚刚比较实际，我们今天在座的物业管理的精英，我转到实际层面来谈，超高层大楼要上要下的人很多，每天有上万人上下，单纯就把员工往上往下搬，是上万人的。还不包括上海、北京去看景观

24、台的，那是上百万的。他们怎么做呢？从营运的角度来讲我们变成两层，35、36是转换梯，59也是转换梯，你坐到36楼转另外一个电梯就到上面了，很快了，也是超高层大楼里面速度最快的，待会儿我再讲。在36层楼是开放的，社会大众租的办公室，这是国际各大企业来谈判的好地方，非常容易找的。 大楼的管理系统是怎么样管理法？有五种电梯，红色是直达电梯，是干什么？让上海去的观光客看景观台。观光客到了这里，几分钟以内，以全世界最快的速度，几分钟以内就达到楼顶了。 再来就是转乘电梯，有十座转移的电梯，（英语）这两个系统呢，有24座，有一个情况就是说，这个电梯不是单一的，是双层的，一起上，一起下的，因为要营运那么多人，

25、或者吃午饭的时间，运输量是非常重要的管理层面。再来就是货梯，就是我们右边从（英语）一直走到91层楼。再来就是商场方面的电梯，纯粹是15层楼的空间。 电梯的双层，就是电梯是有上有下的，运载双倍的人口上下。换句话说如果你到40以上的楼，你先到34层楼再转，是双数。因为你要到43、35，然后就往上走。直达梯到景观台，从楼下2层是挺快的，对这个大厅有10部电梯随时转换。 保全系统，这么重要的一个企业，全台湾的企业中心，国际企业都在云集在这个大楼里面，这是最重要的一层。他有24个小时的安全管理，高端的大楼，警卫是跟警察局、消防直接连线的，任何一个系统在我们里面不到100米消防队都有。 再来就是监控系统，

26、有600多CC系统之外，还有透过光纤送到中央系统，然后送到警察局、消防局，这是及时性的。 客户在上班的时候是很重要的，既然有上万人在里面上班，不含客户的话，你可以想象一下中午吃饭的时候，所以这个是很有效率的。每个员工有一个卡，是公司通过大楼的管理系统发给他们的，而且定期在检验，那就是说，在这个地方上班的人是自由的。秘书在楼上休息了，对不起了，你的老板很知道，因为是完全登记下来的。 那么考量到有一些隐私的问题，我们怎么管理？这个系统访客对外，（英语），专门为这栋大楼设计的，至今为止，在业界是唯一的。上个礼拜来看我们大楼的管理系统，因为他一直要改善。我们以前是用电话拿起来，可以拿到卡，考虑到（英语

27、）带来的危机，现在面对（英语），笑一笑，讲讲话就跑出来了。 这里面还有另外一个使用管理情况是这样子，一个客人他跑这边来，跑到（英语），打开系统一看，先打一个电话看看，那个人就会在某个系统，在电脑里面云惟鸿12点来看邵学杰，已经存有这个系统，你讲这个话他自己跑出来。还有一个好处，我们拜访客户。以前管理系统不好，你要来证件搞丢了，你可以想象一万人的身份证怎么管理？那是很痛苦的事情。还有隐私的问题，如果我把我的名片证件放在柜台，刚才别人走过看到我的相片在那里，不是太好的事情吗？都考虑到客户的需求。管理都是跟人的需求有关的，好的建筑是跟人的需求有关，我想物业管理的业界朋友们都会同意这个看法。那么（英语

28、）系统非常好，它有安全性、保密性，而且是完全精准的。 考虑到超高层大楼自从9.11发生以后，大家考虑到安全是多么重要的问题。101怎么克服安全系数的管理问题呢？假设在楼上起火了怎么管理？不单纯你跟消防局走得很近立刻来，因为上面的人很难下来。那么楼与楼之间我们有这么一个设施。8层楼下面到上面有一个系统，比如说您在43楼，你要走几层楼下来火烧起来了，你可以从楼梯走下来，因为电梯可能不能用了。走到一个完全封闭，完全密封的房间里，这里有一个门，也是从楼上电梯走下来，这样子有一个（英语）的墙壁，这里面完全烧起来从楼上走到楼下，完全都是烟的话，你必须离开这个系统，你从这里走出来，暂时在这里避难，这是完全杜

29、绝有自己的抽风系统，有自己的所有通讯系统，让你至少延长被救援的时间。把整栋楼完全隔绝掉。 再来就是（英语）的管理。消防局能够帮忙，但时间是漫长的。这栋楼有水箱，8层楼一个斗，上面第八层楼，底下第一层楼有。因为我们下放就好了，这个设计算是比较好的一个设计。再来就是逃难系统的管理等等，还有这个房间的加压、减压的设施在里面的。34楼以上的机械设备有一个户外避难台，每个斗有，不是每层有。所有的办公室系统都是定期所有的公司管理者必须要被培训的，同时要培训自己的住户等等。 再来就是电力系统，电力系统考虑到现在的企业，资讯的保管是很重要的一环，很多公司依靠它的电脑系统而工作，不能断电。所以我们跟电力公司有两

30、个安排，有两个线输送把电输送过来。把高压电送多超高层大楼里面，办公室是由上而下，双层连线。大楼内有紧急发电设施，可以保障大楼的使用。 可是问题在哪里？这个UPS系统要20分钟才能启动，所以换句话说，你前面的系统一定要保护到这个需求。 再来就是空调系统，这是最重要的。主要是这样，这个系统利用夜间的黝黑的电来制作冰块，以便白天变成供应水的调节空调的（英语）。再来就是因为考虑到很多人在大楼里面，所以有一个系统自动调整二氧化碳，当二氧化碳高到什么程度，就把氧气进行换气，让里面的人有点清新的感觉。 每层楼有42到52个可变空调箱，这是比较独立的。再来就是可以逐步的需求供应电脑机房24个小时独立的管理。大

31、楼管理是最重要的一环，花了几百亿买了这么大的楼，你看业主花在管理，客户的舒适度、安全度，不管是系统和个人的舒适度都是最重要的，花最大的成本。我们很幸运，世邦魏理仕在20042005年之间，曾经为这家公司做了招商、管理，还有定策略、签约（英语），代表超高层大楼招租营运的模式，跟我们大家一般认为招商的租赁是有点不一样的，我就是业主代表，我给他一个团队，每天在这里代表业主招商，从（英语）找一个客人，或者接待一个客人，能够签约进驻，还有广告、媒体、公关等等，都是我们做的，叫做（英语），一方代表招商管理，我当时的一个小同事，两位美女培训，在这栋楼住户本身的一些使用者，必须定期培训他们。比如有问题怎么处理

32、？所以定期做这些工作。 我刚花了一点时间讲使用端，这是最重要的。35层楼有一个管理办公室，是供整个大楼使用端的客户，各种各样的问题跟我们谈。住房进驻以前，我们会办理说明，给所有的住户，不是说他的总经理，总经理听完以后不告诉别人，在里面上班的员工必须定期培训，特别是消防方面的问题。 还有了解用户的需求，考虑到国际公司居多，还有国内巨大品牌的证券中心，银行等等，他们的需求是比较高端的，比较敏感的，很多的需求都是国际水平，最高的要求。环境的清洁等等，也是很重要的。我们必须要维护整个大楼所有的公共区域，包括1、2楼的大厅、空中大厅、转换厅、电梯等等，你想这个量得多大。这栋大楼（英语），40个公共设施，

33、单纯是打扫公共设施就很忙了。 当然这是跟所有大楼一样定期洗窗子，几乎每天你会看到有人在洗窗子。这栋大楼花400亿建设最好的大楼，真正的价值就是硬体吗？我想在座都是业界管理的人士，多年来在整个国家GDP上升的时候，实际上大楼的贵不代表他的好，客人也不认为你的好留在这个大楼。所以从一个大楼的营运，建设到它营运，营运是指租赁管理，还有面对客人的公关服务等等，这叫营运，这是最关键的。 就像任何超高层大楼，在其他市场大楼比较特点，我看到上海浦东随时都可以盖两三栋大楼，在其他地方很少看到。但是超高层大楼，台北101不例外，实际上从1997年，这个厂商得到这个标，到他筹备好400、500亿的建设预算，把运营

34、好，真正把客人带到这里开始赚钱。他今年是开始（英语），你想想看从1997年到现在是多少年的事情？将近12年，是很多超高层大楼营运史的一个观念性的问题，我不觉得是一个例外。换句话说，它所带来的资本需求之大，他所带来的营运还有管理，很多东西都是尝试性的，没有人知道怎么盖全世界超高层大楼。都是在做实验，这个是做20、30栋楼的住户而已，从这边出来，全世界最大的开发商谈何容易？ 我认为这张图片是最重要的，而不是大楼，大楼再好，不是贵与不贵，或者（英语）不好？我们觉得不是。关键在这里，开始以后，它所面对的社会上发生很重要的事情，1997年得到标以后，亚洲金融危机，业界如果记得的话，第一次在韩国、台湾、泰

35、国，泰国跟台湾几乎全盘崩盘，这是很严重的。再来1999年1月年我们取得建设以后，台湾IT最大的泡沫化，台湾依靠IT作为最大的主流经济，整个网络市场崩盘了，没有这个需求了，甚至GDP走到负数，这是很多年没有这样的情况。 到2001年9月9.11事件发生在美国，超高层大楼烧掉了。你想盖一个超高层大楼，对股东怎么想？危机意识是很高的，针对这样的建筑。再来就是2003年正在盖的时候非典来了，客人跑光了，台湾的GDP第二次出现负数了。在这个过程中，这个建商花了很多时间，争得社会大众的认可，才开始盖。到2003购物中心开幕，等于2004年的时候才正式取得执照，这是很漫长的7年。但是在上海可能不用这么长时间

36、，在北京不用这么时间，因为我们有特殊的环境。 再来就是你想想2004年开幕到现在，整整10年多了，终于营运开始赚钱，商场也好，大陆也好，也把自己提升成为台湾，甚至亚洲甚至最好、最成功顺利运营的一个大楼，这是城中之城，可以容纳上几万人在里面吃喝玩乐、工作，所有的需求都基本上是自己供应。 讲讲我们刚刚上市的问题，从运营史来讲，最重要的情况是找到客人，盖好了，可是没有客人来问题大了。要招商的话，那就看，不是我们多努力的问题，而是说整个市场的大环境，当时是什么样的情况？很不幸这个大楼快要上市，到上市以后，灾难不断在台北。绿色是我们台湾办公室的控制率，101的控制率没有真的跟台北社会，在（英语）的金融危

37、机来以后，照理说，如果跟着社会控制率一样的话，应该往上爬，目前保持在20几个控制率，有一部分是他自己想保留一些空间。我们刚才提到大楼分中高低三个阶段，房租水平是不一样的。而且这个业主为了吸引国际，从上海、从北京、美国、欧洲最好的客户保留了一层，目前经过很成功运营以后，把4年前不得求小小的租赁机构，几百平方米的客户慢慢丢掉了，保留给国际银行，大陆银行，美国财团的代表人。 这个进驻水平，今天变成台北最高的，大概3400块一平方米，也许在北京、上海不算很贵，在台北经过这么多年的经济衰退，这是很好的。在台北101社区，是25003000，台北101是3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平

38、方米，这个可能是有差距的。 业主追求的目标是什么？一个超高层大楼花了几百亿，追求的目标是什么？这个问题是很重要的，这个（英语）对我来讲，隐藏了我们在台湾的一些故事。因为（英语）财团，政府拿了几百亿来做超高层大楼，你的追求是什么？最好的条件来巩固你的地位，不单纯是一个租金的多少一平方米，多少钱？而是说他租的条件，因为每个客户要求的条件不一样，这是有一个（英语）在里面。 再一个就是品牌认同，台北101在1999年业界认为完全是一个荒谬的故事，台北没有银行，怎么叫台北国际金融中心呢？一直到今天变成算是台湾最好的商业大楼，所以是成功的，品牌是认同的。再一个就是创造原始股东最大的价值回收。就像我们这样子

39、，做这个工作是最大的挑战。就像业界如果你盖50层楼在北京，也是同样的条件。 讲讲这个漫长过程里面，有成功、有失败的城市，这个广告不是我们做的，做这个行业是英文叫做（英语），就是尝试，有时候成功有时候失败没有办法。另外帮2004刚上市的时候，帮他们做广告，他就取了一些概念性，就是说幸福、景观台、传统的概念，概念性的是从实质上的管理，500个企业的业主怎么搬到台北101？这不是2000块台币一平方米，而是3500一平方米，为什么来到这里？ 照理说一个超高层大楼的营运，在没有开幕那天，你应该招满一大半，或者三分之一。结果台北101在2004年开幕的时候，一个客人都没有，就是我们的证期会，他是股东，政

40、府强迫他你赶快搬到哪里，他是唯一的客户。换句话说从招商运营方面，他是很失败的，这个失败是很致命的。你放了400亿台币在那里，开幕那边花掉了，这是很大的败笔。这反映了一个现代超高层大楼的营运，筹备上面，提前招商，很成功在物业管理，怎么招商的预期的签订这个合约，这是很重要的。 当时的策略是错的，结果到2005年我们进来了，当时我们跟他们业方代表共同定了很多不同的策略出来，比如说这是我们刚起最终目标是什么？你是股东的话，怎么改变这个事情呢？改变超高层大楼市场的印象，如果你在马路上2004年问台北101是什么意思？很高。9.11刚发生，没有任何一个美国企业、日本企业跟你谈的。我当时代表公司谈的时候，没

41、有一个有兴趣，为什么？美国总部说，你疯了，我们9.11刚烧了，你们弄这个，没有人来的。日本企业谈都不用谈，他不理你。台北这个地方不是最重要的国际经济枢纽，除了日本公司跟美国公司，我们找谁呢？问题大了。对招商来讲是很困扰的。 再来就是大楼完工前招商不理想，这是反向操作，因为人家不去那个地方，我也不去，我们都去爱去的地方，去排队吧。最后就是这个心态，人家爱去我们抢着去，人家不去我们不去。这个顶级大楼，上市要求4000块一平，隔壁住得比他高，他招租的时候不到2000，那我们怎么去做改变呢？换句话说开始强调它的优点？栋楼是有优点的，结果没有人去广告？没有人去谈，去谈（英语），这是很迷信的东西。其实招商

42、计划针对国际客运，香港国际总部的客运，新加坡、日本东京、美国总部的客运。还有针对某一些，不是国际企业，可是在台湾算是举足轻重好的企业，像IT一些龙头企业等等，或者投资的金融公司，他需要200平方米，他是投资房地产最大的（英语）。 再来就是进行全球性的招商，让我们所有分公司去做这个工作，美国公司他在纽约，他问老板去台北101，他说疯了。这栋大楼在台北有什么好处讲讲，把比较实际的东西阐述出来，改变了什么东西？从倾销角度来讲，有价值的信息是什么意思？101跟其他的大楼有什么去除？台北101属于谁？真正的利益是什么？如果你办这栋大楼，一个中小企业挤在国际银行中间有什么意思？有面子。所以每个客户的需求是

43、不一样的。 台北101现行租赁特点是什么？满足了台北101大楼的形象，满足了国际企业（英语）中心点，一个好的环境。还有一点广告权等等，这个广告权跟点灯权是非常昂贵的，有些国际企业像（英语）花了很多钱，经常点这个灯收入非常。过年的时候，我们经常放焰火，大家带孩子去的地方。 可能四年前有一个小企业他来了，我们不是太喜欢他，可是我们接纳他了，而且开的条件不错，到今天这个企业淘汰，等待最好的新的客户来，比如中国银行，或者美国银行等等这类的。再积极把剩余的出租层面水平提高，强化现金流量这是也放最大的需求。 再一个今年有重大变化，就是康师傅新集团，前两个月买了股权，这个就是他积极要去引导，在大陆做好的台商

44、国际企业回流，以及大陆好的银行、好的国际企业在今年，两岸经贸未来有大幅度暴涨的情况下，来进驻的中心点，这是我们目前做的工作。 换句话说今年来讲，9年以后，台北101已经变成顶级办公室大楼代名词，在东亚算一个有声有色的地方。我们很简单的综合描述一下结论，我们成功的因素是什么？这几年的招商来讲，特点是开发地位是对的，是中枢的地点。他的开发者是有名的建商，是有经验的，不是实验的。再有就是能见度高，有很好的地点可以做的，所以永续性是单一的股东拥有的。物业管理从没有开业前，物业管理当时花了很多钱，在李先生没有设计的时候，就把怎么管理，整栋楼的概念灌输在他的系统里面。 再来就是建筑设计请了很多西方、东方各

45、种各样的专业人士来设计，甚至在商场方面，在盖的时候，找到了（英语），把商场部分拿出来完全重新设计。李先生不懂商场，但是他懂商场设计。换句话说这个业主很成功，就是他愿意不停的改造。 再来一个就是台北101，业界就是精英做这行业的，给我们带来的是什么？你考虑到对营运者的影响是什么？考虑到员工对办公室舒适的问题，最后来自人心，广告讲了，为了进出的小市民，你就想到他，不是考虑到你的技术多好，你要想到他，他来决定很多事情，有效提供物业管理，像刷卡系统，双电梯转换等等。 再来就是改造大楼成为全球最高的建筑物，他们今年上个月花了一大笔钱，去把这个大楼变成第一栋超高层大楼的（英语）的大楼，正在进行中。当然这个

46、意思就是节省能源，能够把绿化的形象改善。谢谢！ 主持人（崔永亮）：非常感谢云惟鸿先生的精彩演讲，云先生从设计理念、文化色彩、运营管理全方位多角度给我们展示了世界最高层大楼的经验。下面是茶歇时间。（茶歇）, lang=EN-US ,3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平方米，这个可能是有差距的。 业主追求的目标是什么？一个超高层大楼花了几百亿，追求的目标是什么？这个问题是很重要的，这个（英语）对我来讲，隐藏了我们在台湾的一些故事。因为（英语）财团，政府拿了几百亿来做超高层大楼，你的追求是什么？最好的条件来巩固你的地位，不单纯是一个租金的多少一平方米，多少钱？而是说他租的条件，因为每

47、个客户要求的条件不一样，这是有一个（英语）在里面。 再一个就是品牌认同，台北101在1999年业界认为完全是一个荒谬的故事，台北没有银行，怎么叫台北国际金融中心呢？一直到今天变成算是台湾最好的商业大楼，所以是成功的，品牌是认同的。再一个就是创造原始股东最大的价值回收。就像我们这样子，做这个工作是最大的挑战。就像业界如果你盖50层楼在北京，也是同样的条件。 讲讲这个漫长过程里面，有成功、有失败的城市，这个广告不是我们做的，做这个行业是英文叫做（英语），就是尝试，有时候成功有时候失败没有办法。另外帮2004刚上市的时候，帮他们做广告，他就取了一些概念性，就是说幸福、景观台、传统的概念，概念性的是从

48、实质上的管理，500个企业的业主怎么搬到台北101？这不是2000块台币一平方米，而是3500一平方米，为什么来到这里？ 照理说一个超高层大楼的营运，在没有开幕那天，你应该招满一大半，或者三分之一。结果台北101在2004年开幕的时候，一个客人都没有，就是我们的证期会，他是股东，政府强迫他你赶快搬到哪里，他是唯一的客户。换句话说从招商运营方面，他是很失败的，这个失败是很致命的。你放了400亿台币在那里，开幕那边花掉了，这是很大的败笔。这反映了一个现代超高层大楼的营运，筹备上面，提前招商，很成功在物业管理，怎么招商的预期的签订这个合约，这是很重要的。 当时的策略是错的，结果到2005年我们进来了，当时我们跟他们业方代表共同定了很多不同的策略出来，比如说这是我们刚起最终目标是什么？你是股东的话，怎么改变这个事情呢？改变超高层大楼市场的印象，如果你在马路上2004年问台北101是什么意思？很高。9.11刚发生，没有任何一个美国企业、日本企业跟你谈的。