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1、,新中国第一次土地批租,目 录,01,如何利用西方经济学的地租理论来理解新中国第一次土地批租的价格？,在你看来，为什么直到1988年新中国历史上才第一次对国有土地使用权实行批租？在此之前，土地的价值是怎么体现出来的？,02,03,上海的房地产市场繁荣发展与土地批租试点的成功之间又有什么关系,01.如何利用西方经济学的地租理论来理解新中国第一次土地批租的价格？,添加标题内容,添加标题内容,在此录入图表的综合描述说明，在此录入图表的综合描述说明。,西方经济学中，地租是土地作为生产要素提供服务得到的回报，否定剩余。 从克拉克的地租理论来看，每个生产要素在参与生产的过程中，都有其独特的贡献，也都有相应
2、的报酬，这就是分配的自然规律。地租是由土地的边际生产力决定的原理。新中国第一次土地批租的价格是由其该土地能带来的总报酬与一般报酬所决定，总报酬超过一般报酬，超过部分的土地剩余生产物，在一定条件下转化为地租，根据这个地租就可以确认批租的价格。,从马歇尔的地租理论来看，地租是由“原始价值”、“私有价值”与“公有价值”三部分组成。新中国第一次土地批租的价格以中外合资经营的联谊大厦、瑞金大厦的租金作为依据评出的，也就是其三个地租可以统一在一起，通过其它相似土地项目的租金作为参考进行评估。 从萨缪尔森的地租理论来看，地租更大程度上是土地产品的市场价格的后果。而26号地块的价格评定，更多的是由该地块可以生
3、产的，能带来更大效益的产品价格所决定，所以以中外合资经营的联谊大厦、瑞金大厦的租金作为依据评出更有说服力。,2.在你看来，为什么直到1988年新中国历史上才第一次对国有土地使用权实行批租？在此之前，土地的价值是怎么体现出来的？,1978年12月十一届三中全会中国开始实行的对内改革、对外开放的政策。但在改革开放途中，城市基础设施建设、技术的引进与开发、人才教育机制的运行等等，都需要大量的资金投入。随着改革开放的不断深化，上海作为中国最大的经济城市担负全国六分之一的财政收入，每年近85%需要上交给国家，用于基础设施、技术改造等的资金缺口极大，而这个过程是持续了近10年时间才慢慢显现尖锐的。 土地的
4、批租一开始先得从外商开始，因为当时国内企业没有能力去投资土地。吸引外商，不仅要有健全的土地批租相关法律支撑，更是要有足够的利润。如何定规，如何定价，谁有能力去做，向谁借鉴等问题的解决都需要一一解决，这需要时间准备。 另外，土地批租牵涉到法律。“租”与“租界”是否一样？会不会形成“治外法权”等所涉及的问题不仅是经济问题，还牵涉到政治、社会问题。要解决这些问题不能一蹴而就，必须从理论层面、法律层面、社会层面逐一剖析问题，解决问题。这也需要一定时间准备。,旧的土地使用制度，可以说是旧经济体制中最集权、最僵化、最无视经济规律的。 国家直接以行政手段无偿划拨土地，使用者不得以任何形式转移，完全排斥地租规
5、律、价值规律和市场机制、竞争机制。 实行城市土地有偿使用，首先意味着正确认识和坚持马克思主义地租理论，承认在社会主义条件下租地和地租是客观必然。改革的实践也是与此相对应。按城市不同等级土地，向土地使用者收不同标准的使用费，即地租。 深圳经济特区于1982年开始收土地使用费，抚顺、广州等城市从1984年起也先后推行这种有偿使用形式。 然而，这种形式的改革，仅限于向土地使用者收取地租，并没有为土地使用者转让土地使用权开绿灯，对僵化死板的城市土地使用制度，触动不大，仍不能适应有计划商品经济的需要。,03.上海的房地产市场繁荣发展与土地批租试点的成功之间又有什么关系,记者：20世纪80年代，上海开始启
6、动土地使用制度改革。那时候，您是上海市政府土地使用制度改革顾问，帮助我们进行改革突破，做了大量工作。我们一起做这项工作的时候，我一直记得您讲的一句话：我们现在是在写历史，在创造历史，所以责任很重大。从1985年开始到现在，一转眼，30多年过去了，现在中国经济的发展进入了一个新的阶段，回忆这段历史，您有什么感想和评论？,对梁振英先生的采访摘录,梁振英：首先，从个人角度来说，在上海以及在内地其他地方帮助做土地使用制度改革和相关的住房制度改革，是我人生当中所做的两件事情中的重要一项。我经常这样说，人的生命总有到尽头的那天，到了那个时候，要回想自己一生，你为社会做了一些什么事情？对我来说，是两件事：一
7、件事是香港回归，另一件事就是内地的土地使用制度改革和住房制度改革。当然这并不是我一个人的工作，更不能说是我一个人的功劳，但是能够跟上海市政府一起，还有很多其他的朋友一起做这个工作，使得我们的人民能够拥有自己的房子（房子现在也是越来越重要的资产），也使得内地的工商业能够拥有自己的房地产，对我来说，是非常高兴和深感荣幸的。,通过土地使用权的批租，地方政府能够取得批租款、卖地的收入，使得城市的开发进入一个良性循环。地卖出去了，钱进来了，用这个钱再做基础建设，开发更多土地，再投放市场。基于这个良性循环，使得我们上海和内地其他城市能够在过去20多年时间里发展起来。我经常给外国一些朋友讲，你们现在到上海和内地其他一些大城市看到的房子，那些高楼大厦，都是在过去大概20多年时间里建起来的。因为1988年第一次批租土地，到1991、1992年左右修建起第一批房子，所有的房子都只有20多年房龄，很少有超过30年历史的。他们听了之后感到很惊讶，觉得这恐怕是人类历史上速度最快、规模最大，而且做得效果最好的城镇化。古代没有这种建筑工艺，现在我们有了；历史上中国也没有这么多人口，只有我们今天的中国有十几亿人口。所以，从1988年开始，上海在内地率先批租土地，造成的影响是很大的。,汇报完毕 谢谢观看,
