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1、项目5 房地产开发项目规划设计,1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。,本章学习要求,5.1 城市规划与房地产开发,城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段,5.1城市规划与房地产开发,规划设计的指导思想,规划设计中的和谐理念 （1）与自然生态相和谐 （2）与社会发展相和谐 （3）与用户需求变化相和谐,居住区技术经济指标,居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每
2、户居 住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数居住区平均造价高层比例 住宅间距容积率 绿地率,非居住区的技术经济指标,建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期,5.2 规划设计的技术经济指标,居住区技术经济指标,1、居住总用地KM22、居民每人占地M2/人3、居住区总建筑面积M24、总户数、总人数、平均每户人口5、平均每户居住建筑面积M2/户6、居住建筑密度（基底面积/居住区用地面积）7、容积率（建筑面积/居住区用地面积）8、人口毛密度（总人口/总用地）9、人口净密度
3、（总人口/建筑用地面积）,居住区技术经济指标,10、住宅平均层数（建筑总面积/住宅基底总面积）11、高层比例（高层建筑面积/居住区总建筑面积）12、住宅间距13、居住区平均造价（总造价/居住区总建筑面积）14、绿地率,非居住区技术经济指标,1、建筑容积率。2、总建筑面积。3、地上建筑面积。4、建筑密度。5、规划用地面积。6、建筑高度。7、绿地率。8、停车位个数。9、有效面积系数。10、开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。,5.3 房地产开发项目规划设计的主要内容,影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现
4、场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。,5.道路交 通规划,2.建筑选型,1。规划布局,4.配套设施规划,6.绿地与景观规划,3.住宅户型,5.3.1 居住区规划布局,常见的规划布局形式,5.3.1 居住区规划布局,居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。,5.3.1布局规划原则,5.3.1常见的规划布局形式,5.3.2 住宅建筑选型,按建筑层数划分,按平面特点划分,按结构类型划分,按户内空间布局划分,低层住宅 多层住宅 高层住宅,点式住宅 条式住宅
5、,砖混结构 框架结构 框架剪力墙结构,平层式 错层 复式 跃层,住宅建筑分类,联排低层住宅,多层住宅,高层住宅,点式住宅,点式住宅,条式住宅,砖混结构住宅,框架结构住宅,框架剪力墙结构住宅,平层住宅,跃式住宅,复式住宅,错式住宅-一错再错的美丽,建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。,建 筑 风 格,中式建筑风格,欧陆风格,现代主义风格,主题风格,异域风格,新古典主义风格,5.3.3建筑风格,1、中式建筑风格 讲究序列组合，尺度宜人，建筑内向，色调淡雅，造型简朴
6、，装修精致，建筑与花木山水相结合。如北京的四合院、江南园林风格、新徽派建筑风格等。2、欧陆风格 “粉红外墙，白线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”为特色，以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，多出现在山花尖顶、饰花柱饰、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处，装饰效果强烈。,3、异域风格 将国外建筑式“原版移植”，植入现代生活理念，同时带有种种异域情调。如地中海风情、北欧风情、北美风情、德式风格、西班牙建筑风格等。4、新古典主义风格 吸取“欧陆风格”的一些元素处理手法，加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，色彩上以浅色为住，比“欧陆风格”理性、简洁。,5、现代主义风格 以体现时代特征为
7、主，没有过分的装饰，注重功能性，讲究造型比例适度，强调外观的明快、简洁。体现现代生活的快节奏、简约与实用，又富有生活朝气。6、主题风格 以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题。如西安市的巧克力公寓。,中式古典风格建筑,中式建筑,欧陆风格,广州帝景山庄（北美风格）,卡尔生活馆（德式）,新古典主义风格,现代主义风格,巧克力公寓(主题风格）,项目外立面风格简洁细腻，饰面选材高档，社区中央规划2300硬质景观广场，整体设计强烈的传达出城市的时尚与活力。,5.3.4 住宅户型,内外分区原则,动静分区原则,洁污分区原则,私人行为空间,公共行为空间,家务行为空间卫生行为空间,交通空间室外过渡空间,住宅功
8、能分区的原则,住宅功能分区,5.3.5 公共设施规划,配套设施规划,1,2,3,4,5,公共服务设施规划,市政公用设施规划,停车设施,户外场地设施,安全设施,5,服务管理设施,5.3.6 道路交通规则,（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适； （2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整； （3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济； （4）功能复合化，营造人性化的街道空间； （5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通；,交通组织方式,人车分流,人车混行结合局部分行,路网规划原则,道路交通规划要求,道路宽度要求,其他要求,5.3.7 绿地与景观规划,目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率,步行环境,铺地环境,水体环境,户外设施环境,绿地规划,景观规划,步行环境,住宅小区铺地环境,水景环境,大型水景环境,户外运动设施,
