工程设备设施运行管理.docx

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1、设施设备运行管理指南目录设施设备运行管理指南二一一年六月1目录设施设备运行管理指南1目录0基础篇0文件阅读、工作布置、信息沟通和记录制度0班会、例会和专题会制度0工程人员礼仪、着装规范0工程人员言谈礼貌修养规范0工程人员劳动纪律0工程部值班及交接班工作制度0工程人员报告制度0报修服务规范0外包项目管理制度0外包单位物业现场工作跟进管理规范0二次装修管理规范0安全管理制度0机房管理制度0月度管理报告0突发事件处置规范0楼宇自控（BA)系统报警处置规范0工具使用记录表错误！未定义书签。月度采购计划0工程设备设施管理界面界定0交接篇0物业前期介入工作指导0前期管理工作指导0工程设备设施交接程序和要点

2、0人员篇0工程部经理岗位职责0强电主管（工程师）岗位职责0弱电主管（工程师）岗位职责0暖通主管（工程师）岗位职责0给排水主管（工程师）岗位职责0强电领班及员工岗位职责0弱电员工岗位职责0暖通领班及员工岗位职责0给排水领班及员工岗位职责0二次装修管理员岗位职责0工程文员岗位职责0仓库管理员岗位职责0设备篇0强电设备日常运行管理规范0弱电设备日常运行管理规范0电话通信系统管理规范0暖通设备日常运行管理范围0给排水设备日常运行管理规范0电梯运行管理规范0设备操作与调整规范0变电所设备安全操作规范0风机类设备维修保养指导书0设备维修管理制度0安全篇0资料篇0147设施设备运行管理指南基础篇基础篇文件阅

3、读、工作布置、信息沟通和记录制度物业管理是一年365天、一天24小时不间断管理过程。物业管理；管理的是硬件物业，但服务的是人，是一个有多种服务对象、多种服务需求的多方位、长时间服务的过程。管理团队协作、信息沟通，文件阅读、信息递送和工作记录等制度的完整十分重要，一般可采用： 来自公司总部、管理处或业主的文件，需要让下属知晓的中/小楼盘或工程人员工作较集中的，可上墙张贴，或相关人员传阅；建议设立“文件阅读记录章”制度，在文件上盖“文件阅读记录章”，由工程部经理（主管），或文员划定阅读主管或班组，各阅读人员，阅读后签名；应阅读人员都阅读完后存档；文件阅读记录章部门应阅读已阅读工程经理强电弱点暖通给

4、排水仓库文员其它1. 交待须办、但当事人容易忘记的事，或重要应办的事，要在值班室白板上写明，当事人阅后签名，事情办完后再签名，以当事人引起重视，他人也可督促，事后也便于检查；2. 工程人员值班室（中小楼盘），工程各专业班组（大型楼盘）应设有专门的每日工作记录，记录当天各人工作期间所作主要工作，记录发现设备设施不正常情况，记录领导或客户业主交办的事，和其它记录的工作；3. 领班应每天阅查本专业设备运行记录和每日工作记录，主管应每周阅查设备运行记录和每日工作记录，工程部经理应经常阅查相关重要记录，各级管理者以及时掌握工作动态；班会、例会和专题会制度1. 班会班会或称“晨会”（中午召开的称“午间会”

5、）：一般由领班以上人员参加，以站姿开会形式，时间一般为15-20分钟的短会。以工程部经理（主管）布置当日主要工作，传达业主、公司要求为主。主管、领班如对规定时间完成有困难或需它方配合时可在会上提出；短会结束，分头工作；一般，班前会、或晨会、或午间会不作会议纪要，重主要是工作布置。或也可以将工作要求写在黑（白）板上。2. 例会一般每周召开一次，有领班以上人员参加，有工程文员的，由工程文员作会议纪要，无工程文员的，由会议召集者指定人员作会议纪要；会上各专业班组汇报上周布置工作完成情况，汇报一周主要工作，提出下周工作计划；主管应对要作的工作提出要求和注意事项，领班如有困难，主管应主动配合和技术支持，

6、必要时，应深入现场，参与第一线工作。例会上可对一些方案、做法进行讨论，工程经理（主管）应做好专业班组间相互协调、配合，决定讨论不定的事；3. 专题会由相关事宜而定，如：客户投诉疑难事项，设备运行中发现的疑难杂症，重要设备的保养和维修，设备改造或大修方案，维修保养合同，业主或公司新的工作要求等，有工程文员的，由工程文员作会议纪要，无工程文员的，由会议召集者指定人员作会议纪要；工程人员礼仪、着装规范1. 礼节礼貌1.1 工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。1.2 常用礼貌用语：“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起”、“不客气”、“稍等”，严禁使用：“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行

7、”、“没有”等词，接听电话应先问候，后讲话。1.3 在与客人谈话时应彬彬有礼，站立端正，面带微笑，说话要掌握分寸，语言文雅，语气温和，并且用心聆听客人的讲话。不得左顾右盼，低头哈腰或昂首叉腰，不得与对方争执，强词夺理，语言粗俗及声音过高。1.4 听到客户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见不允许当面争执，可及时向上级汇报。1.5 在进入商场客户办公房间之前要轻敲三下门，待征得客户同意后方可入内。对客户的物品不表示羡慕以免误会。如因联系工作急需使用客户电话时，应向客户解释清楚。1.6 在工作中不议论客户，不交头接耳，严禁与客户开玩笑、打闹。1.7 与客人同行时，应

8、礼让客人先行，同乘服务电梯时，应礼让客人先上先下。1.8 注意公共卫生，不随地吐痰，丢垃圾。工作完毕后应将工作区域打扫干净，并通知有关部门进行彻底清扫。如在有地毯的区域进行维修施工时，应将地毯遮盖后方可维修施工，严禁将工具直接放在地毯上。严禁在工程服务工作区域内吸烟，抽烟应在指定区域内进行。2. 仪表仪容2.1 个人卫生：应勤洗澡，勤换内衣，务求去口臭、体味，上岗前四小时内不得饮酒、吃葱蒜、韭菜等异味食品。2.2 在工作区域行走或站立时，不得插兜、叉腰、抱肩，不得东张西望、摇头晃脑，不得扎堆聊天。2.3 用户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子，挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文明举止。3.

9、着装标准3.1 工程部员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣；3.2 工作服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应予以赔偿；3.3 着装应将纽扣扣齐、拉链拉好。不允许卷衣袖、裤腿。不得敞胸露怀、穿背心、短裤或穿拖鞋上班；3.4 鞋、袜应保持干净，不得有异味，不准打赤脚。工程人员言谈礼貌修养规范1. 与客人谈话时必须站立，保持一步距离（0.8至1米左右）2. 与客人谈话时要精神集中，留心客人吩咐，不得漫不经心，左顾右盼。3. 与客人谈话时要准确、简洁、清楚表达明白；说话时要注意缓急，讲求顺序，不要喋喋不休。4. 与客人谈话的声音以四个人能

10、听清楚为限，语调平稳、轻柔，速度适中。5. 谈话时目光应注视对方，表情自然，保持微笑。6. 谈话时不能做出伸懒腰、打哈欠、玩东西等动作，不可唾沫四射，这是失礼的行为，应该杜绝。7. 谈话时不要涉及对方不愿谈及的内容和隐私。8. 回答客人问题时不得说“不知道”类的语句，应以积极的态度帮助客人或婉转地回答问题。9. 如果客人心情欠佳，言语过激，也不要面露不悦之色，要以客人永远是对的准则对待客人。10. 不要与同事在客人面前说家乡话，聊天。11. 不要与同事议论客人的短处或讥笑客人不慎的事情（如：跌倒、打碎物件等），应主动帮助客人。12. 不得偷听客人们的谈话，如遇有事需找谈话中的客人时，应先征得客

11、人同意后再与客人谈话。13. 接听电话时，应先报清楚自己的岗位和姓名，然后客气地询问对方，我能为您做些什么。14. 上班前不要喝酒，不吃有异味食品，以防引起客人不舒适的感觉。工程人员劳动纪律1. 按指定的员工通道进出，严禁在公共场合和非吸烟区吸烟；2. 按时打卡或签到，严禁代人打卡，或请人打卡；3. 到指定的地点更衣；4. 不能按时上班，应提前告假；5. 不准带公司及业主财务离开物业；6. 不利用工作时间做私活7. 不在设备电脑上做与工作无关的事，不在设备电脑上下载任何资料和软件；8. 不准在物业内会见亲朋好友，或无关人员；9. 上班应提前15分钟到岗，并做好更衣穿指定工作服，佩带胸牌，及各项

12、准备工作；10. 病假、事假、婚假等各类请假，按公司人事部门相关制度执行；11. 如遇突发事件，突发故障排险、抢险，应以服从工作为第一需要，继续工作至工作告一段落；本人为突发事件当事人，或第一时间到达现场，应如实报告事发原因、事发经过、事发现场状况、抢险过程等，配合调查；12. 在家休息期间，如遇物业发生突发事件、突发故障，需要排险抢修时，接到通知，应尽可能安排好个人事务，及时来物业投入工作；13. 非紧急抢险，或非紧急事件，不准乘用客梯；紧急抢险时或非紧急事件，应戴专门袖章或帽子，方可乘用客梯；14. 离开公司、离开工作岗位时，留下全部原始工作记录、资料、机房钥匙、设备钥匙、操作密码等，不擅

13、留，不复制；工程部值班及交接班工作制度1. 值班制度1.1 保持室内环境整洁，物品摆放要整齐。1.2 准时上下班，着装整洁，精力充沛，工作时间不缺人。1.3 接听电话要迅速，用语要规范，拿起电话首先要说：“您好，这里是工程部”，接听结束必须说：“再见，谢谢。”应具有“首问负责制”意识，重要事项须做好记录，落实好交接班制度。1.4 及时处理或电话转告其它同事，及时处理客户报修或客户需求，重大事件及时向上级领导报告。1.5 值班期间不与他人或邀他人来值班场所聊天。1.6 室内不大声喧哗，对讲机音量要适度，工作时间不得闲谈打闹。1.7 加强防火意识，严禁使用电炉/电加热器。1.8 技术资料妥善保管，

14、防止公司资料外流。2. 交接班制度2.1 当班人员应按预定安排的班次当班；2.2 因故不能上班者应事先办妥手续；2.3 交接班双方人员正点进行交班；2.4 交接班的准备工作包括；2.4.1 查看上一班工作记录；2.4.2 介绍上一班发生的情况，介绍正在进行还未完成的工作，说明需下一班人员继续进行的工作。2.4.3 清点公共工具箱内的工具；2.4.4 上/下班人员在工作日志上签字。2.5 下列情况不得交接班；2.5.1 在事故处理未完成，或重大、重要设备因故停机时；2.5.2 交接班准备工作未完成时；2.5.3 接班人数未能达到规定人数的最低限度时；2.5.4 由主管指定替代人员未到时；2.5.

15、5 接班人员因故未到时；2.5.6 因工作需要超时加班，并应工程部领导要求时。工程人员报告制度1. 下列情况须报告专业工程师/主管及领班：1.1 主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况；1.2 设备出现故障或停机检修；1.3 零部件更换及修理；1.4 维修人员的工作去向，客户维修材料领用；1.5 值班人员暂时离岗；1.6 需要与其他班组及上级联系。2. 下列情况必须报告工程部经理/专业主管：2.1 重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；2.2 采用新的运行方式；2.3 重点设备发生故障或停机抢修；2.4 系统故障及检修；2.5 重要零部件更换、修理、加工及改造；2.6 工具、备件

16、、公共维修材料领用；2.7 员工加班、调休、休假；3. 下列情况必须报告项目公司领导/项目总工程师：3.1 重点设备发生故障或长时间停机维修；3.2 影响用户使用的设备故障或施工；3.3 系统运行方式的重大改变；3.4 重点设备主要零部件更换、维修、外判加工；3.5 系统及主要设备的技术改造；3.6 系统或设备的增改工程及外判施工；4. 下列情况必须撰写特别事件报告：4.1 设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡；4.2 管道发生漏水，并引起设备或装修损坏；4.3 意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故；4.4 玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落；4.5 地库由于各种原因严重积水；4.6 其他异常

17、（有损失或有重大影响）的情况。4.7 任何情况下的火警、火情、火灾；报修服务规范1. 除非与物业业主有约定，物业管理中的工程设备设施管理，对用户单元内的维修，是有偿服务（大系统设备的末端装置除外）；2. 管理中心/处应对用户单元的有偿服务，编写出工程有偿服务价目表，工程有偿服务价目表分二部分组成：物料费（一般按进价加10%管理费），人工费；工程有偿服务价目表应得到物业业主的确认；3. 报修是否用书面记录流转，取决于物业管理的客服流程，一般情况下：公共区域的工程报修，口头传递；用户区域的工程报修，书面传递；4. 各工程人员接到报修请求，应问清维修单位，联系电话，联系人姓名，维修项目，并在15分钟

18、内赶到现场，进行维修作业；5. 员工接到报修请求，因有事一时无法赴现场维修的，应先与维修单位电话告知，取得对方谅解，并约定到场维修时间；6. 工程人员应积极参与并完成，上级领导指派的各项报修和其他作业；工程人员得到的非正常流程（上级领导通知）报修，对来自业主或管理公司的直接工作指示，应先向上级领导告知，后积极进行并完成；对来自大厦客户的直接报修，应先向上级领导汇报，按上级领导指示进行报修作业；7. 无论是大厦公共场所报修还是大厦客户报修，各工程人员都应做到：维修及时，约时守信，衣冠整洁，语言礼貌，举止文明，解释耐心；8. 工程维修往往投诉最多的不是维修质量，而是到场的时效；本人，或领导，或其它

19、部门已与有预约维修时间的，届时必须到场维修，除非另有约定时间；9. 原则上用户报修，一次上门服务应完成维修，中途要离开维修现场的（如取工具和备件，或接到通知先做其他工作），应先与用户打招呼；一次维修不能完成的，应与用户说明情况；不允许维修中途不与用户打招呼就离开；10. 维修中需移动用户物品时，应先征求当事人意见，征得同意后，方能移动用户物品，维修结束，移动的物品应摆放原处；11. 进用户单元，应穿鞋套，或征求用户意见是否要穿鞋套；应衣冠整洁，说话轻，动作轻；维修结束，应清楚所有维修垃圾；12. 无论用户如何“客气”、“感动”，决不允许接收用户馈赠物品和在用户区域吸烟；13. 用户报修维修结束

20、，应请用户报修人员检查维修结果；一周内同一问题用户二次报修的，维修后的一个工作日内，应上门走访了解情况；保修工作单编号：报修日期/时间：报修内容：维修记录：维修人：完成时间：外包项目管理制度1. 外包合同的分类1.1 工程外包合同可分为：年包和即包年包合同以年度为轮转周期的外包项目；即包合同一工程项目外包，该项目完成，合同也结束；1.2 年包合同签定又可分为：新签合同第一次签定的设备外包，或合同到期，要更换乙方单位的外包合同；再签合同原合同到期，合同项目不变，合同甲、乙双方不变，合同主要内容不变，合同双方再签署的合同；续签合同原合同中有“到期双方无异议，合同延续1年”约定的合同，“续签合同”

21、对公司管理有诸多不利，原则上不主张采用“续签合同”模式，即所有外包合同都需一年一签；2. 年保外包单位的选择2.1 新签年包项目除非由业主指定外包单位，或已与公司合作，性价比高，服务口碑好，公司推荐的外包单位，所有新签年包项目（包括合同到期，要更换乙方单位的外包项目），都必须经过招投标，招投标基本程序；管理中心/处工程部编写招标书，管理中心/处审阅招标书送公司审核，公司与管理中心/处拟定投标单位，公司将招标书发投标单位乙方投标书送公司，公司与管理中心/处共同开启投标书，初选中标单位，与该单位洽谈，拟合同，无大异，定下中标单位所有新签年包项目，都应要求乙方提供：乙方营业执照，乙方资格证书（根据维

22、保项目需要）、乙方业绩项目；2.2 续签年包项目管理中心/处对乙方上年度服务认可，公司也未得到负面反映，外包费用符合预算，可进入外包项目的合同续签流程；3. 外包合同的拟写与审阅流程3.1 为能最大限度保护公司利益，应使用公司外包合同文本，要摒弃使用乙方的格式、印刷合同文本；3.2 公司已有外包合同范本；u u u u 系统u 设备3.3 为能最大限度保护公司利益，外包合同的拟写应包括三方面内容：以公司合同范文为蓝本，加入乙方提供的合同中对现场管理有利的内容，和管理中心/处现场管理具体要求。3.4 合同拟写与审阅流程乙方提供维保方案和合同管理中心/处依公司合同文本，吸取乙方方案合同中有利内容，

23、和现场具体管理要求你写合同拟写的合同约乙方提供意见，乙方签署合同（一式四份）管理中心/处填写合同流转单，随合同及附件送公司公司流转会审，公司签署合同其中二份合同返管理中心/处，由管理中心/处转乙方3.5 再签年包合同流程：原合同到期前一月，乙方单位提供签署的新合同，管理中心/处审阅，送公司审批；4. 即外包单位的选择4.1 低于5000元的，管理中心/处在每月采购计划中注明，送公司报批；4.2 5000-30000元的，管理中心/处寻找不少于二家单位比价，公司也可推荐单位参与投标，送公司报批；4.3 高于30000元的项目，管理中心/处寻找不少于三家单位进行招投标，公司也可推荐单位参与投标，公

24、司也可找可信单位参加招投标，送公司报批；4.4 任何外包项目，严禁先斩后奏，应急项目可电话告之公司主管领导，应允后方可实施，报批手续后补；5. 乙方提供方案和报价的基本要素5.1 无论是即包项目，还是年包项目，乙方提供的方案和报价中，必须包含以下内容：u 工程量：不同材质的墙面、地面、吊顶面积，不同管材、线材长度；u 乙方提供物料的材质、品牌、型号；u 乙方施工周期；u 我方应提供的配合，如：水、电、垂直运输等；u 营业执照，专业资质，及其资质证书有效性；u 付款方式（应为先做后付），是否留有质保金（是否需要留有质保金，不同的项目，要求不一，一般为5%）；u 保质期（一般为一年）5.2 原则上

25、，一个外包项目合同价格，或施工费用，应是封顶价；任何后续要增加费用，都表现出前期工作不细、不全；6. 外包检测/维修保养设备项目政府有关部门规定定期、且应由有资质的专业单位进行检测、换证的设备有：6.1 高压变电电气试验（电试），10KV 1次/年，35KV 1次/2年；6.2 防雷避雷安全性能测试，1次/年；6.3 生活水箱水质检测，2次/年；6.4 饮用水水质检测（有中央净水装置的物业），2次/年；6.5 锅炉安全检测，1次/年；6.6 升降电梯、自动扶梯安全性能检测，1次/年；6.7 卫星接收系统使用换证，1次/年；6.8 污水排放检测，2次/年；6.9 幕墙吊船安全性能检测，1次/年；

26、6.10 外幕墙安全性检测，政府正在酝酿中；6.11 消防设备性能检测，政府正在酝酿中；其它应外包（采用年包形式）维修保养得设备有：6.12 升降电梯、自动扶梯；6.13 中央空调冷水机组（含溴化锂机组）、热泵机组；6.14 蒸汽锅炉、热水锅炉；6.15 中央空调系统水处理（冷冻水系统和冷却水系统）；6.16 锅炉水处理（蒸汽锅炉）；6.17 楼宇自动控制系统（BA系统）；6.18 火灾报警系统（含气体灭火系统）；6.19 防盗监控系统、防盗报警系统、广播系统、电子牌显示系统、门禁系统、周边防盗系统、巡更系统等弱电系统；6.20 立体车库装置；6.21 车库收费管理系统；6.22 高空航空障碍

27、灯；6.23 污水处理系统；上述设备/系统是全部或部分外保维修保养，要依公司与业主或管理公司签定的物业管理合同内约定，和公司批准为准。其它设备/设施的维修保养建议采用即包方式，如：应急发电机、中央净水处理装置、生活供水变频器、空调风机变频器等；7. 外包合同的主要管理内容7.1 各专业员工，特别是主管，都应熟读本专业的外包项目合同，依合同条款内容，监管乙方执行情况；7.2 监管乙方按合同约定的时间、定期来现场进行例行保养；7.3 监管乙方按合同约定的例行保养内容（不限此内容），进行例行保养作业；7.4 当发生急修报修时，监管乙方按合同约定的时间，及时到现场，并完成维修；7.5 乙方每次来现场保

28、养、维修，应提供工作单，并签署工作单；7.6 当设备发生故障，乙方提出需更换零部件时，监管是否需要更换，是否能修复故障零部件，是否要换总成；对乙方提供的更换零部件报价，提出审核意见；8. 清包合同的零部件购买审批流程8.1 清包合同零部件购买单次费用低于1000元的，由管理区域长、管理中心/处经理审批；8.2 清包合同的零部件购买单次费用低于1000元，且一个付款期内同一备件购买二次，高于1000元的零部件购买费，审批流程：乙方提供零部件报价送管理中心/处管理中心/处填“文件审批流转单”，并提出意见送公司报批公司相关部门流转审批公司办公室将公司审批意见“文件审批流转单”批复书面转管理中心/处*

29、 应急情况时，应先电话请示，审批手续后补8.3 所有清包合同的零部件购买费用，均在最近一次付款时，与合同款一并付。9. 合同付款要求9.1 按合同约定的付款日期、付款金额，按时付款，在外包合同付款审批单上填写申请付款金额，对乙方维保阶段的维保工作评估，由申请人、管理中心/处签署（含申请日期）后，送公司审批；如有付零部件款现的，应在外包合同付款审批单中注明内容和金额，并随附公司对管理中心/处提出购买零部件申请批复；9.2 外包合同付款审批单中的“合同约定”，按合同内容一次摘录书写，管理处按顺序填写审批单，并每次填写后复印留底，作为下一审批继续填写；外包合同付款审批单既可知道本年度需付款数，还可知

30、道已付款数；下为外包合同付款审批单范本：外包合同付款审批单物业名称：_ 维保项目：_维保单位：_ 合同期：_ 合同总价：_合同约定维保评估公司审批付款期数服务期限付款额付款期1本期付款金额：申请人：管理处：日期：4本期付款金额：申请人：管理处：日期：外包单位物业现场工作跟进管理规范1. 外包单位物业来现场工作的跟进管理包括：物业施工遗留问题/缺陷问题的整改，外包单位来现场作维保作业，政府专业部门的设备检测等的管理：2. 原则上外包单位物业来现场工作的跟进管理，有本专业员工跟进管理，管理界面不清的，由工程经理、或主管指定人员跟进管理；3. 物业施工遗留问题/缺陷问题整改的跟进管理，应注意： 整改

31、时间安排不应影响物业正常运营，不应影响物业内相邻客户正常办公； 遗留/缺陷问题应全部、真正解决，已解决的问题是否会影响、涉及设备其他功能？问题是否会反复在发生？ 做好整改现场的整洁、文明施工、开门及关门、必要的护栏措施等管理； 施工单位每次来现场工作，应做好施工单位的整改工作记录； 无论整改结果如何，都应适时向业主或管理公司通报； 完成整改的书面签署，必须征得工程部经理同意；4. 外包单位来现场维保作业的跟进管理，应注意： 应按合同约得时间来现场进行例行维保； 例行维保作业不影响物业正常运营； 如是维修，应全部、真正解决维修故障，如未完成，对方应说明理由，承诺完成时间； 维保单位每次来大厦维修

32、保养作业后，应提供本次维保工作单，维保工作单由维保人员和工程主管或指定签署，并由工程部留档；5. 政府专业部门的设备检测跟进管理，应注意； 提供必要的水、电、登高设施、开/关门等配合； 了解被检测设备各参数是否正常； 了解检测单位提供检测报告的时间；6. “跟进管理”视实际工作内容，可采取专人全程陪同监管，或经常去现场察看管理形式。涉及停电、停水、停气、停空调、停电梯等影响面大的作业，应事前书面通知业主或管理公司，征得同意，并向物业内用户发出通知，方可实施；7. 按维保合同约定的定期保养，维保单位为能按时来大厦保养，或发生故障为能及时到场维修，分管员工或领班应电话催促，多次催促无效的，应向主管

33、或工程部经理报告，工程部经理依维保单位的违约情况，和对设备管理的影响度，提出扣款处理意见；二次装修管理规范1. 用户二次装修中的管理界面物业用户的二次装修管理，是一项涉及客服部、保安部、工程部、保洁部的综合性管理，用户二次装修管理界面，一般按下表界定：管理内容客服工程保安保洁1用户单元交接楼2二次装修中的安全管理（消防/防盗）3二次装修中的公共秩序维护（噪音/异味/敲打声）4二次装修前的工程配合5二次装修中的工程管理6二次装修结束时的工程检查7二次装修中的物料运输8二次装修中的垃圾清运2. 工程部二次装修管理员2.1 除非与业主的物业管理合同中已有约定，一般情况下，工程部设兼职二次装修管理员；

34、2.2 二次装修管理中的工程管理，会涉及到强电、弱点、暖通、给排水、消防等多方面管理内容，二次装修管理员在施工现场不能解决的，应及时与相关专业主管或领班或员工沟通、请教，各专业人员也应经常去二次装修现场巡查，并积极主动配合二次装修管理的工作；施工单位的施工缺陷，要发现、提出在其施工前或施工中，以免起做完再提，双方不快；2.3 二次装修管理中，二次装修管理员起到与用户、装修单位主要沟通、协调的作用，是用户二次装修管理的工程管理代表；3. 向用户交接楼3.1 现场交接楼应有客服人员陪同，客服人员已确认：用户已办妥所有接楼手续，用户提供的所有证件齐全、有效，接楼代表能代表用户单位法人意识；并，客服人

35、员已向收楼代表提供物业管理相关文件；3.2 现场向用户介绍单元内设备设施性能、功能、配置、数量、并请用户检查完好与否；3.3 现场向用户介绍租赁区域附近公共设备、设施情况；3.4 现场向用户介绍供电、电话、通讯、电视等接驳点，管线走向及容量；3.5 现场带领用户查看水/电表读数，并作记录；3.6 虚心听取用户接楼验收意见，并进行必要解释说明，用户不能接受解释的，应作详尽记录；3.7 移交结束，应对移交楼层/单元内设施名称、数量、完好与否，钥匙移交等详尽记录，移交记录应由交/接双方签署备案；3.8 移交记录由工程部或管理中心/处留档，并送业主/管理公司备案；3.9 不同的物业，业主有不同的交楼要

36、求和交楼程序，管理中心/处应满足不同业主要求，但有一点是明确的：单元内的缺陷整改时业主应承担工作；业主可委托管理中心/处/工程部整改，或业主委托他人整改，由管理中心/处跟进管理；4. 二次装修的前期管理4.1 向用户、用户装修设计单位、用户施工单位进行物业技术交底：说明用户租赁区域内：用电容量、供电接驳点：电话、通讯接驳点：电视终端接驳点：空调管走向、空调出/回风口位置、空调终端控制器：若增加/移位烟感或喷淋施工要求等。设备设施改变须经业主或管理公司办理的手续：4.2 提醒/督促用户/施工单位二次装修施工图纸的消防报批：4.3 审阅二次装修施工图，审阅重点内容： 二次装修是否超出租赁范围？ 用

37、户经分隔后小间烟感、喷淋是否满足消防防范？ 进/出门数量是否满足消防规范？ 所用材料是否满足消防要求？ 用户经分隔小间是否会影响空调共享？ 用电量是否超出楼层或单元供电容量？ 是否存在防盗安全隐患？ 是否存在用电安全隐患？ 是否破坏物业承重构架，敲打是否得到业主或管理公司认可？ 用户隔小间是否顶着幕墙玻璃？ 装修后是否方便日后设备设施维修？4.4 审阅二次装修施工图之意见，应以书面形式向用户、用户施工队反映，并报业主/管理公司备案。4.5 技术交底，带用户二次装修设计师、施工单位看现场可能是一个多次进行过程：4.6 二次装修审图意见书范本：二次装修审图意见书楼层：_ 单元：_ 单位：_序号审图

38、内容审图意见1供电2喷淋3烟感4电话5电视6空调7其它审图部门：_ 审图日期：_5. 二次装修的现场管理5.1 施工单位进场开始施工应具备的条件 工程部已审阅施工图； 用户已办妥相关手续，付清全部应付款项，业主或管理公司已同意开工； 施工单位已向区防火监督处申请二次装修消防报批，且已获批件； 用户二次装修施工单位具备施工资质，具备相应的消防设备设备施工资质：5.2 往往会有这样情况，施工单位已向区防火监督处申请二次装修消防报批，但批件还未下来，用户急于装修，业主也来关照，硬要不让施工，矛盾会激化，建议让施工单位写一份承诺承担任何后果和按消防批文施工的承诺书；5.3 用户二次装修期间，二次装修管

39、理员每日应多次赴二次装修现场监管，监管重点： 施工中如需动用明火，应督促施工方办理火动证； 施工中的用电安全； 公共区域公共设施的成品保护措施； 装修区域现有风口、烟感等防尘等保护措施； 是否按施工图施工，如改变，是否有悖管理制度和业主/管理公司要求和消防规范； 施工噪音、异味对其他用户是否有影响； 协助、配合物业保安对材料运输、垃圾运输的管理； 其他需监管的内容；5.4 对监管发现的一般问题，二次装修管理员口头向施工方提出，重要问题或施工坚持不改的问题应书面形式向施工方、用户提出，并送业主或管理公司备案；5.5 二次装修中如有移位或增加喷淋，喷淋施工前，应要求施工队书面提出关闭本层喷淋水阀申

40、请（注明断水日期和送水日期），工程管理人员依其申请送水日期，及时开阀送入喷淋水；尽可能减小本层无喷淋水之消防安全隐患；5.6 工程部关闭楼层消防喷淋进水阀后，应及时通知物业保安，要求保安加强巡楼；5.7 二次装修如有增加烟感，应要求施工队由大厦火灾报警维修单位施工，烟感增加/移位施工结束，或装修结束，应及时要求开通烟感，并在火灾报警CRT屏幕作用相应修改，二次装修管理员应跟进管理，烟感施工单位应先物业管理工程部提供改变后的该区域烟感平面图、地址代码等资料。工程部应及时将这些资料内容通知大厦保安部；5.8 积极完成电话、网络施工配合工作；5.9 改造后的喷淋水管、空调水管试压检查（工作压力的1.

41、5倍，1小时）；5.10 检查装修改变后的空调水管、过滤器清洗；6. 二次装修的完工管理6.1 用户二次装修结束后，二次装修管理员应组织各专业人员进行现场综合检查。对发现影响消防安全、质量安全、无法维修、功能缺陷等诸多问题，施工队坚持不整改的，应书面向用户提出；检查结果应以书面形式送施工单位，并送管理中心/处，由管理中心/处送业主或管理公司备案；6.2 催促施工队/用户进行区防火监督处的消防验收，并完成整改；6.3 索取竣工图等资料，并交文员（行政管理员）存档；6.4 用户单元二次装修综合检查记录表范本：用户单元二次装修综合检查记录表楼层：_ 单元：_ 单位：_序号检查内容要求整改内容1供电2

42、喷淋3烟感4电话5电视6空调7其它检查人员：_ 检查日期：_7. 用户退租交楼与复原7.1 用户退租交楼验收，按客户服务部约定时间为准，工程部应派员配合用户交楼验收，验收标准与当初用户接楼一致，任何缺损都应记录在案，要求用户修复；7.2 由于各物业业主与用户签署的租赁合同中，关于退租复原差异较大，各物业应以本物业业主/管理公司的具体要求，进行用户退租移交相关管理工作；7.3 租赁合同中有要求用户复原条款的，期满退租时，业主又有新的租赁单元复原要求，且与用户达成协议的，管理中心/处应以最新协议要求进行复原管理；如用户与业主就复原无法达成协议，则按业主要求进行管理；7.4 用户无能力复原，扣款委托

43、业主复原，业主又委托管理中心/处完成复原的，工程部应就复原内容报价，费用征得业主/用户同意后，按时、按要求完成复原；最终的复原标准以业主合理要求为准；安全管理制度1. 消防安全1.1 所有员工应熟读、了解消防法规、规范，细读物业图纸中的消防设备设施相关内容，了解、熟悉本物业的消防设备种类、分布、功能、操作（重要设备应由专门管理人员操作）；1.2 各工程专业员工应严格按照消防设备定期检查细则，定期检测消防设备，并认真记录检测结果，以了解物业消防设备好坏与否，并提高员工消防设备的操作技能；1.3 所有员工不得在物业公共场所、用户单元、设备机房吸烟（或游动吸烟）；1.4 各设备机房应配备手提灭火机，

44、各专业员工应定期检查自辖机房灭火机是否有效，各工程员工应会使用灭火机；1.5 所有消防设备、器材、设施严禁挪作他用，明露消防设备设施严禁被其它物品遮掩；1.6 各员工在巡视大楼，发觉消防楼梯、消防走道、消防前室堆物占用，灭火机、消火栓箱被挪用或遮盖，应及时向当事人指出，要求复原，或向管理中心/处有关领导反映；1.7 除工程部工场间外，其余地方严禁擅自动用明火。动用明火须向管理中心/处办理动火申请，并在周边配置灭火机，和有专人监管；要特别注意易燃品附近的明火施工（如冷却塔），冷却塔需烧焊时，应开启冷却水泵，充分浸湿冷却塔填料；在堆物较多，不易直观看到烧焊易燃隐患的场所，烧焊施工结束后，应有专人观察一段时间（一般不少于30分钟）；1.8 氧气、乙炔严禁相互就近存放，分隔距离不少于30米1.9 任何人在任何场合，接到火警报警通知，应即放下手中工作，赶赴火灾报警现场察看，进行前期灭火，并将现场及时报告中央控制室；1.10 发生火警、火情、火灾人员疏散时，严禁乘用垂直升降机；各位员工应听从领导安排，积极参加灭火行动，和消