物业管理有限公司空调作业指导书范本.docx

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1、第一节 空调系统简介2一、空调水系统2二、空调风系统2三、通风系统2第二节 空调系统岗位设置3第三节 空调系统岗位职责权限及任职资格4一、暖通工程师职责权限及任职资格4二、空调系统管理岗位职责权限及任职资格5第四节 空调系统维修保养标准及国优标准6一、空调系统维修保养标准6二、国优标准9第五节 空调系统作业指导书10一、冷冻机房、热力站值班制度10二、空调系统维修保养制度及标准11三、制冷制暖工作指导书17四、变频节电系统操作规程19五、空调水系统管理办法21第六节空调系统习题集24一、选择题24二、填空题26第七节空调系统习题集答案28一、选择题答案28二、填空题答案28第一节 空调系统简介

2、一、空调水系统第一节 空调系统简介一、空调水系统l 第二教学楼空调计算耗冷量为6353000KCAL/H，耗热量为5555200 KCAL/H，总建筑面积22800M2。设计冷指标为73 KCAL/H.M2，热指标为64 KCAL/H.M2。l 楼空调水系统为双管制系统，夏季供冷水，冬季供热水。l 夏季空调水系统为一次泵系统，冷源由设于五层的冷冻机房供给，设计空调供回水温度为7/12。冷冻机房内设置2台三级压缩离心式冷冻机组，冷却水泵及冷冻水泵各2台（各备用1台）。在七层屋面上设置2台冷却塔，冷却水进出塔设计水温为36.5/32。教学区直接由冷冻机房供7/12水。l 冬季空调水系统为二次水系统

3、，一次热媒由城市外网供给，供回水温度为130/70。一次水与二次水通过设于五层热交换间的2台板式热交换器进行换热，热交换间内还设有2台二次热水循环泵（其中1台备用）。全楼直接由热交换间供75/65水。l 冷冻水软化通过定期在膨胀水箱加水处理剂，冷却水软化由冷却塔处设置的装置完成。二、空调风系统二、空调风系统l 全楼共设低速全空气空调系统16个，新风系统40个。l 标准层为办公层，采用风机盘管加新风的空调方式。l 监控中心、电话机房、变配电室、电梯机房等处设置分体空调机。三、通风系统三、通风系统l 全楼共设机械排风系统54个。l 全楼共设机械进风系统3个，分别为地下1层、地下5层及7层有关房间服

4、务。l 厨房灶具排风量按热交换间换气次数40次/H考虑，机械补风量为排风量的80，为了改善厨房的操作条件，其机械补风均经过处理。由于无厨房工艺配合，风量值仅供参考，最终风量值应由厨房工艺提出，与其有关的排风机和新风空调机做相应的调整。除灶具排风外，厨房内还设有平时排气以防灶具排风不开时厨房的污浊空气流入其它使用房间。厨房灶具排气需要加油过滤器。l 所有卫生间、保洁间、各主要机房及设备间均设机械通风。第二节 空调系统岗位设置第二节 空调系统岗位设置暖通工程师(1人兼)空调系统管理岗（1人）第三节 岗位职责权限及任职资格第三节 空调系统岗位职责权限及任职资格一、暖通工程师职责权限及任职资格一、暖通

5、工程师职责权限及任职资格职位名称暖通工程师所属部门安保工程部直属上级安保工程部经理职等职级部门副经理1级部门助理3级定员1人辖员1人职位描述：在安保工程部经理的领导下，主管空调系统管理相关工作，确保空调系统正常运转。主要职责权限：1. 协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2. 负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作。保证空调系统运行正常，保证各类末端空调设备的完好、无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。3. 负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划，报送部门经理审批后组织贯彻实施，按规定督促

6、填写各类运行及维保记录。4. 检查下属岗位职责以及操作规程、设备维修保养制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作，安排定期清洗二次供水设备设施，保障无二次污染及隐患，保障饮用水水质符合要求。5. 根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。6. 定期对本专业所辖员工进行技术培训及考核。7. 及时掌握本专业科技发展新动态，及时提出推广新技术、新工艺、新材料建议，报上级审批后组织贯彻实施。8. 完成上级交办的其他工作。任职资格：教育背景l 工民建专业专科及以上学历培训经历l 接受过工程方面的专业培训工作经验l 有3年以上工程管理工作经验l 对设备设施

7、运行、保养经验丰富l 熟悉国家建筑工程技术和质量规范及相关标准l 掌握专业的服务知识和服务技巧服务态度l 具有高度敬业精神，头脑灵活l 工作认真、踏实、肯干l 有很好的沟通、协调能力及团队合作精神二、空调系统管理岗位职责权限及任职资格职位名称空调系统管理岗所属部门安保工程部直属上级暖通工程师职等职级部门助理1级科员3级定员1人辖员0人职位描述：在暖通工程师的直接领导下，必须清楚了解空调、供暖、供冷及新风系统等设备的配置、运行状态及操作等情况，熟练掌握所有有关设备的运行、操作、维护保养规程。主要职责权限：1. 严格执行公司的各项规章制度及应急预案，熟悉操作流程；服从暖通工程师的管理。2. 工作时

8、，首先要考虑消防安全和劳动保护。3. 每天检查暖通设备运行情况和工作现场，并及时处理系统设备的故障，保证系统正常运行，核查维修班填写的运行记录和巡查记录内容。4. 负责暖通系统外包、改造工程的计划、预算和报价。5. 按照维修保养计划及方案对暖通系统进行维修保养，并做好维修保养记录；若需停机检修，并对楼宇运行产生影响时，须提前3天通知安保工程部经理，以便做好相应安排；任职资格：教育背景l 制冷、暖通专业专科及以上学历培训经历l 接受过物业管理方面的培训工作经验l 具有制冷或暖通专业知识服务态度l 具有高度敬业精神，头脑灵活l 工作认真、踏实、肯干l 有很好的沟通、协调能力及团队合作精神一、空调系

9、统维修保养标准第四节 维修保养标准及国优标准第四节 空调系统维修保养标准及国优标准一、空调系统维修保养标准序号设备名称型号生产厂商位置维保要求维修保养内容维修保养标准1中央空调主机YXFCFBH65CSES约克（无锡）空调冷冻设备有限公司B4冷冻机房1、中央空调大修5000-10000小时2、每年4月15日前1、更换轴承、轴套、轴封、密封圈等易损件。2、保养、更换易损件(包括更换冷冻机油、干燥过滤器、油过滤器芯，清洗冷凝器、蒸发器)。检查：制冷剂液位和油位；油加热器和温度；启动器运行；空调水系统，微电脑控制中心的设定值；测试运行控制和安全控制功能；启动冷水机组，检查整个系统运行情况。1、确保维

10、修质量，保证维修后设备性能安全、可靠，无异常声响，密封可靠，运转正常。2、确保维修质量，保证维修后设备性能安全、可靠，无渗漏、无异常声响，运转正常，制冷性能良好，具备随时供冷能力。2冷冻泵MU250/400科沛达B4冷冻机房每年4月15日前泵体、电机常规保养（参照附件：水泵保养规范进行）；检查阀门、止回阀、水流指示器、联轴器、水封、压力表、温度表、保温层及其他附件；过滤器清洗；电气控制箱各元件及控制功能检查，参数整定，电机运行电流、缠绕电阻测定。保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间不超过8小时，特殊情况不超24小时；设备清洁无灰尘，确保正常运转，随时能够启动。3冷却泵MU250/

11、315科沛达B4冷冻机房4空调补水稳压系统YP2000-220-2北京市石景山压力容器制造厂B4冷冻机房每年4月15日前检查空调循环水系统的集水器、分水器确保无滴水、无堵塞、水流分配均匀，合理。水系统无渗漏，补水装置灵敏有效。5冷却塔CDH2-650T广东阳江裙楼顶每年4月15日前散热风机常规保养，塔内清洗，清洗散热片，清洗保养补水口，更换破损散热片，水位控制浮球的检查调整，水槽补漏等。风机运行平稳，无异常声音，润滑良好。保证塔内、散热片无水垢，散热性能良好，水位平衡，无跑冒滴漏。风机电机绝缘电阻大于0.5M。6空调机GKL-20.5北京同力制冷设备公司各风机房1、每月一次2、每年4月一次1、

12、检查调整紧固电控制箱，冬季检测机组防冻控制开关；检查润滑情况，必要时添加润滑油；检查电磁风阀、水流量调节阀和水流量平衡阀；调整三角带；清洗过滤网；冬季检测加湿控制开关，检查加湿器运转情况，清理水泵。2、风机传动部位检查、调整更换三角带、紧固输通溢水管，清洗更换易损件，检查修复机房各管路保温；电机常规保养 （参照附件：风机保养规范进行），清洗表冷器。1、确保设备正常运转，无异常声响；过滤网清洁、无灰尘，通风良好；空调机房、新风机房卫生，保证无灰尘，无杂物，无油污，确保空气质量。2、保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间不超过8小时，特殊情况不超24小时；设备清洁无灰尘，确保正常运转。

13、7新风机GKW-3.9北京同力制冷设备公司各风机房8分体空调KFR-120LW/SDY-S2(A) 美的空调配电室1、每年4月30日前2、410月每月一次3、每年4月15日及11月5日前1、室内机过滤网清洗，室外机保养，翅片清洗、捡漏、查压，试运转。2、配电室、电梯机房空调室外机检修，翅片清洗、捡漏、查压。3、空调室外机冷热转换，调整设备运行参数。1、确保正常运转，制冷效果良好。2、确保正常运转，制冷效果良好。3、确保按时供冷供暖，效果良好。9风机盘管42CE008开利公司B2办公室每年一次电机检查，翅片、集水盘、扇叶、过滤网清洗消毒确保正常运转，制冷、供暖效果良好。10离心通风机DWF3OA

14、L山东淄博玺丰风机有限公司风机房每年一次-3月检查、调整、紧固配电系统柜箱，检查紧固风机固定部件，调整更换三角带，检查润滑油，必要时更换，必要时更换轴承等易损件，电机常规保养（参照附件：风机保养规范进行）。保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间不超过8小时，特殊情况不超24小时；设备清洁无灰尘，确保正常运转。11轴流风机HTFNOT-6.5浙江上虞排风设备厂主楼顶18层12斜流风机（通风及排烟）SWS浙江上虞排风设备厂主、裙楼顶18层13市政热力一次供水系统B4热力站每年10月25日前市政热力小室检查，系统检修、试运转。确保一次供水系统运转正常，具备随时供暖能力。14锅炉一次供水系

15、统B4热力站每年10月2530日前锅炉检修、检测，安全阀、压力表校验，天然气探头检测，循环泵、补水泵、过滤器、阀门、软化水装置、配电等设备维护检修，系统试运转。确保锅炉运行安全，具备运行要求，随时可以供暖。15锅炉停炉保养工作每年45月锅炉检修、投干燥剂保养。锅炉内投干燥剂，防止氧化，确保锅炉保持良好状态。16安全阀（锅检所做）A47H-16C罗浮阀门集团有限公司B4热力站每年45月锅炉内部检测。保证锅炉运行正常。17供暖循环泵6212-2Z-J美国西部电器B4热力站每年10月25日前常规保养，进行试运转（供暖泵参照附件：水泵保养规范进行），过滤器清洗、除垢、除锈、防腐，过滤器清洗，阀门、止回

16、阀检修；备用泵每月盘车或启动一次。压力表校验。保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间不超过8小时，特殊情况不超24小时；设备清洁无灰尘，确保正常运转。18生活热水泵6203-2Z-JC3美国西部电器B4热力站19换热器G214X157舒瑞普B4热力站20软化水设备AWS-H/14/8思菲集团18层热交换间检查标准检查内容相关文件1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1、运行记录制冷制暖工作指导书2、巡视记录冷冻机房热力站值班制度3、水塔噪声测试报告制冷制暖工作指导书2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修派工单的到达现场时间符合

17、相关管理制度制冷制暖工作指导书3、制定中央空调发生故障应急处理方案1、中央空调发生故障应急处理预案制冷制暖工作指导书2、相关记录与方案相符制冷制暖工作指导书4、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）空调系统维修保养制度及标准2、设备运行记录冷冻机房热力站值班制度3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3%）冷冻机房热力站值班制度4、值班电话、报修地点公布5、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1、巡视记录冷冻机房热力站值班制度2、保养记录空调系统维修保养制度及标准3、现场符合要求6、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度测温记录制冷

18、制暖工作指导书二、国优标准二、国优标准一、冷冻机房、热力站值班制度第五节 空调系统作业指导书第五节 空调系统作业指导书一、冷冻机房、热力站值班制度1. 目的为加强冷冻机房、热力站值班人员的管理，保证机房内设备正常运行，特制定本制度。2. 适用范围安保工程部、维修班3. 制度内容3.1. 制冷、供暖值班人员必须严格遵守设备操作规程，尽职尽责，把运行工作做好。3.2. 严格执行交接班制度，要求值班人员每班提前10分钟到岗，做到接班人员不到岗，交班人员不离岗。接班人员到岗时要签阅上一次交班后其他值班人员的值班运行记录，询问有关运行情况。3.3. 值班运行人员上岗后，应精神集中，认真观察设备运转情况；

19、仔细填写运行值班记录表，供冷期填写冷冻机运行记录表，供暖期填写冬季供暖运行记录表；做好值班日志认真填写值班期间所作工作。不得做与工作无关的事，不得擅自离开工作岗位。3.4. 认真执行考勤制度，因病有事，不能到岗要提前请假，不得无故不到。3.5. 值班人员必须按时开、关主机系统，如不能按时必须提早或及时向班组长或安保工程部维修工程师汇报。3.6. 每小时检查设备运行情况，按时做好各项参数的记录，记录要及时、清楚、整洁。对值班运行中的突发情况应做到判断准确处置合理措施得当，有效及时排除影响安全的因素，并逐级上报领导。3.7. 每班应在交接班前将机房清扫干净，保持所有设备的清洁，不得堆放与设备无关的

20、物品及杂物。3.8. 热力站的值班人员应持证上岗，掌握热力站设备的性能构造、操作规程、维护保养、故障判断及一般的排除方法。3.9. 每班值班人员都要巡视水泵、浮动盘管换热器、冷冻机组/板式换热器等设备的运行情况，发现异常，及时汇报、及时排除，做好交接班记录。3.10. 注意节能、节水，合理调整设备工作状态使设备达到经济运行。4. 支持性工具4.1. 热力站运行值班记录热力站运行值班记录记录日期： 年 月 日 时间供暖一次水供暖二次水生活一次水生活二次水备注压力温度压力温度压力温度压力温度供回供回供回供回供回供回供回供回1:002:003:004:00夜班值班人：白班值班人：维修班长：专业负责人

21、：二、空调系统维修保养制度及标准二、空调系统维修保养制度及标准1. 目的保证空调系统正常运行，及时检查以消除不安全隐患，特制定本制度。2. 适用范围安保工程部、维修班3. 制度 3.1. 维修人员应对空调系统每日进行巡检，并做好巡检记录。3.2. 在巡检中，如发现事故隐患，应及时向维修班领班、安保工程部暖通工程师汇报。3.3. 维修人员应认真做好各种设备的日常保养项目的记录。3.4. 维修人员应通过仪器设备及眼看、手摸、耳听、鼻嗅、身体感觉等不同的手段对空调设备，按检查标准进行检查。3.5. 每台设备的点检记录、维修记录，应由空调系统管理人员每月汇总一次，上报安保工程部经理、暖通工程师。3.6

22、. 空调系统管理人员按各种点检和维修记录汇总情况，安排对部分运行不良的设备复查、维修，凡需停机检修的设备应列入维修计划，经安保工程部经理批准后，再安排停机修理。4. 维保标准4.1. 冷冻泵4.1.1. 认真填写维修保养记录表.4.1.2. 检查水泵运行是否平稳，有无杂音或噪音过大。4.1.3. 检测运行中电机及轴承温度是否在允许范围之内。电机运行允许温度范围130150，轴承温度904.1.4. 检查水泵有无漏水现象。4.1.5. 检查水泵进出口压力表是否完好。4.1.6. 检查进出口阀门是否正常启闭。4.1.7. 清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏。4.1.8. 校对电机、水泵轴心对中。4.

23、1.9. 解体检查叶轮、泵轴磨损情况、轴承加注润滑油。加SKF润滑油4.1.10. 电机、泵体、进出口阀门及基座外部清洁。4.1.11. 电机泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。4.1.12. 每半年检修一次，完成率100%。4.2. 冷却泵4.2.1. 认真填写维修保养记录表4.2.2. 检查水泵运行是否平衡，有无杂音或噪音过大。4.2.3. 检测运行中电机及轴承温度是否在允许范围之内。电机运行允许温度范围130150，轴承温度904.2.4. 检查水泵有无漏水现象。4.2.5. 检查水泵进出口压力表是否完好。4.2.6. 检查进出口阀门是否正常启闭。4.2.7. 清理进口过滤器滤芯及检查

24、有无损坏。4.2.8. 校对电机、水泵轴心对中。4.2.9. 解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损情况，轴承清洗加注润滑油。加SKF润滑油4.2.10. 电机、泵体、进出口阀门及基座外部清洁。4.2.11. 电机泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。4.2.12. 每半年检修一次，完成率100%。4.3. 冷冻机组4.3.1. 认真填写维修保养记录表4.3.2. 检查冷水及冷却水进出水阀门是否关闭严密。4.3.3. 检查压力表及温度计是否正常。4.3.4. 检查机组压力是否正常。4.3.5. 清理过滤器。4.3.6. 机组外部清洁，控制箱内外部清洁，除锈刷漆，修补保温。4.3.7. 每年运行季节结束后

25、，停机后冲洗蒸发器、冷却器铜管，并加满水保养。4.3.8. 供电柜，控制盘工作正常。4.3.9. 每年运行季节内每月做月保养检修一次，4.3.10. 每年做半年检二次，完成率100%。4.4. 空调机组及新风机组为了保证风机的正常运转，对电机、风机、风阀、电气回路进行维修、保养。4.4.1. 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。4.4.2. 紧固各部分松动的螺丝及连轴。4.4.3. 检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。4.4.4. 调整皮带的松紧度，手摇转风轮，观察转动是否平稳。4.4.5. 检查并更换各接合面间的垫片和密封填料。4.4.6. 清洁电机、风轮、过滤器及机壳内部。4

26、.4.7. 向转动部位加润滑油，保证连轴节及轴承的灵活性及稳定性。4.4.8. 检查调节阀机械开闭动作、可靠性、灵活性、开闭角度标志。4.4.9. 手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运转声音。4.4.10. 自动控制箱（含箱内组件）全面检查。4.4.11. 连续三次开停机，检查手动、自动的正确性、可靠性。4.4.12. 连续运转半小时验证风机运转是否正常。4.5. 风机盘管4.5.1. 认真填写维修保养记录表4.5.2. 过滤网正常一个月清洁一次；4.5.3. 冷凝水盘正常一年清洗一次；每次加防霉药片2片4.5.4. 盘管视翅片间附着的粉尘情况，每一年吹吸一次或用水

27、清洗一次，翅片有压倒的要用翅片梳梳好。4.5.5. 根据风机叶轮沾污粉尘情况，每月清洁一次；4.5.6. 管接头或阀门漏水要及时修理或更换；4.5.7. 冷凝水水盘、水管、风管保温层损坏要及时修补或更换；4.5.8. 温控开关动作不正常或控制失灵要及时修理或更换；4.5.9. 风机盘管不使用时，盘管内要保证充满水，以减少管道腐蚀，在冬季不使用的盘管，且无采暖的环境下要采取防冻措施，以免盘管冻裂；4.5.10. 电磁阀开关的动作不正常或控制失灵要及时修理或更换；说明：风机盘管的使用时间为全年。4.5.11. 对于需要同时处理室外新风和室内回风的风柜或风机盘管加独立新风系统的新风机来说，由于其基本

28、构造及工作原理与风机盘管相同，因此其维护保养制度也与风机盘管的基本一样，只是空调机和新风机的过滤网要每月清洗二次。这是因为室外环境一般比室内环境要差得多。4.6. 冷却塔4.6.1. 认真填写维修保养记录表4.6.2. 检查进出水温差，冷却塔降温标准：至冷冻机入口温度32，下限入口温度不低于22，冷冻机出口温度38。4.6.3. 每班值班人员对自动加药设备进行检查，记录自动排污时间，水质化验员每周两次化验冷却水水质。4.6.4. 值班人员每日接班后需抄冷却塔用水表，每天早上冷冻机组运行值班人员接班后将水表数抄下，并记录算出每天用水量，严防溢水。4.6.5. 检查布水管出水管是否脏堵。4.6.6

29、. 轴承及转动部件加注润滑油。4.6.7. 调整、更换风扇皮带，皮带断面不能有横向裂纹。4.6.8. 检查轴承磨损情况，加SKF润滑油4.6.9. 阀门支架及管道除锈、刷防锈漆。4.6.10. 每年运行季节年内，每月做月检保养检修一次。4.6.11. 每年3、10月做年检二次，完成率100%。4.7. 冷却塔接水盘4.7.1. 认真填写维修保养记录表4.7.2. 清洗。4.7.3. 检查浮球阀是否正常。4.7.4. 是否有漏点，如有应修补。4.7.5. 每年运行季节年内，每月做月检保养检修一次，4.7.6. 每年3、10月做年检二次，完成率100%。4.8. 给水系统4.8.1. 认真填写维修

30、保养记录表4.8.2. 检查系统的压力是否正常。4.8.3. 清洗减压阀的滤网和Y型滤网。4.8.4. 检查所有阀门是否正常，如阀杆锈蚀、磨损严重等影响开启、关闭的都应更换。4.8.5. 检查管道是否良好，要求干净、无腐蚀、无油污，对破损部分应补漆。4.8.6. 检查水泵控制柜的所有功能是否正常运行。4.8.7. 每季度做季检三次，每年做年保一次，完成率100%。4.9. 补水泵4.9.1. 认真填写维修保养记录表4.9.2. 检查水泵运行是否平稳，是否有杂音或噪音过大。4.9.3. 检测运行中电机及轴承温度是否在允许范围之内。电机运行允许温度范围130150，轴承温度904.9.4. 检查水

31、泵有无漏水现象。4.9.5. 检查水泵进出口压力表及进出水阀是否完好。4.9.6. 检查进出口阀门是否正常启闭。4.9.7. 清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏。4.9.8. 校对电机、水泵轴心对中，地脚螺丝紧固。4.9.9. 年检时解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损情况，轴承加注润滑油，加SKF润滑油4.9.10. 电机、泵体、进出口阀门及基座外部清洁。4.9.11. 电机泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。4.9.12. 每年季检四次，每年做年检一次，完成率100%。4.10. 板式换热器4.10.1. 认真填写维修保养记录表4.10.2. 检查进出水温差。4.10.3. 检查进出水阀门是否正常

32、。4.10.4. 检查温度计及压力表是否正常。4.10.5. 外部清洁、除锈、刷防锈漆。4.10.6. 每年做季检三次，每年做年检一次，完成率100%。4.11. 采暖循环泵4.11.1. 认真填写维修保养记录表4.11.2. 检查水泵运行是否平稳，有无杂音或噪音过大。4.11.3. 检测运行中电机及轴承温度是否在允许范围之内。电机运行允许温度范围130150，轴承温度904.11.4. 检查水泵有无漏水现象。4.11.5. 检查水泵进出口压力表及进出水阀是否完好。4.11.6. 检查进出口阀门是否正常启闭。4.11.7. 清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏。4.11.8. 校对电机、水泵轴心对

33、中，地脚螺丝紧固。4.11.9. 年检时解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损情况，轴承加注润滑油，加SKF润滑油4.11.10. 电机、泵体、进出口阀门及基座外部清洁。4.11.11. 电机泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。4.11.12. 运行季节每月月检一次，每年做年检一次，完成率100%。4.12. 高低区热水循环泵4.12.1. 认真填写维修保养记录表4.12.2. 检查水泵运行平稳否，杂音大否4.12.3. 检测运行中电机及轴承温度 电机运行允许温度范围130150， 轴承温度904.12.4. 检查水泵有无漏水现象4.12.5. 检查水泵进出口压力表及水阀完好否4.12.6. 检查进出

34、口阀门是否正常启闭4.12.7. 清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏4.12.8. 校对电机水泵轴心对中地脚螺丝紧固4.12.9. 年检解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损情况轴承加注润滑油 加SKF润滑油4.12.10. 电机泵体进出口阀门及基座外部清洁4.12.11. 电机泵体进出口阀管道基座除锈刷漆4.12.12. 每2个月月检一次，每年年检保养一次。4.13. 软化水系统4.13.1. 认真填写维修保养记录表4.13.2. 检查设备水罐阀门管线有无漏水现象4.13.3. 检查盐罐水位、盐量4.13.4. 检查补充树脂4.13.5. 检查供水排污及控制程序工作正常否4.13.6. 擦试清洁设备4.

35、13.7. 每2个月做月保一次，全年6次。4.14. 卫生间排风扇4.14.1. 认真填写维修保养记录表4.14.2. 每年拆下电机内外部做灰尘清洁，并加润滑油。4.14.3. 检查内部接线、绕组、电阻、电容绝缘值是否正常。4.14.4. 测量电机绕组绝缘。4.14.5. 外接线路是否完整，无破损。4.14.6. 每半年做一次保养，年检一次。三、制冷制暖工作指导书三、制冷制暖工作指导书1. 目的为给楼宇内客户创造良好的办公环境，节约楼宇能源，保证楼宇内供冷供暖设备正常运行，特制定此标准。2. 适用范围安保工程部、维修班3. 工作步骤3.1. 供暖启停标准3.1.1. 每年11月1日前安保工程部

36、做好供暖前设备调试、准备工作，供暖系统具备随时开机条件。3.1.2. 从11月1日起至11月15日安保工程部每天关注室外气温，当室外气温连续3天低于18，楼宇开始试供暖，保证楼宇室内办公区内温度为2426。3.1.3. 11月15日后如无异常，楼宇正式开始供暖。安保工程部应以书面形式通知客户服务部，以便告知客户。3.1.4. 每年4月1日前楼宇原则上不停止供暖，安保工程部应密切关注天气变化。当室外温度连续3天高于18且夜间气温连续3天高于7，则停止供暖。如遇寒流导致气温低于18则继续启动供暖直至室外气温连续3天高于18。同时书面形式通知客户服务部，以便告知客户。3.2. 供冷启停标准3.2.1

37、. 每年4月15日前安保工程部做好供冷前设备调试、准备工作，供冷系统具备随时开机条件。3.2.2. 从4月15日起至4月20日，安保工程部每天关注客户室内温度。每天上午从9：30起每一小时对楼内客户房间温度进行测量。每次随即抽取10户（整层客户至少抽取3家），当超过8家客户室内温度高于26，楼宇开启机组供冷，保证室内温度为2426。同时以书面形式通知客户服务部，以便告知客户。3.2.3. 正常工作日a) 室外最高温度低于28度，湿度在50% 以下，开启冷冻机组时间为8：30-15：00，湿度在50%以上，开启冷冻机组时间为8：30-16：30。b) 室外最高温度在28-30度，湿度在50以下，

38、冷冻机组开启时间为8：00-16：30，湿度在50以上，开启冷冻机组时间为8：00-17：30。c) 室外最高温度在31-33度，湿度在50以下，开启冷冻机组时间为7：30-18：30，湿度在50以上，开启冷冻机组时间为7：00-18：00。d) 室外最高温度34度以上，湿度在50以下，开启冷冻机组时间为7：00-18：00，根据当天一台冷冻机组运行数值分析是否启动两台冷冻机组降温。3.2.4. 延时供冷原则上法定节、假日以及正常工作日的晚18：00以后至次日早8：00期间供冷均定义为延时供冷，需要延时供冷的区域应由品牌管理部以工作通知单的形式书面通知安保工程部，写明需要延时供冷的时间及区域后

39、安保工程部方可进行延时供冷。3.3. 因大楼为甲级5A写字楼，应在合理节省费用的前提下尽可能满足入驻客户对办公环境的舒适度要求。以上标准仅为通常情况下的启停标准，如遇异常天气导致客户提出延长供暖、供冷需求的，应由安保工程部书面请示公司领导变更启停日期。3.4. 冷冻机组运行值班人员在运行巡视过程中可根据机组的满载率、压力、温度等参数变化情况调整机组的启停时间，但调整之前必须经安保工程部专业负责人批准。4. 冷冻机组运行操作规程4.1. 开机前检查内容：4.1.1. 供电是否正常，开关是否在位置正确。4.1.2. 冷冻水、冷却水压力及水位是否正常。4.1.3. 制冷机、油温、油位显示状态是否正常

40、，有无报警。4.1.4. 系统阀门、电动阀，开启是否正常。4.1.5. 启动系统循环泵，观察压力是否正常。4.1.6. 流量开关显示是否正常。4.1.7. 冷却塔风机是否开启运转正常。4.2. 开机程序：4.2.1. 打开水流开关，启动冷冻泵、冷却泵。4.2.2. 启动冷却塔散热风扇。4.2.3. 启动冷冻机，1个小时抄一次表，设备起停要在运行记录表上做好记录。4.3. 关机程序：4.3.1. 停冷冻机。4.3.2. 停冷却泵。4.3.3. 停冷却塔散热风扇。4.3.4. 停机20分钟后停冷冻泵。4.4. 机组运行4.4.1. 主机夏季制冷温度为9至14（冷冻出水），新风机夏季出风温度为202

41、4，冬季出口温度为22至26。热交换出水水温为45至55,回水水温为40至50。4.4.2. 当冷却水温高于30时开启冷却塔风扇，通过控制风扇开启的数量保持冷却水水温在32供37回范围内。4.4.3. 自控系统无法操作时，必须到现场执行。5. 板换机组操作规程5.1. 开机前检查内容5.2. 供电箱显示是否正常，开关是否在位置正确。5.3. 供回水压力是否正常。5.4. 系统阀门、电动阀，开启是否正常。5.5. 一次水温度压力是否正常。5.6. 开启循环泵，记录供回水温度压力。6. 运行值班人员巡回检查制度6.1. 冷冻机房、热力站运行人员负责运行记录，并检查机组运行情况，每班对机组关键部位每

42、小时巡察一次。6.2. 运行人员两小时要检查冷冻泵、冷却泵及供暖泵、热交换器的运行情况，检查有无异常声响、漏水、漏油、压力不稳、轴承发热、软连接突出等异常现象，发现异常应及时处理解决，并如实记录在值班运行记录中，对于严重故障难已排除的应及时逐级上报，必要时停机处理，避免造成事故。6.3. 运行人员每天要检查阀门是否有“跑、冒、滴、漏”现象，如发现应立即采取有效措施进行处理，并进行汇报。6.4. 所有设备轴承部位要按要求定期加油，保持润滑良好。四、变频节电系统操作规程四、变频节电系统操作规程1. 目的为确保大楼18层循环泵变频节电手动操作系统及B4冷冻水循环泵变频节电操作系统正常运行，为避免故障

43、发生以及故障发生时能够及时发现并排除，特制定此运行规程。2. 18层循环泵变频节电手动操作系统操作规程：2.1 按红色“停止”按钮。2.2 将“自动手动”旋钮拨至中间位置（非自动、非手动位置）。2.3 打开柜门，按变频器上红色按钮，并等待约一分钟，直至变频器上的面板显示为“0” 。2.4 将切换旋钮旋至需要投入运行达到水泵位置。2.5 按动变频器上红色按钮。2.6 将柜门上“自动手动”旋钮拨至“自动”位置。2.7 频繁开断会对变频器寿命造成负面影响，切换不同水泵运行时间应以不小于10天为宜。3. B4冷冻水循环泵变频节电操作系统操作规程：3.1 B4变频有关对冷冻水循环泵手动操作规程与18层手动操作过程步骤相同，以下是对其相关管理软件的操作：3.2 开机，双击桌面上的FM软件图标，FM软件的启动界面将出现，此时通讯界面驱动将尝试打开通讯端口，约5秒钟后FM软件的启动界面将自动消失并显示FM软件工具组的窗口。3.3 双击FM软件工具组窗口中的用户登陆USER LOGON图标,弹出用户登陆对话框。选择TENG DA，在PASSWORD栏中输入密码，然后点击 OK 按钮，将弹出FM START窗口。3.4 进入FM START窗口后，按与合同方达成的协议，