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1、城市房地产管理法,第一节 概述一、房地产概述,房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物。,房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。,二、房地产法立法概况,房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。土地管理法城市房地产管理法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 最高人
2、民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 国有土地上房屋征收与补偿条例 物权法,房地产法体现私法上的意思自治和权利保护，属于民法特别法。 由于房地产的特殊性，使国家干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此属于经济法的范畴。 国家干预通过行政法规、政策的方式予以实现，认为属于行政法的范畴。 边缘性,二、管理体制,房地产分管建设部门、土地部门,第二节 房地产开发用地管理,一、土地所有权的归属国家土地管理法第八条 城市市区的土地属于国家所有。 集体土地管理法第八条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属
3、于农民集体所有。,征用土地的补偿安置,征地费用一般由以下几部分构成： 土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍, 安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。,最高额限制,经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。, 青苗补偿费 地上附着物补偿费 新菜地开发建设基金
4、 土地复垦费或耕地开垦费,二、土地使用权出让,（一）概念国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。,法律特征,土地出让方只能是国家（禁止集体土地有偿出让） 小产权房 个人合作建房,客体是一定年限的国有土地使用权是要式法律行为：书面合同；办理登记手续,（二）出让的方式,房地产法第13条：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。拍卖出让 招标出让 协议出让,（三）土地使用权的最高年限,1、住宅
5、用地70年2、工业用地50年3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年4、商业、旅游、娱乐用地40年5、综合或者其他用地50年,房屋买卖合同关于土地使用权的条款,1、70年还是50年2、年限缩短未告知是否构成欺诈3、年限缩短对房屋所有权是否有影响,（四）土地使用权终止,1、使用期限届满 2、根据社会公共利益的需要提前收回3、因逾期开发被无偿收回4、土地灭失,（四）土地使用权续期,使用期满，最迟应于届满前一年申请续期限。批准的，重新签订合同，支付土地使用权出让金。,三、土地使用权划拨,（一）概念经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿
6、交付给土地使用者使用的行为。,（二）划拨的范围,国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重地扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律法规规定的其他用地 安置房屋、经济适用房,注 意,土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。,四、城市房屋征收（拆迁）,城市房屋拆迁管理条例 国有土地上房屋征收与补偿条例,房屋拆迁进程,伴随着：暴力、暴利,（一）立法背景,2007年3月，全国人大通过物权法。物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。 2007年8月，修改了城市房地产管理法，增加规定，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并
7、依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”,该立法授权作出后，2007年12月，国务院常务会议首次审议了国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例，但未获通过。 在2010年1月29日和12月15日，国务院法制办两次就征收条例公开征求意见，开了行政立法两次征求意见的先例。 2011年1月19日，国务院总理温家宝主持的国务院常务会议原则通过了征收条例。21日，温家宝签署第590号国务院令，正式公布征收条例。,（二）房屋征收的概念和种类1、房屋征收的概念房屋征收是指根据公共利益需要，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施，并给予公平补偿
8、的行为。,公共利益,国有土地上房屋征收与补偿条例第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；,（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,第九条依照本条例第
9、八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 经地方人大批准。公共利益的最后判断权交由地方人大负责。,两次的征求意见稿中，都规定了国家机关办公用房建设的需要属于公共利益，但不少人对此有不同意见。条例删除了这一规定，并增加了“外交需要”为公共利益。,2、征收主体,第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。,第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位
10、，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。,重大转变,由政府许可拆迁转变为国家依法征收，与商业开发彻底分开。这标志着国家公共利益征收与商业开发拆迁许可混为一谈的拆迁模式已成为历史。政府是唯一的征收补偿主体。这意味着公益性征收、补偿的主体只能是政府，而不再包括开发商。,3、先补偿、后搬迁,第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。,任何单位和个人不得
11、采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。,4、补偿,第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。但违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。,第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请
12、复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。,第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。,第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人不轮候、不排队，优先享受住房保障，这也充分体现了物权法第四十二条中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。,（三）严格征收的程序,第一，明确规定了符合公共利益的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划
13、等要求，从而可以通过代表民意的各级人大机关在制定和审议规划时，判断有关建设活动是否符合社会公共利益。第二，完善了征收决定程序。如，征收决定做出前，应当进行社会稳定风险评估，并且要求征收费用补偿足额到位。,第三，明确了强制搬迁程序。条例取消了行政强制搬迁，完全通过司法程序进行强制搬迁。,第四，完善了救济途径。条例给被征收人提供了充分的行政救济和司法救济途径。被征收人对于征收决定、补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。对于不履行补偿协议的一方，可以提起诉讼。,第三节 房地产交易管理,一、房地产交易的概念 房地产交易就是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。,二、
14、房地产价格的评估,对房地产的合理价格所进行的科学估算。第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。,三、房地产转让,（一）房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,（二）房产转让,1、一手房出让出让方已经支付了全部土地出让金，取得土地使用权证书；经过批准包括现房销售和期房销售,注意的问题,1、审查房地产开发企业资格 审查卖方的企业法人营业执照及房地产开发企业资质证书。卖方企业法人营业执
15、照上有无房地产开发经营范围。,2、审查房地产开发企业提供的房屋销售文件,城市房地产管理法规定，商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（国有土地使用证）；持有建设工程规划许可证,按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（ 商品房预售许可证）建筑法规定，建筑工程应当领取建筑工程施工许可证。,3、审查现房销售资质,商品房现售，应当符合以下条件：（一）房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得
16、土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证,（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。,四、审查商品房买卖合同,土地使用权的性质土地使用权的期限付款期限及违约责任 交付房屋期限及违约责任相关配套验收方法,五、常见纠纷,预售方主体资格不合格；在一方提供房地产开发用地、另一方或多方提供资金、联合开发房地产项目的情况下，由于项目开发经营所有的手续（包括商品房预售许可证）均是以提供土地方名义办理的，
17、只有提供土地方才能取得商品房预售许可证或现售备案证，故只有提供土地的房地产开发企业才有资格与购房人签订商品房买卖合同。,购买了不具备法定销售条件的商品房,开发商只有达到商品房预售条件，并取得商品房预售许可证，才能预售商品房。,签约前应当解押。处于抵押状态的房地产不能进行网上签约备案，销售方必须先办理解押手续后，才能办理该房地产的网上签约备案手续。,要及时进行网上签约备案。城市商品房预售管理办法（建设部令）规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续.,福州：购买商品房要及
18、时通过“福州房地产信息网”进行网上签约备案，向销售方索取网上打印的正式合同，其封面有12位合同号，如：200623010581,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，其中明确规定开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”,开发商一房两售或一房多售 开发商有可能不将已签约的合同上报到政府房地产市场信息网或不将已签约的合同到房产管理部门备案，从而使购房人无法从政府房地产市场信息网上获得相关信息。,广告内容不实
19、,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,面积不符,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十四条 ：合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；,（二）面
20、积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人,订金（诚意金、认购金）与定金的混用土地使用年限减少；,限购令引发的纠纷,限购令退房是否违约？开发商没有及时备案，被限购买？是否要赔偿？规避限购令的法律风险,民法通则第153条及合同法第117条第二
21、款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购令等属于政府颁布新的政策或行政措施，并导致合同不能履行，符合不可抗力三个特性，即不可预见、不能避免、不能克服。因限购令导致无法过户，签订合同的双方可以根据合同法第117和118条，解除合同。,2、二手房转让,产权人将产权房转让给他人。,1、审查产权状况,（1）权属：是否是真实的产权人出售，是否有共有人（尤其是否婚后共同财产），是否存在租赁情况，是否存在产权纠纷，是否办理抵押，是否列入拆迁规划。,出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，其优先购买权如何行使?,如果出租人仅与第三人订立了合同，而尚未办理过
22、户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意.承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。,如何确定优先购买权的放弃? 放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买；默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受系争房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租赁房屋等。,出租人虽然没有通知承租
23、人行使优先购买权，但房屋已几经转手出售，现房屋承租人主张优先购买的，应如何处理?,对于租赁的房屋已经出售并几经转手，只要后几个环节的房屋买受人中有一个是善意购买的，承租人就不能再主张优先购买。当然，承租人不能行使优先购买权的，可以要求出租人承担相应责任。,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民
24、法院不予支持：,(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;,(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。,2、土地使用权的性质,出让地、划拨地（涉及补交土地出让金）,3、房屋的结构4、落户情况5、交易的时间6、违约责任,7、拆迁房出售,列入拆迁规划的商品房拆迁后的安置房(买方以拆迁人身份出现)未办理权证的安置房、已经办理权证的安置房,公证买房,张三欲将自己的房子卖给李四，因产权证未办理，故和李四约定办理公证手续。李四支付一部分房款，余
25、款待产权过户后再支付。,婚姻与房产,1、婚前财产公证引发的纠纷解释（二）第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。,2、一方转移房产为目的的买卖、赠与等行为司法解释（三）（草案）第十二条 登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。 夫妻一方擅自处分共同所有
26、的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。,3、婚前以一方名义购买，婚后共同按揭还款的房产纠纷离婚时的房产分割司法解释（三）（草案）第八条 婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。,第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人
27、的个人债务。 婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。,继承与房产,某继承人有出资的情形,（三）房地产抵押,1、土地使用权抵押房随地走,2、房产抵押,地随房走,（四）房屋租赁,1、概念产权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,2、租赁合同,当事人房屋坐落租赁期限价格维修责任权利义务违约责任,3、注意的问题,（1）出租人承租人的身份信息承租人是否有稳定的收入是否要保留变动价格的权利承租人能否遵守合法性原则是否要保留提前解除合同的条款是否允许转租,最高人民法院关于
28、审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。,第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。,第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支
29、付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。,（2）承租人,出租人是否为真正的产权人是否有产权纠纷是否要保留优先续租权是否要保留提前解除合同的权利,五、中介机构,房地产咨询房地产价格评估房地产经纪机构,第四节 房地产权属登记,房地产登记是物权法的一项重要制度。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 城市房地产管理法规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。,房地产登记，是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利
30、现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。,1、登记日,物权法第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，记载之日为登记日 。,2、证书、登记簿,物权法第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。登记簿是不动产物权的法律根据，具有公信力和公示力。 不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，不动产物权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致时，物权法规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,3、预告登记,物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效“可以防止房屋产权人一房二卖。,
