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1、第9章 城市房地产拆迁法律制度,城市房地产拆迁概述城市房地产拆迁程序城市房地产拆迁补偿城市房地产拆迁估价房屋拆迁纠纷的解决和强制拆迁,一、城市房地产拆迁概述,1.概念（1）城市房屋拆迁（2）拆迁人V被拆迁人P70拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。 被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。 （3）拆迁期限V搬迁期限,2.城市房屋拆迁的管理体制（1）建设部（国家）（2）县级以上地方人民政府（地方）（3）其他部门配合,房屋征收主体：市县级人民政府房屋征收部门：由市县人民政府确定（广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室）房屋征收实施单位：房屋征收部门可以委
2、托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。,二、城市房地产征收的程序,1.拟定征收补偿方案2.组织有关部门论证3.征求公众意见4.房屋征收公告5.拆迁实施拆迁许可证和房屋拆迁公告,房屋拆迁公告http:/,相关法律规定,第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。,三、城市房地产拆迁补偿与安置,1、补偿对象2、补偿内容（一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置
3、的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。,3、补偿方式货币补偿或房屋产权调换4、补偿地点原地安置或异地安置,相关规定,货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。,广州市相关规定,十二、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15
4、%以内。对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。,5、特殊情况的拆迁补偿、安置（1）产权不明确房屋的补偿、安置一般是拆迁人提出补偿安置方案，经房屋拆迁管理部门审核同意后就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，然后进行强制拆迁。（2）抵押房屋的补偿、安置,、对设有抵押权房屋实行产权调换补偿形式的规定：将拆除设有抵押的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。、对拆除设有
5、抵押权房屋实行作价补偿形式的规定。由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。,（3）公益事业房屋及其附属物的补偿拆迁公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿 （4）临时建筑及违法建筑的补偿拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。,（5）征收租赁房屋征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。,经批准建房但未办产权证的房屋是否可以获得拆迁补偿款?
6、,1992年我家以人口多住房紧张为由，申请建造房屋，经批准在我家老房东边建两间，房屋建好后没有按照规定去办理房屋产权证和土地使用证。2009年6月我家要拆迁，拆迁人以我家1992年建造的东边两间房屋没有房产证为由认定为违章建筑。我拿着建房申请及批准文件到土地局和房管局申请办理土地使用证和房产证时，他们说房屋已经被批准拆迁，不能办理。请问：我后建的两间房屋属于违章建筑吗？房管局不给我办理产权证合法吗？这两间房屋应不应该算拆迁面积？,首先，建房时经申请和批准，因此后建的两间房屋是合法建筑，不属于违章建筑。其次，土地管理局和房管局不给你办理土地使用证和房产证符合法律规定。最后，若对后建的两间房屋拆迁
7、补偿问题无法达成协议，可以通过拆迁裁决方式予以解决，对裁决不服的还可以提起行政诉讼，由人民法院对面积予以确认。,【原因分析】：根据土地管理法、城乡规划法的规定，违章建筑，是指未取得建设工程规划许可证或虽取得建设工程规划许可证但违反许可证的规定内容进行建设，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建以及改建的建筑物，具体来说主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定而建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑建设成永久性建筑。本案中的房屋是经过批准建造的，只是没有按照规定申请办理土
8、地使用权证和房屋产权证，这并不影响该房屋的合法性。,既然是合法的建筑，为什么当事人到相关部门办理房屋权属登记，相关部门又拒绝办理呢？这是因为，此时该房屋已经被列入拆迁范围，根据房屋登记办法第22条的规定，房屋已被依法征收、没收，原权利人申请房屋产权登记的，房屋管理部门不予以登记，因此，土地管理局和房屋管理局不给办理土地使用证和房产证是正确的,城市房屋拆迁管理条例第24条规定，拆迁房屋货币补偿的金额，应根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿金额。而房地产的建筑面积一般是按照房屋权属登记记载为准，由于没有办理产权登记，故应按照建房申请时的申请面积和房屋实际建筑面
9、积相结合的办法处理：实际建筑面积小于批准面积时，应以实际面积为准；实际面积等于或大于批准建造面积时，应以建房申请批准的面积为准，实际多建的建筑面积因没有获得批准应属于违章建筑，根据城市房屋拆迁管理条例第22条规定不应获得补偿。,四、城市房地产拆迁估价,1.房屋征收中的评估工作被征收房屋的价值用于产权调换的房屋价值停产停业损失等,2.估价机构的确定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如摇号、抽签、招投标等方式。,广州市相关规定,十一、市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名录
10、。房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构；半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道（镇）、社区组织代表等参与监督。房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。,3.估价的方法、原则及基本事项评估时点:被征收房屋价值评估时点为
11、房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款,被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过
12、评估确定。,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。,4、估价报告房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正
13、。,分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。,5.争议的处置被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。,争议处置的相关规定,第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知
14、复核评估申请人。 第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定 。,被征收人或房屋征收部门对房地产价格评估专家委员会鉴定的意见不服的，依法申请行政复议，也可以依法申请行政诉讼。,6、评估收费房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担,房屋征收部门承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用不再收取评估费用。,一起房屋拆迁案件之评析,这起案件中有名原告，他们是郑州市西太康路被拆迁房屋的业主；被告是郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室；第三人是郑州市地产集团。年月日，
15、第三人依据郑州市拆迁办“郑拆裁字第号”行政裁决书，要对名原告强制拆迁。随后，第三人委托郑州市光明房地产咨询评估有限公司于年月日作出房屋估价报告，但没有对装修部分进行评估。名原告认为他们受到了不公平的待遇，而被告认为，第三人在拆迁区张贴了房屋拆迁公告及拆迁宣传提纲后，大部分被拆迁人与被告签订了补偿安置协议并搬迁。而名原告既不同意搬迁，也未在规定时间内对被拆迁房屋的评估报告提出书面异议。年月日，名原告一纸诉状将郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室告上法庭，请求法院撤销被告作出的这项行政裁决。,确定拆迁估价机构的程序不合法。根据建设部印发的城市房屋拆迁估价指导意见第六条的规定，拆迁估价机构的确定应当
16、公开、透明，采取投票或拆迁当事人抽签等方式。郑州市城市建设拆迁管理条例第三十五条规定：“拆迁当事人就委托评估机构达不成一致意见的，由人民政府城市建设拆迁管理部门组织有关当事人在具有资质的评估机构中随机抽定。”,2、根据城市房屋拆迁估价指导意见第二十条的规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。其次，到目前为止，国家关于房屋拆迁的法规和规章，均无关于要求“拆迁当事人对评估结果有异议必须以书面方式提出”的规定。,3、被告和拆迁人没有考虑对被拆迁的房屋室内自行装修、装饰部分的损失进行补偿。建设部城市房屋拆迁估价指导
17、意见第三条规定：“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”拆迁人在实施拆迁行为时应考虑被拆迁房屋室内的装饰装修补偿问题，被告在裁决时对这部分补偿金不予确认就侵犯了被拆迁人的合法权益。,五、房屋拆迁纠纷的解决和强制拆迁,房屋拆迁纠纷的解决和强制拆迁1、房屋拆迁纠纷的解决P842、强制拆迁定义方式：行政强拆和司法强拆程序,案例分析,2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆
18、迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。,1.该项目土地使用权出让合同由（)与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府2.甲公司应向土地管理部门缴纳()。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费,3.乙机构确定李某被拆迁房
19、屋的性质应遵循的原则为（)。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定,ABC,1. 城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。（）2. 在城市房屋拆迁补偿安置中（ ）A产权不明确的房屋不予补偿 B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿 D未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿,3.建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定A房屋权书登记机关 B县级以上人民政府C房屋拆迁管理部门 D城市规划行政主管部门,5.城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的()。A区位B用途C搬迁补助费D建筑面积,ddc,
