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1、*公司土地增值税清算鉴证报告*税务师事务所有限公司*有限公司土地增值税清算鉴证报告*审字20*第*号*公司：我们接受委托，对贵公司转让“*”项目的土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵公司的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则的要求，实施
2、了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（一）该项目预售许可证已超过3年，符合土地增值税清算条件，但由于历史较长，成本费用核算资料不清，难以确定扣除项目金额。根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）的规定，应核定征收土地增值税。（二）我们取得的与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据是相关和可靠的。（三）我们对纳税人提供的会计资料及纳税资料进行了必要的审核、验证、计算和职业推断。二、鉴证结论经对贵公司转让“*”项目土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认:L收入总额：*元;2 .核定
3、的征收率：*.*%；3 .应缴土地增值税税额：*元；4 .己缴土地增值税税额：*元；5 .应补缴土地增值税税额：*元。本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。*税务师事务所有限公司中国注册税务师:地址：*中国注册税务师:20*年*月*曰附件：1 .企业及清算项目基本情况2 .土地增值税核定纳税鉴证表（略）3 .房地产销售收入审核调整明细表（略）4 .土地增值税清算税款申报审核事项说明5 .企业营业执照、税务登记证及其他相关资料复印件（略）6 .税务师事务所营业执照及执业证书复印件（
4、略）企业及清算项目基本情况一、企业基本情况1 .成立日期：*-*-*2 .税务登记证号：*3 .地址：*市*号4 .法人代表：*5 .注册资本：*6 .股东及股权比例情况：投资方认缴注册资本额(万元)出资比例(%)合计7 .企业类型：有限责任公司8 .经营范围：二、项目基本情况1 .项目地址:2 .项目概况:*建设工程规划许可证编号为:3 .项目建设规模：4 .项目销售情况：开始销售口期：正常销售：地下车位：工程款等易房：房屋拆迁置换：三、主要会计政策和税收政策1 .公司执行企业会计制度及有关规定。2 .公司会计核算方法收入、成本、费用按权责发生制进行账务处理，固定资产折旧按直线法计提。3 .
5、主要内部控制制度根据公司法、会计法等其他相关的法律法规，为了保证各项经济活动的效率和效果，确保财务报告的可靠性，保护资产的安全、完整，防范、规避经营风险，防止欺诈和舞弊，*公司制订了相关内部控制制度。包括现金管理、资金支付与结算管理、固定资产及设备管理、职责分工与授权批准、采购与验收的管理、内部监督等内部控制制度。4 .土地增值税清算条件商品房预售许可证日期*年*月*日发放,超过三年，符合土地增值税清算条件。5 .开发产品完工的标准达到验收标准状态。6 .成本费用的分配标准按建筑面积占总面积的百分比确认成本费用。7 .开发产品销售收入确认的标准一次性全额收款的，按实际收讫价款之日确认收入，分期
6、收款的，按销售合同约定付款日确认收入，银行按揭的，首付款按实际收款日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。8 .开发产品视同销售确认收入的标准所有权转移。附件4：土地增值税清算税款申报审核事项说明截至20*年*月*日止，贵公司申报住宅土地增值税应税收入为*元；经审核，应调增应税收入*元，调整后土地增值税应税收入为*元。一、调增应税收入*元，其中：1未按合同申报，少确认收入*元。贵公司按照销售回款金额确认收入，通过对销售合同、发票、回款的比对，发现有*元未确认收入。根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）的规定，应调增应税收入*元。政策依据：（1）国
7、家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前己发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2、售价明显偏低，少确认收入*元。贵单位销售住宅售价明显偏低且无合理理由，根据贵公司本项目销售平均价格，应调增收入*元。政策依据:（1）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、
8、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1 .按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2 .由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（2）国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。二、其他事项说明1、贵公司本期土地增值税清算收入全部为住宅销售收入。2、贵公司仅提供2#、9#、10#、12#住宅楼房屋面积勘测调查表，未提供其他住宅楼房屋面积勘测调查表。
