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1、城市综合体调研报告,The research report of CBD,目录,综合体概况成都综合体现状金牛区综合体调研情况案例分析综合体价值及总结,综合体的定义 The definition of the complex,国内外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词Hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention(会议中心、会展中心)、apartment（公寓）、首个字母的缩写。Complex domestic and international cities the English to named hopsc
2、a, is the English word Hotel (hotel), office (office buildings), park (Park), shopping mall (shopping centers), the convention (conference center, exhibition center), apartment (apartment)first-letter abbreviation.,CBD商业综合体 定义与分类,CBD英文全称为Central Business District即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD是经济生活国际
3、化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。,优点 节约城市用地，集中使用能源，综合多种功能等,Classify,CBD,Business,Residential,Office,Serviced Apartments,Office,Large shopping malls,Street shops,Underground pedestrian street,2022/12/29,6,成熟CBD的功能结构The functional structure of the maturity of the CBD,2022/12/29,7,居住空间 Living space
4、新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间 Office space 金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动 Business activities 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售 Commercial retail 从满足住宅、商务办公功能设置： 商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等,CBD主体功能的分类：CBD main functional classification,中庭式 Atrium,叠加式Stacking,分离式Separate,组合方式及流线分析,其他
5、流线,Else line,商业流线,Business line,相贯式 Intersection type,并列式Parallel,结构组成 Structure and composition,CBD的形态,2022/12/29,10,CBD的形态The shape of the CBDCBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；Architectural form of the CBD: the large-scale modern buildingsCBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备；CBD building features: a large numb
6、er of business office / hotel / apartments and other facilities, municipalTransportation, communication conditions of completeCBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施； Functions of the facilities in the CBD: business office, financial and service class facilities of the three functionsAnd a certa
7、in amount of the traditional functions of the commercial retail facilities;,CBD的形态,2022/12/29,11,CBD对城市的作用The role of the CBD of the city -管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。Management, finance, service innovation is making itThe birthplace of the core of economic development and economic change.,树形交通体
8、系 Tree transportation system,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来。Through the basement, underground mezzanine, bridges layer of organic planning and construction groups in the underground or ground transportation and public space throughout,现况分析,成都市市内商业综合体小计，城北14座，城东22座，城西20座，城北38座，中心城区11座，总计
9、105座，大部分综合体项目以公寓、写字楼出售为主，酒店及商业部分自持。（2012年前的规范）2012年成都综合体标准出现后，能满足要求的只有16个,成都综合体标准出台，不是大型项目都叫“城市综合体”,“成都标准”首次出现，2012年6月7日，成都在全国率先对大型城市综合体项目进行定义， 制定的成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)正式实施，对新审批的城市综合体项目在性质、选址、规模和规划等方面给予了新的要求。要求临近轨道交通站点、15万平米起体量、具备商业性质用地和至少三种城市功能规划。,应临近轨道交通站点；应临两条（含两条）以上道路,二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环
10、路以外的，不宜小于30万平方米,应由商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上的城市功能组成,规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地,新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）,新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）,产品分布集中度高、未来同质化竞争明显,备注：以上为总体量在10万平米以上的64个项目分布示意图,新世纪环球中心（176万）,金牛万达广场（110万）,成都大魔方（105万）,绿地世纪城（83万）,中铁西城（70万）,华润万象城（32万）,来福士广场（32万）,棕榈泉国际中心（26万）,复城国际（23万）,
11、北城天街（70万）,时代天街（180万）,世豪广场（77万）,阳光100米娅中心（30万）,江宇天府城（138万）,布鲁明顿广场（17万）,传化国际新城（110万）,新熙门（12万）,唐人街（70万）,雄飞中心（14万）,北欧知识城（240万）,中粮大悦城（25万）,环球贸易广场（130万）,美年广场（100万）,福年广场（18万）,绿地国际花都（100万）,珠江国际新城（24万）,华置广场（43万）,摩根中心（13万）,晶融汇（18万）,城北天地（48万）,成都水游城（57万）,富森美家居法国风情长廊（50万）,沙湾现代城（60万）,成都国际商城（32万）,仁恒广场（20万）,大鼎世纪广场（
12、20万）,莱蒙置地广场（14万）,富力天汇（30万）,国际金融中心（44万）,凯德广场天府（28万）,华润翡翠广场（14万）,在售或已营业,未售,龙之梦（180万）,优品时代（50万）,德坤新天地（18万）,天来国际广场（60万）,协信项目（22万）,万科砖石广场（ 12万）,重庆商社创纪中心（39万）,太古项目（ 21万）,茂业中心（ 35万）,航天城上城（ 30万）,河畔新世界（28万）,五彩城（130万）,中航国际广场（35万）,东方希望天祥广场（50万）,龙湖金楠天街（57万）,泓昌嘉泰金融中心（28万）,保利国际广场（ 24万）,金沙太阳城（70万）,力宝东盟城（150万）,花样年龙
13、年国际中心（70万）,总体量超3800万方,部分对外宣传为城市综合体项目分布图,部分金牛区综合体现状展示,龙城北湖天街金牛万达广场绿地世纪城瑞安城中汇万通金牛新都会西锦国际,龙城北湖天街,金牛万达广场,项目区位n项目地块位于成都市金牛区火车北站附近，人民北路以东，一环路以北。n项目总用地面积136,000平方米(约合203亩)，计划发展写字楼物业、商业物业、住宅物业等。n项目地块周边交通便利，紧邻人民北路，一环路，二环路等交通主干线，地铁1号线和规划中的6号线人民北路站点紧邻本项目。n项目紧邻荷花池批发市场，火车北站，属于成都市流动人口最集中的区域。,绿地世纪城（未修建）,瑞安城中汇（在建）,
14、万通金牛新都会（在建）,西锦国际(综合体在建）,案例分析,成都华润万象城成都来福士广场东莞虎门国际,成都华润万象城,Introduction成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.8万平米，斥资25亿打造的大规模都市综合体，总建筑面积约32万平米，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼为7.4万平米，于2012年5月11日开业。项目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体成都万象城业态以零售店铺及餐饮为主，并配以百货商店、溜冰场、电影院、美食广场等主力店，将成为成都首座拥有绿色退台的、与餐饮结合
15、的“一站式”全天候体验式时尚购物中心。成都万象城着眼于别具一格的商业设计概念，从地理位置和功能出发，在最大限度地发挥商业空间效用和创造经济效益的前提下，创造出一个室内外贯通，建筑与环境绿化结合，商业同环境交融的共生型购物中心。项目充分利用成都优越的气候条件，通过层叠的退台设计，围合的“美食花园”广场，以及屋顶花园的处理，赋予建筑环境及人文特征的同时，也是对与众不同的共生型购物中心概念的精准诠释，续写着万象城多姿多彩的品牌故事。,成都华润万象城-一颗正在升起的商业新星,概况：,2005.11.15，华润置地取得土地2009.05.20，华润万象城正式开工2010.12.10，华润万象城封顶201
16、1.11.09，华润举行万象城招商成果发布会2011.11.24，华润万象城商铺上市2012.05.11，华润.万象城开业,1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高
17、（达60），方正实用；6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强；7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；洗手间配置高出国家标准的两倍。,规划设计：,项目选址,位置交通,项目选址,位置交通,整体布局,华润中心万象城，这个项目完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。 蜿蜒曲折的退台遭遇笔直硬朗的城市线条，熙攘喧闹遭遇恬静闲适，演化出充满强烈对比的戏剧场景，引人遐想，隐匿着多种购物体验的可能。,业态比列,
18、华润万象城是成都首次引入退台设计，第一个将博物馆引入商业中的购物中心，其品牌商家入驻超200个，具有特色品牌店包括尚泰百货、Ole精品超市，百老汇影城，缤纷万象真冰场和NOVO潮流概念店等主力店，以及30多家首次进入成都的国际高端时尚品牌。主要消费群体中高层消费者。,业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%业态分布：1、负一层主力店：精品超市，尚品百货,主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组 合与竞争对手同质化；,商店分布,-12L楼商店主力店为尚泰百货，Ole超市，novo潮流新概念店等诸多品牌。,
19、35楼主力店为百老汇电影院，玩具反斗城，“缤纷万象”真冰场。6楼为宽云艺术中心,建筑特点,特点一退台式设计： 成都首个引进退台式设计的购物中心，屋顶花园，景观走廊等室外与半室外空间设置了大量的餐饮业态，将阳光，自然与生态巧妙的与高端商业，餐饮商业等业态嫁接。,特点二跨层电梯 万象城内设置有2-3,3-5层的直达电梯，以方便顾客快速的到达目的地，同时带动电梯周围的主力店铺,跨层楼梯的出现将这些楼层的店铺形态有机的互补，购物者能够更加方便更加快捷的找到自己所需要的，同时也为整个商场的商业气氛增加互动提供了硬件设施,特点三下沉式广场设计 下沉式广场的设计既增添了整个商场的建筑气势，又为消费者进出提供
20、了便捷。,成都来福士广场,Introduction成都来福士广场是继上海来福士广场、北京来福士中心之后，凯德置地在中国开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑。目前，凯德置地在全球共拥有六个“来福士”项目。成都来福士广场，属于多功能混合建筑群体，形如都市中的巨型块。广场竖立于历史悠久的四川博物馆旧址，总建筑面积约30万平方米，由举世闻名的建筑大师Steven Holl精心设计，汇集了国际甲级写字楼、购物中心、国际高端服务公寓、酒店和珍藏单位于一身.成都来福士广场继续传承来福士“城中之城”的概念，以丰富全面的业态、低碳环保的建筑理念、特立独行的设计风格、富有文化历史底蕴的设计概念亮相蓉城，
21、为蓉城再添潮流砝码。,成都来福士广场-新标杆的崛起,概况:占地面积：32574m容积率：6.0地上总建筑面积：197514.69m地下总建筑面积：110751.25m总建筑面积：308265.94m建筑限高：123moffice办公：74024.02mTower1 塔1：44207.94mTower2 塔2：29816.08mHotel酒店：36653.58m服务式公寓：13573.77m珍藏单位：29125.56mRetail商业：85542.05mAbove ground地上面积：41947.91m(含影院）Below ground地下面积：43594.14m其他(避难层，人防楼梯，公厕等
22、):2189.85m停车位：850个面向消费人群：中高层消费者,项目选址,交通便利，位于一环路与成都市主干道人民南路交界处，距市中心天府广场仅4千米，约5分钟的车程；距双流国际机场15千米，约15分钟车程。 公交车8,12,16,19,27,34,45,61,72,78,99,118,300,504,904等多条线路以及地铁1号线，地铁3号线(修建中)路经过项目。 B2层设通道直通地铁站，方便，快捷。 B3B4停车场配备有高科技停车位指引系统，提供高效优质的停车场管理。,位置交通,业态分析,成都来福士广场定位于中高端大型城市综合体，以绿色概念融入建筑与商业的独特设计，其购物中心定位于成都地标、
23、潮流娱乐、动感时尚，汇聚时尚流行服饰、国际精品名店、精品饰品、餐吧等多种流行时尚业态，特色餐吧的引入，而国际品牌超过70%，旗舰店品牌占57%，呈现出“餐饮+精致生活”的生活格调，成为成都时尚新地标。,品牌入驻,项目技术运用浅谈1,成都来福士广场应用了C60 机制砂自密实清水混凝土成都来福士广场项目部分柱!斜柱具有高密度配筋，内配工字型钢，封模后无法插入振捣，且设计要求采用混凝土清水饰面。这就要求使用的混凝土必须满足自密实混凝土高流动性，匀质性，稳定性的要求及清水混凝土表观装饰效果。结合工程需求，针对成都地区机制砂特点，进行了机制砂自密实清水混凝土试验研究，配制了兼具自密实性能与清水饰面效果!
24、强度等级达到 C60性能良好的机制砂自密实清水混凝土，并成功进行了工程应用,技术图文应用说明,项目技术运用浅谈2,成都来福士广场复杂节点玻璃天窗水池防水技术成都来福士广场观感设计上要求达到光的通透性效果，裙房商业区屋面均为玻璃天窗水景水池，加上结构设计复杂，对屋面防水施工提出了很高的要求。结合成都来福士广场工程实际，针对玻璃天窗水池采光顶玻璃防水及玻璃天窗节点防水具体要求，详细介绍了防水施工过程设计及施工要点，并对复杂节点玻璃天窗水池屋面防水施工进行了总结。,技术图文应用说明,项目技术运用浅谈3,成都来福士广场复杂饰面清水混凝土施工技术根据成都来福士广场工程施工特点，通过对白色饰面清水混凝土的
25、研制与应用，饰面清水混凝土无明缝!无孔眼模板体系的研制与应用，高层复杂建筑结构饰面清水混凝土施工技术等关键问题的研究与应用，使特色饰面清水混凝土在复杂建筑结构中得到成功应用结果表明，施工效果良好，拓展了饰面清水混凝土的应用范围。难点一饰面效果要求高 颜色达到潘通色 卡 Cool Gray 1c效果，清水混凝土表面 不留设螺栓孔眼,明缝。 难点二结构造型多样 有众多斜向悬挑清 水混凝土构件及高位悬挑清水混凝土构 件，大型转换桁架及悬挂钢结构外包清 水混凝土构件，立面大开洞清水混凝土 构件。 难点三构件形式复杂 “中震弹性，大震 不屈服”的抗震性能化设计使得构件钢 筋数量多，直径大，在节点区域这些
26、钢 筋，型钢相互穿插，纵横交错，形成 米字形，K 形等复杂节点.,技术图文应用说明,东莞虎门国际,东莞虎门国际,虎门国际购物中心是以服装品牌为核心，集购物、商务、餐饮、休闲、娱乐等全方位、多功能的国际化购物中心。项目配备4大街区广场总合计3万平米，商业设计亮点：首创下沉式商业广场，各楼层之间均设置空中连廊，建筑外立面全玻璃幕墙设计，项目整体国际感、现代感极强。 行政区域：虎门镇项目位置：虎门连升中路与长德路交汇处（龙泉国际大酒店斜对面）交通状况：位于连升中路与长德路交汇处，毗邻虎门镇新政府大楼（规划中），与虎门公园、中心 客运站一路之隔。建筑类型：高层物业类别：写字楼,商铺,建筑综合体开发商：
27、东莞市亿洲实业投资有限公司物业费：25.00元/月/平方米12013年6月16日虎门国际购物中心开业 总建面17万、大润发等进驻.周边商业：龙泉国际酒店、豪门饭店、MINI量贩KTV、索菲特东莞虎门东方酒店餐饮：不夜天餐饮城周边银行：聚龙居银行：东莞银行、农业银行周边公园：虎门公园面向人群：中高消费者,概况：,东莞虎门国际地理位置,东莞虎门国际,东莞虎门国际,各平面消防疏散图,业态分析,一楼为零售店铺，面积占比较小；从业态个数分析，服饰鞋帽、珠宝精品占比较多，达到33.3%和24.1%，其他品类占比较小，均不足10%。传统的超市+百货的经营模式，餐饮/休闲娱乐比例偏少，不属于典型的购物中心类型
28、。,个数比例图示,东莞虎门国际,建筑特点一：下沉式商业广场,商业设计亮点：首创下沉式商业广场，各楼层之间均设置空中连廊。,东莞虎门国际,建筑特点二：玻璃幕墙结构,建筑外立面全玻璃幕墙设计，项目整体国际感、现代感极强。,东莞虎门国际,内部空间设计,东莞虎门国际,建筑特点三：多种中庭格局,城市综合体开发模式,根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：,独立开发模式,合资-公共财政补贴模式,合作链开发模式,城市综合体城市价值,城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求都市综合体的价值体现从根本上来说在于其
29、特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激发城市活力的发动机从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整,城市综合体城市价值,根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：,城市综合体城市价值,城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：,
