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1、土地利用规划,6,第二章 土地利用规划理论和原则,思考,生产关系必须适应生产力发展社会经济学最基本的原理生产力发展要求与一定土地利用组织形式相适应土地问题归根到底是经济问题，要以经济学为指导，其质量的重要衡量指标是经济学的指标,土地规划应注意：1.必须适应社会生产力发展的需要2.必须保证土地利用的供需平衡3.必须体现比较效益原则4.必须贯彻有关的政策法律5.必须应用现代科学技术，特别是系统工程理论,思考,1. 土地利用规划理论,1.1地租和地价理论,任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，生产者在土地利用中的剩余生产物为土地占有者所有，就存在产生地租的基础。,马克思认为一切形态的
2、地租都是土地所有权在经济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物，是以土地所有权的存在为前提的。依据地租产生的原因和条件，有极差地租、绝对地租和垄断地租三种形式。,地租是一个历史的范畴，随着有组织的土地利用和土地所有权的出现，就产生地租。,(1).地租,地租的概念 广义地租：即租金，是泛指物主把他所有的土地、房屋或任何财物（资源）租给他人利用所获得的报酬。 狭义地租：是指土地使用者租用土地所付的租金，是所获得的利润的超额部分。,1.1地租和地价理论,级差地租的形式分为级差地租和级差地租。,一是由于土地肥沃程度的差别，这种差别会导致不同的劳动生产率。 土地肥沃程度的差别会使劳动生产率和产量出现差别，
3、农产品的社会生产价格是由劣等土地的个别生产价格所决定，因此优等和中等地的农产品个别生产价格就会低于社会生产价格而产生超额利润（卖农产品的时候以社会生产价格出售），这个超额利润就形成级差地租。,级差地租I形成的条件有两个：,1.1地租和地价理论,级差地租是由于在同一块土地上连续追加投资的资本生产率不同而产生的级差地租。,二是由于不同地块地理位置的差别，这种差别会形成运输费用的差异。 土地地理位置的差别会使农产品的运费出现差别，而农产品的社会生产价格由距离市场最远的土地的农产品的个别生产价格决定，于是距离市场近的土地就能获得超额利润，这个超额利润也形成级差地租。,1.1地租和地价理论,地价是土地价
4、值的货币表现，是地租资本化，即地价=地租/利息率,(2).地价,影响土地价格变动的因素：一般因素行政因素：土地制度、住房制度、土地出让方式、地价政策、 税收政策、交通管制、行政隶属变更人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、 城市化心理因素：购置或出售心态、欣赏口味、接近名家住宅、 价值观变化国际因素：国际经济状况、军事冲突、政治对立状况经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融 状况、居民收入和消费水平、物价和利率水平,1.1地租和地价理论,(2).地价,区域因素地区土地供求状况商业区、住宅区、工业区的不同影响因素个别因素物理因
5、素：位置、地质、地形地势、宗地面积、土地形状、日照、通风、温度湿度与降水量、建筑物外观、建筑密度、容积率、建筑高度限制环境因素：交通、临街状况、噪音、空气污染、视觉、清洁,1.1地租和地价理论,(3).地租地价理论在规划中的应用,在合理组织土地利用中应遵循地租理论，努力获取最大的地租收入。地租地价理论对于土地资源的综合开发利用、制定土地利用政策具有重要的指导作用。,1、通过规划，合理利用土地以提高土地肥力和改善土地质量。,2、通过规划，修建交通运输网络改变土地的资源地理位置和交通运输条件。,4、通过规划，合理布局用地，使商业 用地、住宅用地位于城市中心区，行政办公用地远离城市中心区，农业用地配
6、置于郊区，集约经营度高的用地（果园、蔬菜地等）配置于近郊，大田作物用地配置于远郊。,3、通过规划，确定土地用途以影响地价的变化，“规划即地价”。,1.2土地区位理论,区位论是关于人类活动的空间分布及其空间中相互关系的学说。,市场区位论（廖什）市场区位选择,农业区位论（杜能）农业用地区位选择,工业区位论（韦伯）工业用地区位选择,中心地理论（克里斯塔勃) 城市用地区位选择,区位理论,1.2土地区位理论,农业区位论（杜能）农业用地区位选择,（1）农地利用类型和农地经营集约化程度，不仅取决于天然特性，还取决于是其经济状况，特别是到农产品消费地(市场)的距离。,（2）在什么地方种植何种作物最为有利，完全
7、取决于利润: 利润=产品价格-(生产成本+运费) 即： P = p - (c + t),与海洋距离不同而形成的经度带的差异，表现为水分条件的差异。,因海拔高度不同而形成的垂直地带的差异，反映为热量条件和水分条件的差异。,与太阳位置不同而形成的纬度带的差异，表现为热量条件的差异。,1.2土地区位理论,农业区位论（杜能）农业用地区位选择,1.2土地区位理论,M1,M2,M3,W1 S1 P,W2S2,W3S3,W产品重量（吨） S距离（公里） f单位吨公里价格（元/吨公里） F总费用,工业区位论（韦伯）工业用地区位选择,区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素，即指对工业定点
8、和生产起到存利作用的因素，而不包括那些对企业定点起不利影响的因素。,把成品从P运到M1、M2 、 M3三点，每吨成品所需的总费用F为： F=(W1S1+W2S2+W3S3)f 总费用F的最小值的地点P即为企业的最佳区位。,1.2土地区位理论,工业区位论（韦伯）工业用地区位选择,工业寻求最优区位3阶段：,（1）第一阶段，暂定劳动费与聚集效益因子都不起作用，孤立地研究在只有运费因子单独起作用的情况下，工业最合理的布局模式,（2）第二阶段，研究在加进了劳动费因子的作用时，上述工业布局模式将发生何种变形；,（3）第三阶段，研究当加进聚集效益因子的作用时，这一工业布局模式又会相应地发生何种变形。,1.2
9、土地区位理论,1.2土地区位理论,中心地理论（克里斯塔勃) 城市用地区位选择,1933年克里斯塔勃在德国南部的中心地中，提出关于一定区域（国家）内城市和城市职能、大小及空间结构的学说，即城市的“等级规模”学说，或城市区位理论。,城市在空间上的结构是人类社会经济活动在空间的投影。,克氏认为对周围地区承担中心服务职能的中心地应位于最接近所属地区的地点，在正常情况下应当位于正六角形服务区域的中央。就是中心城市应当位于它所辐射的或所服务的区域里面一个六角形的中心地点。,1.2土地区位理论,市场区位论（廖什）市场区位选择,1.理论假设:（1）工业中心周围是农业区域，其居民是工业品的购买者；这些居民偏好相
10、同，他们有相同个人需求曲线。 （2）工厂规定价格，运费则由消费者负担。只要这些居民的需求是有价格弹性的，那么有两种情况并存：距离中心点越远的居民需求越少；以工业所在地为中心的半径越大，到中心点购买工业品的消费者就越多。 （3）假定没有新的企业加入到这个地区，那么工业区位主要由对它的产品的需求量来决定。 （4）工业如果设在它能够吸引足够数量的消费者的地点，它就能获得利润，否则，它就不能获利，而不能获利的地点，它就不适宜成为工业所在地。,1.2土地区位理论,市场区位论（廖什）市场区位选择,2.对产品的需求取决于4个因素：价格高低、需求强度、市场半径、单位距离的产品运输成本。,在平均价格不变的条件下
11、，工厂要增加总利润量，必须使销售量增加或总成本减少。,近代西欧的工业区位正是按产品需求量的大小而逐步形成的，每一个新出现的工业点都离不开它周围的消费者。从工业配置寻求最大市场角度，从总体均衡的角度来揭示整个系统的配置问题，以利润来判明企业配置的方向，并且把利润的原则同产品的销售范围联系起来。,影响区域选择的因素称为“区位因素”， 包括经济因素、社会政治因素、自然因素等。,1.2土地区位理论,社会政治因素,自然因素,土地自然特性； 矿产质量； 环境条件； 气候条件等,城市规划； 产业政策； 环境政策； 国家保护政策； 城市基础设施； 就业岗位等,经济因素,运输条件； 劳动成本； 原材料费用； 市
12、场区域； 贸易关系等,3.最低购置价格,4.最好的生产生活条件和最理想的环境,2.最大市场区域和最大利润,1.最低运输费用和最低生产成本,区位决策合理性标准,1.2土地区位理论,1.3持续利用理论,“永续利用”思想的产生；,春秋战国时期,第一次人类环境会议“只有一个地球”；,1972年,世界环境与发展委员会（WECJ）向联合国 大会正式提出可持续发展模式；,1987年,巴西联合国环境与发展大会（VNCED）通过里约宣言，提出环境与发展必须协调。,1992年,在印度新德里国际土地持续利用系统研讨会上正式提出持续土地利用的思想。,1990年,1.3持续利用理论,FAO发表持续土地管理评价大纲将持续
13、土地利用定义为“将技术政策和旨在同时关心社会经济原理与环境的活动结合在一起，即同时考虑以下几点：保持和提高生产力（生产性）、降低生产风险（安全性）、保护自然资源潜力和防止土壤与水质的退化（保持性）、经济上可行（可行性）和社会可以接受（接受性）。,1993年,我国也通过了中国的白皮书，就是中国的二十一世纪议程。指出如何落实到我们国家怎么样来实施可持续发展的理念。,1994年,布伦特兰报告我们共同的未来中，持续发展被定义为：持续发展是既满足当代人的需要，又不对后代 人满足其需要的能力构成危害的发展。,土地数量有限性和土地需求增长性构成土地持续利用的特殊矛盾。 土地持续利用的必要性土地面积有限性 土
14、地持续利用的可能性土地利用可持续性,1.3持续利用理论,在土地利用规划中的应用： 1、建立立体的土地观和土地利用观 2、解决好土地利用的系统性和外部性 3、开展土地利用项目费用效益分析 4、实行土地资源资产化管理,1.4生态经济理论,生态学（Ecology）产生于1866年，是德国动物学家海克尔提出的，是研究生物与环境之间相互关系的科学。 生态经济学是20世纪50年代产生的由生态学和经济学相互交叉形成的一门边缘学科。它是从经济学角度，研究生态经济复合系统的结构、功能及其演替规律的一门学科，为研究生态环境和土地利用经济问题提供了有利的工具。,1.4生态经济理论,土地既是环境的组成部分，又是其他自
15、然环境资源和社会经济资源的载体。土地本身是自然、经济、技术等要素组成的一个多重结构的生态经济系统。土地利用自然技术问题和社会经济问题，也是一个资源合理利用和环境保护的生态经济问题，同时承受着客观上存在的自然、经济和生态规律的制约。,1.4生态经济理论,生态环境问题的实质是经济问题随着社会生产力的发展，人类改造自然的能力日渐增强，随之出现了环境污染和环境破坏问题，究其根源在于自然资源未能得到充分合理的利用。大量事实证明，经济发展和环境保护应当相互协调，发展与环境是一对矛盾，处理得好，可以保证经济发展和生态进化、反之，恶化了环境。生态系统平衡失调，必然会严重的影响经济增长。应当走生态发展的道路，使
16、经济生态化，生态经济化，才能走出困境,协调经济发展与生态环境两者之间的关系，在保持良好的生态环境条件下，促进经济的发展。,1.4生态经济理论,土地利用规划中应该注意：土地生态系统与生态系统平衡土地利用规划的外部效应建立以生态经济理论为指导的土地利用模式土地利用规划以建立良好的生态环境为指标,人地关系即人类与其赖以生存和发展的地球环境之间的关系，是人类出现以后，地球上就已经客观存在的主体与客体之间的关系。人地关系及其观念是随着人类生产进步和人类社会发展而不断变化的。协调论者重新观察和思考人类与地球环境关系，以对立统一规律和世界物质统一性 原理作为坚实的哲学基础。,1.5人地协调理论,1.5人地协
17、调理论,1明确人与自然的对立统一关系,人是地球环境的组成部分，人与环境之间有着不能任意改变的“奇妙相关”人类活动同环境是息息相关的,人类与自然环境之间的相互作用和相互制约，人类活动必然影响环境，而环境反过来对人类行为产生制约,2遵循自然规律，协调人地关系发挥人的主观能动性，引导环境向有利于人类的方向发展，趋利避害，实现可持续发展。,1.5人地协调理论,对土地利用规划的指导意义:,1.6系统工程理论,系统是指由相互作用和相互依赖的若干组成部分组合起来的、具有某种特定功能的有机整体，而且它本身又从属于一个更大的系统的组成部分。 系统论认为：世界上一切事物、现象和过程几乎都是有机整体，且又都自成系统
18、、互为系统；每个系统都在与环境发生物质、能量、信息的交换中变化发展，并能保持动态稳定的开放系统；系统内部与系统之间保持一种有序状态。,1.6系统工程理论,整体大于各孤立部分的总和这要求人们在研究问题的时候，要牢固树立全局、整体的概念，不仅要注意发挥系统中各部分的功能，更重要的是注意发挥各部分相互联系形成结构的功能。,1.6系统工程理论,系统方法：定义：按事物本身的系统性把研究对象作为一个具有一定组织、结构和功能的整体来加以考察的一种方法。根本目的：最优化系统功能,1.6系统工程理论,系统方法基本步骤：从需求分析中确定问题确定解决问题的方案和可替换的解决方案从多种可能的解决方案中选择问题解决的策
19、略实施问题求解的策略确定实施的效率如果有必要，对系统加以修正,2. 土地利用规划原理,2.1维护社会主义土地公有制原则,实践证明，合理组织土地利用不能离开维护和巩固社会主义土地公有制这项重要原则，不能离开生产力和生产关系的任何一方。其中任何一方发生变化都会引起土地利用规划形式、内容和任务的重大变动。 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理、保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。,2.2因地制宜原则,土地具有空间特性 因地制宜原则具体体现为土地特性和用地要求的协调上 土地利用与土地适宜性 既要批判“地理环境决定论”，又要反对“地理
20、虚无主义”。 土地质量（区位和土地肥力）是一个动态概念 土地利用规划没有固定模式和标准设计,2.2因地制宜原则,例如：机耕地区重点规划田块、调整渠道、集中居民点、修建道路、安排作物连片种植等；丘陵山区重点安排农、林、牧、副、渔、工业用地、坡改梯、植树造林、绿化荒山；新灌溉区重点规划灌溉渠道；盐碱地地区以改良为重点；水平低洼地区重点排洪排涝，降低地下水位等。,2.3综合效益原则,追求目标：综合效益最大化,综合效益社会效益+经济效益+生态效益,2.3综合效益原则,社会效益人民生活工业生产国民经济各部门,2.3综合效益原则,经济效益地租地价理论指导土地资源评价地租地价理论指导合理开发利用合适的土地利
21、用集约程度,2.3综合效益原则,生态效益与经济效益互相制约与经济效益互相促进耦合协调发展,要求：处理好近期与远景土地利用之间的关系不合理利用土地带来的危害，有时需要经过一段时 间才能显现出来，因此，必须对未来效益和周围生态环境影响加以科学预测。社会效益和生态效益难以度量和货币化。因此，经济效益往往掩盖了土地利用对社会和生态环境造成的损失，对此应基于一种发展的眼光给予足够的重视。,2.3综合效益原则,不同等级、不同尺度土地利用规划之间存在着内在有机联系。上一层次和级别的土地利用规划对于下一层次和级别土地利用规划的指导和控制作用，下一层次和级别土地利用规划同时是上一层次和级别土地利用规划的落实和完善。自下而上，自上而下，上下关联，相辅相成,2.4逐级控制原则,土地利用规划是一个行动过程，规划编制和实施过程中均遵守动态平衡原则。动态平衡原则要求规划时在分析过去、摸清现状的基础上，估算计划期内可能新增加的土地资源数量和土地需求量进行反复的动态平衡。 根据经济发展安排的投资和消费需求来估算所需土地数量；从土地开发、节约、调整土地利用结构，提高其生产力来估计土地资源的可能供给数量。,2.5动态平衡原则,
