个人一手住房贷款业务制度.docx

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1、中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法及操作规程（试行）目 录个人一手住房贷款业务管理办法（试行）11第一章总 则11第二章放款模式、贷款担保22第三章合作项目准入管理55第四章贷款业务流程77第五章附 则1111个人一手住房贷款业务操作规程（试行）1212第一章总 则1212第二章合作项目的准入流程1212第三章贷款申请受理2121第四章贷款授信调查2525第五章贷款审查审批2626第六章贷款签约与发放2828第七章附 则3232中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法（试行）第一章 总 则第一条 为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务管理，根据中华人民共和国商业银行法、中

2、华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法和商业银行房地产贷款风险管理指引等有关法律、法规和规章制度，制订制定本办法。第二条 本办法所称的一手住房，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建，经房地产行政主管部门批准向自然人销（预）售，并在竣工验收后办理所有权初始登记的住房，包括期房和现房。期房是指未竣工验收，或已竣工验收、但房地产开发商在销（预）售前未取得所有权证书的一手住房。现房是指已竣工验收、并且房地产开发商在销（预）售前已取得所有权证书的一手住房。第三条 本办法所称的个人一手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买一手住房的人民币贷款。第四

3、条 个人一手住房贷款的发放对象和条件，以及贷款金额、期限、利率和还款方式，均按照中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）和中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）（以下合称二手房贷款业务制度）的规定执行。第五条 中国邮政储蓄银行各级机构办理个人一手住房贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家住房信贷政策。第二章 放款模式、贷款担保第六条 个人一手住房贷款的发放，分为下列五类模式：（一） 见抵押（预告）登记证明放款：我行在取得房屋他项权证等抵押（预告）登记证明之后，发放贷款。（二） 见抵押（预告）登记回执放款：已递交抵押（预告）登记申请，房管部门出具受

4、理回执，我行凭该回执发放贷款。（三） 购房合同备案后放款：借款人与房地产开发商签订购房合同，并在房管部门登记备案，我行凭已备案合同发放贷款。（四） 见购房合同备案回执放款：已递交购房合同登记备案申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押（预告）登记同时办理，我行见相应回执放款的，视同见购房合同备案回执放款。（五） 见购房合同放款：借款人与房地产开发商签订购房合同之后，我行凭该合同发放贷款。第七条 各种放款模式的适用情形和审批权限。（一） 见抵押（预告）登记证明放款、见抵押（预告）登记回执放款两种模式适用于符合我行准入条件的楼盘。（二） 购房合同备案后放款模式适

5、用于现房楼盘或者二级以上（含）资质的开发商（开发商控股股东或关联房地产开发企业具备相应开发资质的，视同其具有同等资质，下同），见购房合同备案回执放款和见购房合同放款两种模式适用于一级资质的开发商。采取上述三种放款模式的，必须经有权审批机构同意，审批权限与相应楼盘准入审批权限相同。第八条 贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物，但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即：使用其他财产作为抵押（质）押物，或由其他自然人（或法人）提供连带责任保证。抵押房产除符合二手房贷款业务制度规定的条件之外，所在楼盘还应按照本办法规定进行准入。第九条 抵押物价值

6、原则上以购房合同价格为准，不委托第三方进行评估。信贷人员（包括：信贷员、审查人、审批人）在楼盘准入过程中，应根据楼盘位置、物业管理水平等因素考察销售价格区间的合理性；在贷款办理过程中，应根据借款人所购住房的户型、楼层等因素，判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的，应视情形降低贷款成数，直至拒绝贷款。第十条 在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的，原则上应由合作项目的开发商提供阶段性担保，保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。但符合下列情形之一的，经楼盘准入有权审批机构同意，开发商保证期间至少覆盖自贷款发放之日至我行取得预抵押登记证明之日，或者免于开发商担保：

7、（一） 开发商具备一级资质。（二） 外资开发商注册资本不低于2亿元，且最新经审计的财务报告中货币资金不低于1亿元。（三） 当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。（四） 由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。同一笔贷款仅限一个法人和（或）一名自然人提供担保。第十一条 房地产开发商提供阶段性担保的，其担保额度随楼盘准入一并由相应有权审批机构核定。房地产经纪公司、专业担保公司等其他法人提供阶段性担保的，其担保额度由总行核定，准入条件不低于个人二手住房贷款的合作标准要求；严禁未经总行准入，直接与原有个人二手住房贷款业务合作方开展个人一手住房贷款业务担保合作。第十二条 贷款由自然

8、人提供阶段性保证的，应满足下列条件：（一） 保证人应符合二手房贷款业务制度规定的优质单位职工条件。对于期房，借款人还应符合二手房贷款业务制度规定的优质单位职工条件。（二） 未经总行授权，借款人之间不得相互提供保证。（三） 保证人不是借款人的父母、配偶或子女。（四） 保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50以下（含），对外担保倍数应控制在10以下（含）。总体收入还贷比的计算公式为：保证人债务月均还款额月均税后收入；对外担保倍数的计算公式为：保证人为他人债务（含本次贷款）担保余额年均税后收入。第三章 合作项目准入管理第十三条 合作项目的房地产开发商应具备如下基本条件：（一） 经工商行政管

9、理机关核准登记的企业法人。（二） 在当地有固定经营场所，经营管理规范。（三） 资金实力较强。对于期房，开发商货币形式的注册资本金应不低于人民币2000万元（外币按申请当天人民银行公布的汇率中间价折算，下同）；对于现房，开发商注册资本不作最低要求。（四） 开发商具备房地产开发企业资质。对于期房，开发商应具备二级（含）以上开发资质；对于现房，开发商资质等级不作最低要求。（五） 信誉良好，无拖欠银行贷款，无烂尾工程记录。（六） 法定代表人、控股个人股东和总经理无不良社会记录。（七） 开发商提供阶段性担保的，应具备良好的财务状况，并承诺按所担保贷款余额的一定比例在我行存入保证金，实行专户管理。但符合如

10、下情形之一的，可免于缴存保证金：1. 开发商具备二级（含）以上开发资质，且合作楼盘为现房。2. 外资开发商注册资本不低于2亿元。3. 贷款采取见（预）抵押登记放款模式或见（预）抵押登记回执放款模式。4. 符合第十条规定的（一）至（四）项情形，但开发商提供阶段性担保的。5. 经有权审批机构批准同意可以不缴存保证金的其他情形。（八） 开发商实际控制人为境外企业的，可以不受第（四）项资质等级限制，但应满足以下条件：1. 开发商实收资本不低于1亿元人民币，且注册资本应不低于投资总额的50；。2. 开发商或其实际控制人，在中国大陆从事房地产开发行业不少于2年；。3. 开发商或其实际控制人，至少成功开发1

11、个房地产项目，且项目工程已完工。第十四条 合作项目应具备如下基本条件：（一） 地理位置较好，变现性较强；。（二） 项目开发手续完备；。（三） 销售定价合理，具备良好的市场销售前景；。（四） 施工进度合理，无影响竣工与交付使用的重大隐患；。（五） 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;外商投资建设的项目，最低资本金比例为35%；。（六） 主体结构已封顶。第十五条 合作项目准入的基本流程为：（一） 贷款行开展合作营销，取得楼盘准入申请相关资料，在初步确定合作方案后提交上级分行。（二） 二级分行（直辖市、计划单列市为一级支行）信贷业务部调查

12、开发商资信状况、合作项目工程进度、销售状况等情况，并编制调查报告。（三） 一级分行信贷业务部负责对申请资料的合规性、合作方案的可行性和风险可控制性进行审核。审核通过之后，根据总行业务授权情况，直接审批或上报总行审批。第十六条 各级行应通过业务监督，加强楼盘准入管理：（一） 对于贷款行发放的一手住房贷款，应定期复核其合作项目是否按要求实行准入，是否已落实贷款发放的各项条件。严禁未经总行或总行授权的一级分行审批同意，擅自与开发商合作开展一手住房贷款，或者超越批复权限开展合作。（二） 对于已准入的合作项目，应定期了解开发商的经营状况与楼盘工程进度。对于出现风险征兆的开发商及其合作项目，应及时采取暂停

13、受理业务、暂停发放贷款等措施，避免风险进一步扩大；对不能按期归还贷款本息的，应积极要求保证人承担连带清偿责任。第四章 贷款业务流程第十七条 个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则，我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的，相应人员必须回避。关系人包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。第十八条 个人一手住房贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。第十九条 申请受理。贷款行受理人员（受理岗或信贷员）受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，受理人员应与客户

14、面谈，判断购房、申请借款、提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。第二十条 受理初审。受理人员应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、符合基本条件的申请，交由贷款行信贷业务主管向信贷员分派调查任务。对资料不全的申请，受理人员应向客户说明所缺资料；若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。对不符合基本条件的申请，受理人员应及时通知客户。第二十一条 贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场

15、调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：（一） 借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。（二） 房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。（三） 抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。（四） 保证人是否具备我行准入的担保资格，是否具备担保能力。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。若客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐证明后仍不符合我行规定条件的，信贷员可以否决贷款申请。第二十二条

16、调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。第二十三条 调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核，出具复核意见。贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。各级机构审批权限分配如下：（一） 单笔贷款金额在二级分行受权范围内的，由二级分行审批中心审批；单笔贷款金额超出二级分行受权范围的，由二级分行审批中心进行初审，通过后上报一级分行审批中心终审。（二） 各直辖市

17、、计划单列市、及其他未设置二级分行的地区，由一级分行审批中心审批。第二十四条 贷款审批。审批机构内部，采取单人审批或双人审批，不同岗位的审批权限分配如下：（一） 二级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，单笔贷款60万元（含）以内的贷款由审批岗终审，60万元（不含）至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审。（二） 一级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以下（含上限金额）的单笔贷款进行终审；一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限（不含）至500万元（含）的单笔贷款，由审批岗初审、审批中心主管终审；超过500万元

18、的贷款，应由审批中心主管初审、主管行领导终审。审批机构应根据权限范围内的工作量大小，以及人员配备情况，合理分派审查和审批任务，在确保审批质量的前提下，提高审批效率。第二十五条 有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求，接收上报的贷款资料，执行审查和审批。审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查，出具审查意见。经审查同意的贷款，由审批人员根据审批权限安排，负责对贷款报批资料进行全面审定，并出具终审意见。贷款终审后，审批机构应留存必要的审批档案，及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。第二十六条 签署合同。经审批同意的贷款申请，由贷款行有权签批人（贷款行主要负责人，或经其横向

19、转授权的信贷业务主管，下同）依据审批意见和机构经营情况，最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的，贷款行向借款申请人出具贷款审批通知书，通知借款人、抵押人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。第二十七条 担保条件落实。贷款发放前，贷款行应根据担保管理要求，落实必要的担保条件。第二十八条 贷款发放与使用。担保条件落实之后，贷款行与借款人签订手工借据，发放贷款。贷款行按照与借款人、开发商约定的方式划转贷款资金。第二十九条 贷后管理。贷款发放后，贷款行应加强贷款管理。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等事宜，按照总行相应制度执行。

20、第五章 附 则第三十条 本办法由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订，各一级分行可根据本办法制定补充条款，并报总行备案。第三十一条 本办法自2011年8月1日起施行。此前总行对于试点分支行开办个人一手住房贷款业务的批复要求与本办法不符的，以本办法规定为准。11中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务操作规程（试行）第一章 总 则第一条 为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务操作，根据有关法律、法规、规章和中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法（试行），制订本规程。第二条 本规程是对于一手住房贷款业务合作项目准入和贷款办理流程的规定。第三条 本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办

21、个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行，或者各级分行直接管辖的直属支行（营业部、或二级支行）。第四条 相关业务术语规定（一） 借款人：如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。（二） 抵押人：是指一手住房的购买人或共同购买人。第五条 本规程适用于办理个人一手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行各级机构。第二章 合作项目的准入流程第一节 准入调查第六条 合作项目应以二级分行（或一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行，下同）作为申报单位，与开发商洽谈合作事宜，并开展准入调查工作。第七条 对于符合我行准入标准的意向合作项目，申报单位应派出两名信贷人员，分别作为主、副调查人，以双人见

22、证方式取得准入申请资料，并在合作项目准入申请资料清单内列明。楼盘准入申请资料可以根据楼盘项目工程进度等实际情况，分两批次提供：（一） 申请建立楼盘合作关系时，开发商应至少提供以下申请资料：1. 最新年检的营业执照（正本及副本）。2. 最新年检的组织机构代码证（正本或副本）。3. 房地产开发企业资质证书。4. 开发商为项目公司的，应提供实际控制人房地产开发资质证明材料。5. 开发商承担阶段性担保的，应提供最新企业章程（如开发商出现变更，需提供工商变更登记），和上年度财务报告（包括附注，原则上应经过审计）、近期财务报表等财务状况证明资料。6. 开发商提供阶段性担保且财务报表有贷款记录的，应提供贷款

23、卡（含用户名和密码）、征信查询委托书。7. 项目工程最新进展现场照片打印件，。照片应注明楼号、拍照日期等信息，并经我行调查人员双人签字确认。8. 国有土地使用权证（或出让合同,附宗地图）、建设用地规划许可证（附规划图）和建设工程规划许可证（附审批表或规划图）。9. 申报单位或上级行要求提供的其他资料。上述资料原则应全部提供，但对于现房且开发商不承担阶段担保的，可以免于提供。（二） 楼盘经有权审批部门有条件批复同意准入之后，申报单位在受理首笔贷款业务前，应取得以下资料，并提交至有权审批机构备案：1. 法定代表人的有效身份证件，。授权其他人员办理相应手续的，还应提供法定代表人授权委托书及被授权人有

24、效身份证件。2. 开发商提供阶段性担保的，应提供有权决策机构出具的同意提供连带责任保证的决议原件，决议应注明向我行申请承担阶段性担保的最高额度。决议出具前，应经过一级分行信贷业务部、风险合规部审查同意。有权决策机构根据公司章程确定，公司章程未规定的，“三资”企业为董事会，其他企业为股东会。3. 建筑工程施工许可证。4. 商品房项目应提供商品房销（预）售许可证；别墅项目需补充提供门牌号码表。现房还应提供房屋所有权证书。5. 政策性住房应提供政府相关批文、销售安排政策文件、销售对象名单。6. 开发商签署的合作协议或担保函。合作协议原则上采用总行印发的开发商住房贷款担保合作协议示范文本，如需调整，应

25、经一级分行信贷业务部和法律合规部门复核同意并出具书面意见：进行非实质性调整的，应报一级分行行领导批准，并在启用前报总行备案；进行实质性调整的，应在签署前报总行批准。除开发商明确要求通过担保函外，原则上应通过签署合作协议的方式，对担保事宜予以明确。7. 总行审批意见中明确要求提供的其他资料。上述第1-7所列资料应全部提供，但对于现房且开发商不承担阶段性担保的，可以仅提供第4-5所列资料。以上第（一）、（二）项所列除特别说明需要提供原件之外，调查人员均应审核原件，留存两份复印件（一份留存备查，另一份提交审批），复印件应加盖开发商公章。调查人员应在已审核资料原件后，在复印件上加盖“与原件相符”章戳、

26、注明审核日期并签字，对资料的真实性承担主要责任。对于无法取得原件进行审核或复印的资料，调查人员可以通过工商部门、房管部门、证券交易所公开信息或其他权威行业信息网站等渠道查询，查询结果打印件注明查询渠道、查询日期并签字后，纳入申请资料。第八条 调查人员双人通过审阅申请资料、上门调查、查询公开信息等方式，共同对意向合作项目开展调查分析，并对调查结果的客观性与真实性负责。调查分析要点为：（一） 分析开发商的主体及财务资料，判断开发商是否符合我行规定的条件要求，是否具备完成该项目投资与销售的行业经验与经济实力，是否具备承担阶段性担保的主体资格与代偿能力。当地具备条件的，应通过房管部门核实（实地或网站查

27、询）开发商主体资料和项目证件的真实性。（二） 分析开发商提供证件材料的真实有效性：1. 核查国有土地使用权证时，应同时核查附件宗地图号是否与证件对应，宗地图是否覆盖合作项目所在土地； 。2. 核查建设用地规划许可证时，应核查附件规划图号是否与证件对应，规划图是否与国有土地使用权证附件宗地图对应，规划图是否覆盖合作项目所在土地；。 3. 核查建设工程规划许可证时，应核查建设工程是否坐落在规划用地上，审查表是否可以覆盖所有合作项目，证件规划项目楼层是否与实际相符。（三） 核查建筑工程施工许可证，施工面积与项目规模面积是否相符，工期与实际工程进度是否相符。（四） 根据项目户型设计、售价范围和物业档次

28、，确定其市场定位是否明确，判断楼盘销售对象的最低首付款要求与收入水平。（五） 通过现场调查，了解项目建设进度、周边配套设施，以及周边同类项目销售价格、销售比例等情况，结合开发商拟定的销售计划、历史销售情况和当前销售进度，判断楼盘定价合理性和市场前景。（六） 通过与开发商协商，初步确定业务合作方案。包括：预售资金监管措施，合作房产类型和目标客户，放款模式，开发商能否承担阶段性担保，开发商担保额度、期限和应提供的保证金额度。（七） 根据初步确定的业务合作方案，分析我行预期直接效益和间接效益，合作风险及拟采取的风险控制措施。调查人员根据上述调查分析情况，参照合作项目调查报告模板编写调查报告，并出具调

29、查意见。准入申请资料和调查报告一并提交同级信贷业务主管复核。复核通过之后，再报主管行领导审阅。合作项目准入申请经审阅同意上报的，应在三个工作日之内提交审批。上报审批的资料应至少包括准入申请资料和调查报告（调查意见处加盖公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，原件留存本单位备查。第二节 准入审查审批第九条 总行或经总行授权的一级分行（以下统称“有权审批机构”）承担合作项目准入审查审批工作。试点期间，除了总行已经批复同意对特定类型楼盘准入由相应分行进行审批外，其他合作项目准入均应经一级分行初审后报总行审批。第十条 合作项目准入审查审批工作由有权审批机构信贷业务部经办。信贷业务部应安排双人，通过审阅申请资

30、料、查询公开信息、土地房管部门电话核实等方式，审查申请资料的完整性和合规性，审查合作方案的合规性、可行性和风险可控性。具体审查要点为：（一） 申请资料是否完整、一致、有效。（二） 合作项目是否符合国家政策规定，开发商、合作项目是否符合我行规定的各项条件。（三） 合作方案是否全面，是否符合我行当前信贷政策。（四） 调查人员是否适当揭示合作主要风险，相应风险控制措施是否合理、具备可操作性。（五） 申报单位调查意见是否明确、是否客观。审查人根据上述审查结果，参照合作项目准入审查审批表模板列明审查过程，并出具审查意见。审查意见经信贷业务主管复核后，提交主管行领导审批。需要上报总行复审的，一级分行应出具

31、初审意见后三个工作日内上报。上报复审的资料应至少包括准入申请资料、调查报告和审查审批表（审批意见处加盖一级分行公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，审查审批表原件留存本单位备查。第十一条 有权审批机构完成准入审批之后，应向申报单位出具书面审批意见。如果合作协议有修改的，应同时将合作协议的书面审核意见反馈申报单位。第十二条 审查、审批人员应加强与申报单位的沟通交流，适应当地市场形式变化，提高审批工作的针对性。需要补充资料或修订业务合作方案的，应及时书面通知申报单位。第三节 个人住房贷款业务合作第十三条 合作项目准入审批通过之后，申报单位应根据审批意见，与开发商签署合作协议，并于受理个人住房贷款申请之

32、前3个工作日内上报一级分行备案。开发商应在合作协议中，明确提供用于收取售房资金的对公结算账户（以下简称“收款账户”）。房管部门实行商品房销（预）售资金监管的，收款账户应采用开发商在我行或其他银行开立的资金监管账户。第十四条 合作协议生效后，申报单位分支机构可以受理合作项目的个人住房贷款申请。第十五条 开发商提供阶段性担保且同意提供保证金的，申报单位应根据合作协议约定，为其在我行指定分支机构开立账户，并监督保证金的足额缴存与账户止付。第四节 合作过程监控第十六条 二级分行信贷业务部负责定期对合作项目进行监测和检查。监测和检查要点为：（一） 每季度初10日以内，统计辖内各个合作项目上一季度末的结余

33、贷款户数、金额和资产质量情况。（二） 每年3月、9月初20日以内，对辖内未取得他项权利证明的合作项目，通过双人现场调查，了解合作开发商及项目情况。调查要点如下：1. 审批待落实情况是否落实；。2. 开发商是否挪用项目建设资金；。3. 项目是否存在较多的退房现象；。4. 工程是否出现质量问题；。5. 开发商经营资质是否出现被撤销情形；。6. 开发商是否被主管机关及其他金融机构记入不良信用档案；。7. 开发商是否出现重大经济纠纷案件；。8. 是否存在其他可能严重影响我行资产质量安全的情况。根据监测和检查结果，撰写合作项目监测和检查报告，经信贷业务部负责人复核，并加盖二级分行信贷业务部公章后，上报一

34、级分行信贷业务部审查。一级分行信贷业务部应填写审查意见，并经信贷业务部负责人复核后，加盖一级分行信贷业务部公章，并反馈给二级分行信贷业务部。第十七条 合作开发商的关系维护由二级分行信贷业务部负责。二级分行要定期分析当地房地产行业发展状况和竞争状况，加强与合作开发商的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。第五节 预警与退出第十八条 一级分行信贷业务部负责合作项目的预警与退出管理。合作岗根据二级分行上报的合作项目监测和检查报告，提出预警名单与退出名单。预警名单与退出名单经信贷业务部负责人复核后，于每半年初30日以内印发分支机构的信贷业务部门执行。第十九条 准入合作项目出现下列情况之一的，应予以预

35、警处理：（一） 近一季度内，退房套数超过对外销售总套数的10%；。（二） 开发商出现重大经济纠纷案件；。（三） 一级分行认为有必要进行预警的其他情况。第二十条 准入合作项目出现下列情况之一的，应予以退出处理：（一） 出现群发性逾期的；。（二） 开发商挪用项目建设资金；。（三） 工程出现质量问题；。（四） 开发商未通过年度审核；。（五） 预警半年（含半年）以上仍未撤销；。（六） 近一季度内，退房套数超过对外销售总套数的20%；。（七） 开发商经营资质被撤销；。（八） 开发商被主管机关及其他金融机构记入不良信用档案；。（九） 一级分行认为有必要予以退出的其他情况。第二十一条 对预警的合作项目，应采

36、取以下措施：（一） 贷款行审慎受理该项目的贷款申请；。（二） 审批部门要从严审批该项目的贷款申请；。（三） 贷款行、申报单位和一级分行要加大对该合作项目的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作开发商的整改情况。第二十二条 对退出的合作项目，应采取以下措施：（一） 申报单位书面通知开发商，停止接受该项目的贷款申请；。（二） 申报单位书面通知辖区内分支行，停止该项目的贷款审批和发放；。（三） 申报单位和一级分行加大对该合作项目的存量贷款监测力度，做好不良贷款保全工作。第二十三条 预警合作项目经过整改，消除不良影响的，二级分行信贷业务部要及时向一级分行信贷业务部提出撤销预警的申请和相关证明资料。一级分行信

37、贷业务部审批通过后，通知二级分行撤销预警。第三章 贷款申请受理第二十四条 各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作项目销售现场等渠道和方式，向客户提供贷款宣介和咨询服务，吸引客户主动申请我行贷款。对于意向客户，营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后，一次性告知所需的申请资料、办理流程、费用项目、以及信贷部门联系方式，并记录客户的联系方式。第二十五条 贷款行受理岗负责受理贷款申请，并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人，下同）主体资格，核实贷款用途和申请资料的真实性。除一级分行明

38、确规定双人受理之外，一手住房贷款业务可以采取单人受理方式。第二十六条 受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈：（一） 必须与借款人面谈，确认其自愿购房，并亲自申请贷款。共同借款的，应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。（二） 自然人提供保证的，必须与保证人面谈，确认其自愿为借款人提供担保，并当面向保证人强调其应承担无条件连带清偿义务。一级分行可以视当地市场环境，以书面通知要求辖内贷款行留存受理岗与借款人、自然人保证人（如有）面谈的合影照片。第二十七条 受理岗根据中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）规定要点，审核申请资料：（一） 借款人1. 应提供有效身份

39、证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、首付款凭证、购房合同和主借款人在我行开立的还款账户。其中，首付款凭证和还款账户可在贷款审批通过之后、发放之前提供。2. 自行选择是否提供教育程度证明：客户自述具备大专及以上教育水平的，应提供毕业证书、学位证书或与之相符的户口簿复印件；不能提供的，则以客户自述教育水平与高中文化水平较低者为准。（二） 借款人配偶1. 应提供有效身份证件、借款人配偶声明。不作为（共同）借款人且不能到场签字的，应提供经公证的借款人配偶声明，可不审核其有效身份证件原件，但对内地居民身份证应进行联网核查。2. 自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。（

40、三） 共同购房人1. 未成年人应提供居民户口簿或出生证明等监护关系证明。2. 成年人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明。（四） 保证人1. 机构保证人应根据担保合作协议的约定，在审核贷款申请之后，以预签贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。2. 自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明，并自行选择是否提供教育程度证明。3. 借款人或配偶信用记录为次级类，或者本次贷款金额超过200万元（含200万元）的，借款人应提供原有房产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明，以佐证其还款能力。我行审核原件后留存复印件。以上申请资料要求审核原件并留存复印件

41、的，受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字确认。未盖章戳或未签字确认的，调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。严禁我行信贷人员代理客户（包括：借款人、售房人或受托人）开立账户，或代理客户保管账户卡（折）原件。第二十八条 客户提交申请资料的同时，应填写并提交下列单式原件：（一） 借款人填写个人房屋贷款申请表一份。（二） 借款人配偶填写的借款人配偶声明一份，借款人配偶不能到场签字的。（三） 自然人保证人填写自然人保证人声明一份。上述第（二）项单式，借款人配偶应当在公证人员见证下当面签字；第（一）和（三）项单式，均要求

42、在受理岗见证下当面签字。上述单式均要求提供原件，受理岗在核对上述单式填写无误，且内容与申请资料一致之后，在贷款申请表上签字，并注明填表日期。第二十九条 受理岗通过申请资料，对贷款申请进行初审：（一） 对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗应将借款申请人信息和贷款申请信息录入个人信贷管理系统，并交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。（二） 对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料。（三） 对基本条件不符合的申请，受理岗应及时通知客户。贷款申请受理完成后，受理岗应填写个人房屋贷款业务受理台帐，以备后续查询使用。第四章 贷款授信调查第三十条 个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则，借款人为我行调查

43、人员、审查审批人员为关系人的，相应人员必须回避。第三十一条 初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排两名信贷员（可由该笔贷款的受理岗兼任）逐笔调查，调查工作均应按照二手房贷款业务制度规定的流程和要求开展。第三十二条 调查过程中，调查人员核对所需的各项文件。需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请。第三十三条 调查人员以个人房屋贷款调查报告形式，记录调查结果，并出具调查意见。：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；否决贷款申请的，应说明原因。调查人员应同时通过个人信贷管理系统，及时准

44、确录入贷款调查报告，防范业务操作风险。第三十四条 调查人员出具调查意见后，应及时将申请资料和调查报告提交贷款行信贷业务主管复核。复核要点为：（一） 申请资料和调查报告是否完整、有效。（二） 调查人员是否已经按照规定履行贷款调查职责。（三） 调查意见是否客观、属实。（四） 系统内录入的贷款申请和调查意见是否正确无误。复核人应根据复核情况，在个人房屋贷款调查报告出具同意或否决（应列明否决原因）的复核意见。复核同意的，复核人应通过系统向审批机构提交贷款申请，同时安排贷款资料上报；否决的，复核人应通过系统向调查人员提交贷款否决意见，不再安排上报。第三十五条 贷款行专人按照个人房屋贷款报批资料交接单的内

45、容与次序整理贷款资料，并通过邮寄、传真、传输扫描件等方式上报有权审批机构。上报交接完成后，交接单经双方经办人确认并签字后，留存贷款行和有权审批机构各一份备查。第五章 贷款审查审批第三十六条 有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查人应在2个工作日内完成审查。审查要点包括：（一） 贷款申请是否已通过系统上报审批，录入信息是否准确；未通过系统上报，或者录入信息有误的，不得事先进行纸质审批。（二） 审查贷款报批资料是否完整，要素填写是否规范，信息是否合理、一致，是否符合我行规定。（三） 分别向借款人、保证人、抵押物所（共）有人电话核查，确认借款人亲自向我行申请住房贷款，抵押

46、物所（共）有人自愿以房产提供抵押，保证人自愿提供贷款担保，抵押物所（共）有人和保证人均知晓本人应承担的责任。（四） 判断借款人是否符合贷款资质要求，审查借款相关人员征信分类是否正确，偿债能力是否充足、是否具有持续性。（五） 贷款用途是否明确，审查抵押房产、保证人是否符合我行规定标准，抵押房产购买价格是否合理。（六） 调查人员建议的贷款金额、期限、利率、还款方式、放款模式和最终收款人是否符合我行规定。（七） 调查人员所做的贷款评级是否正确、客观。（八） 调查人员、调查复核人的意见是否客观。对合作机构及其关联企业员工作为借款人，尤其要进行严格审查，严防出现虚假贷款、套现、合作机构挪用资金等情况。审

47、查完成后，审查人在个人房屋贷款审查审批表出具贷款审查意见：审查同意的，审查人可直接上报审批人；审查退回的，应列明补充内容，由审批机构专人书面通知贷款行，待补充内容齐全后再次审查；审查否决的，应列明原因，由审批机构专人书面通知贷款行。审查未同意的，不上报审批。第三十七条 贷款申请经审查通过后，由同级审批人全面审定，并做出是否同意贷款的审批意见。审批人应在2个工作日内完成审批。审批要点包括：（一） 审定贷款是否符合国家法律法规、有关政策和我行规定。（二） 审定借款人资格和条件是否具备，贷款用途、金额、期限、执行利率、还款方式等是否符合我行规定。（三） 审定担保人资格和条件是否具备，担保是否合理、充分、有效。（四） 审定授信风险是否可控，风险控制措施是否得当。（五） 审定调查、审查岗是否尽职，调查、审查意见是否客观。审批完成后，审批人在个人房屋贷款审查审批表上出具审批意见：同意的，对于前一环节建议，可以直接接受或进行审慎调整，但不得放宽；否决的，应列明原因。需要双人审批的，初审同意后，才能进行终审；初审否决的，不再进行终审。第三十八条 贷款终审之后，审