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1、体育营销 分众营销 跨界营销高尔夫地产的三大法宝和利器文/韩世同成功的营销推广策略，是高尔夫地产实现价值彰显和供求双方满意的重要桥梁。本期高尔夫地产 再与读者一起探讨和分享高尔夫地产营销的三大法宝和利器一一体育营销、分众营销和跨界营销的具体内容、操作模式和成功经验。体育营销高尔夫地产营销的法宝之一体育营销就是以体育活动为载体来推广自己的产品和品牌的一种市场营销活动，是市场营销的一种手段。体育营销有两种作用：一种是将体育作为商品销售的体育产业营销；另一种是借助体育活动而进行的其他产业的营销。通常提及的体育营销是指第二种。体育营销需要企业的资源进行重新整合，将体育活动中体现的体育文化融入到企业产品
2、中去，实现体育文化、品牌文化与企业文化三者的融合，从而引起消费者与企业的共鸣，在消费者心目中形成长期的特殊偏好，成为企业的一种竞争优势。所以，体育营销强调的是一种文化，企业真正销售的不是产品而是一种文化，一种与消费者针对体育产生共鸣的情感。体育本身具有的活力、健康、竞争的魅力，如果与公司的品牌理念相融合，这对品牌有非常好的促进作用，体育很容易让人联想到一个很形象的东西。做体育营销首先要强调一个关联性，例如，用大型体育赛事提升品牌知名度、企业形象直至提高企业币场占有率是目前国内外很多大型企业的市场营销战略，他们通过赛事中的品牌展现，带出另一种社会属性以表明赞助企业的身份和地位，如“联想”赞助北京
3、奥运会，NIKE 买断巴西足球队的服装赞助10年、“中国石化”冠名F1上海站等等。而房地产方面利用体育营销来推动产品销售和企业品牌的，应首推广州奥林匹克花园，一句“运动就在家门口”广告语巧妙的把体育与房地产“相连”，借助“奥林匹克花园”的体育文化效应。而将高尔夫地产的体育营销带到出神入化境地的则非观澜湖莫属。深圳观澜湖高尔夫球会是目前中国乃至亚洲规模最大、设施最齐全的高尔夫度假胜地，1995 年引入第41 届高尔夫球世界杯总决赛，2007 年起连续12 年(2007 年-2018年)举办有“高尔夫奥林匹克”之称的高尔夫世界杯，“欧米茄观澜湖高尔夫世界杯”的世界顶级品牌叠加世界第一大球会(指观澜
4、湖高尔天球会)的地缘优势，仪2008 年度的世界杯总决赛的开幕盛典，就有28 个国家和地区的56名球手以及来自全球的1000多位嘉宾出席让全球瞩目；泰格伍兹、维杰辛格、格诺曼等世界顶级球手在观澜湖精彩挥杆更倾倒万众迷恋观澜。观澜湖还利用世界杯和名人来为球场进行设计、命名的做法，巧妙地将世界杯和名人的效应与体育营销结合在一起，球场名声大振的同时快速提升了观澜湖高尔夫地产的价值。观澜湖因高尔夫运动盛名中国享誉世界，观澜湖大宅借世界杯的名人效应？贵显赫供不应求。体育让人快乐和兴奋，高水平的竞技赛事和体育明星更让观众和球迷倾倒、追随、崇拜、癫狂甚至到了无以复加的地步，而现实生活中，我们能看见有顾客对某
5、个企业或产品到了这种痴迷的地步吗？答案肯定是：没有。这就是体育的魔力之所在，也是把体育作为营销的手段区别于传统营销的最大不同。分众营销-高尔夫地产营销的法宝之二提到分众营销大家会想到分众传媒。分众营销催生了分众传媒，但分众传媒并不等同于分众营销，其主要的业务楼宇视频媒体只是分众营销的一种模式。在广告界有一句名言：“我知道我的广告有一半浪费了，但我不知道是哪一半。”分众营销相对大众营销而言，就是要更直接、更有效地针对目标群体进行各种营销投入，以期达到最佳效果，而不是任由这种营销投入淹没在大众之中。也有人将分众营销视为数据库营销，但我认为这两者有相同和类似的地方也有不同之处：数据库营销注重对目标人
6、群的资料数据的收集整理和分析；而分众营销则在找到目标人群的基础上强调如何把握目标人群，如何采取更精确、更集中的方法进行更有效的营销，简而言之就是如何“精确制导”。分众销营要发现最有价值的顾客，要发掘高素质客户的价值，根据谁给企业带来的利润最多来评价客户的市场价值。二八定律在这里同样适用：最有价值的20 %的客户，可以为企业贡献80 %的盈利。今天，我们面临的市场环境和经济形势不是很乐观，高尔夫地产与其他地产一样正遭遇种种难题、正迎来一个新的市场调整期。高尔夫地产的消费者变得越来越成熟和理性，一些常规的营销手段已经难将他们打动。我们发现：传统的广告投放模式的效果越来越差，投入与产出的比例正在不断
7、下滑；我们还发现：营销的成本在不断增加，但是利润却在不断下滑，而竟争却在不断升级。面对困境，一种新的营销模式 分众营销，让高尔夫地产找到走出营销困境的最佳途径之一。那到底什么是分众营销呢？分众营销就是通过周密的市场调研后，将大的目标消费群体进行细分，锁定一个特定的目标消费群，然后推出这一特定群体最需要的细分产品，以适应这一特定群体的特定价格，通过特定的渠道和传播、促销方式进行产品营销的精确营销手段。那么，如何进行高尔夫地产的分众营销呢？第一步：锁定分众目标群体。进行分众营销，我们先要明白谁是我们产品的目标消费者、谁来为我们的产品买单，所以，锁定分众目标消费群体是分众营销的第一步。传统营销认为，
8、品牌的目标消费群体越大，产品的销售面就会越广、销售量就会越大。然而，在同质化产品增多，品牌与品牌之间目标消费群体重叠现象越来越严重的今天，传统营销很难区分自己的目标消费群体、找到与竞争对手本质上差异的的营销优势把产品卖出和卖好。分众营销恰好能做到了传统营销想做而做不好的事情。无数的事实说明，随着竞争的加剧，目标消费群体不是越大，产品的销售面就会越广、销售量就会越大；相反，只有不断细分，品牌才有出路、才能在白热化的竞争中胜出！将目标高端消费群体进行细分，然后进一步具体了解分众目标消费群体的消费习惯、消费行为、消费心理，为下一步分众营销的正式执行做好充分准备。实施高尔夫地产分众营销，要走好锁定分众
9、目标群体这第一步。第二步：开发符合分众需求的高尔夫地产。我们进行分众营销，第二步就必须针对分众目标消费群体，生产真正受这一群体欢迎的分众化的产品。分众化的产品在功能、品质、价格、配套、服务等供给上要符合锁定的分众目标消费群体需求。对一般消费群体而言，价格是决定其消费的一个重要指标。高尔夫地产所面对的是不同于一般人群的消费群体，通常他们对高尔夫地产的价格敏感程度不大，但对市场环境、经济环境、生活环境变化的敏感程度却很高。因此，高尔夫地产能最大限度的满足其目标消费群体的需求，是卖出和卖好该产品的前提。否则，就算是再好的产品也很难卖出去。让每一个分众目标消费者都买得满意，还要 住得满意，是高尔夫地产
10、开发和制定分众化的营销策略不能忽视的要点。一个好的分众化的高尔夫地产产品，不但要在居住环境、建筑质量这些硬件方面，迎合分众目标消费群体的消费需求，更要在生活品质、物业管理和治安等软环境方面，最大限度迎合分众目标消费群体的喜好、达到他们内心的期望。第三步：进入高尔夫地产分众化的渠道和终端。不同的产品有不同的终端，而通常很多企业的经理认为终端渠道越宽，产品就能卖得越好，因为东边不亮西边亮，终端越多走货越多。但针对高尔夫地产的营销而言，这种营销策略是拿大炮打小鸟，吃力不讨好甚至让企业力不从心。因为真正能发挥作用的还是那占20 %的渠道和终端一一最能接触到目标消费者的终端，这20 %的终端往往决定了产
11、品80 %的销售额。试想，如果XO 人头马酒的企业把它的产品摆到边远山区的小卖部去销售，有意义吗？经过细分后的高尔夫地产目标消费群，他们的群体特征更明显、消费倾向更接近，能接触到他们的渠道和终端会变得更突出。所以进行高尔夫地产分众营销就必须保证分众化的产品，能进入分众化的渠道和终端进行推广和促销。目前，可以供高尔夫地产选择的渠道和终端比较少，羊城晚报高尔夫周刊就可以根据目标消费人群的消费习惯和阅读习惯，来打造和构建这样的渠道和终端，搭建高尔夫地产开发商与目标消费人群之间沟通和互动的平台。近来借助高尔夫运动，分众营销在前、体育营销在后这种“双剑合璧”正成为高尔夫地产乃至高端地产营销推广最佳组合模
12、式。这一点在今年2 月底举行、将持续到今年6 月中旬的“华标品峰杯”广东省业余高尔夫球挑战赛的应用就是一个例子。“华标品峰杯”高球挑战赛是近年来广东省规模最大，持续时间最长、影响受众最大的一次业余高尔夫球赛事，其赛制的设定、赛事的规模和规格本身已经受到国内高球市场各界人士的关注，更激发了珠江三角洲地区大批的业余高尔夫运动爱好者的踊跃响应，报名人数远远超过了赛事主办和赞助方的预期。这一大批符合参赛报名要求的、来自珠江三角洲(主要是广州地区)的非职业高球爱好者，正是赞助商要寻找的最佳目标人群，而赞助商要主推的产品是“华标品峰”豪宅，通过这一赛事赞助商准确地找到了他所要找的买家。赛事尚未过半就达到预
13、期效果，其背后是准确的分众营销战略下体育营销组合的赛事方案设定，是针对赞助商特有的产品和资源所应用的高尔夫地产营销行动，达到“双剑合璧”、事半功倍的效果。跨界营销-高尔夫地产的法宝之三提到房地产的跨界营销就不得不提星河湾。星河湾不仅在广州创造了许多销售奇迹，在北京也同样业绩辉煌，这些销售奇迹的创造可以说都是星河湾运用跨界营销的结果。星河湾的聪明之处在于：善于利用自身的平台优势扩大客户圈层。从广州星河湾到北京星河湾，集团董事长黄文仔都致力于打造高端生活氛围和高端人群的社交平台，尽管过去的营销方式相对保守和稳健，但北京星河湾已经成立了世界奢侈品协会俱乐部和外商投资俱乐部，进一步发掘跨界营销的核心价
14、值。星河湾地产走出一条与众不同的路，那就是跨界营销。从精心打造一个项目到完成中国三大城市的高端布局，再到与众多世界品牌合作，星河湾地产稳健与细致的跨界经营模式，让其掌握了中国豪宅品质的话语权，并成为中国房地产行业跨界经营的标杆和样本。目前，星河湾地产的“跨界”已形成了一套体系，所有重要的活动，都围绕“跨界”这个主题。星河湾地产希望透过跨界思维、跨界策划以及跨过行业，并且雄心勃勃地跨越区域、跨出国门、走向世界，来拓展星河湾地产的品牌影响力。尽管跨界在全球已被广泛应用，但中国房地产行业还是涉足尚浅。很多房地产企业在全国范围内排兵布阵，项目众多，但这仅仅属于跨地区，还不能归类为严格意义上的跨界。另外
15、，在一些项目开盘举行的画展、珠宝展等所谓的“跨界”，还只是停留在表层意义上的短暂的跨界，不具备延续性。而星河湾地产的“跨界”，已经与其他品牌进行价值的叠加、融合，并延伸，已经渗透到企业的“心脏”中。跨界营销的核心是突破传统的简单合作，寻求真正取得的多方面的共赢，而这种共赢必须能够促使整个合作可以不断持续开展，还能不断深化。这些共赢所建立的合作平台可以让平台建设的参与者(客户群)分享，星河湾业主也利用星河湾的平台，享受到更多的附加值，星河湾也从业主之中发掘出更深更良性的可持续开发的价值。从星河湾成功跨界营销，我们可以为高尔夫地产的跨界营销找出一些可以借鉴的原则和特点：第一高尔夫地产跨界的目的是为
16、了实现资源共享。通过渠道、销售平台、消费群体、品牌号召力等资源的共享，使得不同行业的产品可以共同提高市场竞争力和市场销售量。跨界营销是为了实现跨行业产品和品牌产生一种“合力”，而这种合力实现的前提是双方都具有有价值的渠道、营销体系或者品牌。第二，高尔夫地产跨界营销可以产生远远超越传统营销模式的效果。跨行业的产品或者品牌组合是跨界营销的常用方式，适合同样具有强大品牌号召力和大批忠实消费群体的企业，往往是不同行业之间的天作之合。比如：汽车、游艇、珠宝、古董、私人飞机等高端奢侈品与和高尔夫地产的组合，其对销量和品牌的提升远非常规手段能比。第三，高尔夫地产跨界营销是成本最小、效果最好、投入产出最高的营
17、销模式。跨界营销中往往一方或者双方将对方的产品、渠道、品牌作为自己产品的销售、广告、品牌平台，这个平台的背后是已经开发成熟的市场。如何寻求跨界营销的合作对象，如何发现自身的跨界价值从而成功吸引潜在合作对象；如何成功设计跨界营销方案并获得潜在合作对象的认可是高尔夫地产跨界营销能否成功的关键。高尔夫地产的开发商在了解体育营销、分众营销和跨界营销的巨大促销作用和效果后，可以按照本文所介绍的方式考虑和改变自己企业的营销方案和模式，积极主动寻求尝试和探索这三种营销策略的机会，从而通过体育营销、分众营销和跨界营销来实现企业提升高尔夫地产价值的市场竞争目标。高尔夫与地产的结合2010年07月21日19:53
18、小康财智高雅的运动与宜居房子以及高低端细分，自然会吸引大批成功人士，这就是高尔夫和地产的价值所在。文|姜永军据我们统计，广东省70多个高尔夫球场里面有房地产的项目大概有三十六七个。高尔夫球场有房地产项目的基本上占到一半。所以高尔夫球与地产应该是一个天作之合。在中国，高尔夫以房地产为支撑，尤其以发达地区为代表，像深圳的观澜湖高尔夫球会，就是一个典型的高尔夫与房地产结合的杰作。促成高尔夫球场与房地产联合开发的原因，除了社会经济发展和高尔夫球运动推广产生的推动力以外，最主要的还是休闲者对高尔夫球高尚住宅在大自然、景观和人文环境上的热切追求。我们通常讲，球场是作为一个环境，房地产才能有一个土壤，才能够
19、通过房地产来回收投产的投资成本，尽快地得到投资回报。以观澜湖球场当初每平米2000多元钱的销售，到目前达到顶峰时每平米达到23万元钱，这就是一个非常好的房地产和高尔夫球场结合的项目，吸引了国内很多的房地产商把房地产与高尔夫结合在一起。著名的企业有中航地产、城建地产和和黄地产、雅居乐、珠江实业，包括金融街等等这些大的房地产商，都把高尔夫球场与地产结合起来整体开发。另外，高端的运动延伸高端的会所。高尔夫球场或者比较好的一些豪宅，它都必须有独自的资源，比如它可能是在城市中心、在郊区，或者在一些自然资源环境内，但它都通常有一些不可复制的比较稀缺的资源，造成它的门槛高。很多人希望能够享受和得到它，这样的
20、话就使得房地产和高尔夫地产的价值往往比普通地产更高。回首我国的高尔夫地产，经过了完全模仿国外的产品到引进原汁原味的生活方式，如今已走到第三个阶段，即功能、空间自主创新、精神属性大行其道的产品。高尔夫的魅力不是用言语来形容它，它是集阳光、氧气、绿色、朋友间的友谊等这种生活方式为内涵。清澈起伏的球场，再加上精心设计的房子、高雅的运动与宜居房子以及高低端细分，自然会吸引大批成功人士，这就是高尔夫和地产的价值所在。我们欣喜地看到，市场上出现了一批真正意义上的高尔夫球的别墅群，比如说在上海的佘山高尔夫球场，他们把球场与房地产、与市场营销结合得淋漓尽致，他们每年进行高尔夫球比赛，吸引了国内外的高尔夫球爱好
21、者来观看，其中也有很大部分都是他们的潜在买家。我们的观澜湖球会连续十二年举办世界杯高尔夫球比赛，吸引了全球高尔夫界的眼光，也吸引了很多爱好者每年11月份都来深圳观看这场球赛。另外，也在里面打球、会友，这样也促进了它的房地产项目的销售。高尔夫球天生和物业密不可分，两种模式的开发体现出了舒适和休闲的生活方式，是给金字塔顶端的人群提供了一个高消费的模式。据我们了解，高尔夫球场周边的房价一般都提高一倍以上，达到20%。国外的房子达到了30%。这说明高尔夫可以拉动地产的价值，能够改善当地的环境。在1993年的时候，(观澜湖)没有高速公路通到那里，也没有很好的交通工具过去，我们当时就说这里是深圳的西伯利亚
22、，但是通过94、95年的观澜湖世界杯高尔夫球比赛，政府在那里投资修建了梅观高速，交通大大改善。现在也成为了深圳招商引资最好的一个小镇，吸引了大量的厂商和很多的客人到访观澜镇。这说明高尔夫球可以拉动当地的景观价值中国高尔夫运动的推广、运动、普及正在加快，高尔夫爱好者高速递增，我们统计，每年达到30%的高速度增长，以珠江三角洲为例，礼拜天的球场，如果不提前一个星期预订，基本上是打不了球。这样的话供求关系非常紧张，如果我们把这个项目放在房地产里面去，对房地产的销售可想而知起到了积极的推动作用。可以预见，未来高尔夫地产的价值随着大家的认同会逐步提升。高尔夫球虽然小，但是它蕴含的商业价值非常巨大，它也撬
23、开了上亿的资本的魔方。(作者系广东省高尔夫球协会副秘书长。本文由本刊记者在录音整理基础上采写而成。)中国值得推荐的十大休闲地产三亚凤凰岛投资方：凤凰岛位置：三亚市三亚湾路凤凰岛，距三亚市繁华商业主路解放路垂直距离小于1000米。项目特点：除了四面临海的美丽海景，这里还有多样的水上运动、奥运主题公园、会所以及邮轮码头，这座大海礁盘之中吹填出的人工岛，被誉为“东方的迪拜”。项目缺憾：便利的生活配套有待完善。亚龙湾投资方：中粮集团位置：海南三亚亚龙湾国家旅游度假区，三亚市东南面25公里处。项目特点：热带风情的国家级旅游度假区，滨海公园、豪华别墅、会议中心、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球
24、场、游艇俱乐部让这里成为休闲生活的天堂。项目缺憾：整体消费偏高。观澜湖高尔夫大宅投资方：观澜湖房地产开发有限公司位置：深圳市宝安区观澜镇高尔夫大道，宝安的东北面，并与东莞接壤，与平湖、布吉、龙华及光明相邻，深莞、机荷高速公路穿境而过。项目特点：高尔夫，湖光山色、果岭，融合了国际化设计的别墅，让生活犹如度假。项目缺憾：便利的生活配套有待完善。三亚湾新城投资方：鲁能地产位置：海南三亚三亚湾海坡二线地，海虹路以西、新城路以北区域。项目特点：三亚湾22公里海岸线的核心地段，号称亚洲第一大道的“椰梦长廊”，并且集世界风情酒吧街、时尚商业广场、休闲不夜城、酒店式公寓为一体，是多元化休闲的代表。项目缺憾：公
25、共交通设施配备略显不足。广州星河湾投资方：星河湾地产位置：广州市天河区迎宾路，闹中取静，交通便利。项目特点：置身自然保护区，建筑与园林同步设计，加上周边便捷的生活配套，这里是城市里理想的世外桃源。项目缺憾：业主认为物业服务有待提升。广州锦绣香江投资方：香江集团位置：广州华南快速干线与迎宾路交界处，毗邻长隆高尔夫球练习场、长隆野生动物园。项目特点：充分挖掘了地理优势，融合了动物、植物、高尔夫、公园等休闲概念配套，在业内享有“中国楼盘看华南，华南必看锦绣香江”的赞誉。项目缺憾：公共交通设施配备略显不足。奇墅湖国际度假村投资方：中坤地产位置：安徽黄山宏村奇墅湖畔，著名的世界文化遗产基地。项目特点：奇
26、墅湖、梓路寺，日听晨钟暮鼓，夜则餐风饮雾，自然风光和佛教文化勾勒出的中国风雅国画别墅休闲地产。项目缺憾：业主认为物业服务有待提升。天鹅湖金海岸生态休闲别墅投资方：华银地产位置：北京房山区张坊镇西行2公里，毗邻世界地质公园。项目特点：将十渡、云居寺、宋辽古栈道、金山寺、清西陵、春秋古战场等数十处散落周边的旅游景区变成了生活，文化、旅游、自然资源完美结合的别墅区。项目缺憾：公共交通设施配备略显不足。碧涛园投资方：振晖地产位置：广东阳江国家AAAA级风景区大角湾海水浴场东部，邻近南海一号博物馆，三面环山，面朝大海。项目特点：阳光、海浪、沙滩、小岛，海水浴场、闸坡渔港，高尔夫、游艇。“我有一所房子，面
27、朝大海，春暖花开。”这里给你的是浪漫而美丽的休闲生活。项目缺憾：从广州新白云机场到项目约3个小时车程，距离较远。重庆保利国际高尔夫花园投资方：保利地产位置：重庆市渝北金开区留云路1号，经开大道和机场高速路之间，南端接B8、B12路，与金山大道相连，东面与B17路为邻，距重庆寸滩深水港码头约4公里。项目特点：利用自然优势，被设计师巧妙开发的“凤凰球场”和“雄鹰球场”，让高尔夫的优雅和生活起居融为一体，森林、山地、湖泊，因为高尔夫而信手拈来。项目缺憾：便利的生活配套有待完善。谁来唤醒海南高尔夫地产？东山湖畔golf villa价值探讨 房地产门户-搜房网 2009-02-06 15:19:00 东
28、山湖畔 绿色、氧气、阳光、友谊，海南以其独有的风光环境资源诠释着高尔夫运动的四大内涵。对于一个世界级的热带旅游人居岛屿而言，海南旅游正从“观光游”向“休闲度假游”转型过渡。结合“国际旅游岛”的建设与“四季皆宜”的优越条件，海南将以100个高球场（其中海口占20个）的未来宏大目标，给予自身一个全新的旅游经济增长点和名片高球岛。然而，正当日本、韩国、澳洲等高球盛行之国日益青睐海南高球之旅时，与之匹配的高尔夫物业却在一股股高球游热潮中迷失，集旅游、休闲、运动、度假于一身的高尔夫地产，在海南成为了稀缺中的稀缺。高球地产享受稀缺的荣耀“高尔夫”作为一件华丽的外套，使得高尔夫别墅的价格大大高出相同地段的其
29、他景观别墅。作为高尔夫别墅，关键在于高尔夫与社区环境要浑然一体，你中有我，我中有你。既要结合项目实际来量身定造，又要把握住高尔夫运动特有的神韵和内涵，得而兼之，才算完美。从投资角度讲，高尔夫别墅具有很高的价值。在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。因为它比普通别墅更具稀缺性。 高尔夫别墅坐拥几十万甚至上百万平方米的高尔夫绿色美景，是现代都市人梦想的世外桃源。运动、休闲、养生逐渐成了人们生活的高层次追求，这也是高尔夫别墅业主的最大享受和骄傲。而作为一种综合性资源，高尔夫资源除了稀缺价值、景观优势，还包含了更广阔的其它资源，例如商务资源、社区资源、心理资源、客户资源等
30、，使高尔夫别墅成为一个精英荟萃的高地、成功者的沙龙、社会名流的社交圈。在中国，具备高尔夫球场的别墅比不具备高尔夫球场的别墅的价值至少高出20%到30%，加之近几年来由于国家住宅土地政策转向从紧原则，高尔夫球场的审批大门长时间关闭，导致高尔夫球场稀缺性更加突出。与此同时，中国高尔夫球运动的推广与普及速度正在加快，加之到海南的高尔夫爱好者和当地爱好者正在逐步增多，可以预见未来海南高尔夫地产的价值将进一步升温。山湖相依自成一派的私享和一般的“高尔夫概念”不同，东山湖畔golf villa地处海口市秀英区东山镇，与拥有10数年历史，以原始植被、野趣横生、变幻球道著称的知名18洞球场“东山高尔夫”相融一
31、体，由海南泰翔（国际）旅业开发有限公司统一规划建设开发，融汇了“青山、美湖、大球场”于一身，成就真正的海南高尔夫地产领头羊。项目总占地面积258.2亩，绿化率高达62.7%。分二期开发，第一期推出两个组团：“美岭郡”、“美湖郡”。东山湖畔golf villa，将片区唯一的千亩天然湖泊“东山湖”纳入自己的生活版图，和大自然湖泊湿地保持着最亲密的距离。在美轮美奂的纯生态水岸上，风水学中的聚水聚财玄理隐藏其中。在布局规划上，借助地块地势的自然起伏，呈现出了非同寻常的视觉景观效果，“果岭美湖家”的层次递进，给予了生活最美妙的心理过渡。激情挥杆运功后，走上木栈桥，看那千亩东山湖，碧波粼粼，水鸟环飞，水草
32、摇曳，和着海南地道的热带阳光、空气、清风，幻化成一幕幕世外桃源的随意剪影。棱角分明，线条简洁的“现代几何主义”建筑外观，配合106127珍藏版精装联排别墅，前庭后院、光合建筑，独创的“园林式厨房”，又让生活点滴成为了一种难言的享受；66钻石公寓，配合5米超高挑空阳台，营造“空中院馆”的别样情趣，内部空间更是灵动多变，复式小豪宅随心装点一系列的细节处理和独创，无不体现了东山湖畔golf villa作为海南高尔夫地产领头羊的气魄和品质，自成一派的私享也再次演绎了东山湖畔golf villa的成熟高尔夫地产风范。度身配套从始至终的尊荣本着对高尔夫地产的执着追求和深刻理解，东山湖畔golf villa
33、旨在打造海南成熟高尔夫地产项目，以十数年高尔夫球场经营经验为基点，充分了解高尔夫人士的全面需求针对性规划社区齐全配套。在东山湖畔golf villa，要的不是市中心的繁华，也不是人潮拥挤的超市，量身定做，按需所配，商务、休闲、购物完美一体才是这里的商业灵魂，高星级酒店、精英商务会所、高尚休闲商业，这些提供的是专属的场所，还有一如既往的贵宾级服务。精英商务会所囊括商务中心、会议室、会客室、雪茄吧、高级咖啡厅、高尔夫文化馆、等一系列周全设施服务；休闲商业包含品牌高球用品、国际精品专卖、民俗专卖、怡情酒吧、高级休闲俱乐部等一系列休闲购物业态，全面满足旅游休闲度假需求。结语：从青山湖泊的绝美自然，到精
34、雕细琢的独创设计，再到高球生活的度身配套，东山湖畔golf villa向我们呈现的是一个契合海南未来高端房产发展的典范，引领着海南高尔夫地产的价值走向，“稀缺中的稀缺”值得期待。销售电话：+86-898-65568899|98高尔夫地产一、什么是高尔夫地产？ 高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起 到互相促进提升的作用。高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分，两者开发经营的共同性都体现出最舒适、最休闲的生活方式。 二、高尔夫地产的分类 从不同角度可以对高尔夫地产进行不同的分类。 按照物业用地性质
35、，可分为高尔夫住宅地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)和高尔夫商业地产(高尔夫酒店等)； 按照项目的使用性质，可分为以商务及度假为目的的高尔夫度假地产(高尔夫酒店、高尔夫度假村等)和以常住为目的的高尔夫常住地产(高尔夫别墅、高尔夫公 寓、高尔夫洋房等)； 三、国内高尔夫地产开发现状 自从1984年中国大陆第一个高尔夫球场(中山温泉高尔夫球场)建成以来，高尔夫球场在中国开始大量建设。据统计，目前我国的高尔夫球场(包括在建而没有完工 的球场)已达到200多个，另有调查报告认为我国已建和在建的高尔夫球场数量在5001000个之间。广东现有高尔夫球场约70个，其中51个位于珠三角城市，而 大部
36、分高尔夫球场开发都是与房地产开发联动发展的。 促成高尔夫球场与房地产联合开发的原因，除了社会经济发展和高尔夫运动推广产生的推动力外，最主要的还是消费者对高尔夫高尚住宅在自然景观和人文环境 上的热烈追求，以及与高尔夫关联的相关物业开发带来的巨大经济收益对投资开发者的利益驱动。最突出的案例为深圳观澜湖高尔夫球场推动观澜湖土地价值从 2001年的800元/平方米的基准地价上升到2004年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地产、城建地产、和黄地产在内的多家知名发展商参与该区域的房地产开 发，带动了观澜湖区域的整体发展。 四、高尔夫地产开发中的七大关系 高尔夫地产的开发不是简单的“高尔夫球场房地产”
37、的形式，两者并非割裂存在，而是相辅相成，具有紧密的关系。高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫 球场和房地产物业各自产品做得如何出色，更关键的在于两者能否高度配合，形成良性的互动发展关系，各种资源条件能否互相促进达致整体开发共赢的效果。 在高尔夫地产的开发过程中要重点明确以下七大关系。 1、项目整体发展格局中高尔夫与房地产的策略关系 高尔夫球场与房地产开发在项目整体开发策略中地位孰轻孰重？是以球场为项目开发的核心还是以房地产作为项目开发的核心？对以上问题的回答都将影响着房 地产的开发方向和定位。 2、高尔夫综合资源与房地产增值之间的关系 经验表明，我国高尔夫球场周围的房地产单价比一般楼盘高17%
38、以上，在国外更高达30%以上。除了高尔夫景观资源对住宅价格的带动之外，高尔夫综合资源(如 社区资源、配套资源、心理资源、客户资源等)对物业增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正处理好高尔夫综合资源利用与房地产增值之间的关系将是高 尔夫地产研究中的重点。 3、高尔夫球场客户资源细分与房地产产品细分之间的关系 高尔夫球场所吸引的高端客户往往便是高尔夫物业的潜在消费人群。因此对高尔夫球场客户群类型及消费需求特征的细分有助于确定房地产开发产品的定位及细 分，从而降低房地产的开发风险并取得最佳利益。 4、高尔夫球场开发与房地产开发时序之间的关系 一般来说，球场和房地产的开发均是分阶段的，如何确定高尔
39、夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能 否良性互动发展的关键。 5、高尔夫球场与住宅的空间布局关系 一般来说，住宅开发希望能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅在资 源共享的同时又要保持一定的距离。因此充分研究球场与住宅的空间布局关系是高尔夫地产开发中必须认真思考的重要问题。 6、高尔夫球场经营与地产开发的盈利关系中国的高尔夫球场建设有些已经接近世界级水平,但经营方面却不尽人意。 有资料显示,中国现存200多个高尔夫球场中,约60-70%的球场经营处于亏损状态。所以在国内
40、现阶段如果单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，更不要说 赢利。真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物业开发收入则成为高尔夫地产项目主要的赢利来源点，所以高尔夫地产的开发赢利模式 研究则显的尤为重要。 7、高尔夫球场及地产开发的主体关系 高尔夫和房地产开发都属于高投入、高风险的项目，一般发展商很少具备同时开发这两类项目的投资能力和经验，球场开发和地产开发主体是否应实现分离？若 分离，两者之间的关系应如何协调？组织管理架构应如何搭建？若合二为一，同一开发主体如何保证两者的开发能协调推进？ 五、高尔夫综合性资源的“五大要素” 不少开发商对高尔夫资源的利用仅限于景观资源，狭隘
41、的将高尔夫综合资源理解为景观资源。其实，作为一种综合性资源，高尔夫资源绝不仅仅限于景观资源， 而是包含了更广阔的其它资源，只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源才是对其的“物尽其用”。 1、高尔夫景观资源 高尔夫球场绿草如茵，开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性，对周边地产升值具有强劲的拉动作用。 2、高尔夫商务资源 有研究表明,中国内地各省市的GDP和实际利用外资情况与当地的高尔夫球洞数相关。各省(自治区、直辖市)的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55 % ,与实际利用外资的相关程度高达89 %。从拥有高尔夫球场的城市来看,各城市的高尔夫与其GDP的相关程度为64 % ,与实际利用外资的相关程
42、度也高达75 %。广东、北京、上海、海南和福建属于高尔夫运动发达区域,其占全国总球洞数的近70 % ,该区域2001年的GDP总金额占全国GDP总额的22 %。其中广东的球洞数全国第一, 占全国总数的39 % , GDP达到10556亿元,实际利用外资额158亿美元。而海南是唯一高尔夫的发展规模超过经济规模的省份。其平均3. 3亿元GDP就有一个球洞, 而全国的平均水平是每35亿元的GDP才拥有一个球洞。 从中可以看出，目前在中国，高尔夫运动仍然是一项“贵族运动”，高尔夫球会的会员分布地域广泛，且多为高端商务人士，打高尔夫球除了愉悦身心之外，更是高端商务人士的社交平台。因此，在高尔夫地产的开发
43、过程中，应充分利用高尔夫球场所搭建起来的高端资源平台，扩大项目影响力，将高端商务资源转化为 地产开发的现实价值，并实现价值的最大化。 3、高尔夫社区资源 高尔夫社区往往具备高档、成熟的社区配套和尊贵舒适的社区环境，因此高尔夫住宅社区的概念不应仅限于住宅组团内部，而应将其纳入到整个高尔夫社区的范围内来。 4、高尔夫心理资源 往来或居住在高尔夫社区内往往是成功人士身份和地位的象征，这种心理因素的影响反应在购买高尔夫住宅时会有一定的群聚效应。因此在高尔夫住宅的开发销 售过程中，应该努力营造高档社区的形象，充分利用客户心理资源拓宽项目的销售面。 5、高尔夫客户资源 目前,中国参与高尔夫球运动的人口估计
44、达140万,且每年以10 %的速度递增,在广州、深圳、上海、北京等发达地区,增长率达到25 %左右。此外,还有大量韩国、日本、台港澳等国家和地区的高尔夫旅游者来内地打球,保守估计,一年有3050万人次。如此多的打球客往往会成为高尔夫地产的潜在消费客户。因此高尔夫住宅 在开发过程中应充分借助高尔夫球场打球客的丰富资源，努力将其转化成住宅的潜在客户。 游房网不仅汇集了国内各类高尔夫地产，还对高尔夫地产的理论及相关资讯有广泛的报道，是国内最专业的高尔夫地产网站，同时，这个网站也是国内最大的旅游地产门户网站和最大的旅游地产托管代租平台，汇集着国内100万旅游地产业主。 房交会直击：高球地产受青睐 东山
45、湖畔放异彩 房地产门户-搜房网 2010-04-30 15:12:00 来源：海南搜房网 今天上午，锣鼓喧天，人群熙攘，2010年海口春季房展会在一片热烈而融洽的氛围中隆重开展。经过“国四条”、“国十条”等一系列金融调控和“网上购房”的本地政策的“洗礼”，海南楼市的成交量价齐降，市场在买卖双方的观望中理性回归。数月来的沉寂也让本次展会成为了各大项目争相亮相的展销平台。当日，各大项目为了吸引更多购房者的眼球，在展厅设计和促销活动上可谓五花八门、各有奇招。而在众多项目的展厅中，位于2号馆C1112的东山湖畔高尔夫别墅以新颖独特的展位设计和吸引了众多购房者的注意，更以其30000元“装修基金”、百万
46、购房金的实在回馈活动撼动着购房者的心。房展首日，东山湖畔就以2套别墅，3套公寓的骄人成绩飘红本届房展。东山湖畔的飘红在说明自身极具说服力的价值优势外，也预示了以东山湖畔和骏豪集团打造的“世界高球休闲带”为代表的东山板块的崛起。正如展会现场签约的北京刘先生所说：“高尔夫地产本身就个稀缺品，这在全世界都是。我关注这个项目近两个月了，更为重要的是东山湖畔除了高尔夫，还有一个2300亩的湖畔、火山温泉、植物养生园林，非常适合度假养生。而从经济潜力的角度来看，首先是国际旅游岛机遇下海口欲打造中国高尔夫旅游之都的城市新名片，这在很大程度上就为海口的高尔夫地产以及相关产业提供更好的发展空间。再一个是项目周边的香港骏豪集团拟建的国际高尔夫休闲带，无疑是海口发展高尔夫经济产业的桥头堡。作为别墅我认为东山湖畔整提性价比还是很高的，对东山片区来说这是一个价值洼地，保不齐明年我的房子得翻几翻呢，呵呵。”
