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1、众策纵横 思想者 引领者合肥商业地产营销与广告分析报告书(2012年09月)2012年09月22日前 言 住宅限购、调控加码，让许多物业投资的目光转向商业地产；商业这个关键词，在房地产市场中的地位开始变的更加耀眼，那么目前，合肥楼市都有哪些商业讯息，我们一起来分析一下。合肥在城市快速发展的进程中，涌现出不少大型综合体项目。而这些项目更是人们消费需求凝结而成的产物，随之也诞生了不少的商圈，这更是一种城市快速发展的商业诉求。在像这些热点商圈内的商铺，通常都是投资者的首选，不管是门面房还是内铺，其因为周边商业氛围带来的利益都是非常巨大的。合肥商业地产营销手段主要是以下几种措施:n 1形象展示 有实力
2、的开发商不惜花重金做形象，透过这种形式展示实力，拉近了企业与公众之间的距离。 n 2客户活动在一线商业地产逐渐显露之际，各开发商用形式多样的活动来给市场增温，提升自身形象，或演出，或以客户为中心的商业服务带动品牌效应等，总之，开发商们已经为下一波商业地产蜜月提前进行预热了。n 3战略合作 战略合作伙伴联盟的达成，标志着区域板块将面临着重大的变化n 4返租团购 团购已经成为了一种流行趋势，以量换优惠，在客户得到实惠的同时，开发商们也乐意用这样的方式尽快回融资金。n 5销售节点回顾2010年的销售成果，有些企业应战略需要，在工程进度许可的情况下，纷纷放出价格，接受咨询；部分项目亦宣告封顶消息，将目
3、标锁定在了2011年。n 6工程进度商业封顶，已经看得见摸得着的实物对每一位投资者来说都是一种吸引和鼓舞，让客户对未来的美好生活有了更多的想象。PART 1 形象展示合肥专业市场及商业品牌造势巢湖路茶叶市场 望湖美家居建材市场 伊赛特曲美家具 安徽皮具市场金三角建材市场 信地城市广场 五里庙装饰世界合肥市旧车交易市场安徽南七五金机械大市场红星美凯龙家居广场安徽五金商贸城五里庙旧货市场红旗建材市场大丰陶瓷批发城五里庙牧场市场颐高数码广场珠宝玉器市场安徽大市场四元桥汽配市场大地汽摩配市场合肥汽配城百安居家居城安徽白马生活购物广场万达广场裕隆农机工程机械大市场四季青服装城美家居装饰广场合肥华润五彩城
4、西环中心广场合肥明发商业广场安徽商之都合肥七桂塘小商品市场合肥专业市场及商业广告展示浙商城现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理凤凰城家世界 港汇广场 琳琅街 小结从2012年整个合肥商业地产广告来看，除了开盘量大的信息提示外，没有太多有效的宣传要点，主要以宣传开盘信息，现铺、规模、业态为主。在广告创意等方面缺乏力度，不能快速的促成销售。PART 2 营销精华客户活动2012太阳城莱迪广场“共赢财富享乐人生”客户答谢会幸福上演2012年09月3日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 7月30日，太阳城莱迪广场为答谢新老客户，在庐江汤池雅典娜逍遥别院举行了盛
5、大的客户答谢会。“共赢财富享乐人生”温泉度假之旅暨感恩客户答谢会，给业主们带来一个快乐的双休日，到场嘉宾个个脸上都洋溢着掩饰不住的开心与幸福感。圣大地产举办的“爱心齐聚 美丽童行”慈善捐赠活动启动仪式圆满落幕2012年09月16日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 4月28日，圣大地产举办的“爱心齐聚 美丽童行” 慈善捐赠活动启动仪式在圣大国际商业广场项目现场营销中心隆重举行上午九点左右，圣大爱心业主以及社会各界爱心人士已来到现场，纷纷将其精心准备物资捐赠到售楼处，有图书、文具、衣物、有书包还有电脑等等，转眼间捐赠处就堆成了一座“小山”，使现场洋溢着喜庆祥和的氛围。信地城
6、市广场万圣节“假面真情 炫舞全城”客户生日会激情谢幕2012年09月16日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 信地城市广场在万圣节举办的假面舞会，在给人神秘和新奇之外还有一些不言而喻的轻松，卸下平日里繁重的工作压力，摆脱日复一日的公式化生活形态，尽情放松，各种搞怪装扮纷纷上场。令人目眩迷离的化妆晚会,自己设计形象,扮演你喜欢的角色,新鲜刺激的另类生活,让你找回已经迷失的自己。现场洋溢着一片和谐新奇的氛围。北城世纪城 老带新优惠互动活动2012年09月9日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理北城世纪城,在售世纪金源商务中心写字楼250套，整层1100平米
7、，只是整层和半层出售，单价4600元/起按揭99折，分期付款98折，一次性付款97折，滨湖世纪城老业主额外优惠一个点。教师持有教师卡可以享受80平米以下总价减3000元,80100平米总价减4000元，100平米以上减5000元。五里庙建材中心动态营销活动宣传2012年09月16日企业活动2012年09月09日合肥万达广场招商会 8月7日下午两点，合肥万达广场招商会在鞍山路与芜湖路交汇处，包河万达广场营销中心内举行，包河区领导和万达业主参加了本次活动并发表了讲话。会上，包河区商务局领导介绍包河区政府关于加快楼宇经济发展的若干政策，鼓励新开发商务（商业）楼宇提高入驻率 ，凡商务（商业）楼宇新入驻
8、企业，在我区属地注册、纳税的，注册到位资金在100万元以上的，给予企业工商注册、税务登记费全额补贴。合肥万达广场负责人也在会上做了简单介绍了万达中心写字楼的相关情况，万达中心是万达品牌旗下唯一的高端商务写字楼，凭借其核心商务地段、三重立体交通网络、70万商务配套集群、中央智能商务系统、国际一流品牌硬件等稀缺仅有的核心价值，成就合肥首席超五星甲级写字楼，一经入市便备受领袖型企业与企业领袖的青睐。新华地产2012新华会七周年庆典暨代子谢母活动即将隆重举行2012年09月16日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理自第一届新华会周年庆典活动以来，新华地产借每年庆典活动感恩社会，回馈
9、业主并得到业主和社会的一致好评，如今每年这项庆典活动已然成为新华特有的品牌活动。新华会七周年庆典暨代子谢母晚会即将启幕。2011东信“睿智投资 预见财富”政务金街商铺投资解析会隆重举行2012年09月15日 现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 8月21日下午三点，天鹅湖大酒店的黄山厅里座无虚席，由水墨兰庭开发商东信房地产开发有限公司主办的“睿智投资 预见财富”政务金街商铺投资解析会隆重举行。解析会特别邀请了中国科技大学经济学家教授和中国银行投资理财专家来为大家讲解投资行情及建议。吸引了很多新老客户前去参加，来到现场的不少客户对水墨兰庭金街商铺表现出极大的兴趣。会议结束后，
10、中迪地产俞建康总经理表示，论坛比预期的还要成功，通过本次研讨会的助力，中迪地产一定会将中山华府打造为符合省会百姓的需求的百年的精品项目。战略合作2012搜铺网首届安徽商业地产峰会2012年09月16日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 继“2012搜铺网首届安徽商业地产峰会”于2012年4月成功举办后，搜铺网商业地产高峰论坛今日在合肥高速开元国际大酒店华幕再启。本次高峰论坛由上海交大海外教育学院【中国商业发展研究所】副所长方宝庆担任大会主持人。并有幸邀请到铜锣湾集团董事长陈智，金鹰商贸集团副总裁马晓东，前万达商管公司副总、中国商业发展研究所研究员李琦，以及中华国际周易与风
11、水科学研究会会长郭全忠作演讲嘉宾。陈董事长今日带来了“商业地产发展还将任重道远”的命题，与在场来宾们一起探讨。方宝庆教授则就“消费”一词，阐述了在宏观形势下，消费品将逐渐向中高端发展的趋势这一见解。方教授表示，2012年对消费品企业是一个机会，也是一个巨大的潜力。“传统百货的优势就是地理位置，一站式的消费体验为主要趋势。传统百货经营发展，主要有两种方式，一是扩大化经营，另外一是特色经营。”这是金鹰商贸副总裁马晓东的观点。马总表示，介绍商业地产要做好百货需要选择专业的企业和团队，发挥规模和管理优势，提前招商，量身定做，定位匹配，相得益彰，品类互补，共荣共赢。嘉宾们的演讲掀起现场一阵又一阵掌声。新
12、地购物中心招商发布会暨国际时尚品牌签约仪式隆重揭幕2012年09月16日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理8月25日下午，新地购物中心招商发布会暨国际时尚品牌签约仪式在美丽的天鹅湖大酒店隆重举行。合肥市商务局、蜀山区、政务新区领导以及即将入驻新地购物中心的众多国内外知名品牌代表约500人，参加了当天的招商发布会及签约仪式。动开始前，来自全国的知名商家代表们通过金大地的企业品牌墙进一步加深了对金大地企业品牌的了解，现场的炫彩投影、雾屏等高科技装置打出的“安徽之门”让全国知名商家代表及媒体代表惊叹不已。伴随着安徽电视台知名主持人张扬果儿的亲切问候，整场活动正式拉开帷幕。开场的
13、激光舞看得台下惊喜连连。接下来，大屏幕绚丽播放金大地集团新地中心项目详情及新地购物中心项目的3D宣传片，向到场的全国500多位知名商家代表全面生动地演绎了新地中心项目详情及新地购物中心项目概况。 随后，金大地集团商管公司总经理王辉先生上台致辞，王总向在场的嘉宾介绍了新地购物中心，以及政务区商圈的发展前景，并邀请更多商家加盟，共创商业辉煌。紧接着，百盛集团安徽区副总经理李晓东、华夏柏欣总经理谭祐华先生以及政务区管委会副主任周强先后上台致辞祝贺。随后，众多商家代表上台与新地中心领导在蝴蝶牌上签字留影。9月17日星隆购物广场产品推介会暨商家签约仪式圆满落幕！ 2012年09月12日现场 活动 道具
14、媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理9月17日，安徽地矿置业有限责任公司在万达威斯汀酒店隆重举行合肥星隆购物广场项目产品推介会暨商家签约仪式。地矿局副局长、公司董事长李从文，局经济发展处处长、公司副董事长施申轶，局审计处处长王刚，局327地质队队长赵宏，公司副总经理何清、夏导春、李元志、曾玉兰、田光新、鲁长宗，安徽君涵投资集团董事长汪涵，大润发中国有限公司、星美传媒有限公司、屈臣氏中国有限公司、宝兴中国公司等有关单位负责人以及省市有关媒体新闻记者出席仪式。400多位星隆购物广场项目，同时邀请了意向客户参加了仪式。福乐门国际广场乐购超市入驻福乐门签约仪式震撼登场 年底开业2011年09月11日
15、现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理2012年9月18日下午福乐门国际广场举行了乐购超市入驻福乐门项目说明会。由国内顶尖团队强强联手现场说明，气氛热烈，进一步阐述了主力商家对综合体商业的影响和意义。目前该项目正积极引进世界500强大卖场，努力打造合肥西区商业航母！福乐门国际广场金福街目福前在售20-50平米商铺，一层32000-40000不等，二层价格25000左右，三层17000-18000，四层18000左右。具体一铺一价，一次性付款98折，按揭99折，具体优惠请与售楼处面谈。乐购超市已经抢先入驻福乐门，预计年底开业。福乐门国际广场项目位于合肥市长江西路与西二环交叉路口
16、东北角，扼守合肥西部中轴 线上。福乐门国际广场是汇福置业（安徽）有限公司投资开发，北京华太设计院创新设计，广 州三景划前期定位、浙江宝业集团施工建筑、安徽南巽监理质量把关，国内顶尖团队强 强联手共同打造开发。总建筑面积约15万方，投资额约为6个亿，由大型shopping mall精品住宅、公寓、三部分构成。广场内还有社区 服务站、大型室外活动场地、室外静态休闲等活动场所配套工程。 随着轨道交通2号线的规划建设，加之周边大型社区（金色池塘、公园道1号、中天蓝山 等）的建成，加剧了西区对商业配套的要求，福乐门国际广场填补市场空白，规划建设 集高层住宅、公寓和商业为一体的城市综合体，将居住、办公、商
17、务、休闲、娱乐、购 物有机整合起来。携40000平方米国际商业中心强势登临，世界500强、全球零售巨头TESCO乐购抢先签约，统筹国际高端品牌，世界品牌荣耀汇聚，将成为吸引50万消费引领长江西路新财富标杆。五星级影院、中华美食城，众多知名品牌的入驻，为广大商铺业主抢占商机提供了强有力的保障！其他商业活动一览：合肥家装行业网络营销前沿论坛浙江商贸城开盘天徽商业广场与欧尚超市签约第67届全国汽车配件交易会返租措施星隆购物广场 预计9月22日开盘2012年09月10日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理合肥星隆国际购物广场，抢占省城重心南拓发展契机，雄踞包河区核心地段，以前瞻的眼
18、光与国际视野，扼守市中心、滨湖新区两大黄金消费圈，再续商业传奇！星隆国际购物广场占据马鞍山路、望江路两条城市主动脉，毗邻规划中的轻轨1号线， 10万平米亲情购物广场，倾力打造快乐儿童、都市女性、幸福之家三大主题，囊括儿童用品、早教中心、少儿培训机构、儿童职业体验、购物、休闲、娱乐、巨幕影院等完美业态，以独一无二的魅力，引领个性化消费时代。星隆购物广场在售二层内铺商铺，30-100左右，均价2万/，具体一铺一价，按揭99折，一次性98折。二期C区1-2层旺铺公开认筹，30-150，认筹享受交1万抵2万优惠，预计9月22日开盘。敬请关注！商铺由地矿集团旗下的运营商负责。商业返租分为12年和15年。
19、1、2层12年返租，4-7层15年返租。前三年8%返租，收益从总房款扣除，4-6年，每年固定8%返租；7-9年，每年固定9%；10-12年每年固定10%，最后三年，每年11%固定返租。团购案例现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理感恩回馈：创智坊在售59、83、88、94、173平米5.2米挑高办公楼，均价5000元/平米。居家、办公两相宜。50年产权。目前推出特价房源，三人及三人以上组合团购SOHO，即可享受每套15888元的团购基金优惠。另外，老带新客户可享受500元购物卡创智坊，金泰大学生创业基地，傲立于合肥东门，长江东路北临泉路中轴线上，是创业、投资的新天地。项目位于
20、合肥瑶海区临泉路与通达路交汇处，与长江东路咫尺之间，更与地铁2号线直接接吻。在这里，商业的聚集地，安徽大市场、长江批发市场等大卖场消费辐射半径10公里以外，服务人口近百万，海量商业聚集，庞大消费商圈，吸附大量消费者，必然提升商住公寓的承租力，将带来无可比拟的投资前景。创智坊整个项目由11层、19层、26层SOHO、LOFT及衍生功能沿街商业配套组合而成，总建筑面积约16万平方米，主要是SOHO+LOFT+卖场的集办公、购物、休闲、娱乐一体化的城市综合体。产品可以自由组合式分割，可以充分满足投资客与企业主对空间的不同需求，针对自住和办公，创智坊提供更多的选择。销售节点合肥浙商城：一期30-50商
21、铺即将盛大开盘2012年09月16日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理浙商城项目预计将在9月底10月初推出一期“商品交易中心”，拥有15万，共22栋，商铺主力面积30-50，一层和二层层高均在5.4米，买一层得两层，得房率超过100%，三层层高3.9米；商铺创新的连廊设计，铺铺临街，动线布局合理，实用性强合肥浙商城坐落于合肥东部核心板块，是由杭州中仑控股集团投资开发，作为合肥浙商城最大的业主，杭州中仑控股集团自持高达60%物业，仅销售40%。中仑集团将与政府携手，运用成熟的浙商市场运营经验，充分保障市场的健康发展和良性运行，依托区域行业市场与物流开发区等工业园区的近距离优
22、势，协助政府实施“招商引资、引商转工、工贸联动”战略，打造集国际商贸、物流、仓储、加工、设计研发、培训、会展、酒店、娱乐等功能为一体的低碳、创新、创意型中国中部小商品商贸总部基地。从招商为品牌优先，到经营视品牌需要而制订硬件规则等，无不体现合肥浙商城的运营理念。在这个平台上，业内外各种品牌厂商将共同开展经营活动，合肥浙商城将为入驻的品牌统一提供各类营销推广活动，将小商品专业展览、专业论坛、SP促销活动等纳入同一领域进行，低成本高成交，从而创造集约效益。西湖国际广场 23万平米纯板式商务集群盛大认筹2012年08月04日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 西湖国际广场目前在
23、售写字楼B座，首付5万元起，5-15层，612090平米户型，6600元/平米起价，均价8800元/平米左右，具体优惠可到销售中心详谈。A座超5A国际甲级写字楼1894整层预约中。 6600元1平方， 9月1日盛大认筹天徽商业广场古玩城尾铺 一次性96折2012年09月8日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理天徽商业广场古玩城，位于合肥市政务区东流路南侧国际花都对面，建成后讲师亚洲不多的大型古玩艺术品交易中心之一。也将是目前亚洲不多的大型古玩艺术品交易中心之一，总建筑面积约29000平方米，外立面以现代风格为主，内部装修以统一的徽派风格，具有鲜明的中国民族特色。天徽商业广场
24、古玩城将是立足于安徽省，辐射全国的专业精品古玩藏品集群式交易集散基。项目用地面积146506.91平方米，容积率小于等于2.0，规划总建筑面积约40万平方米，绿地率大于35%，建筑密度小于30%。其中商业面积约5万平方米，餐饮面积约2万平方米，古玩城面积约3万平方米，影视娱乐中心面积约2万平方米。 商业广场在售古玩城负一层66尾铺，均价1.3万元/平米左右。三楼40-90多平米的平商铺，均价1.7万元/平米，还有十几间。一次性96折，按揭98折金大地1912均价2600035000元/平米2012年09月04日金大地1912，沿怀宁路或黄山路的沿街130300底商在售，均价2600035000
25、元/平米，具体一铺一价。一次性付款97折，按揭99折。目前还剩4套。信地城市广场 均价：20000-70000元/平方米总价：100-6300万元2012年09月06日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理信地城市广场中央商业街目前在售，面积在20-180之间，总价50万起。信地乐汇街2期B#、C#商铺以及4#、5#楼底商，面积为40900，均价50000元/平米左右，具体一铺一价。一层层高5.4米，二三层层高在4.5米。瑶海区目前缺乏大型的商业配套，瑶海区的商业主要集中在火车站周边。而瑶海区的其它区域主要是依靠老城区的社区商业配套，未来随着长江东路和东大街的商业综合体的开业
26、，将会给瑶海区带来更加浓厚的商业氛围。信地城市广场项目商务面积58万平方米，由ShoppingMall，家具Mall，服装Mall，星级酒店，写字楼，步行街组成，周边还拥有13个过亿元的专业市场以及希尔顿、沃尔玛、家乐福、元一时代广场等知名项目，得天独厚的大型商圈，商业气息浓厚。项目位于火车站周边，拥有充足的人流量，自身打造的商业综合体拥有上千家品牌入驻，百万体量势必打造繁华商业区。项目底商位于站前路与临泉路，该路段是人流必经之地，并且旁边的红星美凯龙和安徽大市场都拥有较大的潜在消费群体。港澳广场 按揭98折2012年09月07日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理项目总建
27、筑面积15万方，其中商业总规模近6万方，项目位于市政主干道翡翠大道与芙蓉路交口北50米，在建筑设计上采用步行系统形成各商业区域内部流畅的交通动线，充分聚合人气，将商业价值最大化B区独栋商铺目前一层6间，二层3间，三层已售完，均价4.3万元/。E区推出一层10间商铺，60、70平米，均价27000元/平米。二层后期推出。D区二层商铺在售，面积40平米左右，二楼均价2.4-2.8万元/平米。港澳广场主推写字楼。A区在售，面积在60平米-148平米，均价6500元/平方米，最低价5800元/平方米低价房源已不多，商铺、写字楼优惠为一次性付款97折，按揭98折。恒盛豪庭商业街 9月份火爆推出2012年
28、09月2日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 恒盛豪庭16套社区商业接受咨询，商铺面积在80-300平米之间，单层双层均有，1层5.6米挑高，价格3万左右，位于来安路沿街底商，预计9月份推出。恒盛豪庭项目建设用地面积约为14万平米，建筑面积约50万平方米，项目建筑由26幢高层住宅、配套商业及高尚品质会所构成，绿化率高达40%。位于合肥市长江路以南，全椒路以东，由恒盛地产所属恒盛恒茂（合肥）房地产开发有限公司开发运作，与同属恒盛品牌的130万平米坝上街项目互为呼应。乐客来国际商业中心 预计10月份开业2012年09月14日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道
29、管理安徽乐客来国际商业中心”位于长江西路与红皖路交叉口，大铺头商圈的波及范围之内，市场成熟，人流量大，周边配套设施完善。是合肥近几年发展的方向。乐客来国际商业中心，商业艺街区在售户型面积35-60平米，在售均价10000-30000元/平米，一铺一价。项目商业预计10月份开业。二期20-50平米商铺同步在售，均价16000-26000元/平米。商业在售优惠为一次性98折，按揭99折。写字楼推出10-12层，单间出售的面积为38-96平米，10层、11层属于自营，12层三年返租，价格在4500元/平米左右。项目自身业态配套丰富。3座18层酒店式公寓、1座18层五星酒店、1座4层娱乐旗舰、1座4层
30、零售旗舰、1座3层综合卖场及约2万方单体小体量建筑构成的商业步行街。圣大国际 9月火爆认购2012年09月5日 现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理B区20-30灯具家饰精品旺铺均价2.2万元/-2.6万元/，共400席。圣大国际商业广场目前B区20-30迷你金铺，B区三层商铺在售，均价12000元/，折后总价20万左右，目前是现铺，即买即收益。D区9米层高30-60平米街铺开始接受预约登记，预计10月底推出，买一层得两层。圣大国际商业广场规划总用地255亩，总建筑面积达40万，总投资金额10亿，是圣大集团继圣大国际项目后的又一力作。项目集星级酒店、商业步行街、酒店式公寓、
31、顶级家居CBD、甲级写字楼、SOHO公寓于一体，打造合肥最大的城市商业综合体信达水岸茗都笔架山沿街商铺开抢2012年09月8日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 信达水岸茗都配套商业笔架山沿街商铺尾铺在售，均是100-200的大面积商铺，均价1.2万元/平米。一次性付款98折，按揭付款99折。工程进度七桂塘女人街 进入亮相阶段2012年09月10日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理合肥市庐阳区新闻发布会上获悉，“新妆”女人街经过半年改造，于9月正式开街。而周边小巷将和七桂塘市场一起，纳入整体改造的计划。按照打造文化特色街区的思路，女人街和七桂塘周边将
32、改造成功能互补的街区。女人街北侧的小巷，改造后将主打成文化旅游产品；南侧区域将主打风味小吃，并且开辟夜市。在步行街区总体规划的基础上，打造三条主街。首先提升现有淮河路步行街的档次品位，从绿化、设施、美化、亮化等全方位打造；其次结合中菜市的搬迁后对中菜市路进行彻底改造，调整业态、规范街景、标牌、雕塑，配以现代的时尚元素；另外将北油坊巷打造成第三条步行街、婚庆街或咖啡街，并对三条街相连的18条巷道进行改造，挖掘历史文化，打造特色巷。将引进国内外一些知名品牌进驻街区，不断提高街区品位档次。恒盛坝上街9月工程进度 双子楼建至地上2层咨询中2012年09月17日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促
33、销 渠道 管理 据了解，恒盛坝上街项目地块东至明光路、西至滁州路、北至长江东路、南至芜湖路，根据规划设计，恒盛坝上街项目总建筑面积达140万平方米，规划总用地面积16.53万平方米据现场观测，目前工程进度双子楼已建至地上2层。恒盛坝上街是集办公、商务、餐饮、娱乐等为一体的超大型城市综合生活体，以“五星级酒店、甲级写字楼、大型shoppingmall”为主要物业形态。将极大提升合肥市东部城区形象、完善城市功能，同时对于改善老城区群众生活、促进区域经济快速发展起到巨大的推动作用。更将为合肥树立国际化的城市新坐标。恒盛坝上街地块将成为一个繁华的大型商贸中心。其两幢分立于长江东大街两侧的68层双子塔楼
34、，将竖立合肥“第一高度”，成为合肥又一标志性建筑，形成合肥新的“大东门”。“双子星座”之间有十字立交连接，地下还建有商场、通道，空中地下互联互通。项目包括五星级酒店、甲级写字楼、超大型零售超市、酒店式公寓、超级影院等，将着力于大型主题商业、商贸、商务开发，成为集居住、办公、大型百货、购物超市等于一体的超大型城市综合体。项目建成后，将形成由淮河路步行街、万达广场、坝上街城市综合体等构成的省会核心商业圈。项目力邀了设计台湾101大厦的李祖原事务所，设计了世界第一高楼迪拜塔的澳大利亚伍兹贝格担纲设计华润橡树湾九余三，填补合肥北区核心商业空白2012年09月6日华润，世界500强央企巨擎，74年载誉前
35、行。作为华润旗下地产业务旗舰，华润置地秉承“品质给城市更多改变”的企业理念，已经形成了成功的商业地产运作模式，以万象城、五彩城量大持有型商业，成就商业地产标杆。现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 华润橡树湾九余三项目位于临泉路与肥西路交口往东一百米，是中环潜力板块，属于合肥主城区范围，距离北一环直线距离0.5公里，辐射北一环商务区，是北部新城的核心枢纽，地处宁静深处，坐拥城市繁华，与合肥中心级商业比邻而居，华润橡树湾九余三，必将填补合肥北区核心商业空白，创新商业财富引擎！橡树湾九余三作拥华润橡树湾6000户住宅业主，占据超6万人核心消费圈，而区域板块居民更是多达50000
36、户，一个约15万人次级消费圈呼之欲出。如此广阔的消费人群，强力保障项目的持续运行，护航商业“钱”途。一路通常无忧。涵盖集休闲、购物、娱乐、美食于一体的Living mall，创新性地将体验式消费容纳其中，满足生活所需，更可玩乐其中。九余三依托华润Living mall商业模式精心打造，汇聚商业焦点，引领财富浪潮。【十里金街】二期商业即将封顶2012年09月19日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理【十里金街】地处长江西路和十里店路交叉口，十里庙商圈的东北部。商圈临街双向4车道，街面开阔，人流增级能力强，投资潜力大。在10月实地探访公园道1号【十里金街】二期的工程进度。目前二
37、期住宅和商业目前接近封顶，正在围栏的拆除，和外立面的装修；预计2013年交房2011年1月蜀山区新都万象新天外立面完工 敬请关注2012年09月19日现场 活动 道具 媒体 广告推盘 价格 促销 渠道 管理 项目工地，探访8月项目最新工程进度。据了解，目前A、B底商进度不一，A栋目前正在进入外立面装修阶段，B栋商业外立面基本完工，正在内部装修和招商。两栋楼之间的四层连桥主体已经建好。本项目8月13日已经对外正式开盘新都万象新天8月工程进度 商业外立面基本完工。PART3项目启示综合目前以上情况，结合腾辉项目，对楼盘营销有以下启示：合作营销 强强联手，效果显而易见，在给双方带来推广契机的同时，能
38、更好的将实惠或便捷带给客户，让客户切实感觉到开发商的用心或项目的品质感，临近黄金周，更是为各大联合体带来了新的契机，在腾辉酒店用品城的推广上，如何拔高品牌形象的问题，可以借鉴众多联合推广来营建与红星美凯龙的企业形象。客户活动 在此际，如何有效利用起老客户的这种传播口径来达到后期营销的价值是需要腾辉来考虑和思考的，依靠节日，做一些维护业主的活动或优惠性质的礼品发放，有助于增加客户对企业信心及建立起相互之间的信任，可为后期口碑传播提供有力支撑，这是实实在在的，又不失为一种策略，可以助销后期项目的声誉。工程进度 对于新客户而言，这是一次见证腾辉品牌，建立对腾辉认知的信任；目前合肥全市多数商业楼体即将
39、封顶，步入实质营销阶段，更为后期销售带来了感官上的筹码。PART4【商业营销与商业广告分析】合肥商业行情|8月19-25日商业备案109套 涨幅18.48%三六五地产家居网 消息 在经过两周销量下跌之后，上周合肥商业地产市场出现了首次上涨，在金九银十期间将有14家商铺的推盘，这会使商业地产的销量继续攀升。截止8月29日，上周合肥市共备案了商业类商品房109套，写字楼备案量154，相比上一周，商铺备案量上涨18.48%，写字楼备案量与之前一周持平。较之前一周出现了明显幅度的上涨，接近2成的上涨势头也预示着金九银十的到来，将会给商业地产带来更好的销量。在单日销量中可以看出，上周有连续四日的销量超过
40、了10套，而且其中8.23日的销量高达39套，是近半月来单日销量最高的一日。在区属的销量中发现，成交量最高的是瑶海区33套，第二名是蜀山区30套，包河区以27套的备案量位居第三位。在区属的销售量中，上周包河区和瑶海区的销售量较之前一周出现了大幅度上涨的现象，上周四行政区的销售量均超过了10套，四行政区销售量仍然占全市比例超过95%。而高新区和政务区已经连续三周出现0成交的情况上周圣大国际商业广场项目新里程花园和信旺华府骏苑项目，三个项目的销售量均超过了20套，而且这三个项目销售量的大幅提升也是使得上周蜀山区、包河区和瑶海区销售量出现明显幅度上涨的主要原因。面对着金九银十的到来，合肥将有14家商
41、铺对外销售，其中包含综合体的商场以及社区底商，商铺面积从20平米到300平米均有，丰富的面积区间可以给投资者更多的选择空间。一、 产品模式:城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式正是在总结其第1代产品：主力店+散售商铺模式的基础上，万达成功实践了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。如今，城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。当然最核心的还是城市综合体模式很好的解决了发展商单项目资金与现金流的平衡，释放了持有大型商用物业所背负的巨大财务压力。
42、二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。1、越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好收益预期为“过冬”准备粮食。三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。2、社保基金、保险基金等(风险规避，追求稳健)有望进入商业地产投资领域，这将是中国商业地产发展进程中极好的可持续的长期资本支持平台，有助于大中型商业地产的投资建设与持续经营。3、不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也客串一下房东的角色。日本永旺购物中心
43、、中国华润万家(欢乐颂)、欧尚、宜家纷纷开始了投资自建商用物业，自持经营之路的探索。4、国内外房产投资基金频频出手，着眼于收购优质潜力商用物业或投资自建购物中心以分享中国高速城市发展成果及人民币对美元持续升值的预期。资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌入，将进一步助推中国近5年的商业地产投资、开发浪潮，中国商业地产局部失衡与阶段性泡沫的出现在所难免。三、产品类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未艾。1、一线城市(北、上、广、深)的城市中心型SHOPPINGMALL已发展得相对成熟，依托轨道交通网络的成熟，交通枢纽、地铁上盖型购物中心生意
44、兴隆，持续向好。二三线城市(成都、重庆、无锡、苏州、昆明、贵阳、武汉等)由于正处于旧城改造、新区及CBD建设阶段，城市中心型SHOPPINGMALL(8-15万平米是该类购物中心的理想规模)还有较大的发展空间。2、依托于规模化，成片社区开发，中小规模(3-6万平方米)的邻里型商业中心将得到较好发展;相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心更符合构建“和谐、低炭、节约型”社会的要求将会得到政策面的支持而较具投资发展潜力。3、超过20万平方米规模的巨型购物中心(北京金源与华南MALL便是例证)的非理型发展将明显减速(当然，重庆龙湖也许是个例外，正在用超常规的单体规模来挑战自用对于商业地产的操控潜
45、力)。四、营运管理面：购物中心与百货商场之间相互渗透，两者界限日益模糊。1、百货商场正在不遗余力的增加餐饮、休闲等非零售业态，为顾客提供更好的消费体验，增强对顾客的吸纳力。零售是百货商场的重心，但已不是全部，其核心最终指向的消费者更棒的体验。2、百货商场规模日益扩大的趋势明显(如10万平方米的久光百货、18万平方米的北京新光三越等)，百货商场向购物中心转型趋势明显，传统仅零售业态的百货商场的市场份额将呈递减趋势。3、购物中心在精细化营运管理方面正在向百货商场学习，如百货商场经典的人流动线规划与中岛柜规划在购物中心商业规划上的借用;百货商场联营抽成模式在购物中心营运上的应用;百货商场VIP卡在购物中心营运上的应用;百货商
