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1、天津商圈的沿革目 录1.商圈的定义及其特点2.历史背景2.1 天津市区的历史变迁1 2.2 天津商业的发展历程3 3.天津的商圈5 3.1 经济背景5 3.2 天津现有及潜力商圈分析7 3.3 天津商圈的发展趋势预测13 4.小结16 商圈的定义及其特点“商圈”是市场学中的一个术语，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。商圈根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。一般在核心商圈内，包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场，核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的6070，每个顾客的平均购买额也最高。当然，一个城市可以拥有
2、一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈，其它区域客观上属于次级商圈，即使这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，由于位置上的差异，客观环境使它们很难以核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持着较高级的经营项目和较高级的经营环境。次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20左右的顾客，顾客较分散；边缘商圈是指位于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心商圈商
3、业密度相对较小，其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业，除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体，例如北京的燕莎商业城，周围聚集了大量的外国人、白领等阶层，经营者善于经营，入市的时机也好，北京的公交系统发达，是成功的典型。一个成熟的商圈一般具有以下特点：（1）. 至少拥有一个比较著名的主力商业设施。（2）. 所聚集的商业业态既多样化又不互相孤立。（3）. 交通非常便利。（4）. 配套设施齐备。2.历史背景2.1 天津市区的历史变迁研究一个城市的商圈沿革，首先必须清楚城市自身的历史变迁，尤其像天津这样一个有着悠久的商业发展史的城市，更是值得关注。众所周知，天津是九河下梢，华北平原
4、上大大小小300 余条河流汇入海河，海河自西北向东南方向贯穿市区、流向渤海。海河被天津人称为母亲河，今天天津的市内六区（河东、河西、河北、红桥、南开及和平六个区）的名字三分之二与“河”有关，可见海河与这个城市的关系之密切，天津的形成与变迁也正是存在着这样一个历史特点：沿河发展。公元12 世纪初，金、元政权就已经开始派兵驻守在三岔河口地区，由此确定了天津的聚落基点直沽。直沽也称小直沽，位于原三岔河口东南岸狭小的三角地区，今天津市狮子林桥西侧的玉皇阁一代。三岔河口是指运河、子牙河与海河三水汇合之处。该处为海河的起点，是内河与海口的咽喉，兼有河港、海港的性质。据记载，该地最初只有少数渔民、船户居住区
5、，后来来了一些女真、契丹族的军人，成为天津市区最初的人口组成。下面我们来看一看天津的发展历程：(1) 1209 年，成吉思汗成立的蒙古国在直沽设“镇守海口屯储亲军都指挥使司”，派兵防守屯种。(2) 1214 年，成吉思汗退兵，金国“戍兵直沽寨”。(3) 12341236 年期间，随着盐业和海运的发展，元朝设置了三岔沽、大直沽两个盐使司，盐民出现在当时的天津市区。(4) 1279 年，元灭南宋，统一全国，建都大都（今北京），食货“无不仰给于江南”。1282 年开通海运，自此海运发展迅速，粮食从江南装船后，经海上进入海河，在大直沽转运粮食，再通过北运河运入大都。为此在1290 年左右，元政府在大直
6、沽设置了“临清御河运粮万户府”和“接运厅”，管理储运。不久，用于海运祭祀的两座“天妃灵慈宫”分别在大小直沽应运而生。(5) 1316 年，元朝将原先的“直沽寨”重新扩建河改造，建立了海津镇。1349 年，元朝在此设镇抚司。盐业与海运的发展直接促进了天津的繁荣，使天津市区范围由三岔口一隅之地扩大成东到大直沽，经马家口、三岔口、侯家后，西抵马头一带，形成了沿海河狭长发展的基本情况。图2-1 1739 年（清乾隆4 年）天津县境图(6) 1404 年（明朝永乐2 年）明政府在天津设卫筑城，派兵戍守屯种。“天津卫”位于原直沽的西南侧，但是卫城只是政治中心，经济中心并不在城内，而主要在沿河一带，主要是西
7、岸。(7) 清军入关后，经过顺治朝的政治、经济稳定和康熙朝61 年的发展，天津卫的城市地位更加重要。1677 年（康熙16 年）长芦盐运使司衙门由沧州迁来天津卫，天津成为长芦盐斤的主要集散地。1724 年（雍正2 年）天津卫升为天津州，天津开始建立地方政府；1731 年 (雍正9 年)升州为府，辖天津、静海、青县、南皮、盐山、庆云、沧州六县一州。(8) 1860 年后，天津被帝国主义瓜分，海河沿岸自天津城以下，几乎全部成为帝国主义的洋行、仓库和码头，帝国主义的侵略使天津市区沿海河拉得更为狭长。(9) 1949 年1 月15 日，天津解放，建立天津市(一说“区”)军事管制委员会，同时成立天津市人
8、民政府。(10) 1958 年2 月11 日，天津改为河北省省辖市。(11) 1967 年1 月2 日，天津又改为中央直辖市，直至今日。2.2 天津商业的发展历程天津的商业发展与城市的发展进程是相辅相成的，天津由寨到镇、之后建卫升州，一路发展下来，经济地位日益提高。到了明朝，随着社会经济不断发展，天津所承担的“南粮北运”任务日益繁重，再加上天津得天独厚的盐业生产条件，天津的河漕、海运和芦盐之利，吸引了越来越多商贾的注意力。这为天津商业的发展奠定了良好的基础。纵观天津商业的发展历史，在地理位置上，天津的商业中心是沿海河由北向南移动的。（1）天津早期的商业中心在天津老城的北门外大街一带。天津最早的
9、集市和商业区出现在明朝宣德年间（公元1426 年-1435 年），到弘治年间（公元1488 年-1505 年）增设十集一市，5 个在城内的集逐渐衰落，5 个在城东、北门外河沿的交易却很旺盛。集市大大活跃了天津的市场，这时的天津已经成为中国北方的商品集散地。（2）天津商业沿河发展的局面一直持续到清代。商业会所集中的估衣街、北大关等都集中在沿河西岸。因为漕运兴盛、交通便利，北大关至大胡同、估衣街一带在几百年时间里一直享誉中国北方，成为中国最早最著名的商业街。（3）三岔河口地区的商业繁荣主要得益于妈祖文化。妈祖文化给天津提供了巨大的商机。每年相应的时节，很多善男信女纷纷来这里烧香还愿，使得天后宫周边
10、的宫南、宫北大街的商家生意兴隆。（4）1860 年以后，天津被帝国主义瓜分，由于各国租界自天津老城以下分布在海河两岸，租界的迅速发展吸引经济活动的重心显著地沿河自北向南移动。（5）1900 年，八国联军破坏了天津老城的大部分市区，拆毁城墙；沿南运河的宫南、宫北大街、锅店街、估衣街成了一片焦土。侯家后、北大关河沿地经济繁荣一落千丈，而移往与租界接壤的南市一带。（6）20 世纪20 年代，法租界天增里一带陆续建成国民饭店、浙江兴业银行、劝业场、惠中饭店等，组成商业性大型建筑群，天津市区出现了完全新型的繁华中心区（曾被称为“小巴黎”），从此直到天津解放。天津现存的著名商业街滨江道与和平路即位于该范围
11、内。（7）位于海河岸边、曾经先后属于美、英租界的小白楼地区，其商业的繁荣起源于1902 年，1920 年代后该商业区达到鼎盛时期。（8）天津解放后至改革开放前，主要的商业设施没有太大的变化，一直到20 世纪80 年代后期才开始出现了一些新型的百货商厦，天津的商业格局开始发生新的变化。发展至今，天津的商业设施已经由最初的单一形式发展到“百花齐放、百家争鸣”的境界，不仅有老牌商场、老字号奠定的沉后底蕴，也有新兴的一站式购物中心，品牌专卖店，现代化的大商场，大型超市以及电器城、建材城等专业商城烘托出浓厚的商业气氛。3.天津的商圈3.1 经济背景天津解放后，尤其是改革开发以来，经济发展迅速，为天津商业
12、的发展提供了良好的氛围。图3-1 天津历年GDP 及增长率首先，人民生活水平迅速提高，购买力也水涨船高，2003 年的人均可支配收入已经突破了10000 元，社会消费品零售总额也同期突破了1000 亿元大关。图3-2 天津历年居民收支水平变化图3-3 天津历年社会消费品零售总额水涨船高，良好的经济环境令天津的商业地产日益受到关注，今年上半年商业地产销售面积比去年同期增长了144%，销售额增长了176%，平均销售价格同比增长了13% 。截至今年6 月底，天津全市所拥有的商业设施总面积达到了850 万平方米，人均拥有商业设施0.8 平方米。全市拥有1000 平方米以上的大型卖场170 多个，目前新
13、建、在建的大中型商业设施共计46 项、211.5 万平方米，同比增长21.2%。3.2 天津现有及潜力商圈分析在天津，逛街到哪里去？一提到这个问题，大家第一个想到的就是滨江道，其次才会想到吉利大厦、百货大楼、小白楼、新世界等等。这个排序恰恰代表了几大商圈在消费者心目中的位置及其在天津商业界的地位。最初在天津值得一提的商圈只有滨江道、和平路以及小白楼，并且硬件设施多已破败，这种情况持续了几十年。后来随着经济的发展，城市建设的快马加鞭，天津的商业设施日益增多。首先新兴的大型商场不断涌现，以“一站式购物”为特色的Shopping Mall 日益增加，同时旧有的商业设施也得到了修缮，部分传统百货商场还
14、进行了大规模的改扩建。另外天津市政府还重建了一批传统商业街，比如有600 年历史的估衣街在1986 年得到修复，再现了昔日历史风貌。表3-1 目前天津拥有的主要商圈图3-5 天津现有及潜力商圈分布滨江道商圈：滨江道是天津最著名的商业街，最初起源于上世纪20 年代。20 年代末随着劝业场一带商业的兴起，中外商贾纷纷云集于这条街，许多服装绸缎、金银首饰、钟表眼镜、照像洗染以及旅馆、饭店、影院、剧场、舞厅等商业、服务和娱乐店堂、场馆相继落成开业，这条街逐渐呈现繁华景象。本文所指的滨江道商圈包括滨江道与和平路交口至滨江道与南京路交口这段距离内的商业设施。滨江道在一公里的长度内聚集了三大百货商店劝业场、
15、华联商厦和滨江商厦，其中两个百货店已有近80 年的历史了，滨江商厦也有十年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。而在天津的其他地方却找不到这样的百货店和品牌店高度汇集的情况。同时，滨江道上还汇集了餐饮、娱乐、服饰、鞋帽、珠宝等多种商业业态，能同时满足不同的需求。1987 年4 月，山东路至南京路一段辟为小商品市场后，个体经营的摊点如雨后春笋般涌现在滨江道西段，游人更是终日川流不息。顾客来到滨江道后，其购物欲望和休闲娱乐的欲望能得到最大限度的满足。同时由于滨江道地处天津市中心的中心，交通四通八达，在天津的任何一个角落、甚至郊区，都可以非常便捷地抵达滨江道。但同时，由于该商圈建成时间早，导致
16、停车位设计不足，严重制约了有车一族的行动，导致部分顾客流向其他新兴商圈。图3-6 滨江道商圈概况和平路商圈：和平路商业街位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2138 米，与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。和平路商业街始建于1902 年。20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以及渤海大楼、浙江兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。在这条街上，不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、天津鞋店、冠生园食品店、桂顺斋糕点店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、南京理发店等许多老字号。2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为
17、了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。但是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街，而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃，百货大楼更因远在和平路的另一端而可望不可及。因此在过去的几十年里，百货大楼自成孤岛，顾客不愿在此购物，主要是因为交通成本，信息成本和不能买到如意商品的风险都较高。所以，长期以来和平路商业街不过是滨江道商圈的一个附属品，并没有形成独立的具有竞争力的商圈。2003 年年底，坐落在百货大楼身边的现代化Shopping Mall万达商业广场竣工，从此改变了旧有局面。该购物广场内的百盛百货、沃尔玛超市、欧培德
18、建材超市、红星美凯龙超市和华纳电影城陆续面市。万达广场的诞生，为和平路带来了新鲜的血液，联合老字号“百货大楼”形成了和平路上一个具有强大竞争力的新兴商圈。因此，确切地说本文所指的“和平路商圈”也可以称为“万达商圈”，由于万达广场的加入，该商圈的丰富业态足以和滨江道媲美，甚至比滨江道还要丰富，必将成为滨江道的有力竞争者。图3-7 和平路商圈概况小白楼商圈：小白楼位于和平、河西、河东三区的交汇处，自1902 年后，日渐繁华。由于这一带周围银行、洋行众多，临近洋商、买办、官僚居住区，促进了这个商业区的发展。20 世纪20 年代后，这个商业区达到鼎盛时期，经营的多是高档商品或舶来品。商业区内，各类商店
19、林立，其中著名的有大新呢绒服装店、起士林餐厅、重庆理发馆、音乐厅、北京影院等等。20 世纪90 年代末期，凯旋门百货和滨江购物中心强化原本的商圈定位，音乐厅和起士林也已经成了该商圈内不可或缺的组成部分。今年，信达广场6 万平方米商场部分将竣工并投入使用。滨江万丽酒店和信达广场酒店，以及周边众多甲级写字楼都有助于该商圈品质的提升。由于城市地铁的竣工和地处CBD 中心，该商圈将成为滨江道商圈强有力的竞争者。从总建筑面积上看，其规模仍是最小的，发展空间巨大，世贸大厦未来商场部分的启动，也将对“小白楼”商圈起到极大的推动作用。小白楼商圈南侧距离不远就是“南楼商圈”。南楼商圈虽然规模不大，但是由于拥有两
20、家大型超市以及一家中型商场，人气还是比较旺的。自小白楼到南楼之间的大沽南路将被规划为香港商业街，该路段沿线原本就排列着一家家的小商店，并且业态多样，有着良好的商业基础，同时沿线又有两家大型商场正在兴建中，今年内即可开业。上述种种条件都将促使小白楼商圈逐渐南扩，最终必将与南楼商圈连为一体，形成一个更大范围的主力商圈。图3-8 小白楼商圈概况南京路商圈：南京路商圈其实也是滨江道商圈的衍生物，从根本上讲，他是依托滨江道带来的强大人流量而生存下来，逐步走向成熟的。南京路商圈是指在滨江道路口对面、南京路沿线的四大商场所形成的商圈。该商圈的起始标志是1986 年国际商场的开业，后来又陆续有其他三大商场的加
21、入，逐渐形成比较成熟的著名商圈。南京路四大商场各具特色、相互紧邻、互相呼应，形成了特色鲜明的商圈。由于南京路商圈形成时间较早，硬件设施相对较为落后，尤其以经营时间较长的伊势丹和国际商场，此类矛盾最为突出：没有停车场和停车场面积不够、商场周边不具备扩张和改建的条件已成为制约这两大商场发展的首要因素。相对而言，津汇广场建成时间较短硬件设施相对较为完善，整体购物环境较具优势；同时，津汇广场占据营口道和南京路交口，更具地理优势。世纪商厦由于硬件设施的两大缺陷：经营面积小和没有停车场及经营定位的失误，已成为南京路商圈中最先被淘汰的商场。图3-9 南京路商圈概况东南角商圈：东南角商圈坐落于南开区古文化街附
22、近，拥有鼓楼街、食品街、服装街和旅馆街等多条特色街步行街，是南开区的经济文化中心。商圈附近的东马路为交通主干线之一，拥有多条公交线，可便捷的通往市内六区且商圈内拥有足够停车位，方便了消费者的通达。由于经营模式的单一及定位的失误，东南角商圈中的特色街均未有很好的“作为”，其中古文化街已被改建，服装街更是面临淘汰的局面；而滨江金耀广场也难形成气候。目前，东南角商圈仅靠新世界百货和家乐福超市苦苦支撑。东南角商圈急需新的业态注入，丰富商圈内容，改建中的古文化街和新建中的铜锣湾广场正顺应了这一需求。由于商场势力的薄弱，东南角商圈只在一部分新安的忠实消费者心目中占有一席之地，很难具有大规模的号召力。新安商
23、场是东南角唯一的大型综合百货商场，开业至今已渐渐成为东南角商圈的中心；但终究显得“势单力薄、孤掌难鸣”；滨江金耀广场由于距新安有一定距离，位于东南角商圈的边缘，难以和新安形成相互依附、互相竞争的商业氛围。而铜锣湾广场和海河楼商贸区的修建则可大大丰富东南角商圈内的业态，达到“同业聚集”的效应，从而大大提高东南角商圈的商业价值，提升商圈的吸引力，有望形成与万达商圈竞争的格局。图3-10 东南角商圈概况3.3 天津商圈的发展趋势预测纵观天津商业的发展历史，可以发现一个规律，那就是：天津的商业重心一直呈现南移趋势。这与天津城市的发展变化趋势是相辅相成的。天津从最初的三岔河口的弹丸之地逐步南扩，发展到现
24、在的规模，天津居民的聚集区随之扩展；天津的核心商业区也随着人群的流动从北门外的河岸边，逐步转移到南市、滨江道、小白楼周围。看目前天津的发展态势，城市南扩是必然的发展方向，预计其商业中心将会继续南移。下面再让我们清理一下天津商业的发展脉络。n 600 年前，天津的商业中心诞生在三岔河口；n 100 年前，天津老城废弃，原商业中心南移到南市地区，同时在现在的滨江道及小白楼地区诞生了新的商业中心，天津的整体商业重心明显南移；n 改革开放以来，除上述主要商圈外，天津其它的新兴商业设施也是日新月异，不断涌现，为新的商圈的形成打下了基础，部分商圈已经显露出了雏形。例如，以友谊商厦为中心的友谊路沿线，由于酒
25、吧一条街和加宜家居的加入，已经由原来的孤立局面逐渐扩张形成了一个小商圈，同时与友谊路及黑牛城道交口的“家世界Shopping Mall”遥相呼应。随着梅江和梅江南居住区的日益成熟，将会有大量的居民从其它区域转移到该区域，友谊路相对于中心商业区所体现出的相对低廉的交通成本和时间成本，将吸引这片大型新兴居住区的居民成为该商圈的充足的顾客源泉，具有一定的发展潜力。而该商圈正好位于天津商圈南移的趋势线上。从图3-11 可以看到，友谊商厦近期的销售额增长率名列前茅（其中津汇广场因为2002 年底才开业，因而增长率比较高，不具可比性），而个别老牌商厦已经开始出现负增长。这正可以作为上述论述的一个有力证据。
26、图3-11 天津几个大型商场的营业额增长率n 随着市内可开发土地的日益稀缺，城市周边土地逐渐成为开发热点，而南部板块由于各方面的优越条件受到更广泛的青睐，已经成为开发热点中的热点，并且大有继续向南扩张的趋势。因此，居住人群的大规模南移已经成为必然趋势。“顾客就是上帝”，顾客的行踪必然指引着商业的动向。随着城市范围的日渐扩大，位于城市中心的商圈必然因其交通成本、时间成本的上升而阻滞部分顾客的脚步。那么必然会有更适宜顾客需求的新的商圈诞生，而基于上述原因，新的商圈必然会追随消费者的脚步逐渐南移。图3-12 商圈南移趋势明显由图3-12 的描绘，可以很清楚地看到天津商圈南移的明显趋势。4.小结综上所述，本文对天津商业的发展史进行了比较清晰的阐述，同时分析了天津商圈的发展规律，预测了天津商圈的发展趋势，为天津商圈的发展指出了一条比较明确的发展方向，对未来天津商业地产的投资方向选择、选址定位、业态规划等工作具有一定的借鉴作用和指导意义。12.29.202212:3312:33:3022.12.2912时33分12时33分30秒12月. 29, 2229 十二月 202212:33:30 下午12:33:302022年12月29日星期四12:33:30
