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1、徐州市久隆凤凰城营销方案设计1徐州房地产市场现状概述 纵观近几年徐州房地产市场状况，徐州市房地产市场供需两旺，成交量明显增加，据有关调查统计结果显示徐州房地产潜在的购买者的总体描述是：中低收入家庭将成为购房主体，大众房市场潜力巨大；徐州南郊将成为潜在购房者的首选，住宅南部郊区化趋势明显；徐州房地产市场潜在需求旺盛，如能改变供给与需求的结构性失衡问题，预计徐州房地产市场将会进入一个相对繁荣时期；三室一厅或三室两厅的多层住宅受到消费者的追捧，市场空间最大；网络受到消费者的青睐，数字化小区成为年轻一代及中产阶级追求的潮流。城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁有着大量的用房需求且徐州土地供应充足又迅速。
2、所以近年徐州房产呈现出以下的几大特点： （1）十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为徐州发展最快的行业之一，市近场化程度也日益提高。 （2）房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。 （3）房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。 （4）民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代就要来临。1.1房地产市场需求现状分析需求是某一时间内，消费者在一定价格条件下对商品的需求。它必须包括两个条件，有欲望购买和有能力购买，这种需求不是指自然的和主观的欲望，而是指有效需求。房
3、地产这类特殊的商品也同样适用。徐州房地产近几年需求量不断增大，且对质量要求也越来越高。2004年徐州市市区实现房产交易额245.78万平方米，交易量达34.一八亿元，由旺盛的购房需求实现的房产交易量，创下了徐州市历年来的新高。根据有关调查统计结果显示表示：2004年是徐州市房地产市场首次实现商品房当年交易量大于预售量（去年新建商品房预售面积为116.26万平方米），城市改造建设的力度加大、商品房源供应充足、住房换代步伐加快是需求增长的重要原因。1.2房地产市场供给现状分析供给是在某一时间内，生产者在一定的价格条件下愿意并可能出售的产品数量。包括新提供的物品和已有的存款。这种供给也是指有效供给，
4、它也必须满足两个条件：有出售的欲望和供应的能力。同样房地产这类特殊商品也同样适用这套理论。近年来，房产投资越来越成为广大投资者最青睐的投资品种，其表现出来的巨大升值潜力和较低的投资风险已经引起了广大投资者的关注。但是就目前而言，很多投资者在进行房产投资时还是比较盲目，常常仅根据广告的宣传，房屋的售价，售楼人员的推荐就仓促出手，成交后又往往因为所购房产的升值慢和变现难而叫苦不迭。专业的房产投资辅导，正确的投资理念已经成为房产投资人眼下的迫切需求。2久隆投资置业集团概况江苏久隆投资置业集团成立于1997年10月，是以房地产开发为主的大型综合性企业集团。集团总注册资本1亿余元，员工300余人，其中本
5、科以上学历占70%以上，具有房地产开发和建筑施工二级资质。集团已开发子房美景花园，都市家园，西苑人家，馨圆，东祥园，久隆凤凰城，祥和四季花园，等10余个项目，其中子房美景花园获全国人居经典方案竞赛综合类大奖，久隆凤凰城获中国21世纪绿色生态健康住宅创建示范小区金奖，中国住宅十大名盘。集团先后荣获“中国优秀企业”。“中国优秀房地产企业”，“全国青年文明号”，“全国销售放心房先进单位”，“建设系统全国AAA级信誉单位”，“江苏省先进私营企业”，“江苏省光彩之星”等荣誉称号，2003年名列全国成长型企业100强第28名。集团以“创建美好家园”为使命，努力构建由股东，员工，战略伙伴，客户和全社会共同组
6、成，相互依存的利益共同体，并在共同体内实现共同创业，共同成长，共享成功，共享财富。股东大会董事会总经理监事会顾问委员会企划中心行政中心财务中心质量检验中心心法律事务部信息事务部人力资源部总经理办公室保卫部企划部管理会计部财务部审计部质量推进部建安公司开发公司物业公司营销公司事务所2.1久隆投资置业集团组织机构组织机构如图1所示：图1 江苏久隆投资置业集团组织结构图2.2久隆投资置业集团营销公司主要工作述评为顺应市场的需求，更好地服务于广大房产投资者，久隆集团成立了一支高素质的房产投资顾问队伍，队伍中拥有多位金牌房产顾问，免费为广大房产投资者提供专业的投资辅导。久隆集团还精选出了一批极具升值潜力
7、的商业步行街，门面房，住宅等投资品种供投资人参考，同时也设计了几种低风险，高回报的投资方案供投资人选择。营销公司负责市场调查工作：（1）了解房地产情况，包括全国和徐州市房地产相关政策和经济情况。（2）了解其他开发公司情况，项目开发等情况。（3）调查市民的消费心里，消费结果和消费需求。（4）项目开发的可行性研究。其中市场部市场调查如图2所示：市场公关部提出调查要求调查负责人撰写调查方案设计方案交部门经理审核营销公司经理审查总经理审批方案操作（调查负责人，部门经理实施调查过程控制）调查问卷，调查方式的修正，调整调查完成，资料的统计，完成调查报告营销公司领导 调查报告的修改总经理图2 市场部市场调查
8、程序图市场调查是收集有关资料，是一切房地产营销的基础，无论是目标市场确定，产品定位还是销售策略的的制定。都要依赖于详尽而又准确的房地产市场调查。在没有进行充分的市场调查，论证的基础上，就进行项目上马，结果只能是一败涂地。房地产市场调查主要解决如下三个问题：要卖什么样的产品？卖给谁？怎么卖？即要确定建造产品的类型，档次，产品的目标市场以及产品销售策略。房地产市场调查的主要内容可以概括为：（1）消费者消费投资行为调查。（2）房地产竞争者调查。（3）房地产供应量调查，销售量，销售价格及其变化趋势调查。（4）规划、配套、交通情况调查。（5）人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、社会文化环境、法律政策
9、环境调查等。产品策划是要解决如何把产品做好的问题，所谓把“产品做好就是要在产品在满足目标市场客户需要的同时，也能为企业带来预期的利润。或者实现企业的既定目标。产品策划主要是要做好以下几个工作：（1）项目选址一个项目能否取得成功，与项目选址是否合理有很大的关系，一般，可通过对所选有关的地块的项目价值分析、比较，最终确定拟建项目地块。（2）产品定位即在目标市场客户心目中为产品创造一定的特点，树立一定的形象，以使本企业的产品与其他产品区分开来，根据市场营销理论，产品定位可分为三个层次：即功能定位、形式定位和物业管理定位。功能定位是核心，形式定位，物业管理定位是在功能定位的基础上，具体确定产品实体的档
10、次、建造标准等，以及提供服务的内容、标准等。（3）产品概念设计即在产品定位的基础上，策划人凭借他对市场的把握、对产品发展趋势的把握，将其对产品的理解和设想作为具体的系统性描述，形成独特的设计理念，作为规划设计、建筑设计及景观设计的依据，比如在对某一住宅区进行概念设计时，赋予其生态、健康的概念，然后以这一概念为统帅，对该住宅的绿化布置、景观设计、建筑间距、汽车库的位置、人车道的设计安排、健身、娱乐配套设施、建筑装潢材料等方面做定性与定量的描述，即将这一概念融入产品的设计的各个方面，以使建成后的住宅小区真正是一个生态，健康的小区，产品概念设计的关键在策划人需要适度超前地研究未来适合人们生存、享受、
11、发展各种新的生活方式。把握其主要特征，并将其主要特征提升为一种关于生活的概念。（4）产品组合与主力套型的确定即根据已确定的一个或几个目标市场客户的需要，确定产品内组合的广度与深度，以及每一大类产品的主力套型，所谓主力套型，是指该种套型的数量在该大类产品中占了绝大部分在进行策划时，要把握好以下几个原则：（1）最大限度的利用、整合地块及其环境资源，充分挖掘地块的潜在价值，比如充分利用地块的景观资源与地块所属区域的历史、文化资源。并使功能价格比最大。（2）牢记你所要做的一切是为了满足目标市场客户的需要，避免叫好不叫座。比如你所创造的产品特色应该是客户所真正需要的，而不是其不感兴趣的。（3）不要忘记控
12、制成本，策划不是堆积卖点。有些策划人为了创造卖点，把人家楼盘的优点统统拿来放在自家楼盘上，结果使楼盘的价格远远超过目标客户所能承受的范围。3国内外房地产市场现状3.1中国房地产市场现状（1）房地产投资稳步上升，地域热点显现从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率，但并没有出现19921993年增长率高达117%和165%的过热现象。从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济地带，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29%，31.4%，30%，33.4%，31.4%
13、和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入水平的提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。（2）销售率空置率高，地域分化明显近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素。但是，在销售率回升的同时，空置率也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000万平方米，占当年房屋竣工面积的一三.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率的确值得我
14、们细思量。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。再次，减免税动机。中国房地产市场的一大特点是卖“期房”，许多开发商以此来解决自有资金和银行借贷资金不足的问题，而房屋产权过户多要等待有减免税费机会的“房展会”之后办理，这也会导致一定时间内空置率的上升。鉴于上述分析，我们认为，全国商品房屋的销售率在稳步上升，总体形势乐观。但是，对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。鉴于销售率和空
15、置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面地、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。（3）价格基本平稳，结构变化突出2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快。其中，宁波、南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。2000年，商品房全国销售了2103平方米，增长了5.98，商品住宅的平均销售价格1951元，增长8.04，营业用房平均售价3221元，增长了3.77。商品住宅的销售价格增长速度最大，除写字楼房价下降以外，其
16、他都上升。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落。总的来说，尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比尚有较大差距。2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间，我国住房潜在需求量还相当大。
17、今后10年，我国的住房建设会有持续的发展。一九九八年以来，城镇住房制度改革深入推进，中国房地产投资快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。总体上看，继续保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好发展势头，当前全国房地产市场发展是健康的，总量基本平衡，结构有所改善，市场供销旺盛，价格基本稳定。我国商品房空置面积大，但投资增速同比已有所下滑，市场自身的力量正在起作用。考虑到房地产做为商品的特殊性，有人认为我国房地产投资整体上并未显著过热，但中短期内投资风险是存在的。 3.2国外房地产市场现状3.2.1美国房地产市场现状（1）住宅销售量增长近来美国现
18、有住房销售继续增长，住房销售上升了16.2，达到年销售量6O4万套，超过原先预估的525万套。（2）商业楼闲置率上升去年美国的办公楼房闲置率高达一三.6，与2O00年相比上升了5.7。今后商业楼房闲置率还会继续增长，甚至可能出现恶化。（3）前景不容乐观目前的房地产业呆帐比例有2左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会持续上升。美国房地产长期处于上升的趋势，其中有小的调整。美国作为最发达的国家，房地产业仍在处于不断发展当中。 美国人一生都在为房子奋斗，他们的住宅不断升级换代，需求的面积越来越大，质量越来越高，房子的需求是无止境的。 实践证明，经济发展与房地产业发展是同步的，房地产业是
19、一个持续增长的产业。 美国前三家大的房地产企业市场占有量占全国总量的45%。企业规模大，开发成本低，建筑水平高，是当前美国房地产业的三大特点。房地产企业规模化经营是国际市场中的一个特点。但目前我国房地产企业数量多，素质低，规模小的问题仍然存在，规模化、垄断化的步伐应该加快。 美国房地产的广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。房地产公司现场售楼部，许多是中年妇女在售楼部，没有售楼小姐。而且她们只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，
20、或者必须一次性付清。 美国房地产市场重质量、重信用，不像我们有些房地产公司重营销、重社区概念。这美国是房地产市场发展成熟的一个表现。我们应该克服浮躁心理，积极稳健地发展房地产市场。3.2.2英国房地产市场现状英国的房地产市场主要集中在城市和城郊。英国的房地产市场需求很旺。截至去年底，英国自己拥有房产的人已接近70。少数上层阶级或贵族家庭不仅在城市最好的地段拥有豪华住房，还有别墅供周末小住。而大多数中产阶级家庭基本上都拥有自己的小楼或高级公寓，居住在市区较好的地段，带有前后小花园、车库，大客厅和餐厅各自独立。条件相对差一些的则住着连体小楼，或高屋顶、带阁楼的大房子，门户独立。 政策鼓励是刺激房地
21、产需求的主要因素。自从撒切尔政府开始对经济实行大规模私有化的宏观政策以来，英国原先由政府向低收入家庭提供的公房被纳入私有化范畴，其后的历届政府都采取了鼓励买房的政策。去年以来，在英国中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，目前已降到34年来的最低水平，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。需求旺盛是过去十几年来推动英国房地产价格一直处于升势的重要因素。 当然，同其他国家和地区的情况一样，英国的房地产价格以不同地区、不同城市和不同城市中的不同地段而差异巨大。对于今后英国房地产市场的价格趋势，伦敦房地产代理公司的一位负责人说，在以伦敦为主的许多城市中，可供建新房的地皮已几乎
22、完全用光，而购房需求却在不断增加。以伦敦为例，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数也在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。由此可见，英国的房地产市场将继续活跃。4久隆凤凰城项目分析及建议根据徐房指数报告：2004年四季度住房均价为一八92元平方米，三季度住宅均价为一八54元平方米，比三季度上涨2.05，在市场政策和金融政策的调控下，徐州市房地产市场的表现还是比较平稳。其主要表现为：虽然土地供应没有明显减少，但新增房地产投资减少，房屋销售量有所萎缩，部分区域的商品房价格有明显上升；开发企业更加注重楼盘品牌意识
23、、创新意识和质量意识，同时房地产产品理念设计、小区环境设计，物业管理意识也得到加强。2004年四季度市场基本情况是：部分区域的住房价格有明显的上升，全市住房均价略微上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳，徐州市的房地产市场仍将是发展的趋势。久隆集团作为徐州房地产业的龙头，为了全面提升久隆凤凰城品位和形象，久隆集团邀请多位国际大师联袂设计，其中规划设计特邀请美国建筑师学会会员、曾获多项国际建筑奖项、首位中国、自己培养的建筑学博士、一级注册建筑师担纲设计，建筑设计邀请五合国际建筑设计公司担纲、景观设计则邀请贝尔高林国际有限公司设计，将中国人的居住习惯和西方领先潮流的建筑设计理念融合在一起，设
24、计出多种风格各异、造型别致、景观独特的别墅群落，使丰富多彩的建筑形式与秀丽的山水自然景观巧妙结合，形成具有一流品质的绿色生态健康居住社区。塞纳风情步行街位于塞纳河北岸，总建筑面积达3万平方米，由久隆集团邀请五合国际建筑设计公司全力打造，充分吸收上海新天地，北京三里屯等高档风情主体商业街的精髓，移植原汁原味的欧洲风情。塞纳风情步行街依托总建筑面积50万平方米的久隆凤凰城及周边陆续形成的高尚住宅区，有着良好的发展、增值空间。塞纳步行街由两层极具欧洲风情格调的建筑组成，商业街的基本业态为CEPA的商品，欧洲风情酒吧和欧洲日用品，既能满足人民的日常生活需要，又能满足人民对欧式生活的精神需要，免税的港澳
25、商品，原汁原味的欧式酒吧，纯正的欧式服务，风情浪漫的娱乐休闲、将创造优雅、浪漫、休闲、尊贵的原汁原味的欧洲风情。塞纳步行街，一个与上海新天地、北京三里屯等齐名的高档主题风情商业街，一个为徐州人和外来人旅游者建造的集免税港澳商品、欧洲商品、欧洲风情、欧式生活方式于一体的休闲、购物、娱乐场所、体会纯正欧洲风情，从此变得如此简单。塞纳步行街充分考虑到投资者的资金占有量和投资风险，它面向有闲散资金的中小投资者，其目标就是要让普通百姓也能在这里成为老板。在投资模式上，塞纳步行街采取带租约销售的方式，租约期限采取5年，10年的两种模式，投资期限结束后，投资者可以把商铺原价退还给徐州塞纳物业有限公司，也可以
26、继续租赁并收取投资回报。10年期限后，投资者如果不想退铺，还可以自己经营，同时享受商铺丰厚的增值空间。塞纳步行街，作为一支商业地产投资的超级“蓝筹股”以其稳定的投资收益而成为投资者的最佳选择。CEPA的全称是“内地与香港，澳门关于建立更紧密经贸关系的安排”，它的实质是中国加入WTO时承诺的时间表提前向香港澳门开放。CEPA零关税商品的到来，将为凤凰城欧式商业街提供一个展示欧洲风味的舞台：香港作为全世界商品登陆内地的一个中间地带，多年来聚集了来自全世界的精英品牌，其中又以欧美产品为住。可以说，CEPA零关税商品更加完善久隆凤凰城欧式商业街的风格定位，将加快这条商业步行街的兴盛与繁荣。4.1优势分
27、析（1）投资回报，安全的投资模式塞纳风情商业步行街采取带租约销售的方式，租约期限采取5年和10年两种，确保年投资回报率9%，5年租约到期后，投资者可以选择原价退铺或者转为10年期租约，10期租约到期后，投资者可以根据当时的市场价格选择原价退铺或者自营或者自己出售处理。（2）投资低风险，收益有保障塞纳步行街由久隆集团全力打造，为了确保塞纳步行街的整体品牌形象，特由徐州塞纳物业经营有限公司引进了一流品牌公司统一营运管理，定位市场真空经济，独家区域经营，确保赢利空间，尤其是成功的引进CEPA，填补了徐州乃至整个淮海经济区的空白。CEPA零关税商品的到来，保证了这条商业街的兴盛与繁荣，确保了投资者的收
28、益和商业街的增值前景。（3）稳定的增值空间依托塞纳步行街周边数万高档消费群体，他直接辐射具有900万居住人口的徐州都市圈和上亿人口的淮海经济区及周边区域，他弥补了徐州乃至整个淮海经济区个性、品位特色商业缺失的不足，并天生成为这个区域的新商业街、核心和整个淮海经济区不可替代的特色商业街。（4）平均价格较低独体，联体别墅定位在3000元/m2左右，小高层大约在2000元/m2左右，优势明显。（5）品牌深入人心近年来久隆公司开发的项目较多，宣传力度较大，并多次受到政府表彰，在徐州房地产界是公认的第一名。4.2劣势分析（1）地理位置不好久隆凤凰城位于徐州南郊，离市中心较远，不繁华。（2）配套设施不齐全
29、由于偏离市中心，附近的学校，医院，银行，商场，影院，菜市等与人们日常生活有关的设施不够。小区居民生活很不方便。（3）道路通达度不好项目位于铜山新区，仅11路公交车可以到达。交通十分不便利。4.3久隆凤凰城营销方案分析4.3.1优势分析（1）对自身劣势，周围竞争对手的调查分析比较全面详细，做到了知己知彼，以便突出了自身的优势。（2）提出“欧洲塞纳风情”的概念，比较有新意，利于吸引消费者的进住。产品的价格定位细，对客户定位也很准确，把市场细分，尝试多种销售渠道，利于产品的销售。进而加快了资金的回收速度。（3）各种宣传活动很多，容易造成“消费者的饥饿状态”。（4）提出了销售进度时间表，对员工的管理合
30、理，大家心齐好办事。（5）有较畅通的信息反馈。4.3.2劣势分析没有进行消费者购买行为的调查，使项目的选址，产品的设计不能很好的与消费者的爱好，习惯等相结合，使项目的投资设计存在一定的盲目性。而且除了“塞纳风情”这一概念，没有很强的可卖点。不能很好的吸引消费者。 4.4销售方案创新设计 从我国房地产业的现状来看，由于产业化程度、技术含量和技术创新程度不高，知识产权意识缺乏，使得进入这一行业的门槛比较低。当房地产行业的利润较高时，受行业利润的吸引，在很短时间内就会有大批投资者进入这一行业，造成房地产开发项目的增加，进一步加剧市场供求矛盾，导致行业内竞争加剧。为争夺有限的市场空间，开发企业的竞争程
31、度异常激烈。激烈的市场竞争环境迫使企业必须走差异化经营战略。而传统的产品差异化、服务差异化策略由于缺乏必要的法律保护，极易被竞争者仿效。品牌作为企业差异化的集中体现，作为一种公开的技术秘密，是任何企业都无法仿效的。因此，市场竞争越激烈，越要求企业走品牌化经营之路。为了解消费者对住房需求市场，以便对住房进行规划设计和方案设计，有关对广州市调查结果显示：市民说优秀的小区应该是项目选址各种生活配套设施要齐全，各种活动场地，场所要足够，环境规划一定要好，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别注重智能化，在楼盘外立面的设计上要新颖，色调协调，风格要跟上潮流，还有大部分的消费者喜欢的是全封闭的住宅
32、小区。对高绿化率这个问题，几乎所有的受访人都认为高绿化率是十分必要的。为此：（1）要对项目自身，周围景观，环境的设计表现出文化性，舒适性，陶冶性，祥和性，要能满足人的生理需求，心理需求，安全要求，健康需求。住宅环境既有物质方面的硬环境，也离不开精神方面的软环境，两者必须紧密的结合。可以利用、改造自然景观与人造山水景观相结合。小区绿化追求的是亲、静、美、闲、雅、秀、把人工艺术与自然景观浑成一体。（2）对市场进行调查，对户型设计是以安置型，实用型，舒适型，还是豪华型设计哪种为主。而且户型不宜过杂，主力户型设计差异性不要太大，如将三房两厅、一房一厅作为主力户型必将拉大购房者层次。也可以对户型进行弹性
33、设计，留出一两室变成三四室的可能。销售时甚至可以是无隔壁的大空间，可以提高使用率，到交楼时提供三种选择，根据客户的需求决定如何分隔。 开发商自身企业品牌的知名度，能够塑造这个房地产产品品牌的知名度，这是房地产商品附加条件之一；给一个房地产引进一个全新该连或营造文化氛围，也是房地产商品的附加条件之一。在当今竞争越来越激烈，信息交流越来越快，开发商模仿能力越来越强，房地产的附加条件就越显重要。作为不动产的特殊性，完整的房地产商品不会只是一套房子那么简单，一个商品一旦开始它的使用过程，品牌就进入了再塑造品牌意识。在商品附加值的营销应用中，一般来说商品附加值都是后天的，但是这个后天的商品附加值是可以预支的。因此，后天商品附加条件在营销切入点的选择上是可以“预支”可能更直接、更明确，也更有利于消费者的预先选择。12.29.202213:1213:12:5422.12.291时12分1时12分54秒12月. 29, 2229 十二月 20221:12:54 下午13:12:542022年12月29日星期四13:12:54
