房地产销售人员培训教程-114DOC.docx

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1、培 训 大 纲一：建筑知识常识；二：城市和城市规划知识；三：房地产市场和投资知识；四：房地产市场调查；五：销售礼仪；六：回访客户技巧；七：销售技巧；八：促成成交技巧锦绣山水培训实质内容一：建筑知识常识；1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 4、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。5、二级市场：二级市场是指住房

2、私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。6、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。7、五证：房地产商在预售商品

3、房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工 程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源 和房屋管理局核发。 8、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。9、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产

4、的占有、使用、收益和处分的权利。10、廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。11、经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略

5、低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。12、二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。13、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

6、14、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。15、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。16、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。17、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一

7、般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。18、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。19、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满

8、足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 20、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。21、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。22、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。23、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理

9、”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒

10、店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。 24、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。25、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。26、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计

11、算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。27、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 28、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。29、 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结

12、构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。30、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。31、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。32、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 33、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保

13、证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。34、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。35、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 36、竣工面积：竣

14、工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。37、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。38、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。39、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。40、销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。41、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑

15、的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。42、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。43、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。44、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 45、净高：净高是指层

16、高减去楼板厚度的净剩值。46、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。47、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积。48、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。49、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。50、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。51、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。52、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的

17、高度超过该房间净高的12者。53、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。54、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。55、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。56、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。57、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道

18、路用地和公共绿地等四项用地的总称。58、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。59、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。60、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。61、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。62、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求

19、，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。63、道路红线：道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。64、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。65、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。66、蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的

20、塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。67、低层房屋：小于等于10米，13层。68、多层房屋：介于1

21、0米24米之间，48层。69、小高层房屋：812、13层。70、高层房屋：1524层，大于24米。71、超高层：24层以上。72、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。73、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。74、住房公积金：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实

22、行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金账户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。

23、（3）按“专项使用”的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。75、市场比较法：是选择实例与委托评估房地产在交易时间接近，交易情况无反常，非故意压低或抬高成交价格，房屋的地点相近，房屋结构、朝向、户型、使用功能、新旧程度相似，可将他们的差别进行指数调整，让成交实例与委托评估房地产的状况达到一致，进行房产比较后，测算出该房产的评估价。76、物业管理：业管理就是专业化的机构受业

24、主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。77、智能化小区：智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。真正意义的智能化社区，确实可为居住者提供诸多方便。78、房地产

25、投资泡沫：房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。79、房屋中按规定计入公摊的范围包括：整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室

26、、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。二：城市和城市规划知识；泸州市城市规划管理技术规定第一章 总 则第一条 为了进一步加强泸州市城市规划管理，提高规划管理水平，使城市规划管理法制化、科学化、规范化，依据中华人民共和国城乡规划法等法律法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。第二条 本规定适用于泸州市城市规划区范围内各项建设工程。泸县、古蔺县、叙永县、合江

27、县可参照本规定执行。第二章 城市建设用地分类第三条 本市建设用地按国家标准GBJ3790城市用地分类与规划建设用地标准进行分类。第四条 部分具有兼容性的建设用地，其兼容的内容按批准的详细规划执行。尚未编制详细规划的区域，由城市规划行政主管部门根据城市总体规划、分区规划和本规定表一各类建设用地适建范围表规定执行。凡是各类建设用地适建范围表中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质，超出各类建设用地适建范围表规定范围的用地性质调整须经城市规划委员会讨论确定后按相关程序报批执行。各类建设用地适建范围表序号 用地类型建设项目居住用

28、地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地绿地第一类R11第二类R2第三类R3贸易办公CC科教文卫CC第一类M1第二类M2第三类M3普通W危险品WG1G21底层独立式住宅2其他低层居住建筑3多层居住建筑4高层居住建筑5单身宿舍6居住小区教育设施(中小学、幼托机构)7居住小区商业服务设施8居住小区文化设施、青少年和老年活动室、文化馆等9居住小区体育设施10居住小区医疗设施（卫生站、街道医院、养老院等）11居住小区市政公用设施（含出租汽车站）12居住小区行政管理（派出所、居委会等）13居住小区日用品修理14小型农贸市场15小商品市场16居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑17居住区级以

29、上商业服务设施18居住区级以上文化设施19居住区级以上娱乐设施（电影院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）20居住区级以上体育设施21居住区级以上医疗卫生设施22特殊病院、精神病院、传染病院、一需要单独选址23办公建筑、商办综合楼24一般旅馆25旅游宾馆26商住综合楼27高等院校、中等专业学校28职业学校、技工学校、成人学校和业余学校29科研设计机构30对环境基本无干扰、污染的工厂31对环境有轻度干扰、污染的工厂32对环境有严重干扰、污染的工厂33普通货运仓库34危险品仓库35农、田、水产品批发市场36社会停车场、库37加油站38汽车修理、专业保养场和机动车训练场39客、货运公司站场40施工维修设

30、施积废品场41污水处理厂、殡仪馆、火葬场42其他市政公用设施注：允许设置, 不允许设置第三章 建筑容量控制指标和规定第五条 凡新建、扩建和改建建筑工程的建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。第六条 城市规划区内的各片区用地，必须编制详细规划，详细规划的覆盖范围由我市城市规划行政主管部门核定，经批准后实施。第七条 对各种类型的建筑基地，其建筑容量控制指标必须低于表二中所列的指标。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标不得进行加权平均，并按基地内建筑类别指标严格者控制。第八条 对未列入表二的学校、科研机构、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术等公共设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规范执行。 第九

31、条 凡在详细规划中已明确为居住建筑用地的，不论公建用房所占比例多少，其容积率和建筑密度控制指标均不应超过居住建筑的规定执行。公寓式办公楼建筑容量指标一律按居住建筑控制。第十条 建筑基地用地面积的计算，以红线确定的用地范围进行计算，城市道路及公共绿地不纳入计算。各建设项目不论分期建设与否，均以红线范围进行统一指标计算，不得分割成若干地单独计算，已建建筑在红线范围内的仍要参与指标计算。建筑基底面积以建筑物正投影面积计算（雨蓬、挑檐、造型构架不计入计算）第十一条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层，也不得再插建任何建筑物。第十二条 住宅建筑基地未达到下列

32、面积的，不得单独建设。旧城用地面积1公顷。新区用地面积3公顷。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，无法调整合并，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设。 第十三条 各建设项目的建筑容量控制指标，既要满足详细规划的指标要求，又要满足附表（二）的规定，取二者中的要求严格者作为规划管理的控制指标。 第十四条 在计算容积率及建筑密度时，全地下室不参与控制指标的计算。第十五条 居住小区、住宅组团内建筑底层全开放架空作为公共活动场地及小区绿化用地的，该架空层纳入层数计算且高度应满足相应规范的要求。架空层面积不计入容积率指标计算。第十六

33、条 高层建筑所在地块公益设施和市政配套设施容量应能满足新建高层建筑需求。第十七条 调整方案建筑容量控制指标，既要满足附表（二）的规定指标要求，同时不得超出原审批方案指标。附表（二）建筑密度、容积率控制表 控制范围控制指标建筑类别旧城新区建筑密度(不大于)容积率(不大于)建筑密度(不大于)容积率(不大于)多层住宅小区30%1.825%1.575米以下高层住宅小区22%3.520%2.5100米以下高层电梯住宅204.5183.5多层办公建筑、旅馆402.2352.0高层办公建筑、旅馆356.0305.0多层商业用房（包括专业市场）452.5402.0厂房及库房552.2552.2第四章 建筑间距

34、第十八条 建筑间距必须符合消防、卫生、环保、绿化、安全、工程管线、建筑设计规范和文物古迹保护等法律、法规的规定。第十九条 低层、多层居住建筑的建筑间距规定如下：平行布置的居住建筑两幢建筑采光面相对时，建筑采光间距应大于平均高度1.0倍，且其最小值为6米。相互垂直布置的居住建筑山墙面对采光面时,山墙按山墙距退让山墙距一半，采光面按平行布置采光间距一半退让，建筑间距二者相加计算，且其最小值为6米。既非垂直又非平行的居住建筑，当两栋建筑夹角大于60时按相互垂直布置的居住建筑间距计算，当两栋建筑夹角小于60时按相互平行布置的居住建筑间距计算，建筑（含阳台）最窄处应满足计算要求。(四) 居住建筑进深大于

35、16米的山墙，不论开窗与否，一律按采光面计算间距。进深16米以下住宅山墙有居室、客厅开窗者，山墙之间最低间距不低于13米；若仅有厨、卫开窗者，山墙之间最低间距不低于10米。第二十条 高层居住建筑的间距要求。(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距，30米以下高度的建筑按照平均高度的1.0倍控制；超过30米高度的建筑，每增加3米高度，建筑间距增加1米。(二)高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距，按照高层居住建筑与多、低层居住建筑各自规定间距的一半相加计算。 (三)高层居住建筑总进深大于24米的山墙，不论开窗与否一律按采光面计算；高层居住建筑山墙间间距不低于18米，高层居住建筑山

36、墙临界距不低于9米。既非垂直又非平行的居住建筑，当两栋建筑夹角大于60时按相互垂直布置的居住建筑间距计算，当两栋建筑夹角小于60时按相互平行布置的居住建筑间距计算，建筑（含阳台）最窄处应满足计算要求。第二十一条 旧城按以上规定的0.8倍控制（山墙除外）。第二十二条 非居住建筑与居住建筑的间距按居住建筑与居住建筑的间距进行控制；非居住建筑与非居住建筑的间距要求按居住建筑的0.8倍控制。第二十三条 32米以上街道两旁建筑山墙间距不小于10米；32米以下街道两旁建筑及用地内部多层居住建筑山墙间距不小于8米；50米及50米以上城市干道临街建筑山墙间距必须大于20米以上。第二十四条 特殊地段、地形的建筑

37、间距在符合交通、消防、采光、通风、城市设计的要求下，由城市规划行政主管部门按有关规定确定。第五章 建筑退让距离第二十五条 建筑物沿城市道路、公路、铁路、河道、排水干线，人防设施、文物古迹、电力保护区及用地边界建设时，必须符合有关法律、法规的规定进行退让。第二十六条 低、多层建筑物沿用地边界修建时，应按本规定第四章建筑间距规定的自身相应间距的一半作为建筑离界距离。临自身用地边界最低间距4米，高层建筑山墙距临自身用地界退足9米，采光面临自身用地界按自身间距的一半退让。对易燃、易爆以及环保、安全等特殊要求的建、构筑物临自身用地界，应退足国家规范规定要求的全部安全间距。第二十七条 当相邻已有建筑未退让

38、间距时，新建建筑应退足相对应的本规定第四章建筑间距。第二十八条 道路宽度不满足间距要求时，按道路中心线退够相应间距。地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物的深度的0.7倍，且最小值为3米。 高度大于2.0米的挡土墙和护坡的上缘与建筑物水平距离应不小于3.0米；其下缘与建筑物的水平距离不小于2.0米。挡土墙的高度宜为1.5至3.0米；超过6.0米时，宜退台处理，退台宽度不应小于1.5米。第二十九条 沿城市道路新建建筑物时，建筑（含建筑裙房）后退道路红线的最小值按下表执行。道路等级建筑退让建筑性质大于等于50米以上大于等于32米、小于50米小于32米滨江路退让道路红线退让道路红线退让道路红线退让道

39、路红线高度24米以下的建筑20535高度24米以上的建筑2010810第三十条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆等人流、车流大量集散的建筑应满足集散场地的要求,且后退道路红线旧城不小于15米，新区不小于20米。在城市重要景观地段和特殊地段，建筑后退距离除按上述规划要求后退外，还应根据城市规划管理加大后退距离。第三十一条 道路交叉口四周道路规划红线应满足视距三角形的要求并退够足够的前区，道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线以相应最高等级道路后退计（均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起）。第三十二条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。第三十三条 沿江

40、道路靠江一侧不得新建建筑物。第三十四条 在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建筑物。 第六章 建筑物的高度控制第三十五条 建筑物的高度必须符合日照、间距、消防等方面的规定。建筑高度按下列规定计算：（一）平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶；有女儿墙的屋面，自室内地面算至女儿墙顶。（二）坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口项；坡度大于45度的，自室外地面算至坡屋顶的二分之一处。（三）住宅(公寓)层高不得超过 4.2米，若超过 4.2米按两层计。第三十六条 建筑高度应满足控制性详细规划、城市风貌总体规划要求。第三十七条 无电梯住宅不得超过六层，如利用地形高差

41、分层入口时，建筑物总层数不得超过七层，七层应作退台处理，七层建筑面积不得超过标准层的70%。第三十八条 在飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施净空保护区域内新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的要求。第三十九条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。第七章 配套设施的设置第四十条 住宅小区必须实行雨污分流。在方案设计中必须同步设计雨水、污水管线及光纤、电力、天然气、通信等管线。必须同步实施、同步投入使用后方可竣工验收。第四十一条（一）、根据街道社区的划分，每个社区必须设计