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1、 第一部分：市场分析一 宏观市场分析（1） 全国宏观市场分析1.2014中国宏观经济分析有利条件环境改善和活力增强兼具我国经济基本面依然较好，外部环境趋于改善，市场预期不断好转，体制机制改革有望激发经济增长活力2014年，我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件。我国经济基本面依然较好。总体看，我国仍处于工业化、城市化、消费结构升级、收入较快增长阶段，且一些新的增长拉动因素正在形成，经济基本面仍然良好。一方面，内需增长仍有广阔空间。从消费方面看，对文化、教育、医疗、养老和旅游等服务类需求增长迅猛，智能手机、平板电脑、信息家电等已形成新的消费热点，住房汽车等消费持续增
2、长。网购等新兴业态的发展则有力地促进消费潜能的释放。从投资看，我国在城市轨道交通、环境治理、城市排水、保障房（包括棚户区改造）和农村基础设施等方面存在着极为迫切的需求。另一方面，要素供给质量明显提高。从人力资本积累看，2013年我国普通高校毕业生达到699万人以上，劳动力整体素质持续提高。从研发投入看，近年来中国研发投入增长较快，保持在20%左右，2012年研发投入占国内生产总值的比重达到1.98%，绝对量为世界第二。从资本存量质量看，近年来我国建设了一大批具有国际一流水平的重大装备、重要基础设施，为长期发展奠定了坚实的基础。按照要素供给测算，2014年我国潜在增长率与2013年基本持平甚至略
3、高，这为2014年的经济增长提供了良好基础。外部环境趋于改善。今年以来，全球经济复苏在波动中逐步加强，美、日等主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认，发达经济体重新成为世界经济增长的主要驱动力。预计在财政紧缩力度减小、货币条件仍然有利和私营部门活动增强等因素的带动下，2014年美国经济增长有可能达到2.5%。美国经济的好转将对其他发达国家乃至全球经济产生较大带动作用。欧洲经济近期表现超出预期，随着政策措施逐步消除尾部风险和财政拖累减少，预计2014年欧洲经济增速可达1%左右，改变数年来持续衰退的局面。受提高消费税等财政巩固措施的影响，预计2014年日本经济增速将有所回落，但仍可保持正增长。201
4、4年，由于发达国家经济增长仍低于潜在水平，而新兴市场国家经济增长减速，预计全球通胀形势仍将保持稳定。市场预期转好。今年以来，我国通胀压力持续缓解，价格总水平（CPI）处于调控目标3.5%以内，这为我国继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策提供了有利条件。二季度以来中央进一步明确了经济增长的上限、下限和底线，出台了一系列支持政策，对稳定市场预期产生了积极作用，促进市场主体投资意愿的回升，这一趋势有望延续，并有助于继续改善市场预期。通过调研发现，目前企业家信心普遍回升，投资意愿上升，采购活动加快。体制机制改革有望激发经济增长活力。今年以来已经推出简化和下放行政审批权等多项改革措施，十八届三中全会的
5、召开势必加快推进体制机制改革，有利于进一步转变政府职能，促进非公经济发展，提高资源配置效率。在调研中了解到，目前企业家对改革均寄予厚望，不少企业愿意借改革先行先试政策，创新企业投资和管理方式，挖掘自身增长潜力，将对经济增长和结构调整发挥重要推动作用。另一方面，国内有利条件增多。金融利好有利于促进贸易的发展。深圳前海和上海自贸区探索的跨境金融交易和资本流动管制，不仅是在资金跨境方面简化了跨境人民币业务流程，和贸易相关的资金流转也将加速，尤其是上海自贸区以推进贸易企业结售汇便利化、放松外汇管制、通过贸易流带动资金流构建在岸金融中心的思路，将对我国外贸开展有质的提升。不利因素矛盾隐患和不确定性共存外
6、部环境的不确定性仍然存在，财政金融领域矛盾和隐患较多，企业生产经营困难问题短期内难以明显缓解外部环境的不确定性仍然存在。IMF最新的世界经济展望报告认为，全球经济发展仍面临一些不确定性因素，世界经济下行风险持续存在，这些因素也可能拖累我国经济发展。一是新兴经济体近期增速明显放慢，今年二季度，金砖国家中的巴西、印度和南非经济增长分别为1.5%、5.5%和3%，均为近年来的低点。由于新兴经济体在我国外贸中的比重已经显著上升，其经济减速对我国的影响也要高于以往。二是发达国家的政策调整带来的不确定性。美联储2014年退出量化宽松政策的几率很大，由此可能对新兴经济体的资产市场、汇率和贸易等多方面产生较大
7、冲击。三是国际地缘政策的风险仍然存在。中东地区持续不稳定，我周边地区的安全环境也更趋于严峻，对我正常经贸关系产生了一定干扰。财政金融领域矛盾和隐患较多。今年以来，我国财政金融形势变化较大，财政金融领域存在多种隐忧。在财政方面，一是地方融资平台筹资能力和偿债能力趋于下降。虽然目前对地方债务有多种测算，但政府债务高企，债务占财政收入比重持续上升几成不争事实。调研发现，部分三、四线城市由于土地出让金收入的减少，地方融资平台违约风险有所显现，银行也增加了对其放款的谨慎性，一些平台公司的筹资形势不容乐观。同时，债务高企也将影响到地方政府的财政状况。二是局部地区财政收支矛盾可能加剧。受进一步扩大营改增试点
8、、加大减税力度、房地产相关税收增幅明年可能有大幅回落等影响，加之取消部分行政事业性收费，部分地方政府财政增收难度将变得越来越困难，而为促进经济稳定增长、调整经济结构、保障改善民生等，财政投入不断增加，财政支出压力相应加大。在金融领域，由产能过剩、地方政府债务等问题所引发的金融风险在累积，银行信贷的不良贷款率在提高。金融机构规避监管，高风险业务扩张过快，存在着一定的系统性风险。企业生产经营困难问题短期内难以明显缓解。近年来，企业生产经营困难局面趋于严重，明年仍然可能难以有效缓解。一是劳动力成本持续上升。目前工人工资基本以年均20%至30%的速度上涨，用工成本高企，加之需企业支出的附加在工资上的各
9、类社保支出与工资的比例已达到0.5比1，企业负担加重。二是税负水平较高，部分企业反映，目前企业所缴税费占企业利润总额的50%以上，甚至占营业收入的20%以上，企业难以承受。三是融资难、融资贵等问题日益突显。目前中小企业依然普遍面临着审批周期长、贷款规模较小等问题，银行在收取正常利息之外，还以咨询费、顾问费等名义收取其他费用，导致融资成本高企，目前正规渠道得到的贷款加上各种成本年利大约在9%至10%左右，其他渠道的融资成本更高。四是目前产能过剩矛盾依然严重，从传统行业向新兴行业蔓延，也向上游资源类企业蔓延，持续影响企业总体经济效益。房地产市场运行的不确定性增加。房地产价格持续攀升，引发社会矛盾，
10、并挤压其他产业发展空间，通过各种渠道对价格总水平的稳定也产生不利影响。随着房产税的扩围、按揭利率水平的上升、美国量化宽松政策退出和一些三、四线城市供过于求，房地产市场也存在着一定的调整压力。2. 2013年中国房地产市场回顾2013年是房地产行业重要的一年，新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资开放，区域调控差别化。在此背景下，2013年房地产市场，仍然呈现出一些值得我们回顾的特征。（1）从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热2012 年开发商的主旋律是去库存，扩张的
11、意愿并不强烈，造成了全年土地成交整体偏冷的局面。经过2012 年 3 月以来的持续热销，库存下降明显，去化时间不断缩短。进入 2013 年，开发商亟需补库存，伴随着核心城市优质地块的推出，土地市场景气度回升，各地地王频现。但我们留意到，土地市场从区域上变的更加集中，火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市城市土地出让依然低迷。2013 年 1-11 月，40 大中城市土地成交面积为 35292.46万平米，同比下降 4.5%，相对于 2012年土地成交面积同比下降 12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。但从不同城市类型的土地成交溢
12、价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达 32.2%，二线城市土地成交溢价率为 19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有 9.6%。40 个大中城市土地成交面积增长情况 不同类型城市土地成交溢价率40 个大中城市土地成交溢价率走势（2）从全国来看，成交高位景气，预计全年住宅成交近 7 万亿，30%的增长2013 年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。
13、1-6月，全国商品房成交面积 51433.33万平米，同比大幅上涨28.7%，涨幅较前5个月收窄 6.9个百分点，其中商品住宅成交面积 46089.66万平米，同比大幅上涨 30.4%，涨幅较前 5个月收窄 7.2个百分点；1-6 月商品房销售金额 33376.41 亿元，同比上涨 43.2%，涨幅较 1-5 月份收窄 9.6个百分点。其中商品住宅销售金额 28215.06 亿元，同比上涨 46.0%，涨幅较 1-5 月收窄 10.8个百分点。2013 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2013 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 7741
14、2 亿元，同比增长 19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积 110807万平米，同比增长 20.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额 69946亿元，同比增长 30.7%；其中商品住宅成交面积 98871万平米，同比增长 21.3%，商品住宅成交金额58689 亿元，同比增长 31.1%。中国商品房销售面积增长情况 中国商品住宅销售面积增长情况中国商品房销售金额增长情况 中国商品住宅销售金额增长情况商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，2013年1-11月，商品房均价 6312 元/平米，同比增长8.1%，其中住宅均价5936 元/平米，同比增长8.0%。中国房
15、地产市场商品住宅成交量价走势（3）从城市来看，一二线城市继续领跑从城市来看，三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。在这种情况下，品牌开发商用脚投票，趋势性回归一二线城市。我们看到，一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。数据显示，2013年1-10月一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，比2012年提升2.1%，销售金额占比为45.1%，比2012年提升3.6%。各线城市销售面积占比 各线城市销售金额占比（4）办公楼和商
16、业营业用房开发投资和新开工增速高于住宅，风险凸现2013年，无论是新开工面积增速还是开发投资增速，办公楼和商业营业用房表现均高于住宅。开发投资方面，2013年1-11月，办公楼开发投资同比增长36.0%，比商业营业用房高出8.4%，比商品住宅投资大幅高出16.9%。新开工方面，2013年1-11月，商业营业用房新开工面积同比增长15.1%，高于办公楼和商品住宅。在行业新开工面积中长期拐点已过的背景下，办公楼和商业营业用房开发投资增速能够高于住宅，其原因在于当前很多地方政府在土地出让时限定一定的商业和写字楼的面积比例，导致商业和写字楼的供应一直居高不下，2010年针对住宅的调控驱使更多的开发商介
17、入写字楼和商业地产，最终导致当前一些城市的人均商业面积已经达到甚至超过欧美发达国家水平，供过于求的局面特别明显，写字楼亦如此。而对于商业地产来说，考虑到人口的集聚、全社会消费品零售总额、三产的发展、品牌商家的入驻等等诸多因素，很多二三线城市根本无法支撑当前的供应量。写字楼需求的内在驱动因素在于就业人口总量和密度、二三产总值、规模以上企业生产总值、交通便利度等指标。而这些，更简单来说，也是人口集聚、产业集聚、市场容量等数据的体现。在这些指标上，一二线的核心城市更具备竞争力。从优质写字楼租金和优质零售物业首层的租金走势可以发现，当前写字楼和商业租金表现最佳的一线城市也正在放缓，而更多的二三线城市的
18、租金水平出现停滞不前，某些城市甚至存在较大的下跌风险。3. 2014年中国房地产市场发展趋势预测1)预计 2014 年住宅市场销售面积增长5%，房价增长5%，销售金额增长10.2%核心城市主流产品供不应求和部分城市房地产市场的下行，我们确信市场已经正式进入了分化的时代，在2014年这种分化的趋势也将继续延续下去。在分化的时代里面，总量变化的指导意义正在下滑，这点与房地产单边上扬的时代有着本质上的区别。尽管如此，我们仍然需要对总量做出一些判断。在2014年整体货币环境偏差的情况下，整体供给的增加和去化率的下移，使得房地产销售面积和房价放缓是确定的。2)供应增加，预计待去化的住宅面积同比增长10%
19、由于 2013 年土地市场成交数据的恢复，基本上大家都知道 2014 年的供给肯定会增加的。至于明年具体增长多少，我们只需要最简单的方法，找几个龙头公司问一下他们新开工能有多少供货多少，再看看今年剩余多少可售，对应他们明年大概的市场份额，反过来算总量，这样就可以得到一个大数，那就可以看出来整体供应的情况，然后对照季调一下的行业滞后 1.5 年新开工面积调整一下，基本上大数就能出来了。这样算下来，预计明年待去化的住宅面积同比增长 10%左右。滞后 1.5 年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房）3)销售面积进入高位平台，预计明年销售面积同比增长5%，预计销售金额同比增长10.2%从全球经验来看，
20、人口抚养比拐点附近会产生新开工面积拐点，中国的新开工面积拐点于2011年已经跨过，从而也意味着中国的新房销售面积从2013年期已经进入了中期的高位平台阶段。展望2014年，销售面积也仍将在高位平台上运行。但是由于整体利率水平的攀升，我们预计明年企业的投资意愿会有所回落，而家庭的购房需求将会回落。资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说家庭部门的需求曲线对
21、利率的弹性没那么大，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升持续的时间已经足够长，其上浮的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。我们预计 2014 年在悲观情形下，商品住宅销售面积同比、房价上涨幅度、销售金额同比分别为3.0%、2.0%和5.1%；中性情形下分别为5.0%、5.0%和10.2%；乐观情形下分别为7.0%、8.0%和15.5%。根据中性情形下的测算，2013-2014年商品住宅的销售面积分别为11816万平米、124069万平米；2013-2014 年商品住宅销售金额分别为69507亿元、76458亿元。市场实现软着陆。2014 年商品住宅销售预测2014年商品住宅
22、销售面积预测 2014年商品住宅销售金额预测综上，2013年度，十八届三中全会为未来的房地产市场确定了基调即以市场自身运作为主、地方差异化调控为辅的运作模式。在这一大背景的影响下，从2013年第四季度开始，不同类型、不同地区的购房者预期出现了很高的一致性，即看涨房价和成交量的购房者仍占多数，但预期房价和成交量涨幅将有所回落。受此影响，购房者对未来半年房地产市场的乐观程度有较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。（二）济南城市经济发展1.城市宏观经济2013年前三季度全市生产总值完成3735亿元，比去年同期增长9.3%，三类产业结构更加优化。其中第一产业增加值为180.7亿元，同比增
23、幅为3.2%，第二产业增加值为1413.3亿元，同比增幅为10.4%，第三产业增加值为2141.7亿元，同比增幅达10.34%。 2005年-2013年前三季度济南市GDP走势2.济南市固定资产投资2013年前三季度，济南全市固定资产投资1744.2亿元，同比增长21.0%；从产业结构看，2013年1-3季度，第一产业投资67.1亿元，同比增长42.2%，第二产业投资571.3亿元，同比增长22.3%，第三产业投资1105.8亿元，同比增长19.3%，其中房地产投资551.3亿元，同比增幅为8.8%。2005-2013年1-3季度济南固定资产投资走势3.济南市社会消费品零售总额2013年前三季
24、度济南市社会消费品零售总额1877.4亿元，同比达到13.1%的增长。其中城镇实现消费品零售总额1726.5亿元，同比增长13.2%，乡村消费品零售总额150.9亿元，同比增幅12%。2005年-2013年1-3季度济南社会消费品零售总额4.济南市城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入稳步增长。2013年上半年情况看,济南市城市居民人均可支配收入17006.9元,增长9.2%。人均消费性支出为14931元，同比增长11.7%，济南市居民生活水平稳步提高。2005年-2012年前三季度济南市人均可支配收入走势5.城市房地产与经济发展的关系从城市宏观经济指数来看，济南市人均GDP、人均可支配
25、收入水平较高，为消费能力及需求释放提供了有效支撑。但相关数据显示，济南市的房地产投资额在同类型城市中处于相对落后的水平，因此，济南房地产业未来有较大的发展空间。 二 济南市房地产市场分析 2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在40%左右，明显优于去年同期水平。从2013年土地出让历史最高值来看，2014年济南住宅市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨道。同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不断推出新项目极大提升了济
26、南楼市整体产品力和营销水平，实现了一线房企全面布局格局。相比而言，商业物业整体仍较为平淡，市场表现一般；公寓和写字楼均有大量新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展，均带来逾千万的写字楼、公寓等商务公建类产品，2014年将步入竞争白热化阶段。第一部分：2013年济南市土地市场分析 一、公告土地分析1、土地供应面积大幅上涨2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万，建筑面积为3130.41万。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。图1-1-1济南2009-2013年土地供应
27、状况2、 西客站片区土地集中供应表1-1-1 2013年全年土地出让情况列表从土地供应的各个区域来看，槐荫区供应土地最多，宗数、面积及建筑面积均位于各区之首，主要是西客站片区大量土地入市的拉升。 3、住宅用地为主，商业用地比例下降图1-1-2济南各物业类型土地供应状况2013全年，济南共供应136宗居住用地，总面积804.26万平米，占总供应面积的69.11，环比下降3.66%。商业用地供应85宗，总面积275.92万平米，占总供应面积的23.71，环比下降3.62%。其他类用地8总，85.33万。二、土地成交市场状况1、土地成交量价齐升济南2013年成交土地164宗，总面积约763.46万，
28、建筑面积约2179.18万，成交总价418.81亿元。与2012年相比土地成交情况呈现量价齐升的局面，土地面积增加31.86%、建筑面积增加38.01%、成交金额增加29.95%。图1-2-1济南2009-20132、住宅用地为成交主力图1-2-2济南2013年各物业土地成交面积居住用地成交58宗，总面积约421万，折合建筑面积1329.44万，土地成交总价款为283.34亿元；按土地成交面积，居住用地占共成交面积66%。商业用地成交59宗，总面积约186.37万，折合建筑面积约831.10万，土地成交总价款为130.571亿元；按土地成交面积，商业商务用地占比25%。其他娱乐康体、殡葬设施用
29、地、加油加气站等用地成交4宗，总面积约71万，折合建筑面积约18.64万，土地成交总价款为4.90亿元；按土地成交面积，商业商务用地占比9%。3、土地单价上升，楼面地价保持平稳图1-2-3济南2009-20132013年济南土地成交单价为5486元/，环比下降1.40%；楼面地价为1922元/，与2011年相比上涨4.46%。各区土地市场分析三、区域土地出让与成交量分析表1-3-1 2013年各区土地出让与成交情况列表今年土地供应仍集中在城市重点建设的新区，新区的建设必将带来大量土地市场供应与成交，而开发商不断进驻也将对新区建设起到促进作用。槐荫区土地供应与成交数量均位于各区之首，主要受西客站
30、片区大量土地入市影响。 从成交土地的楼面地价来看，历下区楼面地价相对较高，传统认知的高价值区域的楼面地价仍高于城市新区与外围区域。随着品牌开发商的大量进驻，西客站所在的槐荫区楼面地价不断提升，已超过历城区居于济南各区次位。 四、土地市场小结及预测2013年，济南土地市场延续2012年的上行态势，供应量及成交量均再现高峰，土地市场供需两旺。随着济南城市发展节奏的不断加快，在房地产整体向暖的形势下，2014年土地供应仍将继续增加。 西客站片在最近两年释放了大量土地，预计后续可供应土地相对较少。而历城区作为济南最大的行政区，存有大量待开发建设用地，未来济南东部奥体至唐冶区域或将成为2014年土地市场
31、主力。 第二部分：2013年济南商品房住宅市场分析 一、2013年1-12月济南市商品住宅市场状况1、供需两旺，楼市运作良好图2-1-12013年1-12月济南住宅市场累计供应量截止至2013年12月，济南市内五区商品房全年累计供应495.1万平米，同比增长34%。这一数值也达到历史最高水平。图2-1-22013年1-12月济南住宅市场累计成交量、截止至2013年12月，济南市内五区商品房全年累计成交423.5万平米，同比增长33%，同样刷新了历史最高成交记录。图2-1-32013年1-12月济南住宅市场供求交情况从各月份成交数据来看，2013年济南楼市整体表现供需两旺的局面，全年去化率均维持
32、在40%左右。1月份新的房贷利率政策，房贷利率下降0.5个百分点，为年初楼市开门红做好了铺垫。3月份济南新国五条的悬而不决，进一步刺激了济南房地产市场的购房需求，当月供应量、成交量和去化率达到年度峰值。随后济南楼市进入短暂调整期，经过6月，7月份的过渡，大量开发商选择在金九银十传统旺季推出新盘，市场供应量不断增长，楼市也迎来全年第二个高峰，9月份去化率高达48%。年末济南楼市相对平淡12月份去化率维持在28%左右。房价结构性提高图2-1-4济南住宅市场成交价格走势2013年济南市内五区住宅成交均价8360元/平米，同比上升6.4%，主要受新增供应产品结构影响，如恒大帝景、万科城和华润仰山红叶林
33、等高价项目入市带来大量成交，整体拉高市场均价，另一方面刚需项目价格也普遍上涨，多个项目涨幅逾1000元/。同时受各区域成交量月度差异的影响，月度成交均价出现起伏变化。2013年末历下，市中等高价盘集中区域成交量下降显著，住宅总价亦被带动下降。二、2013年市内各区市场表现1、槐荫区西客站片区为楼市成交主力图2-2-1 2013年1月-12月济南各区域商品房住宅成交变化区域2013年成交量最多为槐荫西客站片区，1-12月份累计成交1199530，该区域多为刚需项目，以低总价，小户型为策略入市，如绿地国际花都，低价走量，且所推户型面积多为90-130平米的两室及三室，受到广大购房客户的青睐，获得较
34、高去化。其次为历城和历下区，本年度热点区域化纤厂片区有大量刚需项目入市，如保利华庭、万科城、莱钢凯旋公馆等，各项目开盘均取得较高去化，天桥区因无新项目入市，成交量为299716相对较少。2013年9月8号万科城首度开盘，推出1#、2#、3#和7#楼，户型面积有86、96、106、110、122和140，共704套，开盘当天清盘，去化率100%。表2-2-1 去化理想的项目举例2、历下区领跑其他各区房价图2-2-2济南各区域住宅成交价格 2013年济南市历下区房价领跑其他各区，区域以恒大帝景、名士豪庭、黄金山水郡等高端项目为主导，区域成交价格高达10006元/。长清区2013年12月份成交均价为
35、4869元/，位列最后。 成交量最高的的槐荫区十二月份均价仅为7264元/，排名市内第五位，区域内现阶段仍以价格低的刚需住房产品为主。 各区域均有不同波动，其中天桥区涨幅最为明显，主要是区域内鑫苑名家后期洋房产品入市，拉动了改善性住房成交量，导致了价格的大幅上涨。市中区11月份华润仰山和仰山红叶林高端项目的入市，带来大量成交，区域房价当月高达15308元/，但随着成交量减少，价格逐步回落稳定。图2-2-3济南各区域成交结构 如图所示，2013年济南市内五区热销户型仍集中在90-130该面积区间主要覆盖客群为刚需及首改人群。而价格区间则主要集中在6000-9000元/平米。成交市场整体仍然以刚需
36、及首改产品为主。第三部分：2014年房地产市场预测 一、政策走向分析 十八大三中全会强调建立长效市场机制，构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，并以市场调控手段为主，加快房地产税立法及推进相关改革。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段退出仍需一个过程。由此判断未来2-3年内限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，短期内不会退出。二、商品房市场走势判断1、未来供应充足，后续基调以求稳为主 2013年济南成交住宅用地达421万，从供应角度来看，未来一段时间内住宅产品仍将保持较高的供给量。同时在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，
37、存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势，在总体政策环境无大的异动情况下，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。2、市场格局将进一步均衡 从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块
38、单独热点的局面将会有所改善。3、行业聚集度进一步提高品牌企业之间竞争日益激烈 大型房企主导济南市场的局面已经形成，并且随着万科、世茂、龙湖的进驻，中海、绿地、恒大等在售楼盘的不断入市，未来品牌企业的之间的竞争将日益激烈。4、整体成交均价有望稳步上升 从2013年济南市场成交来看，刚需大盘主导市场成为一大趋势，结合2013 年在售项目潜在供应来看，虽然高端楼盘放量有所增加，但中等价位大盘仍为市场供应的最大来源。受于供求关系的影响，在无重大政策的影响下，价格稳步上升仍将是大势所趋。三 区域市场分析1.土地区域市场 从各区域土地供应来看，2013 年济南供地继续秉承东拓、西进的城市空间发展战略，供应
39、土地主要集中在东部和西部，特别是西部西客站片区，成为本年度的土地供应主力。 东部和西部两区域的土地供应占全年总供应的71.6%，其中西部供应最多，供应土地77 宗、463.57 万平米，土地面积占全年总供应的39.8%，西客站片区是西部土地供应的支撑，恒大、中建、海亮、高速西城、绿地、龙湖和鑫苑等知名开发商相继进入西客站片区，加速了该片区的市场竞争。其次为东部，供应土地84 宗、369.65 万平米，土地面积占全年总供应的31.8%，历城区和高新区的土地供应贡献最大。随着济南城市的发展，南部、北部以及长清供应土地有较大幅度的增长，分别供应102.07、98.97 和117.62 万平米，同比分
40、别上涨127.9%、354.0%、467.1%。中部土地供应量最少，由2012 年17.63 万平米下降至2013 年的11.72 万平米，主要由于城市中部已经非常成熟，可再利用的土地很有限，并且价值相对较高。2.成交区域分析从2013 年济南土地市场成交区域角度来看，西部区域所占比例仍然位于首位。主要是由于西部区域的西客站片区，在本年度先后吸引了海亮、高速西城、龙湖和鑫苑等知名开发企业进驻，而且绿地、中建、恒大等知名开发企业又再该区域摘得大面积土地，随着西客站片区配套的逐步完善，区域价值将进一步提升。西客站片区已成为济南房地产开发热点区域之一。值得一提的是，2013 年的长清区土地成交高达8
41、6.44 万平米，同比增长417.3%，受政策利好影响，长清区积极的发挥自身优势，招商引资，促进其进一步发展。 目前济南土地市场加速放量，加上省会效应不断提升，各开发企业也看好济南房地产市场的发展，因此拿地热情高涨，纷纷出手，促进了济南土地的成交。2013 年成交土地潜在供应为2158.38 万平米，其中将在未来形成商品房供应为2139.75 万平米，其中住宅供应量为1330.34 万平米，商业供应量为809.41 万平米。区域供应方面潜在供应量最大为东部913.48 万平米；其次为西部820.28 万平米；南部和长清紧随其后，分别为191.16 万平米和176.51 万平米；北部和中部较少。
42、3.区域价格分析 中部土地的稀缺性不言而喻，因此成交价格远高于其他区域，位列各区域之首。除长清外，其他区域成交价格均集中在360-500 万/亩之间，较2012 年增加了100 万元/亩。中部区域主要由中润地块项目拉高成交价格，拿地成本均超过1100 万元/亩。北部区域随着小清河和华山片区的进一步推动建设，土地成交价格也达到484 万元/亩。南部成交主要集中在二环南路和千佛山南路附近，土地均价在447 万元/亩。东部区域土地成交量较大，主要集中在工业北路沿线、经十路以北沿线等区域，土地成交均价在396 万元/亩。西部区域的土地成交主要集中在西客站片区，土地成交单价大部分集中在400-500 万
43、元/亩。长清区成交土地主要集中老城区，土地价格144 万/亩。4.供应量区域分布2013 年住宅区域供应仍延续东部、西部为主力的局面。东部供应仍位列第一，供应套数和面积分别占总供应的44%和45%，较去年有小幅度的上升。西部区域在西客站为中心的大盘的带动下，区域供应紧随其后，供应套数和面积分别占36%和34%。其他区域中，南部区域在华润项目的影响下，供应套数和面积均占10%，较去年有明显的增加；中部和北部供应套数和面积占比均小于10%。5.新增供应区域分布从新增供应区域来看，东、西部仍旧是市场供应的热点区域。东部新增量达20428 套，234.03 万平米；西部位居第二，达18006 套，19
44、4.70 万平米，两区域占据全市总新增供应78%以上，较去年上升三个百分点。从其他区域来看，南部区域的新增供应达5132 套，59.35 万平米，上升至第三位，占总的新增供应的11%；其余区域新增供应所占比例均低于10%。6.各区域市场供应情况东部东部在售项目34个，总供应量为25076套，296.91万平米，其中新增供应量为2042.8套，234.03万平米。本年内东部新入市项目9个，主要有：保利华庭、万科城、莱钢凯旋公馆、舜兴东方、三庆城市主人、鲁邦奥林逸城、水晶东座、名辉豪庭、海亮院里项目。西部西部在售项目27个，总供应量为20705套，225.12万平米，其中新增供应量为18006套，
45、194.70万平米。本年内新入市项目8个，主要有：实力粼湖居、兰亭建筑、龙腾国际花园、恒大翡翠华庭、荣宝御园、绿地泉景嘉园、金科城、济水上苑项目。南部南部在售项目7个，总供应量为5761套，67.84万平米，其中新增供应量为5132套，59.35万平米。本年内新入市项目2个，主要有：融汇爱都、漫山香墅项目。北部北部在售项目9个，总供应量为3955套，44.62万平米，其中新增供应量为3170套，35.52万平米。本年内新入市项目1个，主要有：恒生望山项目。中部中部在售项目8个，总供应量为1892套，29.00万平米，其中新增供应量为1430套，19.68万平米。本年内新入市项目3个，主要有：冠
46、华紫御台、历山尚文轩、茗筑一品项目。四 竞争楼盘分析（1） 中建凤栖第1.项目简介 中建凤栖第项目位于济南市奥体文博经十东路雪山片区，由山东中建昕盛置业有限公司开发。东靠山东建筑大学、西临凤歧路、南部为规划中的生活区；北侧为山东建筑大学宿舍区。随着济南“东拓”战略的坚定推进，东部持续以领头羊的姿态领跑济南城市建设，随着行政功能、商务配套、体育休闲、教育医疗等的逐步完善，东部新城正上演华丽突变，一个前瞻、生态、活力的城市副中心新城呼之欲出。 山东中建昕盛置业有限公司隶属中建地产，是中国建筑股份有限公司（下称“中国建筑”）全资子公司，中国建筑系国务院国资委直管中央企业，经济实力雄厚，位列世界500
47、强第147位。项目由中国建筑第八工程局有限公司(简称八局)承包，八局是中国最大的建筑企业集团、中国最大的国际工程承包商中国建筑股份有限公司（简称中建股份）的全资子公司。八局坚持为社会奉献精品工程，在国内外创造了一大批地标性建筑精品，迄今创建省部级优质工程奖650项，鲁班奖61项，国家优质工程奖45项，詹天佑土木工程大奖5项，鲁班奖数量稳居中建系统第一名。近三年荣获10项鲁班奖,占全国鲁班奖比率为3.6%，位列全国264家特级资质企业第二名，被中国建筑业协会授予“创鲁班奖工程特别荣誉企业”，以质量领先同行。2.位置信息行政区域：历城项目位置：历城 经十东路，东靠山东建筑大学、西临凤歧路交通位置：从项目到奥体中心8分钟车程，到燕山立交桥15分钟车程，项目处于经十路、二环东路及东绕城高速构建的立体交通框架内，115、116、317、311、308等多路公交直达，交通十分便捷。周围交通：115、116、317、311、308公交，从项目到奥体中心8分钟车程，到燕山立交桥15分钟车程，项目处于经十路、二环东路及东绕城高速构建的立体交通框架内，东至遥墙机场，西至泉城广场，出行通达度极高。4.配套设施 1）交通：从项目到奥体中心8分钟车程，到燕山立交桥15分钟车程，项目处于经十路、工
