某大厦营销策划方案.docx

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1、商情密级：AAA级绝密普利海辰大厦营销策划方案天骄智业营销策划公司2004年10月15日目 录引 言6第一部分 市场调查分析.71.1 济南市整体社会环境与经济发展状况81.1.1地理环境概况.81.1.2经济建设状况.91.1.3城市建设与发展状况.101.2 济南市房地产总体市场分析.111.2.1 济南房地产整体市场简析.111.2.2济南写字楼市场分析.131.2.2.1 写字楼物业开发建设情况.131.2.2.2价格统计.151.2.2.3 销售状况.171.2.2.4 产品结构分析.181.2.2.5 小结.191.3 项目片区市场分析.201.3.1交通状况便利.201.3.2文

2、化氛围浓厚211.3.3 传统的商业区，商务氛围不浓.211.3.4 小结231.4 济南未来写字楼市场变动趋势分析.231.5 项目周边楼盘调查分析241.5.1 济南写字楼主要在售项目分析.241.5.2 泉城广场周边写字楼市场分析.261.6 项目竞争楼盘调查分析.271.6.1 出售型竞争楼盘调查分析271.6.2 出租型竞争楼盘调查分析27第二部分 项目定位及形象包装建议.292.1 项目分析302.1.1 项目概况302.1.2 户型分析312.2 项目客户分析332.2.1 可类比项目的客户分析.332.2.2 项目客源分析.372.3 项目定位382.3.1 项目定位分析.38

3、2.3.2 项目定位.392.3.3 项目建议案名.412.3.4 项目包装时机及形式.422.3.5 售楼处建议.42第三部分 营销总体思路433.1 项目总体营销目的.443.2 入市时机评估.443.3 销售阶段划分.453.4、销售节奏安排46第四部分 价格策略.474.1 定价策略建议.484.1.1 定价边界条件.484.1.2 写字楼部分的价格.484.1.3 一二层部分的价格.494.2 价格走势建议.504.3 付款方式建议.50第五部分 广告推广策略525.1 广告诉求点重组.535.2 各阶段广告战略.545.2.1 市场预热期工作.545.2.2、第一热销期工作565.

4、2.3 调整期工作安排.565.2.4 热销期工作安排.565.3广告费用预测.575.4 取费标准及支付方式.57引 言在接到东兴项目策划代理招标书后，我司策划部和市场部组成的临时项目组经过11月810日为期3天的现场实际勘查、竞争对手调查以及潜在目标群体调查，本项目逐步在我们眼前清晰起来，它的价值越发明朗化，较好完成了整体策划报告方案。整份报告出炉的边界条件是依托于项目建筑设计方案并根据我司多年来积累在济南地产操作的数据和实际调查的结果来进行的，基本涵盖了项目前期市场各个关键要素，同时受各方面条件所限，更为具体的实操性方案可沟通后再进一步跟进。另本方案涉及我司巨大商业利益，请勿外传或侵权使

5、用。第一部分 市场调查分析1.1 济南市整体社会环境与经济发展状况1.1.1地理环境概况 济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。 济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南交通发达，济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市。公路辐射全省各市地并与临省相连，截止去年，济南市公路通车里程达4548.4公里，比上年增长2.2%

6、。济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务。 济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市。截止去年（2003）年末，济南常住人口达到582.6万人。小结：济南，深厚文化底蕴的区域中心城市，北方重要的文化名城，具有较强的辐射吸纳能力，城市人口素质较高，具有较强的社会责任感，这是我们考量项目定位的重要角度之一。1.1.2经济建设状况截止去年年底，济南市国内生产总值达到1367.8亿元，比上年增长14.5%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。宏观经济增长带动就业增加，特别是作为写字楼主要客户群的第三产业，其就业的增

7、长带来稳定的有效需求。第三产业就业增长在3.5%/年左右。全行业新就业人数为3万人/年全市。其中所占比例较大的行业为批发、零售、贸易、餐饮，交通运输、仓储及邮电通信业，社会服务业。与写字楼客户相关产业人群情况如下表所示： 单位：万人 名称19981999200020012002城镇就业人口131.72132.82133.93139.37142.45第三产业从业人口118.93121.94126.58130.87135.55第三产业从业人口占总从业人口比例（%）34.935.436.437.438.5批发、零售、贸易、餐饮49.8349.8349.249.5150.27交通运输、仓储及邮电通信业

8、20.6520.862221.3121.45社会服务业10.9311.4311.429.9211.76新就业人数3.053.603.713.803.16济南的独特的地理位置和城市地位决定其在未来规划发展中，第三产业将占有越来越大的市场份额。济南的写字楼市场前景广阔。1.1.3城市建设与发展状况从宏观层面上看，根据济南市新的城市规划，济南市将发展成为跨省际的中心城市，成为连接京津冀经济区、长江三角洲经济区京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心，并成为黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心。济南市的城市规划总体发展战略总结为十个字：“南控、北跨、东进、西扩、中疏”，提升了济南市地产的总体升值

9、潜力，给济南的写字楼市场提供了更多的机会。随着新的城市规划总体方案的实施，特别是新的省委书记张高丽的到来，2003年开始济南城建“十大工程”相继展开，城市基础设施日益完善，城市总体服务功能不断增强，进一步适应了济南“城市品牌”战略规划，对于点靓外埠对济南的眼球起到了重要的作用，许多更新颖的商务楼宇项目都在建设与酝酿当中，如东环国际广场（在售）、银座渤海项目（筹建）。写字楼市场的竞争层次将会迅速升级。（银座渤海项目效果图）1.2 济南市房地产总体市场分析1.2.1 济南房地产整体市场简析自2000年济南房地产市场开始异军突起，成交面积不断放大，2003年济南房地产转让面积首次突破300万平方米，

10、如下图所示：济南历年房地产转让面积示意图其中，2003年济南商品住房成交面积109.54万平方米，增长33.9%；成交金额24.79亿元，增长56.7%。如下表所示：2004年上半年，济南商品房成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%，继续保持旺盛势头。分析：济南房地产市场发展迅速，市场容量不断放大。济南写字楼市场也一扫多年的低迷，呈现出空前的热闹局面，成交量不断放大，智能化写字楼、个性化写字楼与创新型产品大行其道。1.2.2济南写字楼市场分析1.2.2.1 写字楼物业开发建设情况 济南在售写字楼物业不同区域构成正在开发的项目集中在四个

11、区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域的开发量占正在开发总量的95%。泉城广场作为新兴的中央商务区无论是档次还是体量都是最高的。作为济南市的中心区域，交通便利、配套设施齐全，是济南最为集中的办公区域。但此区域空间有限，项目开发体量都较小。东部山大路、花园路区域作为中央商贸区西联泉城广场，东接高新区、东部新城，依靠自发形成的电脑市场，成为泉城东部的中心区域。近东二环路沿线随着众多新商务项目的开发，正在成为济南新兴的主要商务区。高新区开发的项目受优惠政策影响或是在此有厂房进行生产、加工。 不同档次构成备注：档次划分标准高档：7001元以

12、上；中档：4001-7000元；低档：4000元以下高档项目全部集中在泉城广场区域，中档项目基本在东部、近东及一部分中部项目，低档项目基本为高新区的当期项目。未来供应量中高档项目居多。1.2.2.2价格统计 不同功能在售项目的价格统计 纯写字楼准纯写字楼综合写字楼商住楼其他（如酒店式公寓）平均售价26538500710058327000租售比107.885.4117.858.3小结：售价最低为“纯写字楼”是由于其分布在高新区的原因，综合楼最高，其次为商住楼。“综合性写字楼”租售比较高，可见，纯办公+底层商业配套的模式市场接受程度较高。 “商住楼”在近两年的兴起，分流了一部分办公客户，规划、配套

13、的提升使其价格在不断上升，但先天的局限性决定了其租金的价格档次。备注：1.纯办公楼：标准写字楼设计，底层无商业公建。 2.准纯写字楼：标准写字楼设计，底层商业公建为公对公、公对私，较为静谧（如银行） 3.综合写字楼：标准写字楼设计，底层商业公建为超市或私对私的店铺等商业配套。 4.商住楼：住宅楼设计，但其配套设施、推广及客户群构成均近似写字楼。 5.其他：不属于以上类别，现在只有明珠国际商务港。 在售项目的价格变化情况（以半年为“期”进行数据跟踪）区域价格涨幅以泉城路最高，一部分原因是由于今年所开两个项目东兴广场、丰利大厦；其次为高新区，达到20%多；再次为文化路和二环路，文化路只有“七星吉祥

14、大厦”一个项目，受二环及燕山周边的影响，再加上“三箭房地产”公司的不同策略，价格上涨较大；山大路、花园路上涨幅度并不大，分析原因其地理区域与二环沿线差距并不大，但地价的悬殊使其售价高出二环沿线项目1300多元，作为相似的竞争区域，客户群的分流是显而易见的。1.2.2.3 销售状况 除去“准纯写字楼”与“其他”类，销售率以商住楼为最高，其次是综合写字楼，最低为纯写字楼。分析原因：在建的商住楼和综合写字楼在许多方面都有交叉，造成其销售率的接近。但综合写字楼功能单一，而商住楼且商且住，颇受投资型客户的青睬，因此使商住楼的销售率略高于综合楼。1.2.2.4 产品结构分析有户型分割的项目，主力户型集中在

15、100-200之间，说明开发商的目标客户定位主要以由小型向中型过度类企业以及中小型企业为主。其中150-200平米占38%，100-150平米的占25%；但部分开发商走差异化产品策略，开发了以小户型和大户型为主力户型的项目，主力户型100平米以下的项目占13%，主力户型200平米以上的项目占8%。自由分割的项目占总体的17%。1.2.2.5 小结 根据市场调查结果显示：在售项目销售态势良好，潜在供应较为均匀，与宏观投资数据吻合。因此，可以预计：写字楼的需求是稳定的、有基础的。 现在市场在售物业销售率在60%以上的项目达到90%，与工程进度比例相当，基本为期房销售，现房阶段则销售基本接近尾声。中

16、、东、近东三个区域销售率相当，远东销售率略低。未售写字楼面积远东区域最多，其次为中部，东部+近东区域量也在9万平米以上。 在开发的项目集中在四个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域的开发量占正在开发总量的95%。高档项目全部集中在泉城广场区域，中档项目基本在东部、近东及一部分中部项目，低档项目基本为高新区的当期项目。在售项目里综合写字楼+商住楼占总量的76%，分布在各个区域。1.3 项目片区市场分析1.3.1交通状况便利本案周边交通便利，项目南侧东西干道文化西路，西侧佛山街、千佛山路贯穿南北经十路与泺源大街。如下图所示： 文化西路

17、 佛山街南段 佛山街北段 通畅的千佛山路（右图）1.3.2文化氛围浓厚：文东、文西路上，山东师范大学、山东体育学院、山东大学南校区（原山东工业大学）、山东大学西校区（原山东医科大学）依次分布于东西延长线上，文化氛围浓厚。如下图所示： 文西、文东延长线上的山师大 文西路上的山东体院 山东大学南校区（原山工大）1.3.3 传统的商业区，商务氛围不浓文东、文西路上，品牌服装、服饰、餐饮、休闲娱乐等经营项目众多，为传统的商业区。如下图所示： 文西路东口的大润发超市 佛山街的川采菜馆 望佛楼下的农业银行但整个文化西路板块没有与本案类似的办公楼，商务氛围不浓，与本项目的档次不吻合，这是我们考虑项目策划时的

18、关键问题之一。项目西面的有线电视台 斜对面的三庆凯文大厦档次不高1.3.4 小结文化西路板块属性为商业，商务办公的氛围不浓，因此在这个板块办公大部分为中小型甚至作坊式的客户，这与我们项目的档次、售价、档次都不是很吻合，此为项目推广中核心的抗性之一。 1.4 济南未来写字楼市场变动趋势分析 随着城市大规划方案的实施，整个济南正在向东部发展已成不争的事实，从东外环以东到高新区一带写字楼开发将会持续升温，吸引大量的创业型、科技型等新兴行业的客户进入。 今后两年商务楼宇将会放量供应。随着两条城市东西大动脉经一路、经十路的贯通，两边大量整理出来的土地都将上市，其中，大部分都规划有商务楼宇部分，市场供应不

19、容乐观。 与其他省会城市相比，济南写字楼租金水平偏高，济南核心商务区写字楼平均租金在4元/ m2日，比武汉CBD写字楼高出28%，比郑州高50%，仅比广州、深圳等发达城市低10-30%，由此凸现出济南写字楼的投资价值。投资性客户将会持续成为商务楼宇的重要客户来源之一。 新规划的项目中，整体操作越来越比较到位，从定位、设计、户型等诸多方面进一步拉近与国内发达城市如北京、深圳等的距离。在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚；同时概念型，个性化，小户型写字楼成将持续热销。 1.5 项目周边楼盘调查分析1.5.1 济南写字楼主要在售项目分析写字楼市场的竞争半径很大，我司把济南典型项目

20、均进行了调查：如下表所示，其中典型项目分析如下： 金龙大厦自2001年开盘以来，销售一直不是很理想，其原因是：项目销售周期过长（约9年）造成不好的市场影响和口碑；项目前期开盘价格过高，均价在7800元/平方米，市场难以接受；项目得房率低，仅60左右，后期开发商通过赠送面积得手法促进销售（约提高到70）但起色不大；项目的物业管理费用太高，中小型企业难以接受。 从这些问题来看，本案与之有许多类似之处，如何适当规避，是策划思考重点之一。. 中国最大的资料库下载 七星吉祥大厦与本项目可类比性比较高，以团购为主，现在的市场价格不构成重要参考意义。 历东商务大厦销售状况良好，得房率、内部标准等与本项目有类

21、似之处，但进深较小，能构成重要得参考价值。个案名称类 别金龙大厦历东商务大厦创展中心城市33七星吉祥大厦发展大厦东环国际广场基地位置泺源大街229号解放路112号山大路201号文化东路51号文化东路29号二环东路3218号二环东路3966号楼层层高标准3.6米装修2.6米标准3.2米装修2.9米标准3.3米装修2.67米标准3.5米装修2.6米标准3.3米标准3.1米楼层层数31F/-2F23 F9F/-2F 13F/-2F 主19F/副6 F30F33F占地面积4600 7992 4882 0.83公顷 10.4亩 建筑总面积 10万 2.8万 3.6万 1.877万 3.428万 2.7万

22、 总15万，写字楼12万 车位数量320个地下100余个， 200余个65个 总120个600余个车位售价 8.9万个 1214万/个 销售均价8600元/ 6200元/ 6100元/ 5800元/ 6800元/ 5650元/ 5400元/ 销售进度 现 房 建设中 现 房 即将封顶 内部装修 现 房 室外装修 交房日期 2006年6月 2004年8月 2005年8月 2004年12月 - 2005年2月 开盘 04年6月27日03年10月10日2003年11月 得房率65% 68.25% 75% 75% 74.5% 72% 82%物业费用7元/月/（不含中央空调）4元/月/（不含中央空调）3

23、.5元/月/2.4元/月/（无中央空调）4.5元/月/（不含中央空调）23元/月/（分户式中央空调）销售率70%以上70% 70% 40% 销售完毕 仅剩2套70%1.5.2 泉城广场周边写字楼市场分析泉城广场及周边为济南核心商务区，是商务氛围最的板块，如下表所示：性质项目供应面积均价租售率租售面积 纯 写 字 楼出售 项目金龙大厦88000860060%52800中房大厦50000650000 出 租 项 目邮政大厦72004.5100%7200华鲁大厦60003.699%5940胜利大厦200004.5元/平日95%19000玉泉森信200003.595%19000齐鲁国际大厦300003

24、90%27000华能大厦20000580%16000中银大厦50000590%45000银座20000595%19000中信广场20000696%19200济南日报300002.7100%30000商住楼（售）三箭银苑83000810060%49800 结论：泉城广场及周边项目出租率及出租价格均较高，且大部分项目不对外公开发售。这为我们项目提供了重要的机会点。1.6 项目竞争楼盘调查分析1.6.1 出售型竞争楼盘调查分析 如前所示，历东商务大厦，创展中心，七星吉祥大厦等现在正在发售的项目与本项目构成直接的竞争关系。这几个项目的销售基本已经进入了尾声，构不成主要的威胁。但现在潜在的供应项目将会对

25、本项目构成直接的威胁：如泉城路百大一期将军广场（15层，地下1层，总建筑面积36052平方米）、银座渤海项目（4个楼座，总建筑面积达12万平方米）、山大路济南数码港二期特区数码港（总建筑面积4.6万平方米）将会对本项目构成不小的压力。1.6.2 出租型竞争楼盘调查分析租金价格是衡量物业价值最重要的指标，项目周边的可类比项目的租金情况约在1.5元2.5元/建筑平方米之间，从本项目的实际情况来看，2元2.5元/建筑平方米的租金市场接受度较好。可类比项目的出租情况如下：个案名称租 金（元/天/）物业费（元/月/）水电费空调费停车费车位（个）取费标准出租率齐鲁国际大厦 2.0 租金内包 400600元

26、/月100余个建筑面积70%三箭银苑 1.8 1.85元水电费另计地下600元/月地上免费，25万个 300建筑面积金龙大厦 3.5 7.0元水费租金内包，电费另计 包在物业费内 100元/月 400建筑面积70%凯旋商务中心 1.8 租金内包水电费另计 租金内包 地上免费50建筑面积80%三庆汇文轩 2.5 2.5元 水电费另计 无中央空调 300元/月 100使用面积80%三庆凯文大厦 1.7 3.0元 水电费另计无中央空调 地上免费 12使用面积90%银都商务中心 2.5 租金内包 水电费另计 租金内包地下100元/月地上免费 使用面积50%华天大厦 2.3 租金内包水费租金内包，电费另

27、计租金内包地上免费 40建筑面积95%山大科技园创业中心 4.0 租金内包水费租金内包，电费另计租金内包停车免费 200使用面积65%第二部分 项目定位及形象包装建议2.1 项目分析2.1.1 项目概况项目位于文化西路13号，总占地面积7000平方米，总建筑面积40000平方米（地上11层30000平方米，地下两层10000平方米），框架翦力墙结构，外墙保温。地下停车位99，地上停车位51，总停车数150个。 项目案场（右图）由于项目沉积时间较长，造成一定的市场不利影响。2.1.2 户型分析 根据我司相关人员与贵司高层进一步沟通的情况，我们把9轴西侧的团购部分没有考虑在整体的营销方案中。按照地

28、上部分可售的面积为20000平方米来测算，计算出来的得房率大概在67左右，根据设计图纸计算得到户型面积如下表所示：户 型建筑面积（）套内建筑面积（）朝 向楼层（层）数量（套）说明户型1 329.47 220.75北 向111层11单 间户型2 85.857.5北 向1层1单 间户型3 108.672.8东 北1层1单 间户型4 87.5858.68东 向111层11单 间户型5 112.6575.48东 向111层11单 间户型6 183.58123东 南1层1大 厅户型7 869.8582.8南 向1层0001正门大厅、独立单间户型8383.85256.85北 向211层10 套 间户型91

29、024.61686.49南 向2层1 营业大厅户型10537.02359.81楼 中2层1 组合套间、营业厅户型11259.1173.6东 南3层1单间、套内卫生间户型12347232.5南 向3层1单间、套内卫生间 户型13414.1277.45南 向3层1单间、套内卫生间户型14153.07102.56楼 中 311层9单间无套内卫生间户型15149.1999.96东 南411层8单 间 户型16219.4147南 向411层8 套 间户型17272.5182.58南 向411层8 套 间合 计2000013398.3785 从上述户型结构能够看出，本案主力户型面积集中在100，200，3

30、00三档，其中又以200300居多，与市场上以100200户型为主的现状存在一定差异。我们的客户应更高端一些。2.2 项目客户分析2.2.1 可类比项目的客户分析 中信广场 客源主体：医疗器械、外贸、IT、金融、通讯客源状况分析：客源没有明确的行业划分，客源成分较多，济南本土企业较多，但他们有一个共性：即为国内大型知名企业的驻济办事机构或分公司，比较注重企业的品牌和形象，公司经济实力雄厚，又由于中信广场地理位置优越，环境优美，交通便利，加之中信集团自身的社会影响力是众客户选择该写字楼的主要原因。 齐鲁国际大厦客源主体：房地产、外贸、金融、通讯、装饰、美容客源状况分析：客源没有明确的行业划分，为

31、国内中型及部分小型企业，该楼盘位置优越，属于济南老牌写字楼，知名度较高，租金较合理，性价比较高，多数企业是为了他的知名度基地段和低租金而来，户型较小，适合小公司租用办公。 三箭银苑客源主体：金融、科技、文化、美容、咨询客源状况分析：客源成分复杂，多为有一定资金积累的中小型企业，济南本土企业较多，且该项目租金价格低、位置好、环境优美，吸引了周边写字楼的很多客户，比如金龙大厦中的很多客户已入住此写字楼，由于该项目为商住两用楼，户型多为复式结构，面积较大，并由户内会议室，较适合商务办公使用。 银座商务中心客源主体：电器、电子、广告、服务、IT、咨询客源主体状况分析：客源多为国内国际知名品牌企业在济南

32、的办事机构， 依靠银座的黄金位置和知名度，可以为他们在济南开拓市场提供便利，并可以提升自己的品牌形象，再就是多数客户与银座有业务关系，便于交流，另有部分企业是依靠银座的品牌形象来提高自己的知名度，总而言之，客户入住动机比较明确。 中银大厦客源主体：金融、房地产开发、装饰、投资客源状况分析：客源主要以金融、投资为主，多为国内知名大银行和投资证券公司，看中该项目所出黄金位置和中银的自身背景，以及客户间的业务往来关系，例如从银行贷款融资来讲，在这里会比别的地方更有优势。 金龙大厦客源主体：银行、餐饮、科技、房产、装饰、电器、服装客源状况分析：客源多为国内外实力雄厚的企业，注重企业品牌形象，及金龙大厦

33、的配套，如酒店套房和餐饮娱乐，可以为他们提供比较全面的服务，中小型企业较少，主要原因是该项目的租金和物业费价位较高，以至于是客户的范围有一定的局限性，客户的流动性较高。 银座数码广场客源主体：IT、电子科技客源状况分析：客源行业分类明确，主要为知名的IT和电子科技类企业，最大可客户为赛博，以及山大科技市场的许多产品代理和研发企业，主要是围绕IT和电子行业的企业聚集区，客户比较注重的时期周围行业氛围和市场效应。 凯旋商务中心客源主体：广告、网络、银行、经贸、文化、科技、装饰客源状况分析：客源多为文化、科技类公司、中小型企业较多，多为本地企业，客户多看重它的低价租金，以及商业配套，以及客户间存在的

34、潜在业务关系。 银都商务中心客源主体：证券、美容、科技、房产客源状况分析：客源成分复杂，没有明显的行业划分，但是客户实力均较强，需求面积较大，多为整层租用，使我们的一批潜在客源，因为这些客户虽不是国内知名大企业，但实力也不弱，应当会选择一个更好的办公环境。 华天大厦客源主体：证券、美容、科技、房产客源状况分析：客源多为电气行业，行业分类明显，较为集中，以妥善大难小的科技氛围，有很多企业隶属山大，有直接的业务关联。 凯文大厦客源主体：美容、药品、证券、商贸客源状况分析：多为小型企业，实力一般，知名度较小，对面积户型大小需求欲望不大，偏重小型办公空间。2.2.2 项目客源分析 发展层面：以初具规模

35、的中档客户为主要目标客户，本地初具实力的客户为主，国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅，投资性客户为重要客源之一。 行业层面：科技、经贸、金融、装饰等为主 心理层面：注重入住办公楼的形象，但又不能承受太高的租金。很留恋中心商务区的氛围。 来源层面：我们的客户在文化西路板块比例很小，主要集中在经十路、历山路、泉城路、顺河高架桥围合的区域，特别是此区域内那些陈旧的、出租型商务楼宇内。2.3 项目定位2.3.1 项目定位分析 济南现在的在售高档写字楼全部集中在泉城广场区域，此区域已经在人们的脑海中形成唯一高端商务物业区域的良好形象。 文化西路板块缺乏商务氛围，但具有浓厚的文化气息和商务氛围，如果规避其劣势，发扬优势是关键。 本项目体量较大，形象设计较好，能够从区域中跳出来。 本项目的目标客户为中档客户，即注重形象，又注重价格。2.3.2 项目定位济南核心商务圈的收官王座定位诠释： 济南核心商务圈：我们把以泉城广场为核心的大商务圈定义为济南的核心商务圈，把我