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1、2006年北京土地市场的四大趋势2006年北京土地市场的四大趋势 文/林洁 最近我常常被业内朋友问到的问题是，“今年北京的房价是涨是跌？”“今年北京的土地供应会有哪些新情况？”对于前一个问题，伟业的年度预测中已公开回答过，即2006年北京的房价将会有20%的涨幅。而后一个问题，也正是目前业内关注和争论的焦点，在此借新地产谈一下我们的看法。 供应是否有效才是关键 在北京的开发商中，“地荒论”的提法已有时日，但始终遭到国土局有关官员的断然驳斥，各执一词。而对于“是地价抬高了房价，还是房价拉高了地价”这个问题，也因陷入了一场“鸡生蛋，蛋生鸡”式的辩论而至今未达成共识。 以我们的了解，2005年紧张的
2、土地供应，确实是房价上涨的重要原因。除此之外，还有一个原因也不容忽视，即2005年5月政府出台的宏观调控政策，使人们经过一段时间的持币待购之后，出现需求的集中释放，致使北京房价在经过一个短暂的相持阶段后出现反弹。据媒体报道称2005年北京国土局只完成了有偿出让用地计划的1/3，因此直接导致了房价的疯涨。但国土局出让处在2005年末宣称当年的供地计划已完成了90%，并没有给房价带来多大影响。在这里，双方所指并非同一数据。2005年的供地计划总量是6500公顷，国土局所说的完成是指整体上的90%，其基数是包括了4000公顷的基础设施、奥运建设用地和2500公顷的有偿出让用地的整体概念，而2500公
3、顷中又包括1750公顷的住宅用地。具体到用于住宅的有偿土地出让计划的完成比例，尚未公布正式的官方统计数据。 4000公顷的基础设施和奥运建设用地供应的完成程度与今年的楼市关系不大，但有偿出让用地的实际供应情况与计划出入很大这个既成事实，将直接给今年的北京房价带来影响，这是谁都不可否认的。 还有一个事实容易被忽略，即有偿出让用地又分为招拍挂用地和协议出让用地。也就是说，按照媒体所说的，完成了有偿出让计划的1/3，还不是这2500公顷的1/3，而是要比2500公顷少一些。 在北京国土局最新透露的2006供地计划中，住宅用地是1590公顷，比2005年减少约10%。其实，这个结果并不意外。因为目前北
4、京国土局并不认为土地供应紧张，他们认为“831”大限前放出了数千公顷的土地，那么出于土地集约利用的要求，现在就要用控制土地供应节奏的办法，把这批存量土地给逼出来。 对此我们认为，持有这批存量土地的大多数开发公司，并不是在“捂盘”，而是出于各种原因无法投入市场。众所周知，有很多项目因为拆迁问题难以解决而陷入了停滞状态，也有相当部分土地是生地，没有实现“七通一平”，无法立即开发，也不排除有一些开发商拿到了地，但没钱开发。换言之，政府很难按照自己的意愿将这部分存量土地纳入到供地计划中来。 所以关键是要看有效供应量。这里所说的有效供应是指“七通一平”的熟地。我们经常说到供应，但是否有效呢？实际上，目前
5、有效供应面临着重大的压力。 不过，年初以来国土部门密集出台了一些政策，预示着今后的土地政策的制定和实施将会越来越谨慎。对于存量土地，极有可能会系统地加以处理，真正把闲置的土地收回来，不要小看政府的决心。这是我们认为2006年与2005年相比而言的一个显著变化。 郊区大盘开发渐成主流 从住宅用地出让的区域分布来看，郊区化的趋势很明显。这里面存在两方面的原因：一方面，四、五环内有效供应越来越少，出现了区域饱和的现象，而且考虑到拆迁的经济和社会问题，政府部门面临的压力相当大；另一方面，“两轴两带多中心，大力发展卫星城”的规划，也给郊区土地带来了机遇。 根据北京市城市总体规划，通州、昌平、亦庄、黄村、
6、良乡、顺义等将成为重点发展的卫星城，随着卫星城详细规划的出台，土地资源将源源不断释放出来。在2005年的供地计划中，已经对顺义、通州、亦庄三座新城进行“重点照顾”，三地的土地供应量分别为400公顷、390公顷和450公顷。 用不了多长时间，现在的郊区就不再是有钱人购置别墅或低密度住宅的区域了，而将是主流的住宅区，综合、多元化的居住社区会慢慢形成，以集合式的住宅满足社会主流需求。实质上，就是从高端过渡到小城镇的综合开发。当然，到时候，我们从案名就可以看出来，例如不会叫某某别墅区了，取而代之的是某某小镇。 届时，北京房地产市场将会迎来一个大盘时代。但北京的开发商大都缺乏运作大盘的经验，体现到拿地上
7、，就是对大盘的长期升值没有一个系统的认识。其实，这个问题早在2005年就已经暴露了出来。 我们的顾问公司正在系统地研究大盘的升值因素，对拿地有极大的辅助决策价值。华润置地2005年8月拿到的上地项目，当时周边项目均价是每平米5000多元，但华润置地认为上地项目的销售均价能达到7500-7800元，这个数据是怎么得出来的呢？那你先要研究北京的东南西北四个方向，例如亦庄、望京、清河，近几年来，随着城市经济和建设的发展，这些区域的房价涨幅处于一种什么水平，然后你就会系统地计算出上地项目的升值空间。几十万平米的大盘，你绝对不能从目前的价格水平来判断收益。事实证明，体量越大，价格上涨的幅度就越大。现在很
8、多开发商也明白这个道理，知道应该动态地去预测一块大体量土地的价值，但很少有人能系统地设计出量化的动态模型。同时，也不能被土地拍卖牵着鼻子走。每次供地计划刚一透露，就有一些公司扬言这些项目都要跟，很让人怀疑他们说这话的动机。一个公司应该根据自己的核心竞争能力，来制定适合自己的拿地策略，不可能什么地都适合。 万科在这方面就做得很好，自2005年初开始实行客户聚焦战略。万科每到一个城市，都要找出一个特定的客群，然后再根据客户的需要去找地，或参与一级土地开发。不是等米下锅，而是找米下锅，一定要明白这是今后一个重要的变化方向。 综合办公类用地比例上升 从土地公开交易市场上的数据来看，在2005年出让的项
9、目中，综合办公类物业18%、商业物业15%、居住物业67%。居住物业是供应的重点，比例略微上升，但综合办公类物业的上升趋势最为明显，所占比例由2004年的不到5%升至2005年的18%。 从物业类型角度来预测供地计划中各种用地所占的比例，我们认为住宅的比例会基本维持，但公建用地，特别是综合办公用地会有一个大的提升，包括写字楼、综合商业、社区综合体、仓储、工业等非居住类物业，这是与北京城市功能的调整相关的，与四大功能定位是相关的。目前，北京写字楼市场存在结构性过剩，但有效供应还不能满足市场需求。北京的第三产业的需求仍然是非常大的，北京第三产业比例去年是61%，离发达城市平均80%的比例还有很大距
10、离，并且，据WTO协定，今年底，作为办公楼四大主要需求产业（即金融、保险、房地产、传媒，简称“FIRE”）之一的金融业会全面开放，大量国际金融机构会入驻北京的CBD和金融街。 商业物业与居住物业的最大区别在于变现性，商业物业的便现性差，但有利于长期收益。自去年开始，已经有越来越多的上市公司持有优质的收益性物业，上海的写字楼也被境外基金收购了不少，这种现象马上就会在北京出现。因此，资本市场对收益性物业采取持有而非出售的需求也是越来越大的。因此，我认为，这种需求倾向也会体现在今年的供地计划中。 2005-2006年写字楼土地的供应，会影响到2007-2008年写字楼物业的供应。由于今后一些房地产上
11、市公司和境外基金对持有优质写字楼物业的强烈需求，会使得写字楼物业市场状态从出售市场转换到租赁市场，到那个时候，租金压力是一个较大的考验。 企业“合纵连横”是出路 由于目前一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企业开始出现了“合纵连横”的策略行为。所谓“合纵”，是指房地产企业向产业链上游进行纵向延伸，纷纷进入一级土地开发市场，例如珠江、复地。这种一、二级市场联合开发的目的，在于保障其在二级市场获得较多的土地，而良好的土地储备是在市场竞争中获胜的关键。现在有越来越多的企业愿意参与到一级土地开发中来，这一领域现在还谈不上什么规则，政府也迟迟没有出台与之配套的政策。这正是市场
12、发育不成熟的表现，也是市场机会比较大的领域。 而“连横”则是指企业之间的产业链横向合作，如联手参与招拍挂，或通过收购实现土地与资金的优势互补，还包括其他行业的资金投入等。万科和招商、顺驰和首钢都是典型的案例。现在很多经营性土地出让都单一地采用拍卖这种方式，往往造成了企业之间非理性的“血拼”，地价被大幅地拉升，这对于行业而言绝非一个好现象。企业之间也理应多沟通、多合作，降低投入成本，控制市场风险，才可能安然度过这个周期。12.29.202214:0914:09:3122.12.292时9分2时9分31秒12月. 29, 2229 十二月 20222:09:31 下午14:09:312022年12月29日星期四14:09:31
